Решение № 3А-22/2018 3А-22/2018 (3А-221/2017;) ~ М-175/2017 3А-221/2017 М-175/2017 от 20 марта 2018 г. по делу № 3А-22/2018

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-22/2018 (3а-221/2017)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 марта 2018 года город Белгород

Белгородский областной суд в составе:

судьи Сотниковой Е.В.

при секретаре Клюковской А.С.

с участием представителя административного истца ООО «НЕП» ФИО2, представителя административного ответчика Правительства Белгородской области ФИО3, представителя заинтересованных лиц администрации Старооскольского городского округа Белгородской области и департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области ФИО4,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «НЕП» к Правительству Белгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «НЕП» (далее – административный истец, Общество) согласно договору долгосрочной аренды № 31-1/17, заключенного 28.04.2017, является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для обслуживания производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>

Арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

На государственный кадастровый учет земельный участок поставлен 19.04.2012.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 № 418-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области» и по состоянию на 01.01.2016 составила <данные изъяты> рублей.

17.12.2016 указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01 января 2017 - Единый государственный реестр недвижимости).

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, ООО «НЕП» обратилось с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Белгородской области, предоставив отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 067.04.0187 от 17.04.2017, подготовленный оценщиком Белгородской торгово-промышленной палаты, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка, в отношении которого оспариваются результаты кадастровой стоимости с кадастровым номером №, по состоянию на 01.01.2016 составила <данные изъяты> рублей.

Решением № 189 от 05.10.2017 комиссия отклонила кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости установленной в представленном Обществом отчете, по тем основаниям, что содержание представленного отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

ООО «НЕП» обратилось в суд с требованиями об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование- для обслуживания производственной базы, расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на 01.01.2016, обосновывая это тем, что результаты кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности Общества, так как влекут повышение размера арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержала в полном объеме. Указала на то, что заключение судебной экспертизы не может быть положено в основу подтверждения рыночной стоимости земельного участка, в отношении которого оспаривается его кадастровая стоимость, поскольку содержит недостоверные данные и сведения, не соответствующие действительности. Заключение эксперта не основано на всестороннем и полном исследовании рынка аналогичных оцениваемому объекту земельных участков, содержит противоречивые выводы, а также выводы, допускающие неоднозначное толкование, в связи с чем, его содержание вводит в заблуждение заинтересованных лиц.

Представители административного ответчика Правительства Белгородской области, заинтересованных лиц администрации Старооскольского городского округа Белгородской области и департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, полагали единственным достоверным доказательством по делу, определяющим рыночную стоимость земельного участка, заключение судебной экспертизы. Сослались на то, что выводы эксперта предельно понятны, каких-либо противоречий заключение эксперта не содержит.

Представитель административного ответчика Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом и своевременно, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.

С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, пояснения эксперта, исследовав представленные доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В положениях статьи 66 ЗК РФ закреплены две модели исчисления кадастровой оценки земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для объекта оценки.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015г. № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

В силу положений статьи 3 Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьёй 24.18 вышеназванного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости и направлено на защиту интересов ООО «НЕП», как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административным истцом представлен отчет № 067.04.0187 от 17.04.2017, подготовленный оценщиком Белгородской торгово-промышленной палаты и подтвержденный положительным экспертным заключением Саморегулируемой организации оценщиков Саморегулируемой организацией оценщиков «Ассоциация Российских Магистров оценки» от 28.06.2017 № Э-0117-17, в соответствии с которым, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2016 составила <данные изъяты> рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

Учитывая возникшие сомнения относительно обоснованности представленного стороной административного истца отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, что вызвано, в том числе разницей (75%) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда назначена экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту ООО «ПрофОценка» ФИО1

Из выводов заключения судебной оценочной экспертизы № 01/18 от 13.02.2018 следует, что оценщиком при подготовке отчета № 067.04.0187 от 17.04.2017 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости; оценщиком неправильно и неполно проведен анализ рынка, допущены ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная для определения рыночной стоимости объекта оценки выбранным методом сравнительного подхода, не является достоверной, достаточной и проверяемой; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2016 определена экспертом в размере рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертом ООО «ПрофОценка» ФИО1., соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ.

Судебное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования, имеющим стаж работы в области оценочной деятельности, не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Заключение основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, осмотра земельного участка, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости с приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.

Анализируя сведения об оцениваемом земельном участке, в том числе его местоположение и с учетом того, что местоположение любого земельного участка является существенным позитивным фактором, влияющим на его стоимость, экспертом установлено, что оцениваемый земельный участок, предназначенный для обслуживания производственной базы, расположен в Котельском промышленном районе в юго-западной части города Старый Оскол на расстоянии 15 км от центра города и на расстоянии 2,5 кв.м от крупной автодороги, имеющей внешние выходы. На земельном участке расположены нежилые здания. Фактическое использование земельного участка – эксплуатация нежилых зданий преимущественно производственного назначения и сооружения (железнодорожные пути).

Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит земельный участок, оцениваемый объект отнесен экспертом к 9-му виду разрешенного использования земель населенных пунктов – земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, к классу земельных участков коммерческого назначения под индустриальную застройку.

Анализируя фактические данные о ценах сделок (предложений) и величинах ставок аренды земельных участков под индустриальную застройку, используя для исследования рынка предложений объявления, размещенные в период, предшествующий дате оценки, в периодических печатных изданиях и на сайтах объявлений в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», выявив в городе Старый Оскол 4 предложения о продаже земельных участков под индустриальную застройку, эксперт определил, что данный сегмент рынка на территории г. Старый Оскол Белгородской области не активен (не развит). Чтобы составить представление о ценах предложений с сопоставимыми земельными участками, эксперт расширил территорию исследования за счет территории г. Губкина Белгородской области – схожего по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта и выявил еще три предложения по продаже земельных участков под индустриальную застройку, что не противоречит положениям п.п. «б» п. 11 ФСО № 7.

Диапазон полученных экспертом значений удельной стоимости земельных участков под индустриальную застройку за период, предшествующий дате оценки, на территории г. Старый Оскол и г. Губкин Белгородской области составил от 580 до 2 200 руб./кв.м.

Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт применил методологию сравнительного подхода, используя объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, что не противоречит положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке обоснован и мотивирован.

В рамках сравнительного подхода для расчета эксперт выбрал пять объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в интернет-архиве «ruads.org» сайта объявлений «Авито», в газетах объявлений «Курьер» № 33 от 31.08.2015, «Эфир Губкина» № 6 (900) от 05.02.2015 и № 13 (907) от 26.03.2015.

Характеристики объектов – аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что при выборе объектов аналогов учитывались следующие характеристики: класс земельного участка, экономические характеристики, наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью, условия финансирования и условия платежа, дата предложения, возможность торга, местоположение земельного участка, имущественные права, инфраструктура (наличие электричества, газоснабжения, водоснабжения и канализации), транспортная доступность (расположение относительно автомагистралей и крупных автодорог, наличие железнодорожной ветки).

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта аналога, подробно обосновал приведенные поправки и расчет их значений.

По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, примененные в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. Приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке земель промышленного назначения г. Старый Оскол и г. Губкин на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость; в заключении присутствуют ссылки на источники использованной информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

На основании Справочника Оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков». Том 3. Под редакцией Лейфера, 2014, экспертом применены: корректировка на торг для всех объектов –аналогов в размере среднего значения 15% для неактивного (неразвитого) рынка; корректировка на площадь (масштаб) на основании средних значений для земельных участков под индустриальную застройку; корректировка на транспортную доступность (наличие железнодорожной ветки на участке) ко всем объектам –аналогам (с учетом отсутствия у них железнодорожных путей) в размере среднего значения 14%.

Применение корректировок при сравнительном подходе к оценке недвижимости согласуется с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7).

Из заключения следует, что при оценке в соответствии с общепринятыми нормами, экспертом были проанализированы все три основных подхода к определению стоимости имущества (затратный, сравнительный и доходный). В своих расчетах эксперт исключил два из трех существующих подходов к оценке (затратный и доходный), весовая доля сравнительного подхода принята им за единицу. Рыночная стоимость объекта оценки после согласования результатов составила <данные изъяты> рублей.

В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт на основании проведенных исследований сделал вывод, что оценщиком Белгородской торгово-промышленной палаты при составлении отчета № 067.04.0187 от 17.04.2017 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком неправильно и неполно проведен анализ рынка, допущены ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком для определения рыночной стоимости объекта оценки выбранным методом сравнительного подхода, не является достоверной, достаточной и проверяемой. В ходе проверки отчета выявлены допущенные оценщиком нарушения п.п. «ж, з» п. 8, п. 5, п. 10 ФСО № 3, п.п. «б,в» п. 11 ФСО № 7.

Суд соглашается с выводами эксперта, поскольку они основаны на анализе и исследовании экспертом предмета экспертизы, содержат подробное описание проведенного исследования, подробно мотивированы. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки.

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный Обществом, содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые являются существенными, повлияли на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В свою очередь административным истцом каких-либо относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о соответствии представленного отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки либо подтверждающих недостоверность экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

При допросе в судебном заседании эксперт поддержал свое заключение, дал исчерпывающие и подробные пояснения относительно проведенного экспертного исследования и высказанных суждений, подтвердил свои выводы, изложенные в заключении.

Иными доказательствами выводы экспертного исследования не опровергаются.

Объяснений стороны не достаточно для опровержения заключения эксперта в силу части 2 статьи 68 КАС РФ, поскольку объяснениями не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», либо путем назначения судебной оценочной экспертизы, направленной, в том числе и на проверку отчета об оценке.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, не может быть признан в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка, находящегося в аренде ООО «НЕП».

Не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность итоговой величины рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение № Э-0117-17 от 28.06.2017 на отчет Белгородской торгово-промышленной палаты, подготовленное Саморегулируемой организацией оценщиков «Ассоциация Российских Магистров оценки».

Данное заключение является одним из видов письменных доказательств, и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 84 КАС РФ.

Поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в отчете выводы, положительное экспертное заключение также является недостоверным доказательством, суд в качестве доказательства его принять не может.

Доводы представителя административного истца о том, что экспертом не в полной мере проведен анализ рынка в сегменте объекта оценки, в анализ рынка не включены земельные участки под индустриальную застройку, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок, электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, автовокзалов, суд находит несостоятельными в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с Федеральными стандартами оценки (п. 10,11 ФСО № 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Выполняя в последовательности анализ рынка недвижимости, оценщик проводит, в том числе и анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Из заключения судебной экспертизы следует, что оцениваемый земельный участок относится к землям населенных пунктов. В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», земельные участки в составе земель населенных пунктов разделяются по 17 видам разрешенного использования. Объект оценки отнесен экспертом к 9-му виду разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Учитывая, что в практике оценки рыночной стоимости выделяют земельные участки жилого (земельные участки под многоэтажное и под индивидуальное жилищное строительство) и коммерческого назначения (земельные участки под офисно-торговую застройку; под индустриальную застройку; под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения; земельные участки сельскохозяйственного назначения) и поскольку оцениваемый земельный участок фактически используется для эксплуатации расположенных на нем нежилых зданий преимущественно производственного назначения и сооружения (железнодорожного пути), эксперт отнес его к классу земельных участков под индустриальную застройку.

В ходе анализа фактических данных о ценах предложений земельных участков под индустриальную застройку, эксперт руководствовался сведениями об их назначении, указанном в тексте объявления.

Из собранной рыночной информации, приведенной в заключении следует, что экспертом выявлено 4 предложения по продаже земельных участков под индустриальную застройку (промышленного назначения) в г. Старый Оскол и 3 предложения по продаже земельных участков под индустриальную застройку (промышленного/производственного) назначения в г. Губкин Белгородской области.

Таким образом, вопреки утверждениям представителя административного истца, исследование рынка, для определения стоимости недвижимости, проведено экспертом в полном объеме, в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, то есть для эксплуатации расположенных на земельном участке нежилых зданий преимущественно производственного назначения и сооружения.

В свою очередь, земельные участки, которые также относятся к классу земельных участков под индустриальную застройку, но предназначенные для размещения гаражей и автостоянок, электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, автовокзалов, не могут быть отнесены к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, поскольку относятся к 3-му (земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок), 10-му (земельные участки для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов) и 11–му (земельные участки для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов) видам разрешенного использования, в связи с чем, при анализе рынка земельных участков во внимание экспертом не принимались.

Выводы эксперта в указанной части мотивированы и не допускают их неоднозначного толкования. Профессиональное суждение эксперта относительно сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки, полностью подтверждаются собранной информацией и в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Вопреки утверждениям представителя административного истца, в заключении экспертом обоснованно и мотивировано произведен отбор объектов –аналогов для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, что отражено в исследовательской части экспертного заключения.

Анализ рынка, проведенный экспертом, выявил 7 предложений по продаже незастроенных земельных участков под индустриальную застройку. Как следует из суждений эксперта, в ходе анализа рынка выявляется верхний и нижний пределы стоимости объектов недвижимости. Одним из основных требований является равномерное распределение объектов-аналогов в ценовом диапазоне. В связи с чем, объекты аналоги, имеющие очень высокие или очень низкие (пиковые) значения стоимостей в анализе рынка не учитываются.

К таким объектам эксперт отнес земельные участки в предложениях № 1 – <...>, с удельной стоимостью 580 руб./кв.м. и предложении № 2 – г. Старый Оскол, пр-т. ФИО5, 38 (район авторынка), с удельной стоимостью 941,18 руб./кв.м., поскольку удельные стоимости данных земельных участков имеют большее отклонение от удельных стоимостей земельных участков, указанных в других предложениях (от 1 666,67 руб./кв.м. до 2 200,00 руб./кв.м.).

Таким образом, выбирая объекты –аналоги для расчета стоимости земельного участка, эксперт исключил из числа предложений объявления с очень низкими значениями стоимости, что обеспечило равномерное, насколько это возможно в условиях ретроспективной оценки, распределение объектов –аналогово в ценовом диапазоне, что в свою очередь согласуется с требованиями Федеральных стандартов оценки.

По мнению представителя административного истца, экспертом необоснованно проигнорирован ряд предложений по продаже земельных участков под индустриальную застройку (производственного /промышленного назначения), находящихся в г. Старый Оскол и соответствующих критериям отбора эксперта, что свидетельствует о наличии достаточного количества объектов, сопоставимых с оцениваемым, позволяет сделать вывод о том, что рынок в исследуемом сегменте по состоянию на дату оценки достаточно развит, является активным и отсутствовала необходимость в расширении территории исследования и включения предложений, находящихся в г. Губкине.

В исследовательской части экспертного заключения на страницах 24-28 экспертом приведены критерии отбора объектов -аналогов, наиболее сопоставимых с оцениваемым земельным участком. Один из критериев оценки (элементом сравнения) являлось назначение (класс земельного участка). В данном случае, выбранные экспертом земельные участки, отнесены к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка – земельные участки промышленного/производственного назначения, под индустриальную застройку.

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 экспертом должно быть составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков, в частности, их площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки; информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.

В своих пояснениях, данных в судебном заседании, эксперт указал на то, что в период, когда им готовилось экспертное заключение, предложения по продаже земельных участков под индустриальную застройку в г. Старый Оскол, скриншоты объявлений которых представлены стороной истца, действительно имелись на сайте avito.ru. Однако, при анализе рынка и отборе объектов –аналогов, основной упор им делался на текст объявления, который был размещен на сайте. Во внимание принимались лишь те объявления, в тексте которых содержалось прямое указание на промышленное назначение земельного участка, поскольку определив сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, эксперт не может выйти за рамки этого сегмента. Между тем, объявления, которые использовал в своей оценке оценщик, а также объявления, на которые указывает представитель административного истца, не позволяют достоверно определить, к какому сегменту рынка относится объект недвижимости.

Суд соглашается с данными выводами эксперта. Экспертом обоснованно не приняты во внимание имеющиеся на рынке объявления о продаже земельных участков под индустриальную застройку в г. Старый Оскол, как не отвечающие критериям отбора эксперта, что в свою очередь не является свидетельством нарушения федеральных стандартов оценки.

Тот факт, что экспертом использовались предложения с длительным сроком экспозиции – более полугода до даты оценки, не свидетельствует о нарушении федеральных стандартов оценки.

Как следует из экспертного заключения, при применении поправки на условия рынка (дату предложения) анализируется возможное изменение цен на земельные участки между датами сделки (предложений) и оценки. Объявления о продаже объектов-аналогов были опубликованы (размещены) в период с 05 февраля 2015 г. по 31 августа 2015 г., то есть в срок, не превышающий 1 год до даты оценки (01 января 2016 г.). Экспертом не выявлено фактов уменьшения, либо увеличения цен предложений земельных участок в течение указанного промежутка времени, в связи с чем, поправка на условия рынка (дату предложения) к объектам-аналогам не применялась.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта по данному вопросу. Кроме того, необходимо учитывать, что законодательством об оценочной деятельности не установлены предельные периоды экспозиции, в течение которых могут быть отобраны предложения, используемые для расчетов аналогов.

Выводы эксперта в указанной части представителем административного истца не опровергнуты.

Суждения представителя административного истца о том, что тексты объявлений о продаже объектов –аналогов, расположенных в г. Губкин (за исключением участка, расположенного на территории района Южные Коробки) не позволяют сделать вывод о точном местоположение этих объектов в пределах населенного пункта и определить их транспортную доступность, однако эксперт, не применяя корректировку на транспортную доступность указывает в экспертном заключении об удобном расположении объектов-аналогов относительно автомагистралей и крупных дорог, имеющих внешние выходы, отклоняются судом как несостоятельные.

Отказ эксперта от применения корректировки на транспортную доступность (расположение относительно автомагистралей и крупных автодорог) обоснованно мотивирован тем, что объекты –аналоги, так же как и объект оценки удобно расположены относительно автомагистралей и крупных автодорог, имеющих внешние выходы (на Курскую и Воронежскую области).

Как пояснил эксперт, г. Губкин и г. Старый Оскол расположены близко к автомагистралям, которые связывают промышленные регионы с другими областями. Объекты производственного назначения преимущественно располагаются вблизи таких магистралей и данный фактор является определяющим для стоимости любого земельного участка под индустриальную застройку производственного назначения. Район г. Губкина «Южные коробки» является районом промышленного назначения и расположен вблизи двух автомагистралей. В объявлениях объектов –аналогов №3 и №5 не указано в каком именно районе г. Губкина расположены объекты, однако из содержания объявления следует, что данные земельные участки производственного назначения, соответственно в центре они располагаться не могут, могут располагаться только в промышленных зонах, а любая промышленная зона г. Губкина расположена вблизи одной из двух транспортных магистралей.

Суд находит данные пояснения эксперта последовательными и не противоречивыми, соответствующими материалам дела. Не согласиться с выводами эксперта в данной части у суда оснований не имеется. Лицами, участвующими в деле данные выводы эксперта не опровергнуты.

Примененная экспертом корректировка на транспортную доступность (наличие железнодорожной ветки на участке), вопреки утверждениям представителя административного истца не противоречит выводам эксперта о том, что оцениваемый земельный участок рассматривается как условно свободны.

Опираясь на источник информации «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» под редакцией ФИО6, ФИО7, 1997 г. и применяя корректировку на наличие железнодорожной ветки на участке, эксперт обоснованно исходил из того, что транспортную доступность любого земельного участка под индустриальную застройку характеризует не только расположение относительно автомагистралей и крупных автодорог, но и наличие расположенной на нем железнодорожной ветки. Выход земельного участка не только на скоростное шоссе, но и на железную дорогу является предпочтительным при строительстве производственных и складских зданий. Это связано с тем, что использование железнодорожного пути, расположенного на земельном участке под индустриальную застройку, обеспечивает более эффективный грузооборот. Наличие подъездного железнодорожного пути необщего пользования протяженностью 231 м. на оцениваемом земельном участке повышает его коммерческую привлекательность по сравнению с объектами –аналогами, у которых железнодорожные пути отсутствуют, и влияет на его стоимость. При этом отказ эксперта от применения корректировки на инфраструктуру (наличие газоснабжения) обоснован экспертом со ссылкой на п. 20 ФСО № 7, поскольку оцениваемый земельный участок рассматривался как условно свободный (без учета расположенных на нем зданий, а следовательно, и без учета имеющегося газоснабжения).

Заявляя указанный довод, представителем административного истца не указано, каким образом приведенное замечание могло, либо повлияло на окончательный вывод эксперта о рыночной стоимости объекта оценки.

Отклоняются судом как не состоятельные и доводы представителя истца об использовании экспертом недостоверных данных, которые повлияли на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Экспертом в качестве объекта –аналога был использован земельный участок производственного назначения площадью 2 000 кв.м., расположенный в г. Губкине, Южные Коробки, стоимостью 4 000 000 рублей, который был включен в расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта. В приложении к заключению представлена ксерокопия газеты «Эфир Губкина» № 13 (907) от 26.03.2015, приложение к газете «Реклама недели», где указанное объявление размещено на странице 3.

По утверждению представителя административного истца, при проверке данной информации было установлено, что в оригинале газеты «Эфир Губкина» № 13 (907) от 26.03.2015, включая приложение к газете «Реклама недели», данное объявление не публиковалось. В подтверждение указанных доводов представлен подлинный экземпляр газеты «Эфир Губкина» № 13 (907) от 26.03.2015 с приложением к газете «Реклама недели».

Вместе с тем, экспертом ООО «ПрофОценка» ФИО8 в судебное заседание представлен использованный им первоисточник – подлинный экземпляр газеты «Эфир Губкина» № 13 (907) от 26.03.2015 с приложением к газете «Реклама недели», содержащий информацию о публикации объявления по продаже земельного участка производственного назначения, площадью 2000 кв.м., расположенного в г. Губкин Южные Коробки.

Из письма директора, главного редактора МАУ «Губкинский телерадиокомитет» № 47 от 14.03.2018 о предоставлении информации, касающейся размещения объявления о продаже земельного участка производственного назначения площадью 2000 кв.м в г. Губкин Южные Коробки следует, что указанное объявление было опубликовано в газете № 13 (907) от 26.03.2015 на странице 3 приложения редакцией газеты «Эфир Губкина».

Указанные обстоятельства не позволяют суду сомневаться в достоверности данных, использованных экспертом при составлении экспертного заключения.

Таким образом, все утверждения представителя административного истца о том, что заключение судебного эксперта содержит выводы, допускающие неоднозначное толкование и его содержание вводит в заблуждение заинтересованных лиц, сводится к несогласию с выводами эксперта, имеет целью добиться установления наиболее выгодной для административного истца рыночной стоимости земельного участка, направлено на выявление формальных недостатков, которые как установлено выше в целом, являются незначительными и не могли повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Оснований для назначения в соответствии с положениями статьи 83 КАС РФ, по возражениям представителя административного истца повторной экспертизы, не имеется. Протокольным определением судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы. Необходимо учитывать, что проведение повторной экспертизы, в отсутствии достаточных на то оснований, повлечет за собой несение дополнительных судебных расходов.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы, отвечающей требованиям процессуального законодательства, административным истцом не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости земельного участка, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено.

То обстоятельство, что представитель административного истца не согласилась с представленным экспертным заключением, причем совершенно безосновательно, вовсе не означает, что экспертиза проведена с нарушением установленных требований, не свидетельствует о неполноте, неточности и необоснованности представленного экспертного заключения. Само по себе несогласие стороны с заключением судебной экспертизы направлено на иную оценку доказательства по делу.

Необходимо учитывать, что эксперт свободен в выборе научных методов исследования, это положение вытекает из принципа независимости эксперта, оценка содержания научных положений, из которых исходил эксперт, равно как и научной состоятельности избранных им методик, ведет к вторжению в сферу специальных знаний, носителем которых в силу выполняемых функций предполагается эксперт.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд также отмечает, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков г. Старый Оскол и г. Губкин; произведен осмотр объекта оценки; мотивы отказа от применения корректировок по объектам-аналогам приведены и обоснованы, проведенные расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2016.

Согласно Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» № 73-ФЗ от 5.04.2001 эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителей сторон не имеется.

Лицами, участвующими в деле, не представлено каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также ставящих их под сомнение, в то же время у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта.

На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы № 01/18 от 13.02.2018 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке подготовленного оценщиком Белгородской торгово-промышленной палаты требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 в размере <данные изъяты> руб.

Отчет № 067.04.0187 от 17.04.2017 суд признает ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного земельного участка, так как он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика опровергнуты выводами проведенной по делу судебной экспертизы.

Из содержания пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований и установлении рыночной стоимости находящегося в аренде ООО «НЕП» земельного участка с кадастровым номером № в размере, равном его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта № 01/18 от 13.02.2018.

В соответствии с абзацами 5,6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Датой обращения ООО «НЕП» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, является 11.09.2017, которая и подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «НЕП» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категории земель: земли населенных пунктов - для обслуживания производственной базы, расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> рублей.

Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена настоящим решением суда по состоянию на 01.01.2016.

Датой подачи заявления ООО «НЕП» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 11.09.2017.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 26 марта 2018 г.