Апелляционное определение № 33А-1165/2026 от 15 апреля 2026 г.

Судья Болдырева Н.С.

Дело № 2а-902/2025

Докладчик Седых Н.А.

Дело № 33а-1165/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 апреля 2026 года город Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по административным делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего

Лихачевой С.А.,

судей

Седых Н.А., ФИО1,

при помощнике судьи

ФИО2,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ф.И.О.1 к департаменту архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования администрации Анивского муниципального округа Сахалинской области о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, возложении обязанности устранить допущенные нарушения

по апелляционной жалобе администрации Анивского муниципального округа Сахалинской области на решение Анивского районного суда Сахалинской области от 25 декабря 2025 года.

Заслушав доклад судьи Седых Н.А., судебная коллегия

установила:

ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О.1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к департаменту архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования администрации Анивского муниципального округа Сахалинской области, в котором просила признать незаконным решение от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, возложить обязанность заключить договор аренды земельного участка, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в администрацию Анивского муниципального округа с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Решением департамента архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования администрации Анивского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов отказано на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку испрашиваемый земельный участок уже предоставлялся предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства для завершения его строительства по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Считает данное решение незаконным, так как администрация Анивского муниципального округа в установленный срок со дня истечения действия ранее заключенного договора аренды спорного земельного участка в суд с требованием об изъятии указанного объекта недвижимости путем продажи с публичных торгов не обращалась. Полагает, что при покупке объекта незавершенного строительства приобрела право пользования земельным участком на тех же условиях, что и прежний собственник и имеет право на заключение договора аренды без проведения торгов для завершения его строительства.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 заявленные требования поддержал, представитель администрации Анивского муниципального округа ФИО4 с заявленными требованиями не согласилась.

Остальные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Решением Анивского районного суда от 25 декабря 2025 года заявленные требования удовлетворены частично: признан незаконным отказ департамента архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования администрации Анивского муниципального округа Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ, на департамент архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования администрации Анивского муниципального округа Сахалинской области возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Ф.И.О.1 от ДД.ММ.ГГГГ; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Этим же решением с департамента архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования администрации Анивского муниципального округа Сахалинской области в пользу Ф.И.О.1 взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

В апелляционной жалобе представитель администрации Анивского муниципального округа Сахалинской области ФИО4 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что в отношении спорного земельного участка для завершения строительства жилого дома уже заключался договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с Ф.И.О.2, за которым согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости до настоящего времени зарегистрировано право аренды, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление указанного земельного участка в аренду невозможно.

Относительно доводов апелляционной жалобы поступили письменные возражения представителя административного истца ФИО3

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Ф.И.О.1 и ее представитель ФИО3 против доводов апелляционной жалобы возражали.

Представитель административного ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и в надлежащей форме, в связи с чем на основании части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Анивский городской округ» и Ф.И.О.3 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1200 кв.м, расположенный: <адрес> для строительства жилого дома сроком до ДД.ММ.ГГГГ, который дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании уведомления Ф.И.О.3 от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору аренды земельного участка переданы Ф.И.О.4, последнему постановлением администрации Анивского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ №-па срок действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О.4 в адрес администрации Анивского городского округа направлено уведомление о передаче всех прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Ф.И.О.2

ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования муниципального образования «Анивский городской округ» согласована переуступка прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № Ф.И.О.2 на период действия договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования «Анивский городской округ» и Ф.И.О.2 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> с разрешенным использованием – для строительства жилого дома, сроком по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Ф.И.О.2 и Ф.И.О.5 заключено соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, однако департаментом архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования администрации Анивского муниципального округа в согласовании передачи прав и обязанностей по указанному договору Ф.И.О.5 отказано со ссылкой на истечение срока аренды.

ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О.1 по договору купли-продажи приобрела у Ф.И.О.5 в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> право собственности на данный объект зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О.1 обратилась в администрацию Анивского муниципального округа с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства приобретенного в собственность объекта незавершенного строительства сроком на три года.

Решением департамента архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования администрации Анивского муниципального округа в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду отказано на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации со ссылкой на то, что земельный участок уже предоставлялся в аренду предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства для завершения его строительства.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку администрация Анивского муниципального округа Сахалинской области не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды спорного земельного участка, оснований для отказа в предоставлении Ф.И.О.1 земельного участка в аренду без проведения торгов у административного ответчика не имелось.

Судебная коллегия с указанными выводами соглашается, они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Пунктом 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности Ф.И.О.1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам и не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, у Ф.И.О.1 имеется право на заключение договора аренды без проведения торгов для завершения его строительства этого объекта.

То обстоятельство, что с предыдущим собственником объекта незавершенного строительства Ф.И.О.2 ДД.ММ.ГГГГ заключался договор аренды спорного земельного участка для строительства жилого дома, не может быть принято во внимание, поскольку в условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в ДД.ММ.ГГГГ срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав нового собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Указание в Едином государственном реестре недвижимости на наличие зарегистрированного ограничения прав на земельный участок в виде аренды сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ правового значения для разрешения дела не имеет.

Иных доводов, которые могли бы повлиять на законность принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит.

В этой связи оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Анивского районного суда от 25 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Анивского муниципального округа Сахалинской области – без удовлетворения.

Кассационная жалоба на апелляционное определение может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в Девятый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 апреля 2026 года.

Председательствующий С.А. Лихачева

Судьи Н.А. Седых

ФИО1