Решение № 2-66/2017 2-66/2017~М-37/2017 М-37/2017 от 9 апреля 2017 г. по делу № 2-66/2017

Дело № 2-66/2017 года


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«10» апреля 2017 года г. Севск

Севский районный суд Брянской области

в составе председательствующего судьи Рухмакова В.И.,

при секретаре Костюковой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Севского муниципального района к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени за нарушение сроков оплаты арендной платы и расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Севского муниципального района обратился в суд к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени за нарушение сроков оплаты арендной платы и расторжении договора аренды земельного участка, указав, что в соответствии с договором аренды от ДАТА года б/н администрацией Севского муниципального района в лице комитета по управлению муниципальным имуществом ООО «СРС» был предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью <...> кв.м, из земель населенных пунктов, с кадастровым №, по <адрес> разрешенным использованием - для эксплуатации нежилого здания. Во исполнение договора аренды вышеуказанный земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области ДАТА, о чем внесена в Единый государственный реестр права регистрационная запись №.

В соответствии с Соглашением об уступке прав по договору аренды от ДАТА, прошла государственная регистрация в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области ДАТА и внесена в Единый государственный реестр права регистрационная запись №, все права и обязанности по договору аренды от ДАТА перешли к ФИО2

Согласно пункту 3.8. Договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями не позднее 25 числа месяца.

За 2015 год сроки оплаты нарушены 7 раз, за 2016 год на момент составления претензии сроки оплаты нарушены 12 раз. Ежегодный размер арендной платы установлен по результатам аукциона и пересматривается в соответствии с п. 3.10 договора.

Неоднократные, в течение 2015-2016 годов телефонные переговоры с арендатором по уплате арендной платы, кроме обещаний к положительному результату не привели.

Истец заказным письмом с уведомлением направил арендатору претензию от ДАТА №и, предложим в досудебном порядке погасить образовавшуюся задолженность. Претензия со стороны арендатора осталась без ответа и погашения задолженности.

Таким образом, сторона арендодателя приняла все имеющиеся возможности по взысканию задолженности по арендной плате за арендуемый земельный участок. Недобросовестность ответчика (арендатора) подтверждается вышеизложенным.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ и п. 4.1.1. Договора по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства. Истец перед ответчиком все свои досудебные обязательства исполнил.

Кроме этого арендатор за весь период аренды не приступил к исполнению своих договорных обязательств по освоению участка и строительству объекта.

В соответствии с п.8. части 1 статьи 91 ГПК РФ цена иска определяется из совокупности платежей за пользование имуществом в течение оставшегося срока действия договора, но не более чем за три года, т.е согласно условий договора она составит <...> рублей.

Просит взыскать с ФИО2 в пользу администрации Севского муниципального района в лице комитета по управлению муниципальным имуществом <...> рублей долга по арендной плате. В соответствии с п. 5.2. договора взыскать пеню за нарушение сроков оплаты арендной платы за ДАТА годы в размере <...> рублей. Досрочно расторгнуть договор аренды б/н от ДАТА.

Представитель истца администрации Севского муниципального района, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Севского муниципального района ФИО3 в судебном заседании исковые требования в части взыскания долга по арендной плате и расторжении договора поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении, и не возражал об удовлетворении заявления об уменьшении размера пени.

В судебном заседании ответчик ФИО2 просит учесть в арендную плату стоимость материалов, из которых сделан забор на арендованном земельном участке во время аренды, и освободить от уплаты пени в связи с её трудным материальным положением.

Выслушав участников процесса, изучив материалы, огласив их, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ч.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Частью 1 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По договору аренды земельного участка от ДАТА муниципальное образование Севский муниципальный район Брянской области, зарегистрированное Управлением юстиции администрации Брянской области, регистрационный № от ДАТА, в лице и.о. председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Севского муниципального района Брянской области ФИО1, действующей на основании Положения о Комитете, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью «СРС» в лице генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны» на основании протокола о подведении итогов торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДАТА заключили настоящий Договор о нижеследующем: арендодатель предоставляет (передает) арендатору земельный участок (далее участок) площадью <...>, имеющий адресные ориентиры: <адрес>, кадастровый № за плату в пользование (аренду), а арендатор принимает участок для его пользования в соответствии с условиями настоящего Договора. На участке расположено аварийное нежилое здание, которое подлежит сносу силами и за счет арендатора в течение 30 дней со дня подписания настоящего Договора (л.д. 6-8).

По п.1.5. договора аренды, участок предоставляется исключительно для строительства гостиницы и детского кофе (далее объект) в соответствии с условиями настоящего Договора. Арендатор начинает строительство на арендном земельном участке только после утверждения проекта арендодателем и органом объектов культурного наследия Брянской области. Арендатор до ввода объекта и эксплуатации обеспечивает благоустройство территории (фасад тротуарной плиткой) и комплектацию объекта необходимой мебелью и оборудованием.

Согласно пункту 3.8. договора аренды арендная плата вносится за период с ДАТА ежемесячно равными долями не позднее 25 числа месяца.

В соответствии с п. 4.1.1. договора аренды, арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае нарушений из условий п. 1.5. настоящего Договора, не по целевому назначению или приводящими к его порче, а также при не внесении арендной платы более двух раз истечении установленного Договором срока платежа и нарушений других условий Договора предупредив об этом арендатора за 3 месяца.

Согласно п. 3.10. договора аренды, размер годовой арендной платы, определенный на аукционе, устанавливается период проектирования и строительства объекта. Размер арендной платы пересматривается в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка, как стоимости земельного участка, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и нормативными правовыми актами муниципального образования. Размер арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативно – правовыми актами, определяющими порядок начисления арендных платежей на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности (л.д.6-8).

По Акту о передаче земельного участка от ДАТА муниципальное образование Севский муниципальный район Брянской области, зарегистрированное Управлением юстиции администрации Брянской области, регистрационный № от ДАТА, в лице и.о. председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Севского муниципального района Брянской области ФИО1, действующей на основании Положения о Комитете, в исполнении протокола о подведении итогов торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДАТА, именуемый в дальнейшем «Арендодатель» с одной стороны и, общество с ограниченной ответственностью «СРС» в лице генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, подписали настоящий передаточный акт о нижеследующим: В соответствии с договором аренды земельного участка от ДАТА «Арендодатель» передает, а «Арендатор» принимает в аренду следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью <...> кв.м. из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания, с кадастровым №, местонахождение: <адрес>, на участке расположено аварийное нежилое здание, подлежащее сносу. «Арендатор» с техническим состоянием земельного участка ознакомлен, претензий к «Арендодателю» не имеет (л.д.10).

По Соглашению об уступке прав по договору аренды от ДАТА, ООО «СРС» в лице Генерального директора ФИО4 именуемый в дальнейшем «цедент» с одной стороны и ФИО2, именуемая в дальнейшем «цессионарий» с другой стороны заключили настоящее соглашение о нижеследующем: цедент уступает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДАТА, в отношении земельного участке площадью <...> кв.м. из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания с кадастровым №, местонахождение: <адрес>, прилегающий к земельному участку с кадастровым номером цессионарию, а цессионарий, принимает их на себя и обязуется исполнять их надлежащим образом, в соответствии с указанными условиями (л.д.11).

Из ст.ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Из ст. 619 ГК РФ следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность, о необходимости погашения которой администрация Севского муниципального района направила ответчику ФИО2 претензию от ДАТА №и, в которой указано, что несмотря на неоднократные напоминания, не исполняются условия договора аренды земельного участка от ДАТА по <адрес>, в т.ч. не погашается задолженность по арендной плате. Просят в недельный срок представить на согласование проект строительства гостиницы и детского кафе на арендуемом земельном участке, а также план – график работ по их строительству на <...> год. Невыполнение данных предложений, повлечет за собой не продление договора аренды на новый срок, как недобросовестному арендатору, либо досрочному его расторжению в судебном порядке (л.д.12).

В судебном заседании установлено, что ФИО2 ненадлежащем образом исполняла обязательства по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка от ДАТА, о чем свидетельствуют претензия от ДАТА №и (л.д. 12), расчет арендной платы за <...> года (л.д.39), расчет арендной платы за <...> год (л.д.40), расчет задолженности, согласно которого остаток долга за <...> рубля, за <...> рублей (л.д.41), что в судебном заседании ответчиком ФИО2 не оспаривалось.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования в части взыскания задолженность по арендной плате с ответчика ФИО2 в размере <...> рублей и расторгнуть договор аренды б/н от ДАТА следует удовлетворить.

Доводы ответчика ФИО2 учесть в арендную плату стоимость материалов, из которых сделан забор, не обоснованы, поскольку договором аренды не предусмотрено возмещение расходов арендатору по содержанию имущества за счет арендной платы.

В соответствии с п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п.5.9. договора аренды в случае неисполнения обязательств по полному и своевременному внесению арендной платы в сроки указанные в пункте 3.8. настоящего Договора, арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 0,7 % ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения таких обязательств, от размера невнесенной арендной платы за каждый день нарушения срока.

В силу п. 5.2. договора аренды в случае неисполнения обязательств по освоению земельного участка по истечении срока аренды, указанного в п.2.1. настоящего договора, арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,7 % от размера годовой арендной платы за каждый день нарушения срока. При нарушении сроков более чем на 60 дней арендатор дополнительно единовременно выплачивает штраф в размере 10% от суммы права аренды.

В силу п.1 ст. 333 ГПК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как указал Верховный Суд РФ в пункте 73 Постановления Пленума от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ о применении ответственности за нарушение обязательства", несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Поскольку убытками арендодателя в рассматриваемом денежном обязательстве являются потери от обесценивания денежных средств в результате инфляционных процессов, то исходя из данного обстоятельства надлежит оценивать соразмерность неустойки.

По условиям п. 5.9 договора аренды пени определена в размере 0,7 % ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения таких обязательств, от размера невнесенной арендной платы за каждый день нарушения срока (255,5 % годовых), и по условиям п. 5.2 договора аренды неустойка определена в размере 0,7 % от размера годовой арендной платы за каждый день нарушения срока (255,5 % годовых).

Суд, принимая во внимание, что определенный договором аренды размер пени существенно превышает уровень инфляции, неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, а также то, что ответчиком не уплачена арендная плата частично за ДАТА год, считает, что имеются основания для уменьшения размера пени до <...> рублей.

В связи с удовлетворением исковых требований с ответчика ФИО2, не освобожденной от уплаты госпошлины, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета в размере <...> копеек.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Севского муниципального района удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу администрации Севского муниципального района в лице комитета по управлению муниципальным имуществом <...> копеек задолженности по арендной плате, пеню за нарушение сроков оплаты арендной платы в размере <...> рублей.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДАТА по <адрес>

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...> копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Севский районный суд Брянской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: В.И. Рухмаков