Решение № 2-17/2017 2-17/2017(2-1902/2016;)~М-1802/2016 2-1902/2016 М-1802/2016 от 15 марта 2017 г. по делу № 2-17/2017

Дело N 2-17/2017 Мотивированное
решение составлено 16 марта 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 февраля 2017 года город Ярославль

Красноперекопский районный суд города Ярославля в составе судьи Красноперовой И.Г.,

при секретаре Разживиной А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ПАО «Банк СГБ», ФИО7, ФИО8, ФИО9, филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на нежилые помещения, о признании нежилых помещений входящими в состав общедомового имущества многоквартирного жилого дома, об исключении сведений из ГКН, о признании недействительными договоров купли-продажи нежилых помещений в многоквартирном доме, в порядке защиты права собственника жилого помещения на общедомовое имущество многоквартирного дома,

У с т а н о в и л:

По договору купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (т.1, л.д.215-218) ФИО1 и ФИО10 (в настоящее время ФИО6) приобрели в общую совместную собственность ...-комнатную квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью ... кв.м, расположенную на ... этаже многоквартирного дома по адресу: АДРЕС. Продавцом квартиры являлся ФИО2, которому квартира принадлежала на основании: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выданного департаментом архитектуры и развития территорий города мэрии г.Ярославля (в настоящее время департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля), договоров уступки права требования по договору цессии, участия в долевом строительстве от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА с дополнительными соглашениями от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

На основании решения Красноперекопского районного суда г.Ярославля от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по делу НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о ..., за ФИО10 (в браке ФИО6) признано право на ... в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, повторным, взамен свидетельства от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА выданным Управлением Росреестра по Ярославской области, запись регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

В ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ФИО6 обратилась в суд с иском к ПАО «Банк СГБ» о признании права отсутствующим. В обоснование иска указала о том, что этаж, на котором расположена ее квартира, является верхним из жилых (в данном подъезде, т.к. дом с двумя подъездами переменной этажности), выше него находится только технический чердак, где расположены инженерные коммуникации и оборудование: стояки холодного и горячего водоснабжения, трубопроводы центрального отопления и канализации, ливневой канализации, другое оборудование, предназначенное для эксплуатации и обслуживания жилых и нежилых помещений многоэтажного дома. Вход на технический чердак осуществляется из подъезда через общие лестничную клетку и лестничные марши, возможность оборудовать отдельный вход в эти помещения исключена. Постоянный, круглосуточный и беспрепятственный доступ собственников квартир, сотрудников обслуживающей организации и аварийно-ремонтных бригад к расположенным на этом этаже коммуникациям обеспечивает нормальное и безопасное использование жилых и нежилых помещений всего дома.

ФИО6 располагает ключами от чердачного помещения, в случае необходимости она своим ключом открывает эти помещения. Нормами ст. 289, ст. 290 ГК РФ предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с

принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, также принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество дома; к такому имуществу относятся конструкции дома, механическое электрическое санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, при этом собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Аналогично статья 36 ЖК РФ к объектам долевой собственности как общему имуществу собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома относит еще межквартирные лестничные площадки, лестницы лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические помещения, подвалы).

Таким образом, места общего пользования не могут находиться в индивидуальной собственности в силу прямого указания закона. Однако в ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА истице стало известно, что ПАО «Банк СГБ» оформило за собой право не общей, а своей собственности на помещения технического этажа, в том числе на помещение кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ... кв.м, на помещение кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ... кв.м, на помещение кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ... кв.м, на помещение кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ... кв.м, что подтверждается сведениями, почерпнутыми с официального сайта Росреестра (https://rosreestr.ru/). На обращение истца к представителям банка истец получила ответ, что право собственности на эти помещения было зарегистрировано еще в ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, в подтверждение ответчик предоставил копии свидетельств о государственной регистрации права НОМЕРА ОБЕЗЛИЧЕНЫ, все - от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Также истец получила сведения, что названные нежилые помещения чердака продаются третьему лицу, что вынудило истца, во-первых, обратиться в Управление Росреестра по Ярославской области ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА с заявлением о возражениях в отношении совершения регистрационных действий с указанными объектами; во-вторых, обратиться в суд.

Истец указала далее, что согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ лицо, право которого нарушено вправе обратиться суд за защитой нарушенного права, при этом способом защиты права является предъявление требования о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (ст. 12 ГК РФ). Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Частным случаем негаторного иска является притязание о признании права отсутствующим, что закреплено в п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Требование о признании права отсутствующим является исключительным, в том смысле, что оно может быть заявлено, если отсутствуют иные правовые возможности защиты, в том числе, возможность предъявление иска о признании права либо иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

По иску далее указано, что возможность предъявления иска о признании права общей долевой собственности на места общего пользования в доме НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС для истицы исключена, поскольку она не может обратиться в суд за защитой прав большого круга лиц - собственников помещений, а сами собственники таким желанием не располагают, до настоящего времени с такими требованиями в суд не обращались. Также отсутствует возможность обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку право собственности ответчика в отношении спорных помещений было зарегистрировано, а истица и другие собственники не были лишены владения спорным имуществом. Поэтому предъявление иска о признании зарегистрированного права ответчика на спорные помещения отсутствующим является единственной правовой возможностью защиты нарушенного субъективного права гражданского.

Ответчик ПАО «Банк СГБ» представил письменные возражения на иск (т.1, л.д.126-127), указав о том, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ ОБЕЗЛИЧЕНО и ОАО коммерческим банком развития газовой промышленности Севера «СЕВЕРГАЗБАНК» (в настоящее время - ПАО «БАНК СГБ») был заключен Договор участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, запись регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, согласно п. 3.1 Договора, предметом настоящего договора является долевое участие Участника долевого строительства (Банка) в финансировании строительства Дома в объеме, установленном в договоре, и принятии по окончании строительства в собственность определенных в договоре кладовок, а другая сторона - Застройщик -обязуется в предусмотренном договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать соответствующие Объекты долевого строительства - Кладовки в этом доме - Участнику долевого строительства. Согласно п. 4.1 Договора участия в долевом строительстве от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, стоимость Кладовок составляет СУММА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Таким образом, спорные нежилые помещения строились не за счет средств дольщиков как общее имущество собственников жилых и нежилых помещений, а за счет Банка. К общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение. Спорные нежилые помещения никогда не использовались собственниками многоквартирного дома в качестве общего имущества, являются самостоятельным объектом недвижимости и не относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома. После окончания строительства, получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и подписания Передаточного акта от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА к договору участия в долевом строительстве от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА было зарегистрировано право собственности Банка на спорные Кладовки.

Ответчик-банк указал, что он являлся законным собственником кладовок, использовал кладовки по своему усмотрению, кладовки никогда не использовались в качестве общего имущества домовладельцев. Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013г. N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", такой способ защиты нарушенного права, как признание права отсутствующим, может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим лицом. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим. Истец никогда не имела права владения кладовками, принадлежащими Банку на праве собственности, следовательно, ФИО6 не имеет права на требование о признании отсутствующим права Банка на кладовки.

Ответчик указал далее, что согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст.290 Гражданского кодекса РФ и ст.36 Жилищного кодекса РФ. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

Согласно п.3,4 раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме от 13.08.2006 N 491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права собственности и кадастровых паспортов спорных помещений, данные помещения поименованы как «кладовки», их назначение - нежилое. Истец не представила доказательств того, что спорные кладовки являются общим имуществом многоквартирного дома, также не были представлены доказательства того, что кладовки предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Ответчик также указал, что наличие инженерных коммуникаций не означает автоматическое отнесение кладовок к общедомовому имуществу. Факт прохождения инженерных коммуникаций по всему периметру верхнего этажа не означает автоматическое отнесение помещений, через которые они проходят, к общему имуществу жильцов дома, т.к. признаком такого имущества является предназначение для обслуживания более одной квартиры, а не прохождение через помещение общих коммуникаций.

Также банк указал, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между банком и ФИО7 были заключены договоры купли-продажи спорных кладовок. Поскольку истцом не представлено доказательств того, что кладовки являются общим имуществом собственников многоквартирного дома, у истицы отсутствует право на предъявление рассматриваемого иска в связи с тем, что она никогда не владела спорными кладовками, ее право собственности на кладовки никогда не было зарегистрировано в ЕГРП, банк является ненадлежащим ответчиком по иску, ответчик-банк просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

При разбирательстве дела истец ФИО6 в лице своих представителей уточняла исковые требования и состав ответчиков. Дополнительно к вышеуказанным своим требованиям и их обоснованию истец указала, что многоквартирный жилой дом по иску введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. В приложении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН к договору участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА «Отдельные технические характеристики жилого дома», являющемся неотъемлемой частью договора, прописаны общие характеристики многоквартирного дома, в частности: количество этажей 10-14-17 (в т.ч. этажи ниже отметки «0» и технический чердак). Изменений в этой части в договор не вносилось. ОАО «Управляющая организация многоквартирными домами Красноперекопского района» в рамках договора управления многоквартирным домом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенного с собственниками жилых и нежилых помещений дома НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС, осуществляет плановые и внеплановые осмотры, обслуживание и ремонты инженерно-технического оборудования, расположенного на этом этаже. В соответствии с п.5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", у участника при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Истец указала, что в суде ей стало известно, что на техническом чердаке расположены еще два помещения кладовых, площадью ... кв.м. (помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью ... кв.м. и помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью ... кв.м.) Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, т.е. спустя два месяца после ввода объекта в эксплуатацию. По условиям Договора участия в долевом строительстве, оплата должна быть произведена в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора. Поскольку регистрация договора и его оплата произведены после ввода дома в эксплуатацию, то не может быть речи, что спорные и иные помещения подвала и технического чердака построены за счет Банка, но они были построены полностью за счет средств дольщиков. Фактически застройщик, подписав Договор участия в долевом строительстве за день до ввода объекта в эксплуатацию, распорядился общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме, построенным за их счет. В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Данные помещения технического чердака с момента ввода объекта в эксплуатацию должны были перейти на праве общей долевой собственности участникам долевого строительства, за счет средств которых осуществлено их строительство, в силу прямого указания закона. Кроме того, в соответствии с п.3 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. В силу п. 1 ст. 4 договор участия в долевом строительстве может быть заключен только до момента ввода объекта в эксплуатацию. Государственная регистрация договора после ввода объекта в эксплуатацию свидетельствует об отсутствии у сторон заключенного договора на момент строительства дома. Как следует из представленных документов, в дальнейшем спорные кладовые помещения были отчуждены на основании договоров купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ФИО7, впоследствии право собственности на пять из шести помещений по основаниям, перешли к ФИО8, что следует из выписки в отношении спорных объектов, предоставленной Управлением Росреестра по ЯО; право собственности на одно помещение кладовой перешло к ФИО9 по договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенному с ней банком. Истец полагает, что договоры купли-продажи являются недействительными, поскольку право на спорное имущество возникло у ПАО «БАНК СГБ» на основании ничтожной сделки, противоречащей действующему законодательству. Поскольку сделка была заключена в ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и действовал ГК РФ в старой редакции, данная сделка является ничтожной независимо от признания её таковой судом и не влечет для участников правовых последствий, кроме связанных с ничтожностью сделки. Дальнейшая продажа данных объектов физическим лицам не образует фигуры добросовестного приобретателя, поскольку общее имущество многоквартирного дома выбыло из собственности собственников помещений жилого многоквартирного дома помимо их воли, в нарушение закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Заявление негаторного требования от имени истицы является обоснованным, поскольку она является участником долевой собственности на все общее имущество многоквартирного дома в силу прямого указания ЖК РФ. Общее имущество многоквартирного дома не является самостоятельным объектом гражданских прав и не может являться предметом гражданско-правовых сделок в отрыве от помещений многоквартирного дома.

На заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности истец указала в дополнительном исковом заявлении о том, что в соответствии с п.1 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", изменения вносимые данным законом, вступают в силу с 01.09.2013 г. Нормы ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. В соответствии с действовавшей на момент совершения сделки редакцией ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Т.о. сделка по отчуждению общего имущества многоквартирного дома недействительна с момента совершения, независимо от признания ее таковой судом. Требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки истцом не заявляется. Ставится вопрос о признании зарегистрированного права в отношении объекта отсутствующим. Основанием оспаривания существующего права конечного собственника является недействительность (ничтожность) первоначальной сделки по отчуждению имущества.

Также истец дополнительно в обоснование своего иска указала, что в качестве предмета сделки обозначено фактически общее имущество жильцов многоквартирного дома, истец полагает, что спорное имущество отсутствовало на момент первоначальной сделки и последующих сделок. В качестве предмета договора указаны помещения кладовых. При анализе договоров долевого участия в строительстве, очевидно, что первоначальным проектом кладовые в доме предусмотрены не были. На момент заключения договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, из которого возникли права лица, реализовавшего квартиру истице и ее бывшему супругу, площадь технических помещений согласно приложению НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (отдельные технические характеристики жилого дома) составляет ... кв.м., количество технических помещений -..., кладовые отсутствуют. На момент заключения договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА с банком, в приложении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН к данному договору (отдельные технические характеристики жилого дома) технические помещения отсутствуют, имеются кладовые, без указания их количества общей площадью ...кв.м. Каких-либо дополнительных соглашений с участниками долевого строительства на предмет уменьшения общей площади и состава общедомового имущества не заключалось, согласия на внесение изменений в проект, влекущих изменение состава общедомового имущества, застройщик не получал. При этом также существенно изменились общий строительный объем и общая площадь дома.

Как следует из представленных в ответ на запрос суда материалов ДАЗО мэрии г. Ярославля чертежей поэтажных планов АР, с учетом пояснений присутствовавших в судебном заседании специалистов ФИО3 и ФИО4, кладовые на чертежах показаны в виде «облачка», нанесенного на ранее существовавший чертеж, что в строительном проектировании обозначает внесение изменений. Первоначальный проект строительства здания (поэтажные планы верхних этажей - раздел АР - архитектурные решения) представлен ДАЗО мэрии г. Ярославля в суд. Как следует из сопроводительного письма, указанные проектные решения были сданы в ДАРТГ мэрии г. Ярославля при получении разрешения на строительство от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Данные документы не содержат указания на наличие кладовых. Помещения верхнего этажа дома обозначены как «технический чердак», как и указано в договоре долевого строительства. Т.о., из представленных документов следует, что застройщиком после заключения договоров с рядом дольщиков, без согласования с ними были внесены изменения в проект строительства дома, направленные на уменьшение общедомового имущества при получении разрешения на строительство взамен ранее выданного от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Т.е. изменения в проект многоквартирного жилого дома были внесены за месяц до ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с подп.6 п.1 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию: о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Также истец указала о том, что ФИО6, после очередной протечки в ее квартиру, была вынуждена обратиться в НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ ОБЕЗЛИЧЕНО для проведения строительно-технического осмотра объекта на предмет его состояния. Поскольку истица имеет доступ в указанные помещения, осмотр был произведен. В ходе него выявлено, что в помещениях технического этажа находятся обрезы вентиляционных каналов. Следовательно, вентиляция всех квартир по исследуемому подъезду осуществляется через вентиляционные каналы с выбросом на технический чердак и далее по предусмотренной по проекту вентиляционной шахте через кровлю на улицу. Кроме того, установлено также наличие принудительной вентиляции. Указание на то, что спорные помещения являются кладовками, сделано кадастровым инженером на основании измененной проектной документации и заявления заказчика. Истец полагает, что в действительности указанные помещения кладовыми не являются, а являются помещениями технического чердака, непосредственно предназначенными для обслуживания многоквартирного дома и входящими в состав общедомового имущества, что, по мнению истца, подтверждается также указанием в техническом отчете специалистов НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ ОБЕЗЛИЧЕНО на расположение в осмотренных ими спорных помещениях сетей и коммуникационных узлов, необходимых для обслуживания многоквартирного жилого дома. В абзаце четвертом пункта 52 совместного Постановления Пленума ВАС РФ И ВС РФ от 29.04.2010 N 10/22, разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе в случае, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Истец также указала, что правовым основанием иска является отнесение указанных помещений к общедомовому имуществу жилого многоквартирного дома НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС. Данные помещения расположены на техническом чердаке жилого дома. В них находятся, согласно заключениям специалистов, обрезы вентиляционных каналов, а также общедомовые магистрали инженерных сетей: центральное отопление, горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, слаботочные сети, ливневая канализация. На указанных системах установлено наличие запорной арматуры, обслуживающей более одного помещения: спускные и запорные краны, доступ к которым согласно нормам и правилам технической эксплуатации жилищного фонда должен быть свободным для представителей обслуживающей организации. На всех магистралях систем отопления, горячего и холодного водоснабжения установлено наличие изоляции, доступ к которой также должен быть обеспечен в любое время. На сетях электроснабжения и слаботочных сетях установлено наличие пунктов обслуживания (разветвительные коробки), обслуживающие более одного помещения. На системе ливневой канализации установлено наличие стыков, тройников и подвесов. Т.о., указанные помещения должны быть всегда открыты для доступа специалистов обслуживающих организаций, не могут быть заставлены каким-либо имуществом, а также полностью изолированы, поскольку через проемы в стенах обеспечивается циркуляция воздуха, необходимая для нормальной вентиляции не только помещений технического чердака, но и всех жилых помещений, расположенных в соответствующем подъезде дома.

Проемы не могут быть закрыты дверью, в качестве средств закрытия проема, что следует из пояснений специалиста со стороны ответчика, могут быть использованы только решетки, обеспечивающие нормальный воздухообмен. Использование указанных помещений как кладовых невозможно без изменения (реконструкции) существующих в доме в соответствии с проектом строительства сетей. Соответственно, в настоящий момент данные помещения не являются по своему виду помещениями кладовых.

Однако, как следует из кадастровых паспортов на спорные нежилые помещения, в них содержится указание на вид нежилого помещения - кладовая. В соответствии со ст.7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", сведения о виде нежилого помещения не являются обязательными сведениями, включающимися в государственный кадастр.

Истец указала, что в соответствии с частью 4.1 статьи 25 Закона о кадастре орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме). Следовательно, спорные помещения должны стоять на кадастровом учете, но без указания вида помещения — кладовые, а как общедомовое имущество многоквартирного жилого дома.

По итогу уточнения истец просит признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО8 на нежилые помещения - кладовки, расположенные на техническом чердаке многоквартирного жилого дома переменной этажности НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС: пом. ...; пом. ...; пом. ...; пом...., пом....; признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО9 на нежилое помещение - кладовку, пом. ...; признать указанные помещения входящими в состав общедомового имущества (технический чердак) многоквартирного жилого дома НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС; исключить из сведений, включенных в государственный кадастр недвижимости, указания на вид нежилых помещений с кадастровыми номерами НОМЕРА ОБЕЗЛИЧЕНЫ - «кладовка»; признать недействительными договоры купли-продажи между ПАО «БАНК СГБ» и ФИО7, между ФИО7 и ФИО8, между ПАО «БАНК СГБ» и ФИО9

Ответчик ПАО «БАНК СГБ» дополнительно представил возражения на уточненные исковые требования, указав о том, что в качестве доказательства ничтожности сделки истец ссылается на то, что договор участия в долевом строительстве, заключенный между Банком и застройщиком, зарегистрирован после введения дома в эксплуатацию. Однако данный договор был подписан до введения дома в эксплуатацию, между сторонами были согласованы все существенные условия договора, таким образом, правоотношения сторон возникли до сдачи объекта в эксплуатацию. Управлением Росреестра по Ярославской области проведена правовая экспертиза сделки, сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке. Договор участия в долевом строительстве исполнен обеими сторонами в полном объеме. Таким образом, договор долевого участия, подписанный сторонами до сдачи объекта в эксплуатацию, но поданный на регистрацию после окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию, подлежал регистрации. Стороны вступили в правоотношения до сдачи объекта в эксплуатацию, отказ в регистрации сделки по причине введения дома в эксплуатацию недопустим. Ввод жилого дома в эксплуатацию не является основанием для отказа в государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, фактические отношения по которым возникли до сдачи объекта в эксплуатацию.

Кроме того, ответчик указал о том, что истец не учла следующего. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (действовало с 01.07.1996 по 22.06.2015г.), ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Ответчик ПАО «БАНК СГБ» по делу заявил о пропуске срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной. При этом, ответчик считает сделку по приобретению спорного недвижимого имущества действительной, основанной на действующем законодательстве, не нарушающей чьи-либо права и законные интересы. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. Информация о продаже объектов недвижимости была размещена на сайтах компаний НАИМЕНОВАНИЯ ОБЕЗЛИЧЕНЫ в ДАТЫ ОБЕЗЛИЧЕНЫ. Из материалов дела следует, что истец стала собственником квартиры на основании вступившего в законную силу ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА решения суда от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Квартира была приобретена гражданина ФИО2, право собственности которого возникло на основании Договора участия в долевом строительстве от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, дополнительных соглашений к нему и договора цессии от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Запись о регистрации права собственности ПАО «БАНК СГБ» в отношении спорных нежилых помещений в ЕГРП произведена в ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и эта информация является открытой, правопредшественники истца не оспаривали оснований возникновения права собственности Банка и не заявляли каких-либо прав на спорные помещения, учитывая, что спорные нежилые помещения находятся в фактическом владении ПАО «БАНК СГБ» и используются обществом по своему усмотрению с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, срок исковой давности (три года) в части признания сделки по приобретению спорных нежилых помещений ничтожной, истек в ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Срок исковой давности о признании недействительными сделок по отчуждению нежилых помещений ответчикам, как не соответствующих ст. 36 ЖК РФ, должен исчисляться в соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ и составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. В связи с тем, что сделка по приобретению спорных нежилых помещений является действительной сделкой, основанной на нормах закона, сделки по последующей продаже данных нежилых помещений также не могут быть признаны недействительными. Удовлетворение иска о признании отсутствующим прав собственников в отношении спорных нежилых помещений приведет к утрате права собственности ФИО8, Банка на эти помещения, в то время как именно данные лица являются титульными собственниками спорных помещений на основании сделок, не признанных недействительными в установленном законом порядке.

Кроме того, ответчик ПАО «БАНК СГБ» указал о том, что вентиляционный канал - это специальный проём в стене дома, который обязательно должен быть предусмотрен проектом и обустраивается на этапе укладки стен (внутри них). Все магистральные вентиляционные каналы (в несущих стенах) оканчиваются на 12/15 этажах дома. Вентиляционные каналы могут находиться в помещениях, которые являются собственностью физических или юридических лиц, например, вентиляционные каналы в санузлах и кухнях квартир. ПАО «БАНК СГБ» являлся собственником спорных нежилых помещений с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, в ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА часть спорных помещений была продана. Ни Банком, ни последующими собственниками вентиляционные каналы дома не перекрывались, в конструкцию вент.каналов не было внесено самовольных изменений, то есть собственники не осуществляли никак действий, которые могли бы ухудшить работу системы вентиляции дома. Доказательств обратного сторона истца в дело не представила.

При необходимости в установленном законом порядке собственник нежилых помещений может обратиться в проектную организацию для разработки и согласования проекта о выведении теплого воздуха и испарения из канализации и/или о внесении изменений в разводку труб отопления, водоснабжения, канализации без нанесения ущерба интересам жильцов дома. Собственники спорных нежилых помещений не препятствуют осмотру коммуникаций специалистами и ремонту коммуникаций, таким образом, права собственников квартир не нарушаются. Сам факт расположения в спорных помещениях инженерных коммуникаций, обслуживающих более одной квартиры, не может служить безусловным основанием для отнесения указанных помещений к общедомовому имуществу, поскольку данные помещения формировались для использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не имеют исключительно вспомогательного назначения.

Ответчик-банк также указал о том, что в соответствии со ст. 3.1. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик во исполнение возложенных на него обязанностей должен был опубликовать измененную проектную декларацию. Как следует из Договоров участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА застройщик гарантирует, что он опубликовал проектную декларацию в сети «Интернет» на сайте НАИМЕНОВАНИЕ ОБЕЗЛИЧЕНО, в соответствии с действующим законодательством. В случае несогласия участников долевого строительства с изменениями, внесенными в проектную декларацию в соответствии со ст. 9 214-ФЗ, участник долевого строительства имел право обратиться в суд с требованиями о расторжении договора участия в долевом строительстве. Обязанность заключения застройщиком каких-либо дополнительных соглашений с участником долевого строительства на предмет уменьшения общей площади и состава общедомового имущества не предусмотрена действующим законодательством. Кроме того, не требовалось получение согласия дольщиков на внесение изменений в проектную документацию. У правопредшественников ФИО6 не было каких-либо претензии застройщику, договор участия в долевом строительстве не расторгнут, а напротив, подписан передаточный акт и оформлено право собственности на квартиру. Вопреки доводам истца, общедомовое имущество не является предметом договора участия в долевом строительстве. Указание в договоре участия в долевом строительстве таких характеристик жилого дома, как площадь и количество квартир, магазинов, кладовок и др., не являлось обязанностью застройщика. Условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Таким образом, действия застройщика законны, не нарушают прав дольщиков. Спорные кладовки были предусмотрены проектной документацией дома, не являются самовольной постройкой, возведены до момента ввода дома в эксплуатацию. Довод истца о том, что спорные помещения должны быть всегда открыты для доступа специалистов обслуживающих организаций, не соответствуют действительности и действующему законодательству. Спорные нежилые помещения (кладовые) не являются общедомовым имуществом так как: - отсутствует функциональная связь нежилых помещений со зданием (нежилые помещения обособлены); - помещения не являются принадлежностью главной вещи (здания), к примеру лестничной площадкой, комнатой для обслуживающего персонала, колясочной и т.п.; - помещения пригодны для самостоятельного использования; - помещения изолированы от других помещений, в том числе жилых; - помещения могут быть использованы по своему назначению без какого-либо ущерба для МКД; - помещения выделены как отдельные объекты в техническом плане (это подтверждено техническими паспортами на кладовые). Банк просит отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Ответчики ФИО7, ФИО8 представили письменные возражения на иск, в которых указаны ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие и указано о том, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА банком с ФИО7, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ФИО7 и ФИО8 заключены договоры купли-продажи соответствующих нежилых помещений (кладовок). Договоры прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра по ЯО с правовой экспертизой, произошел последовательный переход права собственности на нежилые помещения. При заключении договоров покупателями был произведен осмотр помещений и изучены правоустанавливающие документы; объекты недвижимости имеют инвентарные номера, кадастровые паспорта, о чем в ЕГРП содержатся соответствующие сведения. Ответчики подтверждают, что в нежилых помещениях отсутствует какое-либо оборудование, необходимое для обслуживания более чем одной квартиры. В Определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009г. N 489-0-0 указано, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Данные помещения имеют самостоятельное назначение, не являются исключительно техническими, помещения не связаны с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома. Кроме того, в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано. Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом. Однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса. Избранный способ защиты гражданского права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру его нарушения.

Ответчики заявили, что истицей ФИО6 пропущен по неуважительной причине трехгодичный срок исковой давности для оспаривания в судебном порядке свидетельства о праве собственности на нежилые помещения от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Официальные объявления по продаже указанных нежилых помещений собственник разместил на сайте «Авито» в сети Интернет еще в ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, и именно с этой даты ФИО7 стал рассматривать данные объекты недвижимости для приобретения в личную собственность.

Кроме того, ответчики указали, что истец ФИО6 не имеет информации о согласии/несогласии дольщиков с изменениями проектной документации при строительстве дома. Своими действиями, а именно, подписанием актов приема-передачи и оформлением права собственности на квартиры, дольщики выразили согласие с характеристиками и качеством построенного жилого дома. Истец не обращалась к ответчикам, как к собственникам кладовок с какими-либо претензиями по факту затопления ее квартиры. Ответчик ФИО7 заявляет, что каких-либо протечек в занимаемых им помещениях не было.

Ответчик считает, что ФИО6 не преследует цели отстаивать гражданские права, а имеет исключительно корыстный интерес, а именно, интерес безвозмездно завладеть данными помещениями.

Ответчики также указали, что являясь законным собственником и добросовестным приобретателем спорных кладовок, в процессе эксплуатации помещений ответчик не нарушает права и интересы собственников помещений (жилых/нежилых), расположенных по адресу АДРЕС. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» и во исполнение пунктов ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Договора управления многоквартирным домом от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ответчик ФИО8 и его представитель в г. Ярославле по доверенности от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ФИО7 обязуются допускать в согласованные сроки в помещения представителей Управляющей организации, работников, имеющих право проведения работ с коммуникациями водоснабжения, канализации, для проведения профилактических работ, устранения аварий, осмотра инженерных сетей. При этом, обязуются обеспечить свободный доступ не только в сами помещения, но и непосредственно к самим элементам коммуникаций. В отношении вентиляционных каналов - обязуются не перекрывать их и не допускать каких-либо действий, препятствующих эффективной работе системы вентиляции дома. Таким образом, права истца и других жильцов не нарушаются. В подтверждение ответчик представил письма, направленные в адрес управляющей компании и ТСН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Ответчики просят в иске отказать.

Ответчик ФИО9 представила письменные возражения на иск, указав о том, что правовым основанием иска является признание спорных помещений, в частности помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью ... кв.м с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН входящими в состав общего домового имущества (технический чердак) многоквартирного жилого дома НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС. Обоснованием данного требования является исключительно только тот факт, что в помещениях расположены сети коммуникаций, обслуживающих два и более помещений многоквартирного дома. Однако, как следует из материалов дела, спорные помещения были запроектированы как самостоятельные объекты недвижимости (кладовые), что подтверждается проектом жилого дома; поставлены на кадастровый учет как кладовые, что подтверждается кадастровыми паспортами на спорные помещения. Доступ для обслуживания указанных систем может быть предоставлен самими собственниками и никак не умоляет прав иных жильцов дома и в частности истицы. Необходимо учитывать, для каких целей первоначально предназначались помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета. То есть сам факт нахождения сетей коммуникаций в помещениях не может являться единственным и достаточным доказательством того, что спорные помещения являются общим домовым имуществом собственников многоквартирного жилого дома.

Ответчик ФИО9 также указала о том, что для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома (Постановление Президиума ВАС РФ от 22 января 2013 г. N 11401/12). Ответчик считает, что в материалах дела имеется достаточно доказательств, пояснений ответчиков, Росреестра, подтверждающие наличие у спорных помещений самостоятельного назначения, а именно: проект строительства прошел государственную проверку; разрешение на ввод дома в эксплуатацию согласно последней редакции проекта строительства подтверждает законность строительства, а также соответствие жилого дома градостроительным нормам и правилам, технические паспорта на спорные помещения прошли проверку кадастровый палатой, результатом чего стала их постановка на кадастровый учет; Росреестр зарегистрировал право на спорные помещения как нежилые имеющие самостоятельное назначение. Проект перед началом строительства прошел проверку компетентных органов власти, после завершения строительства при приемке дома так же был осуществлен контроль и надзор по вводу дома в эксплуатацию, который подтвердил возведение дома в соответствии с градостроительными нормами правилами. При этом каких-либо нарушений, несоответствий в отношении назначений помещений как самостоятельных «кладовые» выявлено не было. Как не была выявлена необходимость отнесения спорных помещений к общему домовому имуществу и необходимость постоянного доступа в них. Также не опровергнуты истицей технические паспорта на спорные помещения, на основании которых и проводилась постановка помещений на кадастровый учет. Кроме того, истица не приводит никаких доводов, чем в данном случае нарушаются ее права и охраняемые законном интересы.

Относительно искового требования о признании отсутствующим зарегистрированное право на помещение кладовой, а также о признании недействительным договор купли-продажи нежилого помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ответчик ФИО9 указала о том, что целью заявленного требования является оспаривание права собственности ответчика. Однако истицей не приводится никаких доказательств в подтверждение того, что право собственности на помещение у ответчика возникло незаконно. Законодательство РФ содержит перечень оснований признания сделок недействительными. Истица в своем исковом заявлении не указывает, по каким основаниям сделка купли-продажи помещения ФИО9 является недействительной, а право собственности отсутствующим. ФИО9 считает, что представила суду необходимый пакет документов, подтверждающий законность совершенной ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА сделки по приобретению помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН: копия договора купли-продажи недвижимого имущества от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, копия акта приема-передачи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, копия свидетельства о государственной регистрации права от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. ФИО9 на момент приобретения помещения удостоверилась в его назначении (кладовая), удостоверилась в полномочиях собственника ПАО «Банк СГБ», кроме того законность сделки проверена и подтверждается Росреестром по факту ее регистрации и регистрации права собственности на объект недвижимости. Считает, что подтвердила статус добросовестного приобретателя по договору купли-продажи.

Также ответчик ФИО9 считает, что истица фактически просит истребовать спорное помещение из владения ФИО9 Согласно п. 37 Постановления №10/22 в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Истица не приводит убедительных доказательств, какие права и охраняемые законном интересы нарушаются сделкой купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Спорное помещение не было обследовано истицей на предмет наличия в нем систем коммуникаций, также ответчик никогда не препятствовал в доступе в спорное помещение. За период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА попыток попасть в спорное помещение ни у кого не было. Доказательств обратного не предоставлено.

Кроме того, ответчик ФИО9 также является собственником жилого помещения в указанном многоквартирном жилом доме, в силу ст. 290 ГК РФ обязан иметь долю в праве общей долевой собственности на общее домовое имущество пропорционально площади жилого помещения. Удовлетворением требований истицы будут нарушены права и охраняемые законом интересы ответчика в силу того, что помещение приобретено за плату, внесены значительные вложения на ремонт и обустройство. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

На основании ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Ответчик просит применить положения о пропуске срока исковой давности. Просит отказать в удовлетворении иска.

Ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ярославской области представил письменные пояснения по иску о том, что сведения, содержащиеся в ЕГРН о спорных объектах недвижимости - нежилых помещениях с наименованием - кладовки, расположенных в чердачном помещении многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС - были переданы в филиал Учреждения (ранее - орган кадастрового учета) Управлением Росреестра по Ярославской области в порядке информационного взаимодействия в форме электронных документов и соответствуют данным Единого государственного реестра прав. Филиал Учреждения ходатайствует о рассмотрении дела без участия представителя.

По делу в качестве третьих лиц привлечены Управление Росреестра по ЯО, ОАО «Управдом Красноперекопского района», ДАЗО мэрии г.Ярославля, Ярославское отделение Верхне-Волжского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», а также ТСН «Нефтяников 4», членом правления которого является истец ФИО6 – т.3, л.д.1.

От третьего лица ТСН «Нефтяников 4» в суд представлено Информационное письмо о том, что многоквартирный жилой дом по адресу АДРЕС - находится на обслуживании у ОАО "Управдом Красноперекопского района", который производит обслуживание и ремонт общедомовых коммуникаций, находящихся на технических этажах 12-ом и 15-ом, а также в подвале дома, с момента сдачи дома данные помещения использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, а также организациями, и аварийными службами в целях обслуживания инженерных коммуникаций внутридомовых систем дома, обеспечивающих отоплением, водоснабжением, канализацией, и вентиляцией все квартиры подъезда НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, подъезда НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. В помещениях НОМЕРА ОБЕЗЛИЧЕНЫ находятся выходы вентиляционных каналов, проходящие по всей высоте дома, от 1-го этажа по технические этажи. В ПАО "БАНК СГБ" было направлено Информационное письмо исх.НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА от ТСН "Нефтяников 4" о том, что собственники возражают против реализации спорных помещений, в действительности представляющих собой технические помещения с расположенными в них общедомовыми коммуникациями, и что в случае продажи этих помещений третьему лицу, жители дома готовы обратиться в суд по признанию сделки недействительной и возврату помещений в состав общедомового имущества. Т.е. ПАО "БАНК СГБ", жители дома, а также ФИО7, ФИО8, когда они обратились в ТСН "Нефтяников 4", были извещены надлежащим образом об оспаривании сделки. Позиция по иску в информационном письме ТСН в суд не указана.

Все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в судебном заседании, что подтверждается соответствующими материалами дела.

Истец ФИО6 личного участия в разбирательстве дела не приняла. В судебном заседании ее представители по доверенности ФИО11, адвокат Голубенкова Л.Л. поддержали уточненные исковые требования в полном объеме по изложенным в исковых заявлениях основаниям.

Представитель ответчика ПАО «Банк СГБ» по доверенности ФИО12 в суде иск не признала в полном объеме по изложенным в письменных возражениях на иск основаниям.

Представитель третьего лица Ярославского отделения Верхне-Волжского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по доверенности ФИО13 в суде решение по делу полагала на усмотрение суда. Пояснила, что является правильной инвентаризация объекта – жилого дома по иску – с кладовками.

Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились. Выше указано, кем из участников представлены отзывы на иск.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения участников судебного заседания, дело рассмотрено при имеющейся явке участников.

Заслушав представителей истца, представителя ответчика, огласив представленные отзывы, пояснения ответчиков, третьих лиц, огласив пояснения специалистов НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ ОБЕЗЛИЧЕНО ФИО3, ФИО4 – со стороны истца, огласив пояснения специалиста НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ ОБЕЗЛИЧЕНО ФИО5 – со стороны ответчика; исследовав письменные материалы настоящего гражданского дела в трех томах, оценив все представленные доказательства в их достаточной для разрешения дела совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что все исковые требования не являются законными и обоснованными, не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с частью 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

По смыслу части 3 ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает и разрешает дело по заявленным требованиям, то есть в их пределах.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с частью 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Исходя из необходимости применения названных процессуальных норм и требований материального закона в их совокупности, суд обязан учесть следующие фактические обстоятельства по делу.

Доказательств того, что спорные по иску помещения кладовок (или нежилые помещения, как просит считать их истец в своих требованиях) когда-либо относились бы к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС, стороной истца не представлено. Заслуживают внимания все вышеизложенные возражения ответчиков об отсутствии доказательств отнесения заявленных по иску кладовых к общему имуществу в доме с момента ввода дома в эксплуатацию. Более того, размещение кладовок предусмотрено итоговым проектом многоквартирного дома. Доказательств обратного истцом не представлено.

Также суд принимает заявление ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям. В соответствии со ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» разъяснено, что по смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.) не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления. В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истцом не доказан довод о том, что она не должна была узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по ее иску, с момента приобретения квартиры по договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, а также с момента регистрации ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА права банка на спорные кладовки. Из представленного стороной истца в суд информационного письма товарищества собственников недвижимости НАИМЕНОВАНИЕ ОБЕЗЛИЧЕНО, членом правления которого является истец, следует, что ТСН, и следовательно, истцу было известно о наличии кладовок на указываемых по иску этажах, у истицы были ключи от помещений этажей с кладовками (об этом указано в исковом заявлении), возражать истец стала только при намерении банка реализовать кладовки. Дом находится на содержании в управляющей организации ОАО «Управдом Красноперекопского района» с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Перечень и состав общего имущества в доме определен договором управления, ознакомиться с которым и узнать об отсутствии кладовок в составе общего имущества истец должна была с указанного времени. Иное не доказано. Срок исковой давности истек в ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Статьей 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности в три года, статьей 197 ГК РФ предусмотрено, что для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности. Вышеизложенной статьей 181 ГК РФ установлен и применяется по данному делу также трехлетний срок исковой давности, по заявлению стороны ответчиков, в соответствии со ст. 199 ГК РФ. Не усматривается уважительных причин пропуска истцом срока исковой давности. Статья 205 ГК РФ предусматривает исключительные случаи восстановления срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.). Не представлено оснований для восстановления срока исковой давности по требованиям истца. На какие-либо обстоятельства, связанные бы с личностью истца, сторона истца не ссылалась, и таких обстоятельств по делу не усматривается. Доказательств того, что срок исковой давности приостанавливался (ст. 202 ГК РФ) или прерывался (ст. 203 ГК РФ), по делу не представлено, на такие доказательства также не ссылается сторона истца. В соответствии со статьей 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. В соответствии со статьей 198 ГПК РФ в случае отказа в иске в связи с признанием неуважительными причин пропуска срока исковой давности или срока обращения в суд в мотивировочной части решения суда указывается только на установление судом данных обстоятельств.

По данному делу отсутствуют основания для удовлетворения иска и по существу спора. Доводы ответчиков по существу возражений на иск заслуживают внимания, принимаются судом при отказе в иске.

Кроме того, суд учитывает, что заявляя иск в порядке защиты права собственника жилого помещения на общедомовое имущество многоквартирного дома и утверждая о том, что на техническом этаже (чердаке, как заявляет истец) не могут находиться помещения кладовок, истец тем не менее не оспаривает по иску существование и обустройство, выделение на «чердаке» самих этих обособленных помещений, поставленных на самостоятельный кадастровый учет, требуя только убрать из наименования этих помещений специальное назначение - «кладовки». Указывая в исковых заявлениях о том, что общее имущество многоквартирного дома не является самостоятельным объектом гражданских прав и не может являться предметом гражданско-правовых сделок в отрыве от помещений многоквартирного дома, истец тем не менее просит по иску оставить существование указанных помещений с более свободным их правовым режимом - не кладовки, а нежилые помещения.

В таком случае, избранный истцом способ защиты права не соответствует характеру и последствиям нарушенного, по мнению истца, права. Оспаривая право ответчиков на спорные нежилые помещения, истец по существу требует (необоснованно, как следует по представленным доказательствам) приобретения права на это имущество в составе общего имущества, но которое является тем не менее самостоятельным объектом права. При этом, согласно части 4 ст. 36 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

О прекращении же в целом существования объектов права – нежилых помещений по иску не заявлено. Позиция истца противоречива, в то время как в силу статей 38, 39 ГПК РФ предмет и основания иска определяются истцом, в соответствии со ст.12 ГК РФ истец должен сам выбрать надлежащий способ защиты гражданских прав; при выборе надлежащего способа защиты права следует исходить из того, что он зависит от вила нарушения; судебная защита должна реально способствовать восстановлению прав потерпевшего либо обеспечивать соответствующую компенсацию; должен соблюдаться баланс интересов истца и ответчика, выбор судебной защиты не может быть направлен на то, чтобы лишать ответчика законных способов защиты, в противном случае нарушается равенство сторон спора; судебное решение должно вести к определенности в отношениях сторон.

Кроме того, по иску не доказано, каким образом наличие кладовых нарушает права истца. Не доказано утверждение иска о том, что из-за кладовок происходят протечки в квартире истца. Не доказано, что наличие кладовок препятствует входу на этаж (12-й и 15-й), где расположены кладовые, при том, что не все пространство такого этажа занято кладовками, имеются и места общего пользования, как следует из представленных по делу исполнительных схем, планов размещения оборудования многоквартирного жилого дома по иску. Не доказано утверждение иска о препятствиях собственников кладовок (одним из собственников является собственник жилого помещения в этом же доме – ответчик ФИО9) доступу к общедомовым инженерным коммуникациям, которые располагаются и в жилых помещениях в доме и порядок обеспечения доступа к которым четко регламентирован соответствующими нормативными актами, договором управления домом.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 57, 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований, заявленных ФИО6 о признании отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО8 на нежилые помещения - кладовки, расположенные на техническом чердаке многоквартирного жилого дома переменной этажности НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС: - кладовка, назначение нежилое, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общая площадь ... кв.м, этаж ..., пом....; - кладовка, назначение нежилое, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общая площадь ... кв.м, этаж ..., пом. ...; - кладовка, назначение нежилое, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общая площадь ... кв.м, этаж ..., пом....; - кладовка, назначение нежилое, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общая площадь ... кв.м, этаж ..., пом....; - кладовка, назначение нежилое, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общая площадь ... кв.м, этаж ..., пом....; о признании отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО9 на нежилое помещение - кладовку, назначение нежилое, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общая площадь ... кв.м, этаж ..., пом...., расположенную на техническом чердаке многоквартирного жилого дома переменной этажности НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС; о признании указанных помещений входящими в состав общедомового имущества (технический чердак) многоквартирного жилого дома НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС; об исключении из сведений, включенных в государственный кадастр недвижимости, указания на вид нежилых помещений с кадастровыми номерами НОМЕРА ОБЕЗЛИЧЕНЫ - «кладовка»; о признании недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между ПАО «БАНК СГБ» и ФИО7 в отношении нежилых помещений - кладовки, расположенные на техническом чердаке многоквартирного жилого дома переменной этажности НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС: - помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью ... кв.м, ... эт.; - помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью ... кв.м, ... эт.; -

помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН условный НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью ... кв.м, ... эт.; о признании недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между ПАО «БАНК СГБ» и ФИО7 в отношении нежилых помещений - кладовки, расположенные на техническом чердаке многоквартирного жилого дома переменной этажности НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС: - помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью ... кв.м, эт....; - помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью ... кв.м, эт....; о признании недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между ФИО7 и ФИО8 в отношении нежилых помещений - кладовок, расположенных на техническом чердаке многоквартирного жилого дома переменной этажности НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС: - помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью ... кв.м, эт....; - помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью ... кв.м, эт....; о признании недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между ФИО7 и ФИО8 в отношении нежилых помещений - кладовки, расположенные на техническом чердаке многоквартирного жилого дома переменной этажности НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС: - помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью ... кв.м, ... эт.; - помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью ... кв.м, ... эт.; - помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН условный НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью ... кв.м, ... эт.; о признании недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, зарегистрированный ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между ПАО «БАНК СГБ» и ФИО9 в отношении нежилого помещения - кладовка, расположенная на техническом чердаке многоквартирного жилого дома переменной этажности НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС, помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью ... кв.м, ... этаж - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Красноперекопский районный суд города Ярославля в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья И.Г. Красноперова