Решение № 2-374/2025 2-374/2025(2-5784/2024;)~М-5960/2024 2-5784/2024 М-5960/2024 от 25 декабря 2025 г. по делу № 2-374/2025

КОПИЯ

Дело № 2-374/2025

УИД №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 декабря 2025 года город Сергиев Посад

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Чистиловой А.А.

при секретаре Сметаниной П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области об установлении местоположения внешних границ при домовладении, разделе земельного участка, разделе жилого дома, признании нежилого здания жилым домом, по встречному иску ФИО5 к ФИО4 о признании незначительной доли в праве собственности на жилой дом, прекращении права общей долевой собственности, возложении обязанности выплатить компенсацию за долю в праве собственности на жилой дом, признании права собственности, утверждении площади земельных участков, установлении границы земельных участков, возложении обязанности выплатить денежную компенсацию за часть земельного участка, взыскании судебных расходов, по иску Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области о возложении обязанности снести объект самовольного капитального строения, взыскании судебной неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2, Администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> об установлении местоположения внешних границ при домовладении, разделе земельного участка, разделе жилого дома, признании нежилого здания жилым домом.

В судебном заседании представителем истца ФИО3 заявлен отказ от части заявленных требований к ФИО2, Администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> об установлении местоположения внешних границ при домовладении, разделе земельного участка, признании нежилого здания жилым домом.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 39 ГПК РФ истец вправе отказаться от иска, суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии со ст. 173 ГПК РФ заявление истца об отказе от иска заносится в протокол судебного заседания и подписывается истцом. В случае, если отказ от иска выражен в адресованном суду заявлении в письменной форме, это заявление приобщается к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания.

В соответствии с абз.4 ст. 220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу в случае, если истец отказался от иска и отказ принят судом.

Учитывая волеизъявление истца, вышеприведенные нормы процессуального права, суд принимает отказ представителя истца от указанных исковых требований, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права и интересы других лиц, а оснований полагать, что отказ представителя истца от иска заявлен в целях сокрытия действительных обстоятельств дела или под влиянием обмана, насилия, угрозы, добросовестного заблуждения, у суда не имеется.

При таких обстоятельствах производство по делу в части заявленных требований об установлении местоположения внешних границ при домовладении, разделе земельного участка, признании нежилого здания жилым домом подлежит прекращению.

Администрация Сергиево-Посадского городского округа <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО3 о возложении обязанности за свой счет снести объект самовольного капитального строения, взыскании судебной неустойки.

Определением Сергиево-Посадского городского суда <адрес> от 10.12.2024г. гражданские дела были объединены в одно производство и объединенному гражданскому делу присвоен № (т. 1 л.д. 171,172).

ФИО2 заявила встречные требования к ФИО3 о признании незначительной доли в праве собственности на жилой дом, прекращении права общей долевой собственности, возложении обязанности выплатить компенсацию за долю в праве собственности на жилой дом, признании права собственности, утверждении площади земельных участков, установлении границ земельных участков, возложении обязанности выплатить денежную компенсацию за часть земельного участка, взыскании судебных расходов.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности ФИО6 в судебном заседание исковые требования поддержала и пояснила, что истец является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 948,4 кв.м. и расположенной на нем доли жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Основанием возникновения права собственности является договор купли-продажи (купчая) земельного участка с долей в праве общей собственности на жилой дом от 11.07.2023г., удостоверенный нотариусом Сергиево-Посадского нотариального округа <адрес> 11.07.2023г. по реестру №. Фактически на земельном участке расположена часть жилого дома, являющаяся частью целого домовладения, принадлежащего на праве общей долевой собственности истцу и ответчику. В связи с тем, что ответчик произвел перестройку находящейся в его пользовании части жилого дома, 09.08.1996г. между совладельцами был заключен договор о распределении идеальных долей спорного домовладения. С целью прекращения права общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, истец обратился в суд с настоящим иском. Также на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем истцу на праве единоличной собственности, истец возвел здание с кадастровым номером № площадью 117,2 кв.м. и зарегистрировал на него права единоличной собственности.

Просила суд произвести реальный раздел жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в соответствии с ФИО17 заключения экспертов № № от ДД.ММ.ГГГГ, прекратив на него право общей долевой собственности.

Представитель ответчика Администрации Сергиево-Посадского городского округа МО по доверенности ФИО7 в судебное заседание явилась, против удовлетворения требований ФИО3 возражала, заявила требования, согласно которых просила суд обязать ФИО3 за свой счет снести объект самовольного капитального строения, обозначенный как Объект №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу. В случае неисполнения ответчиком вступившего в законную силу решения суда более 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда, произвести снос объекта капитального строительства, обозначенный как Объект №, силами и за счет Администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> с последующим взысканием с ответчика понесенных в связи с исполнением решения суда расходов. Взыскать с ФИО3 в пользу Администрации Сергиево-Посадского городского округа МО судебную неустойку на случай неисполнения решения суда в установленный срок в размере 300 (трехсот) рублей за каждый день просрочки, начиная с 31 дня после вступления решения в законную силу и до фактического исполнения решения суда.

Суду пояснила, что был выявлен объект самовольного строительства на земельном участке № по адресу: <адрес>. Согласно протоколу осмотра на земельном участке с кадастровым номером № расположены два объекта капитального строительства. Первый объект (далее - Объект № l) - часть общедолевого одноэтажного жилого <адрес> года постройки, выполнены работы по устройству фундамента, несущих и ограждающих конструкций здания, устройству кровли. Второй объект - фундамент строящегося здания (далее - Объект №) с кадастровым номером №. Минимальное расстояние от границ вышеуказанного земельного участка и Объекта No1 до границ Объекта No2 составляет менее 3-х метров, что не соответствует требованиям, установленными правилами землепользования и застройки территории (части территории) Сергиево-Посадского городского округа <адрес>, утвержденными постановлением администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> от 18.06.2021г. N885-ПГ (в редакции от 28.06.2024г. No1661A) (далее - 1133) в части минимальных отступов (3 метра) от границ земельного участка. Кроме того, земельный участок предназначен для возведения одного жилого дома с возможным размещением индивидуальных гаражей и подсобных сооружений, необходимых для его обслуживания. На земельном участке № уже имеется жилой дом с кадастровым номером №, строительство второго жилого дома на данном земельном участке с ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» не допускается ПЗЗ. Для строительства Объекта N2 в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ требуется разрешение на строительство. В адрес правообладателя земельного участка №, на территории которого был выявлен объект самовольного строительства, Администрацией городского округа было направлено Уведомление от 10.09.2024г. No146-исх775/02-02-02 о необходимости представить исходно-разрешительную документацию на Объект N 2, а также иную документацию, подтверждающую отсутствие у данного ОКС признаков самовольной постройки. До настоящего момента ответчик на Уведомление никак не отреагировал, на прием в Администрацию городского округа не явился, истребованных документов не представил.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, ее представители по доверенности ФИО16 и ФИО8 в судебном заседании возражали против удовлетворения требований ФИО3 по основаниям письменных возражений (т. 1 л.д. 185-187) (т. 2 л.д. 73,74 л.д. 99-101 л.д. 108-110), по существу поддержали требования Администрации Сергиево-Посадского городского круга <адрес>. Дали объяснения аналогичные доводам иска Администрации. Просили в удовлетворении основного иска отказать, считали исковые требования Администрации подлежащими удовлетворению. Предъявили встречные требования к ФИО3, с учетом уточнения, просили суд признать незначительной 15/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 114,8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> принадлежащей ФИО3, право общей долевой собственности на жилой дом прекратить, обязать ФИО2 выплатить ФИО3 денежную компенсацию за указанную долю 15/100 в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № по тому же адресу и часть земельного участка с кадастровым номером № площадью 89 кв.м., признать за ней право собственности на 15/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 114,8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> утвердить площадь земельного участка с кадастровым номером 50:05:0040309:145 в размере 859 кв.м. и установить границы в этой площади, утвердить площадь земельного участка с кадастровым номером № в размере 1038 кв.м. и установить границы в этой площади, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 уплаченную государственную пошлину.

В обоснование встречных требований ФИО2 указала, что согласно фактическим обстоятельствам рассматриваемого дела истец и ответчик являются собственниками смежных земельных участков с кадастровыми номерами №, общей площадью 948,4 кв.м. (собственник ФИО3) и №, общей площадью 948 кв.м. (собственник ФИО2). Оба земельных участка имеют категорию земель: земли населенных пунктов, ВРИ: ИЖС. На вышеуказанных земельных участках расположен жилой <адрес> года постройки, общей площадью 114.8 кв.м., с кадастровым номером № который находится в общей долевой собственности сторон в пропорции: 75/100 (доля в праве ФИО2) и 15/100 (доля в праве ФИО3). Первоначальный иск направлен на раздел в натуре жилого дома с кадастровым номером №, с выделением в собственность ФИО3 следующих помещений: комн. I-жилая - 17,6 кв.м., вспомогательная площадь веранда лит. а - 11,07 кв.м., т.к. части жилого дома общей площадью 28,67 кв.м. ФИО2 полагает, что у ФИО3 отсутствуют права на вышеуказанную площадь жилого дома с кадастровым номером №, ввиду наличия только 15/100 (пятнадцати процентов) доли в праве собственности на жилой дом, что эквивалентно 17,22 кв.м. от общей площади жилого дома (114,8 *0,15= 17.22 кв. м.). В свою очередь истребуемым ФИО3 28,67 кв.м. эквиваленты 24.97% (25/100) от общей площади жилого дома, что не соответствует правоустанавливающим документам ФИО3 на его долю в праве на жилой дом с кадастровым номером №. Образование отдельного помещения площадью 17.22 кв.м. в границах жилого дома с кадастровым номером № невозможно, ввиду отсутствия помещения аналогичной площади. Истребуемая ФИО3 комн. 1-жилая обшей площадью 17.6 кв.м. не может являться самостоятельным объектом недвижимости, ввиду несоответствия п. п. 1, 7ст. 141.4, п. 3 ст. 287.2 ГК РФ; ч. 2 ст. 15, ч. 1ст. 16 ЖК РФ; п. 40 ст. 1ГрК РФ; ч. 1ст. 16 Закона от ДД.ММ.ГГГГ N476-Ф3; пп. "з" п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N° 4. Вышеуказанными нормами права установлено, что разделить жилой дом можно при условии, что образуемые в результате раздела объекты недвижимости (например, дома блокированной застройки) будут изолированы, то есть иметь возможность эксплуатироваться независимо друг от друга, в том числе иметь раздельные входы и собственные коммуникации, будут пригодны для проживания и будут отвечать установленным для жилых помещений санитарным и техническим правилам и нормам. Выделение в собственность ФИО20 комн. І-жилая - 17,6 кв.м. не соответствует вышеуказанным требованиям, ввиду несоответствия критериям изолированности: данное помещение не имеет собственного выхода из жилого дома с кадастровым номером № зависит от эксплуатации имущества общего пользования - печки в комнатах лит. А комн. № l, лит А2 комн. 3. Между комнатами лит. А комн. № l, лит А2 комн. 3 отсутствует капитальная стена. Кроме того, удовлетворение требований ФИО3 приведет к нарушению действующего градостроительного регламента - Правилам землепользования и застройки Сергиево-Посадского городского округа <адрес> (утверждены постановлением Администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Мо 885-ПГ). Согласно действующему ПЗЗ земельные участки с кадастровыми номерами № находятся в территориальной зоне Ж-2 (Зона застройки индивидуальными жилыми домами). Вид разрешенного использования (ВРИ) - «блокированная жилая застройка» (код ВРИ 2.3. согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0412), не предусмотрен ПЗЗ Сергиево-Посадского городского округа <адрес> для территориальной зоны Ж-2. Кроме указанного нарушения градостроительного регламента ВРИ «блокированная жилая застройка» не соответствует и установленному ВРИ земельных участков с кадастровыми номерами №. Согласно данным ЕГРН ВРИ указанных участков - Индивидуальное жилищное строительство. Раздел жилого дома с кадастровым номером № невозможен, в том числе ввиду того, что такой раздел приведёт к нарушению норм ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, п. 2 ст. 7 и ст. 42 Земельного Кодекса РФ.

Третьи лица ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о дате и времени рассмотрения дела, о наличии уважительных причин суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Представители третьих лиц Главного Управления Государственного строительного надзора <адрес>, Главного управления МЧС России по <адрес> в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и представленные суду письменные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемым судом.

В соответствии с ч. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

На основании пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 263 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

– возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

– возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

– возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласовании?, разрешении?, если требование о получении соответствующих согласовании?, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

– возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Согласно пункта 3 Постановления пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 511 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменении? в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 511 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В силу положении? пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствии? допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требовании? о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (Пункт 25 Постановления пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

Пунктом 5 ст.1 ЗК РФ предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты имеют единую судьбу.

В соответствии со п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как установлено судом и следует из материалов дела, изначально правопредшественнику истца, ФИО9, и ответчику, ФИО2, на праве общей долевой собственности принадлежал жилой дом, по 1/2 доле каждому, по адресу: <адрес>. Право собственности ФИО9 на 1/2 долю спорного жилого дома возникло на основании Договора дарения доли домовладения от 18.10.1984г.(т. 1 л.д. 42), в свою очередь право собственности ФИО2 на 1/2 долю жилого дома по тому же адресу возникло на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 30.08.1989г. (т. 1 л.д. 41).

Как видно из запрошенного судом в ГБУ «БТИ <адрес>» инвентарного правового дела на домовладение по адресу: <адрес>, по состоянию на 1970-1973г.г. фактически спорный жилой дом состоял из двух равных изолированных частей жилого дома с отдельными входами (т. 1 л.д. и об. л.д. 38-39).

Ввиду перепланировки домовладения по состоянию на 1996г. (т. 1 л.д. 33-36), произведенной ФИО2 в своей части дома, произошло изменение долей в праве общей долевой собственности, в связи с чем Договором о распределении идеальных долей от 09.08.1996г. установлено новое долевое участие: гр. ФИО9 принадлежит 15/100 (пятнадцать сотых) долей целого жилого дома; гр. ФИО2 принадлежит 85/100 (восемьдесят пять сотых) долей целого домовладения (т. 1 л.д. 40).

11.07.2023г. между ФИО9 и ФИО3 заключен Договор купли-продажи (купчая) земельного участка с кадастровым номером № с долей (15/100) в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 124-128), что подтверждается выписками из ЕГРН на здание и на земельный участок от 12.07.2023г. (т. 1 л. д. 6-16).

Судом также установлено, что при спорном домовладении имеется земельный участок, предоставленный прежним собственникам под строительство указанного жилого дома, что подтверждается Договором о праве застройки свободного земельного участка от 04.11.1947г. №, внешние границы которого не установлены в соответствии с действующим законодательством (т. 1 л.д. 46,47).

Постановлением Главы администрации Семхозского поссовета <адрес> от 16.11.1992г. №-П утвержден раздел общего земельного участка при домовладении за № по <адрес> между совладельцами согласно представленного ими проекта, с выделением в собственность гр. ФИО9 земельного участка площадью 948,4 кв.м., а гр. ФИО2 – земельного участка площадью 948,4 кв.м. (т. 1 л.д. 76).

Истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 948,4 кв.м., по адресу: <адрес>. Границы земельного участка установлены в соответствии с действующим законодательством (т. 1 л.д. 12-16).

Ответчик ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 948 кв.м., по адресу: <адрес>. Границы земельного участка установлены, сведения о них внесены в ЕГРН (т. 1 л.д. 158, 159).

Согласно выписке из ЕГРН от 11.07.2024г. здание с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, принадлежащее сторонам на праве общей долевой собственности, расположено на двух земельных участках с кадастровыми номерами № (т. 1 л.д. 51).

На принадлежащем истцу на праве единоличной собственности земельном участке с кадастровым номером № истец возвел здание, площадью 117,2 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 69-72).

Основанием государственной регистрации права на спорный объект недвижимости послужил договор купли-продажи (купчая) земельного участка с долей в праве общей собственности на жилой дом от 11.07.2023г. (т. 1 л.д. 123-128) и Технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от 27.09.2024г. (т. 1 л.д. 100-122).

Согласно протоколу осмотра Главного Управления государственного строительного надзора МО от 26.08.2024г. на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем на праве собственности ФИО3, расположены два объекта капитального строительства. Первый объект – часть жилого дома с кадастровым номером №, выполнены работы по устройству фундамента, несущих и ограждающих конструкций здания, кровли (далее - Объект № l). Второй объект - фундамент строящегося здания (далее - Объект №). Визуальным осмотром минимальное расстояние от границ Участка и Объекта № до границ Объекта № составляет менее 3-х метров, что не соответствует требованиям, установленным правилами землепользования и застройки территории (части территории) Сергиево-Посадского городского округа <адрес>, утвержденными постановлением администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> от 18.06.2021г. №-ПГ (в редакции от 28.06.2024г. No1661A) (далее - 1133) в части минимальных отступов (3 метра) от границ земельного участка. Строительство Объекта № выполняется в нарушение требований, установленных ПЗЗ (дело № л.д. 17-25).

26.08.2024г. по результатам выездного обследования составлен Акт № и уведомление о выявлении самовольной постройки (дело № л.д. 13-16).

<адрес> предписано Администрации Сергиево-Посадского городского округа МО и Комитету по архитектуре и градостроительству <адрес> принять меры, предусмотренные статьей 55.32 ГрК РФ и статьей 222 Гражданского кодекса РФ (дело № л.д. 11-12).

В адрес ФИО3, правообладателя земельного участка с кадастровым номером №, на территории которого был выявлен объект самовольного строительства, Администрацией городского округа было направлено Уведомление от 10.09.2024г. № о необходимости предоставить исходно-разрешительную документацию на Объект №, а также иную документацию, подтверждающую отсутствие у данного ОКС признаков самовольной постройки (дело № л.д. 41,42).

Обратившись в суд, истец ФИО3 просил произвести реальный раздел жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, прекратив на него право общей долевой собственности.

Возражая против ранее заявленных требований в части признания нежилого здания площадью 117,2 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> жилым домом с назначением: жилое, Администрация Сергиево-Посадского городского округа МО заявила требования, согласно которых просила суд обязать ФИО3 за свой счет снести объект самовольного капитального строения с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

В свою очередь, ФИО2 заявила требования к ФИО3 о признании незначительной 15/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: ФИО1, <адрес>, принадлежащей ФИО3, с выплатой ему денежной компенсации за указанную долю и часть земельного участка с кадастровым номером № площадью 89 кв.м.

Для установления обстоятельств по делу судом была назначена и проведена комплексная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертам ГБУ «БТИ <адрес>».

Согласно заключению ГБУ «БТИ <адрес>» № от 24.10.2025г. (т. 3 л.д. 3-261), экспертом установлено, что спорный объект самовольного строительства с кадастровым номером № расположен на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Обследованный объект обладает техническими признаками капитального (стационарного) здания и на дату осмотра является объектом незавершенного строительства. Расположение объекта соответствует расположению фундамента, зафиксированного органом надзора.

Размещение объекта на земельном участке с кадастровым номером № в границах зоны Ж-2 не противоречит виду разрешённого использования (индивидуальная застройка, вспомогательные строения). Признаков нарушения предельных параметров застройки по фактическим габаритам на стадии осмотра не выявлено. Несущий каркас и ограждающие конструкции выполнены в соответствии с заявленной каркасной схемой; признаков опасных деформаций, кренов, просадок, выборки грунта у границ не установлено. Механическая безопасность коробки на момент осмотра обеспечена. Контрольные расстояния до зданий и строений на соседних участках составляют ~ 7,86-8,13 м., что не менее минимального значения 6 м по сопоставлению со сводом правил. Противопожарные расстояния между строениями в пределах одного и того же земельного участка не нормируются. Класс функциональной пожарной опасности и иные параметры, зависящие от эксплуатации и подключения систем, подлежат определению после завершения строительства. На стадии незавершённою строительства нарушения санитарно-гигиенических требований по наблюдаемым признакам не установлены; параметры, требующие эксплуатации и ввода инженерных систем, подлежат проверке после завершения работ.

По результатам исследований нарушений градостроительных, строительных, противопожарных, санитарных и иных обязательных норм и правил, а также правил землепользования и застройки Сергиево-Посадского городского округа <адрес> при возведении здания с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером № не установлено в той части, которая поддавалась проверке на стадии незавершенного строительства.

По результатам исследования признаков, свидетельствующих о нарушении прав и законных интересов других лиц, а также о создании угрозы жизни и здоровью граждан, не установлено в той части, которая поддавалась проверке на стадии незавершённого строительства. Механическая безопасность объекта обеспечена; влияние на соседние строения по результатам осмотра и измерений не выявлено; противопожарные расстояния до зданий на смежных участках составляют 7,86-8,13 м (не менее 6 м). Натурным осмотром и анализом материалов не установлено, что возведение/наличие объекта № не создаёт угрозу целостности и безопасности конструкций жилого дома №. Признаков негативного воздействия (деформации, просадки, трещинообразование) не выявлено.

Угрозы целостности и безопасности конструкций № со стороны объекта № не установлены; угрозы жизни и здоровью граждан, находящихся в №, не выявлены в пределах проведенной проверки. Перечень возможных пожарно-технических последствий при эксплуатации объекта № выходит за пределы компетенции строительно-технической экспертизы и может оцениваться в рамках специализированной пожарно-технической экспертизы. На дату осмотра фактическое использование отсутствует (объект не эксплуатируется). Сведения ЕГРН указывают назначение «нежилое». Противоречий между фактическими данными и назначением по ЕГРН не установлено.

В отношении земельных участков, принадлежащих сторонам на праве собственности, экспертом сделан вывод, что при исправлении реестровой ошибки границы земельных участков были установлены по фактическому пользованию в равной площади 948 кв.м. с учетом прохождения границы под частями жилого дома.

<адрес> земельного участка при домовладении согласно сведениям БТИ (том 1, л.д. 37,38) составляла 1896,8 кв.м., что соответствует фактической площади в настоящее время 1896 кв.м. Запользование земель отсутствует.

Таким образом, существует только один вариант установления внешних границ земельного участка при домовладении по адресу: <адрес> соответствии с фактическим землепользованием, планами технической инвентаризации БТИ, правоустанавливающими документами сторон, а именно: согласно уже существующим сведениям ЕГРН. Переопределение внешних границ земельного участка при домовладении по адресу: <адрес>, мкр. <адрес> не требуется.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 176,62 кв.м., которая составляет 4 230 755 руб. Рыночная стоимость за 1 кв.м. составляет: 23 954 руб. Рыночная стоимость 15/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 114,8 кв.м. с кадастровым номером № составляет: 422 889 руб. Установлена площадь части земельного участка с кадастровым номером №, занятого частью дома с кадастровым номером №, занимаемой истцом, которая составляет 89 кв.м. Рыночная стоимость части земельного участка с кадастровым номером № площадью 89 кв.м. составляет: 595 069 руб.

Из экспертного исследования следует, что границы фактического пользования сторонами жилым домом определены по существующим капитальным конструкциям, изолированным входам и фактическому размещению помещений; данные (сопоставлены с экспликацией БТИ (1996 г.). План пользования составлен по двум изолированным частям дома (№ — ФИО2; № — ФИО3).

Часть жилого <адрес> (собственник: ФИО2) — фактически сложившийся состав помещений: 1-й этаж — 71,40 м2; мансардный этаж — 49,33 м2; всего — 120,73 м2. По экспликации БТИ по части № учтено 97,20 м2 (без помещений № и №); по фактическому осмотру с учётом помещений № (12,70 м2) и № (10,83 м2) — 120,73 м2. Коммуникации: газ — индивидуальный; водоснабжение — централизованное; электроснабжение индивидуальное; канализование — выгребная яма (кирпичная); отопление — автономное.

Часть жилого <адрес> (собственник: ФИО3) — состав и площади помещений по натурной фиксации: жилая комната площадью 17,60 кв.м.; жилая комната площадью 9,00 кв.м.; лит. а2 веранда площадью 11,08 кв.м.; мансардный этаж «светелка» площадью 18,21 кв.м. Часть № изолирована; общая фактическая площадь по натурному осмотру — 55,89 м2. Коммуникации автономны и не пересекаются с частью № (электроснабжение — индивидуальное; водоснабжение — колонка; уборная — отдельная).

Домовладение используется как две изолированные части с самостоятельными входами и автономными системами. Пересечений маршрутов эксплуатации и общих помещений не выявлено. Сводные площади на дату осмотра: Часть № — 120,73 м2; Часть № — 55,89 м2; итого по дому — 176,62 м2 (для сопоставления с БТИ: 153,09 м2).

На вопрос суда о возможности реального раздела домовладения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, экспертом сделан вывод, что техническое состояние домовладения не исключает раздел. Разработка варианта в точном соответствии с долями 85/100 и 15/100 на текущей конструктивной основе признана технически нецелесообразной ввиду необходимости глубокой реконструкции. Допустимым и технически реализуемым является вариант раздела по фактически сложившемуся порядку пользования (Часть № — 120,73 м2; Часть № — 55,89 м2) при сохранении существующих конструкций и автономных систем. Самовольные постройки, подлежащие выделению, в составе домовладения с кадастровым номером 50:05:0040312:676 не выявлены.

С учетом исследования, проведенного экспертом, подготовлен один реализуемый вариант реального раздела спорного жилого дома с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № и на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> - ФИО17 — по фактическому пользованию, по которому не требуется выполнение дополнительных капитальных или отделочных работ, устройство новых капитальных внутренних стен и фундаментов, а также изменение/прокладка инженерных коммуникаций. Существующие системы автономны. Компенсация за переоборудование по ФИО17: отсутствует (0 руб.).

По ФИО18 — строго по долям, для достижения точных долей по площади потребуются изменения планировочной структуры с вмешательством в конструктив старой части дома (1951 г. постр.), что соответствует реконструкции. Без разработки проектной документации и выполнения комплекса обследований реализация варианта не рекомендуется. Стоимость работ по ФИО18 в рамках строительно-технической экспертизы не рассчитывается, так как вариант требует проектной проработки и сметно-ресурсных расчётов специализированной организацией. При отсутствии проектных решений расчёт стоимости будет носить недостоверный характер.

Раздел домовладения возможен в варианте по фактически сложившемуся порядку пользования (ФИО17) с отступлением от зарегистрированных долей при сохранении существующих конструкций и автономных систем. Вариант раздела строго в соответствии с долями (ФИО18) на текущей конструктивной основе не рекомендуется ввиду необходимости реконструкции.

На вопрос суда о разработке вариантов раздела земельного участка при домовладении по адресу: <адрес>, экспертом установлено, что в настоящее время земельные участки ФИО3 и ФИО2 с кадастровыми номерами № по адресу: <адрес> являются самостоятельными объектами, им присвоены индивидуальные кадастровые номера. Границы земельных участков установлены в соответствии с законодательством и внесены в ЕГРН. Каждый участок имеет свой выход на адресную улицу, на каждом участке расположены части жилого дома, а также вспомогательные постройки, принадлежащие сторонам. Площади участков равны и составляют 948 кв.м., что соответствует первоначальным долям жилого дома.

Экспертом также разработан Вариант № раздела земельного участка в целях перераспределения границ участков при условии сохранения полностью жилого дома за ФИО2 По данному варианту: Площадь земельного участка с кадастровым номером № по сведениям ЕГРН составляет 948 кв.м., кадастровая стоимость 1 830 644,88 руб., удельный показатель кадастровой стоимости 1 931,06 руб./кв.м. Площадь части земельного участка с кадастровым номером №, занятого частью дома с кадастровым номером № составляет 89 кв.м. Исходя из размера отчуждаемой площади, площадь земельного участка с кадастровым номером №, после внесения изменений составит 859 кв.м., площадь земельного участка с кадастровым номером №, после внесения изменений составит 1038 кв.м.

Экспертом определен размер денежной компенсации в случае выдела доли земельного участка и жилого дома с отступлением от долей сторон в праве собственности на земельный участок и жилой дом. По жилому дому плательщик компенсации: ФИО3 Получатель компенсации: ФИО10 По ФИО18 (176,62 м2): площадь компенсации ~ 29,400 м2; сумма компенсации ~ 704 247.60 руб. ФИО17 (114,80 м2): площадь компенсации ~ 0,38 м2; сумма компенсации ~ 9 102.52 руб. По земельному участку по Варианту № - компенсация не требуется, площади земельных участков соответствуют площадям по правоустанавливающим документам и изначальным долям на домовладение. По Варианту № - жилой дом и часть земельного участка площадью 89 кв.м. под ним, полностью переходят ФИО10 Расчет компенсации за часть земельного участка составляет 595 069 руб., которую ФИО10 выплачивает ФИО3

Сторонами заключение экспертов не оспорено. У суда оснований не доверять заключению экспертов ГБУ «БТИ <адрес>» не имеется, поскольку оно мотивировано, основано на исследовании материалов дела и материалов БТИ, не противоречит имеющимся в деле доказательствам, эксперты не заинтересованы в исходе данного дела, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, сомнений в их компетентности у суда нет.

Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявленным к его содержанию ст. 86 ГПК РФ, оно принимается судом как допустимое доказательство и оценено судом в совокупности с иными доказательствами по делу в порядке ст. 67 ГПК РФ.

По результатам проведенной по делу экспертизы представителем ФИО3 по доверенности ФИО6 заявлено ходатайство об отказе от части исковых требовании? к ФИО2, Администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> об установлении местоположения внешних границ при домовладении по адресу: <адрес>, реальном разделе земельного участка при домовладении по тому же адресу, путем переопределения границ земельных участков с кадастровыми номерами №, пропорционально первоначальным долям в праве общей долевой собственности на жилой дом до пересчета долей в домовладении, признании нежилого здания, площадью 117,2 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> домом с назначением: жилое.

Так как экспертным заключением установлено, что запользование земель отсутствует, существует только один вариант установления внешних границ земельного участка при домовладении по адресу: <адрес> согласно уже существующим сведениям ЕГРН, переопределение внешних границ земельного участка при домовладении не требуется, внесение изменений в сведения ЕГРН в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и № не требуется, здание с кадастровым номером № не является объектом с наименованием «Жилой дом» с назначением «Жилое», на настоящий момент представляет собой незавершённое строительство без фактического использования и без инженерных подключений, противоречий между фактическими данными и назначением по ЕГРН не установлено, суд принял отказ истца от исковых требовании? и прекратил производство в этой части иска.

ФИО3 просил суд произвести реальный раздел жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в соответствии с ФИО17 экспертного заключения ГБУ «БТИ <адрес>» № от 24.10.2025г. Право общей долевой собственности на указанный жилой дом прекратить.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку в судебном заседании установлен факт о возможности реального раздела жилого дома с кадастровым номером № по адресу: Российская <адрес><адрес>, прекращении на него права общей долевой собственности, с учетом того, что Постановлением Главы администрации Семхозского поссовета <адрес> от 16.11.1992г. №-П утвержден раздел общего земельного участка при домовладении № по <адрес> между совладельцами согласно представленного ими проекта, руководствуясь принципом земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, суд считает возможным произвести реальный раздел жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в соответствии с ФИО17 экспертного заключения ГБУ «БТИ <адрес>» № от 24.10.2025г.

Как указано выше, спорное здание с кадастровым номером № расположено на принадлежащем истцу на праве единоличной собственности земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Право собственности на здание зарегистрировано в установленном законом порядке.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что поскольку при самовольном строительстве здания с кадастровым номером № существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не допущено, земельный участок, на котором расположено строение, соответствует виду разрешенного использования, права третьих лиц не нарушены, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, имеются основания для отказа Администрации Сергиево-Посадского городского округа МО в удовлетворении заявленных требований о его сносе.

ФИО2 заявила требования о признании незначительной 15/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: Российская <адрес> принадлежащей ФИО3, с выплатой ему денежной компенсации за указанную долю и часть земельного участка с кадастровым номером № площадью 89 кв.м.

Согласно пунктам 1, 2, 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Согласно абзацу второму пункта 4 указанной нормы выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Следовательно, применение указанных выше правил возможно при одновременном наличии следующих условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Как установлено судом, ФИО3 имеет интерес в использовании объекта недвижимости с кадастровым номером №, так как используемая им часть жилого дома единственная на участке пригодна для постоянного проживания. При этом экспертным заключением установлена возможность реального выдела в натуре доли, принадлежащей ФИО3, и прекращения права общей долевой собственности, в связи с чем он и обратился в суд с настоящим иском.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь приведенными выше нормами права, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО3 О разделе жилого дома, отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО3 о признании незначительной доли в праве собственности на жилой дом, прекращении права общей долевой собственности, возложении обязанности выплатить компенсацию за долю в праве собственности на жилой дом, признании права собственности, утверждении площади земельных участков, установлении границы земельных участков, возложении обязанности выплатить денежную компенсацию за часть земельного участка, взыскании судебных расходов, требований Администрации Сергиево-Посадского городского округа <адрес> о возложении обязанности снести объект самовольного капитального строения, взыскании судебной неустойки.

Руководствуясь статьями 195-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Принять отказ представителя истца ФИО4 от исковых требований к ФИО5, Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области об установлении местоположения внешних границ при домовладении, разделе земельного участка, признании нежилого здания жилым домом.

Производство по гражданскому делу по иску ФИО4 к ФИО5, Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области об установлении местоположения внешних границ при домовладении, разделе земельного участка, разделе жилого дома, признании нежилого здания жилым домом прекратить в части заявленных требований об установлении местоположения внешних границ при домовладении, разделе земельного участка, признании нежилого здания жилым домом, в связи с отказом представителя истца от иска в указанной части.

Разъяснить сторонам, что повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Исковые требования ФИО4 к ФИО5 о разделе жилого дома – удовлетворить.

Произвести реальный раздел жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в соответствии с ФИО17 заключения экспертов № № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО2 выделяется часть жилого дома, которая состоит из следующих помещений:

лит. А жилая комната площадью 17,3 кв.м.;

лит. А1 жилая комната площадью 9,1 кв.м.;

лит. А2 жилая комната площадью 17,5 кв.м.;

лит. А2 кухня площадью 22 кв.м.;

Лит. А 2 санузел площадью 2,2 кв.м.;

лит. А2 прихожая площадью 3,3 кв.м.;

мансардный этаж жилая комната площадью 25,8 кв.м.;

мансардный этаж жилая комната площадью 12,7 кв.м.;

мансардный этаж коридор площадью 10,83 кв.м.

ФИО3 выделяется часть жилого дома, которая состоит из следующих помещений:

лит. А жилая комната площадью 17,60 кв.м.;

лит. А жилая комната площадью 9,00 кв.м.;

лит. а2 веранда площадью 11,08 кв.м.;

мансардный этаж «светелка» площадью 18,21 кв.м.

Право общей долевой собственности ФИО3 и ФИО2 на жилой дом с кадастровым № по адресу: <адрес> прекратить.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО3 о признании незначительной доли в праве собственности на жилой дом, прекращении права общей долевой собственности, возложении обязанности выплатить компенсацию за долю в праве собственности на жилой дом, признании права собственности, утверждении площади земельных участков, установлении границы земельных участков, возложении обязанности выплатить денежную компенсацию за часть земельного участка, взыскании судебных расходов – отказать.

В удовлетворении требований Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области о возложении обязанности снести объект самовольного капитального строения, взыскании судебной неустойки – отказать.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений об объекте недвижимости.

Решение может быть обжаловано участвующими в деле лицами в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления его в окончательной форме через Сергиево-Посадский городской суд Московской области.

Мотивированное решение суда составлено 26 декабря 2025 года.

Судья подпись А.А. Чистилова