Решение № 2-1-620/2017 2-620/2017 2-620/2017~М-9542/2016 М-9542/2016 от 5 марта 2017 г. по делу № 2-1-620/2017

Дело № 2-1-620/2017


Решение

Именем Российской Федерации

06.03.2017 г. г. Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Лаврова Д.А.,

при секретаре Саидовой А.С.,

с участием представителя истца ФИО4, представителя ответчика администрации Энгельсского муниципального района <адрес> ФИО5, представителя ответчика комитета жилищно-коммунального хозяйства, топливно-энергетического комплекса, транспорта и связи администрации Энгельсского муниципального района <адрес> ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, комитету жилищно-коммунального хозяйства, топливно-энергетического комплекса, транспорта и связи администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области об установлении выкупной цены жилого помещения, возложении обязанности по выкупу жилого помещения, изъятого для муниципальных нужд,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к администрации Энгельсского муниципального района <адрес> (далее по тексту – Администрации), комитету жилищно-коммунального хозяйства, топливно-энергетического комплекса, транспорта и связи администрации Энгельсского муниципального района <адрес> (далее по тексту – Комитету) об установлении выкупной цены жилого помещения, возложении обязанности по выкупу жилого помещения, изъятого для муниципальных нужд.

Требования мотивирует тем, что они являются собственниками жилого помещения площадью 32,5 кв.м. по адресу: <адрес> кадастровым номером №. Постановлением главы Администрации от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения. Постановлением главы Администрации от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение изъять у ФИО1, ФИО2 вышеуказанное жилое помещение. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истцов направлено соглашение о выкупе жилого помещения, согласно которому стоимость жилого помещения установлена в сумме 648371 рубль, включая стоимость доли в праве на земельный участок 95831 рубль и рыночную стоимость объекта недвижимости 552540 рублей. С предложенной Комитетом стоимостью жилого помещения истцы не согласны, поскольку она значительно занижена. По инициативе истцов была организована досудебная экспертиза. Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость жилого помещения составляет 1541000 рублей, включая рыночную стоимость жилого помещения 1110000 рублей, рыночную стоимость доли в праве на земельный участок в сумме 190000 рублей, стоимость доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме в сумме 241000 рублей. Стоимость услуг грузоперевозок и грузчиков составит при переезде не менее 5000 руб., стоимость услуг риэлтора и юриста по подбору жилого помещения – 53500 руб. Считая нарушенными свои права, с учетом уточненных исковых требований истец просит установить выкупную цену (сумму возмещения) изымаемого жилого помещения по адресу: <адрес> кадастровым номером №, в сумме 1599500 рублей, включая рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость доли в праве на земельный участок, стоимость доли в праве на общее имущество с многоквартирном доме, убытки, включая стоимость риэлтерских, юридических услуг и услуг, связанных с переездом (по найму автомашины и грузчиков), взыскать с Администрации и Комитета в пользу истца причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение по адресу: <адрес> кадастровым номером №, в сумме 1599500 рублей не позднее двух месяцев с момента вступления в силу решения суда и прекратить право собственности истца на жилое помещение по адресу: <адрес> кадастровым номером № после выплаты выкупной цены в полном объеме.

Истцы ФИО1, ФИО2, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме с учетом уточнений по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации, действующая на основании доверенности ФИО5 в судебном заседании возражала по исковым требованиям, просила определить выкупную стоимость жилого помещения истца с учетом результатов судебной экспертизы, пояснений эксперта в судебном заседании. Считала, что рыночную стоимость жилого помещения включает в себя рыночную стоимость доли в праве на земельный участок, стоимость доли в праве на общее имущество с многоквартирном доме, в связи с чем указанные величины не должны суммироваться.

Представитель ответчика Комитета, действующая на основании доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала по исковым требованиям, просила определить выкупную стоимость жилого помещения истца с учетом результатов судебной экспертизы, пояснений эксперта в судебном заседании. Считала, что рыночную стоимость жилого помещения включает в себя рыночную стоимость доли в праве на земельный участок, стоимость доли в праве на общее имущество с многоквартирном доме, в связи с чем указанные величины не должны суммироваться. Также пояснила, что в иске к Комитету следует отказать.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению в следующем объеме и по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

В силу ч. 3 ст. 123 Конституции РФ, ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Частью 4 ст. 15 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Во исполнение данной нормы Правительством РФ принято постановление от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее по тексту - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения).

В соответствии с п. 49 названного Положения (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) на основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством РФ установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем возмещения за изымаемое жилое помещение.

Возмещение за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок.

В случае возникновения спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 и ФИО2 является собственником по 1/2 доли каждый, жилого помещения площадью 32,5 кв.м. по адресу: <адрес> с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ

Постановлением главы Администрации от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный жилой <адрес> на основании заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № признан аварийным и подлежащим сносу.

Данный многоквартирный дом расположен на земельном участке площадью 2748 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером № местоположением: <адрес>

Постановлением главы Администрации от ДД.ММ.ГГГГ принято решение изъять земельный участок площадью 2748 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером № местоположением: <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности собственникам помещений в находящемся на данном земельном участке многоквартирном доме с адресом: <адрес>, а также жилые помещения, расположенные в указанном многоквартирном доме, в том числе, жилое помещение истца.

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом в адрес ФИО1 и ФИО2 направлен проект соглашение о выкупе жилого помещения, согласно которому стоимость жилого помещения установлена в сумме по 324185 руб. 50 коп. каждому.С предложенной Комитетом стоимостью жилого помещения истец не согласна, в связи с чем направила в Администрацию, в Комитет уведомление об отказе в заключении соглашения о выкупе жилого помещения на условиях, предложенных органом местного самоуправления.

Для определения рыночной стоимости жилого помещения по инициативе истца была организована досудебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость жилого помещения составляет 1100000 руб., рыночная стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок составляет 19000 руб., стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет 241000 руб.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему гражданскому делу была назначена судебная товароведческая экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>».

ДД.ММ.ГГГГ дело с заключением эксперта возвращено в Энгельсский районный суд.

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость жилого помещения истцов, включая долю истцов в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, составляет 775000 руб.,

В связи с тем, что объекты для сравнительного исследования были подобраны неправильно, а именно из другого населенного пункта без должного обоснования такого выбора, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена повторная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Саратовское бюро судебных экспертиз», рыночная стоимость жилого помещения истцов составляет 936325 руб., рыночная стоимость доли истцов в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально площади жилого помещения, принадлежащего истцам, составляет 77498 руб. 90 коп., рыночная стоимость доли истцов в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, пропорционально площади жилого помещения, принадлежащего истцам к общей площади объекта недвижимости, составляет 63436 руб. 19 коп., средняя рыночная стоимость услуг по переезду и перевозу крупногабаритных грузов с использованием грузчиков и автотранспорта в <адрес> составляет 2992 руб., средняя рыночная стоимость услуг в <адрес> по подбору помещений и сопровождению сделки, необходимых для приобретения другого жилья ФИО1, ФИО2, составляет 30000 руб.

Эксперт ФИО6, составивший указанное заключение, в судебном заседании пояснил, что рыночная стоимость жилого помещения истца с учетом рыночной стоимости доли истца в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально площади жилого помещения, принадлежащего истцу, составляет 1077260 руб. 09 коп., то есть суммы, указанные в заключении эксперта при ответе на первый, второй и третий вопросы определения суда о назначении экспертизы суммируются. Разумеется жилое помещение, доля в общем имуществе и земельный участок под домом составляют единый объект. Вместе с тем, особенности ценнообразования на квартиры, позволяет произвести оценку данных объектов раздельно, учитывая минимальный, практически незначимый вклад общего имущества в цену квартиры и отсутствующий вклад стоимости земельного участка. Можно было указать стоимость квартиры в размере 1077260 руб. 09 коп., включая стоимость общего имущества и земельного участка, но так как вопросы стояли раздельно и в ст. 32 ЖК РФ тоже предусмотрено определение выкупной цены раздельно, им указывалась с разбивкой. Использование объектов аналогов по земельному участку было продиктовано отсутствием на рынке земель Министерства обороны РФ, а также отсутствие в регионе предложений по земельным участкам для многоквартирного жилого дома. Иные бы способы дали недостоверную картину.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценивая по правилам ст. 67 ГПК РФ досудебное исследование и результаты судебной экспертизы, суд кладет в основу своих выводов заключение эксперта ООО «Саратовское бюро судебных экспертиз» с учетом пояснений эксперта в судебном заседании, поскольку заключение ООО «<данные изъяты>» составлено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности, незаинтересованным в исходе дела, с соблюдением формы, имеет необходимые реквизиты, составлено в рамках судебной экспертизы.

У суда нет оснований ставить под сомнение достоверность результатов проведенной судебной экспертизы, исходя из вида экспертного учреждения, опыта эксперта и квалификации и примененных методик исследования, ясности выводов, отсутствия противоречий, с учетом пояснений эксперта в судебном заседании, внешнего вида документа и его содержания, поэтому суд принимает результаты данного заключения эксперта ООО «<данные изъяты>» в качестве доказательства и кладет в основу решения по данному делу.

Суд не может принять заключения эксперта, составленное ООО «<данные изъяты>», так как экспертом неправильно определены объекты—аналоги. Также суд не может принять в заключения досудебных исследований, проведенных по инициативе сторон. Суд учитывает, что эксперты об уголовной ответственности не предупреждались, исследование проводилось без извещения обоих сторон, полного описания хода исследования не имеется.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость жилого помещения истцов составляет 936325 руб., рыночная стоимость доли истцов в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально площади жилого помещения, принадлежащего истцам составляет 77498 руб. 90 коп., рыночная стоимость доли истцов в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, пропорционально площади жилого помещения, принадлежащего истцам к общей площади объекта недвижимости, составляет 63436 руб. 19 коп, средняя рыночная стоимость услуг по переезду и перевозу крупногабаритных грузов с использованием грузчиков и автотранспорта в <адрес> составляет 2992 руб., средняя рыночная стоимость услуг в <адрес> по подбору помещений и сопровождению сделки, необходимых для приобретения другого жилья ФИО1 и ФИО2, составляет 30000 руб.

Из материалов дела следует, что истец стала собственником спорного жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ, то есть задолго до того, как многоквартирный жилой дом был признан аварийным.

Истец имеет право на взыскание возмещения за спорное жилое помещение с Администрации, как с исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный жилой дом, для нужд муниципального образования.

Учитывая установленные судом обстоятельства, размер выкупной цены (суммы возмещения) изымаемого жилого помещения истца составляет 1110250 руб. 09 коп., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения истцов 936325 руб., рыночная стоимость доли истцов в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально площади жилого помещения, принадлежащего истцу, - 77498 руб. 90 коп., рыночная стоимость доли истцов в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, пропорционально площади жилого помещения, принадлежащего истцу к общей площади объекта недвижимости, - 63436 руб. 19 коп., средняя рыночная стоимость услуг по переезду и перевозу крупногабаритных грузов с использованием грузчиков и автотранспорта в <адрес> - 2992 руб., средняя рыночная стоимость услуг в <адрес> по подбору помещений и сопровождению сделки, необходимых для приобретения другого жилья, - 30000 руб.

Следовательно, с Администрации в пользу истца за счет средств бюджета муниципального образования <адрес> подлежит взысканию причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение по адресу: <адрес> кадастровым номером №, в сумме 1110252 руб. 09 коп., по 550126 руб. 04 коп. каждому, не позднее двух месяцев с момента вступления в силу решения суда с прекращением права собственности ФИО1, ФИО2 на указанное жилое помещение после выплаты выкупной цены в полном объеме.

Законных оснований для возложения такой обязанности на Комитет у суда не имеется, поскольку жилищным законодательством обязанность по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный жилой дом, для нужд муниципального образования, возложена на исполнительно-распорядительный орган местного самоуправления, каким является Администрация.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании ст. 94 ГПК РФ к таким издержкам относятся: суммы, подлежащие выплате экспертам; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

Истец просит взыскать с ответчиков судебные расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 20000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб. каждому истцу.

Указанные расходы истца подтверждаются материалами дела, связаны с рассмотрением настоящего спора и являются необходимыми расходами истца.

Учитывая цель назначения экспертизы, размер удовлетворенных исковых требований, с ответчика Администрации в пользу истца подлежат взысканию указанные расходы истца в полном размере.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194–199 ГПК РФ, суд

решил:

установить выкупную цену (сумму возмещения) изымаемого жилого помещения по адресу: <адрес> кадастровым номером №, принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО1 в размере 1/2 доли и ФИО2 в размере 1/2 доли, в сумме 1100252 (один миллион сто тысяч двести пятьдесят два) рубля 09 копеек., включая рыночную стоимость жилого помещения в сумме 936325 руб., рыночную стоимость доли истцов в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально площади жилого помещения в сумме 77498 руб. 90 коп., рыночную стоимость доли истцов в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, пропорционально площади жилого помещения, принадлежащего истцам к общей площади объекта недвижимости в сумме 63436 руб. 19 коп, убытков связанных с переездом в сумме 2992 руб., убытков связанных с расходами по подбору помещений и сопровождению сделки, необходимых для приобретения другого жилья в сумме 30000 руб.

Взыскать с администрации Энгельсского муниципального района <адрес> за счет средств бюджета муниципального образования <адрес> в пользу ФИО1 причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение по адресу: <адрес> кадастровым номером №, в сумме 550126 (пятьсот пятьдесят тысяч сто двадцать шесть) рублей 04 копейки не позднее двух месяцев с момента вступления в силу решения суда и прекратить право собственности ФИО1 на 1/2 долю в праве общей на жилое помещение по адресу: <адрес> кадастровым номером № после выплаты выкупной цены в полном объеме.

Взыскать с администрации Энгельсского муниципального района <адрес> за счет средств бюджета муниципального образования <адрес> в пользу ФИО2 причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение по адресу: <адрес> кадастровым номером №, в сумме 550126 (пятьсот пятьдесят тысяч сто двадцать шесть) рублей 04 копейки не позднее двух месяцев с момента вступления в силу решения суда и прекратить право собственности ФИО2 на 1/2 долю в праве общей на жилое помещение по адресу: <адрес> кадастровым номером № после выплаты выкупной цены в полном объеме.

Взыскать с администрации Энгельсского муниципального района <адрес> в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Взыскать с администрации Энгельсского муниципального района <адрес> в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Взыскать с администрации Энгельсского муниципального района <адрес> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Саратовское бюро судебных экспертиз» расходы по производству повторной судебной экспертизы в размере 20000 рублей.

В удовлетворении исковых требований к комитету жилищно-коммунального хозяйства, топливно-энергетического комплекса, транспорта и связи администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд Саратовской области.

Председательствующий: (подпись).

Верно.

Судья Д.А. Лавров

Секретарь А.С. Саидова