Решение № 2-194/2017 2-194/2017(2-4765/2016;)~М-4355/2016 2-4765/2016 М-4355/2016 от 22 мая 2017 г. по делу № 2-194/2017

Дело № 2-194\17 23 мая 2017 год


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Васильевой М.Ю.

с участием прокурора Скачковой Е.А.

при секретаре Шарпило К.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о совершении государственной регистрации договоров аренды, и по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО1 о признании сделок недействительными, выселении,взыскании денежных средств,

Установил:

ФИО1 обратился в Куйбышевский районный суд города Санкт – Петербурга с требованиями, заявленными к ФИО2, ФИО3, ФИО4 - наследникам С.Х.С. о совершении государственной регистрации договоров аренды от <дата> на квартиры <адрес>, а также на квартиру <адрес>, указывая, что между истцом ФИО1 и С.Х.С. были заключены договоры аренды в отношении жилых помещений на срок с <дата> по <дата> включительно, оплата по которым произведена в полном объеме за весь период аренды, квартиры переданы арендатору по актам приема-передачи, подписанным ранее в связи с заключением аналогичных договором <дата>, однако, договоры аренды от <дата> не были зарегистрированы в установленном порядке в регистрационной службе, поскольку сторона арендодателя уклонялась от государственной регистрации. При этом, <дата> С.Х.С. скончался, <дата> нотариусом нотариального округа Санкт – Петербург С.Т.В. открыто наследственное дело, определен круг наследников, которыми являются дочери наследодателя: ФИО2, ФИО3, ФИО4, в адрес которых истцом также направлялись уведомления о регистрации договоров аренды.

ФИО2, ФИО3, ФИО4 в свою очередь обратились со встречным иском к ФИО1 о признании сделки недействительной в отношении аренды квартиры <адрес>, а также в отношении квартир <адрес> на том основании, что срок действия ранее заключенных аналогичных договоров аренды от <дата> истек <дата>, тогда как ФИО1 продолжает пользоваться данными помещениями, не внося арендную плату. При этом, договоры аренды от <дата> не зарегистрированы в установленном порядке, тогда как срок для совершения регистрации истек, а ФИО1 не предъявлял настоящие требования ранее одновременно с требованиями в отношении договором от <дата>, что свидетельствует об отсутствии волеизъявления на регистрацию договоров со стороны ФИО1. Просили сделки признать недействительными, выселить ФИО1 из занимаемых квартир, а также взыскать денежные средства за пользование квартирами <адрес> с <дата> по <дата> в сумме 210 000 рублей, а также за пользование квартирой <адрес> 390000 рублей за тот же период времени, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Истец ФИО1 и его представитель в судебное заседание явились, требования иска поддержали, в требованиях ФИО2, ФИО4 и ФИО3 просил иотказать.

Ответчики ФИО2, ФИО4 и ФИО3 в судебное заседание не явились, явился их представитель, возражала против требований иска ФИО1, свои требования просила удовлетворить.

Третье лицо по делу Н.Д. в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела, ранее его представитель принимал участие в рассмотрении настоящего дела, не возражал против заявленных требований ФИО1, возражал против требований Слейман, просил в иске ФИО5 С. отказать.

Суд, выслушав мнения лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, полагавшего в требованиях ФИО5 отказать, а требования ФИО1 удовлетворить, проверив материалы дела, находит иск ФИО1 подлежащим удовлетворению, а требования иска ФИО2, ФИО3 и ФИО4 не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Судом установлено, что <дата> С.Х.С. скончался, <дата> нотариусом нотариального округа Санкт – Петербург С.Т.В. открыто наследственное дело, определен круг наследников, которыми являются дочери наследодателя: ФИО2, ФИО3, ФИО4, а также определен объем наследственного имущества, в состав которого в том числе входит квартира <адрес>, а также квартиры <адрес>, а также права и обязанности по договорам аренды, заключенным <дата> в отношении указанных жилых помещений, в связи с чем определением Куйбышевского районного суда Санкт – Петербурга от 15.02.2016 года по гражданскому делу № 2-6\16 установлено правопреемство ФИО2, ФИО3 и ФИО4 после С.Х.С.. Определение суда вступило в законную силу.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт –Петербурга, вступившим в законную силу, по гражданскому делу № 2-6\16 установлено, что <дата> между С.Х.С. в лице Н.Д., действующего в соответствии с выданной доверенностью <дата> И.о. нотариуса Санкт – Петербурга В.С.П., и ФИО1 с другой стороны, был заключен договор аренды квартир за номерами <адрес>, где С.Х.С. – арендодатель, а ФИО1 – арендатор. По условиям договора передаются в аренду указанные квартиры с правом последующей передачи в субаренду(л.д. 10-12 гражданского дела № 2-6\16). Арендная плата передана ФИО1 Н.Д., действующему от имени С.Х.С., в полном объеме и изменению не подлежит. В подтверждение передачи денежных средств составлена расписка (л.д. 13-14 гражданского дела № 2-6\16). Также <дата> между теми же сторонами был заключен договор аренды жилого помещения, предметом которого явилась квартира <адрес>, которая сдается по условиям договора аренды на период с <дата> по <дата> включительно с арендной платой, которая передана единовременно ФИО1 Н.Д. как представителю С.Х.С. (л.д. 17-19, 15-16 гр. Дела № 2-6\17).

Собственником указанных выше жилых помещений на дату заключения договоров аренды являлся С.Х.С. (л.д. 51-58, 67-75 гр. Дела № 2-6\16).

Также указанным выше решением суда постановлено совершить государственную регистрацию договоров аренды, заключенных <дата> между ФИО1 и С.Х.С. в лице Н.Д. на квартиры <адрес>, а также на квартиру <адрес>. При этом, по заявленным со стороны арендодателя (его правопреемников) основаниям сделки по заключению договоров аренды недействительными судом не признаны.

<дата> между С.Х.С. в лице Н.Д., действующего в соответствии с выданной доверенностью <дата> И.о. нотариуса Санкт – Петербурга В.С.П. (л.д. 27,28), и ФИО1 с другой стороны, был заключен договор аренды квартир за номерами <адрес>, где С.Х.С. – арендодатель, а ФИО1 – арендатор. По условиям договора передаются в аренду указанные квартиры с правом последующей передачи в субаренду(л.д. 17-19). Арендная плата передана ФИО1 Н.Д., действующему от имени С.Х.С., в полном объеме и изменению не подлежит. В подтверждение передачи денежных средств составлена расписка (л.д.20). Также <дата> между теми же сторонами был заключен договор аренды жилого помещения, предметом которого явилась квартира <адрес>, которая сдается по условиям договора аренды на период с <дата> по <дата> включительно с арендной платой, которая передана единовременно ФИО1 Н.Д. как представителю С.Х.С. (л.д.21-24).

Собственником указанных выше жилых помещений на дату заключения договоров аренды являлся С.Х.С. (л.д. 51-58, 67-75 гр. Дела № 2-6\16).

Договоры аренды составлены в простой письменной форме и подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт – Петербурга, что отражено в тексте договоров, а также соответствует положениям ст. 609 ГК РФ.

Истец ФИО1 в обоснование заявленных требований указал, что арендованные квартиры были переданы ему по актам приема-передачи <дата> при заключении аналогичных договоров от <дата> (л.д. 27, 28 гр. Дела № 2-6\16), что также отражено в тексте договоров аренды от <дата>, истец в адрес С.Х.С. и позднее, после смерти С.Х.С. и установлении наследников ответчика направлял неоднократно уведомления с приглашением как С.Х.С. так и его наследников прибыть по адресу регистрационной службы для регистрации договоров аренды <дата> к ..........., однако последний не явился (л.д. 34). При этом, со стороны представителя С.Х.С.. – Н.Д. поступил ответ об отказе в регистрации в связи с отсутствием согласования арендной платы. Указанный гражданин (Н.Д.) в указанный период времени действовал в пределах предоставленных ему С.Х.С. полномочий в соответствии с выданной доверенностью от <дата> (л.д. 19-20 объединенного дела № 2-5537\14 к материалам гр. Дела № 2-6\16), которая была отменена <дата> доверителем С.Х.С. (л.д. 42, 61 гр. Дела № 2-6\16). В дальнейшем неоднократно приглашения на регистрацию повторялись, однако, С.Х.С. уклонился от регистрации договоров аренды (л.д. 36,37,38,39,40).

Истцы по встречному иску ФИО5 в лице представителя в своих требованиях об оспаривании сделок по заключению договоров аренды от <дата> на квартиры <адрес>, а также на квартиру <адрес> указал, что указанные сделки являются недействительными, поскольку срок действия ранее заключенных аналогичных договоров аренды от <дата> истек <дата>, тогда как ФИО1 продолжает пользоваться данными помещениями, не внося арендную плату. При этом, договоры аренды от <дата> не зарегистрированы в установленном порядке, тогда как срок для совершения регистрации истек, а ФИО1 не предъявлял настоящие требования ранее одновременно с требованиями в отношении договором от <дата>, что свидетельствует об отсутствии волеизъявления на регистрацию договоров со стороны ФИО1.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Основания, по которым истцы по встречным иска оспаривают сделки по заключению договоров аренды, не являются основаниями для признания сделки недействительной, установленных положениями ст. ст. 168-180 ГК РФ, что также предусмотрено ст. 166 ГК РФ.

При этом, довод истцов по встречному иску о том, что срок для регистрации договоров аренды истек (составляет 1 год), в которой истцом по основному иску не было предъявлено соответствующих требований, не может быть принят судом во внимание по следующим основаниям.

Гражданским кодексом РФ не предусмотрено, в какие сроки после подписания договора аренды, подлежащего государственной регистрации, необходимо его зарегистрировать, в связи с чем, данный срок может быть установлен договором аренды. При этом, рассматриваемыми договорами аренды также не предусмотрены сроки его регистрации, из чего можно сделать вывод о том, что такой срок связан со сроком действия договоров аренды и заканчивается окончанием срока действия договоров, то есть, договоры аренды могут быть зарегистрированы в течение всего этого срока, т.е. до <дата>, что само по себе исключает пропуск истцом ФИО1 срока исковой давности. При этом, суд принимает во внимание, что обращение с настоящим иском в суд в период с <дата> по <дата> (период времени, в течение которого правопреемника С.Х.С. не были установлены) не представлялось возможным. Настоящий иск подан в суд в июле 2016 года.

То обстоятельство, что договоры аренды от <дата> ранее истцом не предъявлялись не свидетельствует о том, что не были заключены в дату, указанную в тексте договоров, что следует из заключения судебной технической экспертизы давности документа.

Иных оснований, по которым можно было бы судить о недействительности сделки по заключению договоров аренды, истцами по встречному иску не заявлено, а потому данные требования удовлетворению не подлежат. Также не подлежат удовлетворению требования иска о выселении ФИО1 из спорных жилых помещений, поскольку ими он пользуется на основании заключенных договоров аренды, арендная плата по которым внесена в полном объеме за весь период действия договоров аренды путем оплаты представителю С.Х.С. Н.Д., и в том случае, если последний арендные платежи не передал арендодателю, его наследники имеют право на возмещение ущерба за счет лица, который получил арендную плату, имея на то полномочия в силу выданной собственником доверенности, однако, не передал ее (арендную плату) собственнику, т.е. С.Х.С.

Таким образом, требования встречного иска о взыскании денежных средств за пользование жилыми помещениями и процентов за пользование чужими денежными средствами также не подлежат удовлетворению.

Так, в силу требований ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Довод требований встречного иска о том, что договоры аренды не прошли государственную регистрацию, а потому не являются заключенными, также не может быть принят во внимание, поскольку судом установлено необоснованное уклонения С.Х.С., а также его представителя Н.Д., а впоследствии правопреемников от государственной регистрации договоров аренды.

Так, в ходе рассмотрения гражданского спора ФИО2, ФИО3 и ФИО4 отсутствие регистрации спорных договоров аренды. За период рассмотрения настоящего сторонами также договоры аренды не были зарегистрированы).

Таким образом, оценив объяснения правопреемников С.Х.С. –ответчиков по основному иску, суд приходит к выводу о том, что намерений совершить государственную регистрацию договоров аренды у них не имелось.

В силу ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Государственная регистрация сделки по заключению договора дарения, оформленной в надлежащей форме (письменном виде), предусмотрена положениями ч. 2 ст. 609 ГК РФ.

Часть 2 ст. 165 ГК РФ предусматривает, что в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что сделки по заключенным договорам дарения от <дата> на квартиры <адрес>, а также на квартиру <адрес> между С.Х.С., в лице Н.Д., действующего по доверенности с одной стороны, и ФИО1 с другой стороны, исполнены, арендованные жилые помещения переданы арендатору, а арендная плата уплачена в полном объеме за весь период действия договоров аренды уполномоченному собственником жилых помещений лицу – Н.Д..

Поскольку судом выше установлено, что никаких правовых оснований для признания указанных выше сделок недействительными суд не усмотрел, на момент подписания договоров аренды, равно как и в период рассмотрения спора арендованные квартиры не обременены правами третьих лиц, вытекающих из заключенных ранее договоров, совершенные сделки являются действительными, обязательства сторон по исполнению сделки выполняются, данные договоры подлежат государственной регистрации. При этом, по той причине, что договоры аренды не прошли государственную регистрацию, нельзя признавать их незаключенными, поскольку имело место исполнение договоров с обеих сторон: со стороны С.Х.С.. в лице представителя Н.Д., действовавшего на момент передачи квартир в силу выданной и неотмененной на тот момент доверенности от С.Х.С. а арендатор ФИО1 со своей стороны исполнил договоры аренды по внесению арендной платы в полном объеме, принятие квартир, их использование в соответствии с целями заключенного договора.

Таким образом, в соответствии с действующим на момент заключения договоров аренды от <дата> на квартиры <адрес>, а также на квартиру <адрес> законодательством договоры подлежат государственной регистрации, а права арендатора ФИО1 - защите, поскольку о основаниям, изложенным выше, т.е. закон допускает такой способ защиты, как принятие решения суда о государственной регистрации договора, поскольку предусмотренные законом основания для государственной регистрации договора аренды существовали в момент их заключения, установленные законом условия для государственной регистрации прав аренды возникли, а отсутствие регистрации прав аренды на имя ФИО1 для него по рассматриваемым сделкам в данном случае являлось вынужденным.

Отсутствие заявления сторон в орган государственной регистрации не является юридически значимым и не предусмотрено вышеназванными нормами права в качестве препятствия к вынесению решения суда о государственной регистрации.

При таких обстоятельствах суд полагает, что имеются все основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 в полном объеме.

В силу ст. 98 ГПК РФ со ФИО3, ФИО2, ФИО4 в пользу ФИО1 подлежит взысканию госпошлину в размере по 900 рублей с каждой.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-197 ГПК РФ,

Решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Совершить государственную регистрацию договоров аренды, заключенных <дата> между ФИО1 и С.Х.С. в лице Н.Д. на квартиры <адрес>, а также на квартиру <адрес>.

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО1 о признании сделок недействительными, выселении, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами – отказать.

Взыскать со ФИО3, ФИО2, ФИО4 в пользу ФИО1 подлежит взысканию госпошлину в размере по 900 рублей с каждой.

Решение может быть обжаловано в Санкт – Петербургский городской суд в апелляционном порядке в течение одного месяца.

Судья: