Апелляционное определение № 33-3-2989/2026 от 21 апреля 2026 г.

Судья Рогова А.А. УИД: 26RS0001-01-2025-004030-60

№ 33-3-2989/2026

№ 2-609/2024


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

08 апреля 2026 года город Ставрополь

Резолютивная часть определения объявлена 08 апреля 2026 года.

Мотивированное определение изготовлено 22 апреля 2026 года.

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Калоевой З.А.,

судей Куцурова П.О., Трушкина Ю.А.,

при секретаре Хубиевой А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску финансового управляющего ФИО3 – ФИО1 к ФИО2 о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи,

по апелляционной жалобе финансового управляющего ФИО3 – ФИО1 на решение Промышленного районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 25 декабря 2025 года,

заслушав доклад судьи Куцурова П.О.,

У С Т А Н О В И Л А:

Финансовый управляющий ФИО3 – ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи.

В обоснование заявленных требований указал, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № № ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества, и он утвержден его финансовым управляющим.

В ходе банкротных процедур, ему стало известно, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 приобрел у ответчика шесть нежилых помещений, расположенных на техническом этаже и в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> "в", общей стоимостью 3293120 рублей.

06 октября 2022 года ФИО3, на основании договора купли-продажи продал и передал в собственность указанные помещения ФИО8

Впоследствии определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в рамках обособленного спора по делу о банкротстве договор, по которому указанные объекты были отчуждены ФИО8 признан недействительным; имущество возвращено в конкурсную массу, поскольку спорные помещения не являются самостоятельными объектами гражданских прав и не могли быть отчуждены по сделке.

В этой связи договор купли-продажи от 22 ноября 2021 года, заключенный между ФИО3 и ФИО2 также является ничтожным, поскольку заключен в отношении помещений, не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав.

С учетом указанных обстоятельств просил суд применить последствия недействительности ничтожного договора купли-продажи от 22 ноября 2021 года, применить последствия недействительности сделки: восстановить право собственности ФИО2 на нежилые помещения, а также взыскать с него в пользу ФИО3 денежные средства в размере 3293120 рублей.

Обжалуемым решением Промышленного районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 25 декабря 2025 года в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе Финансовый управляющий ФИО1 повторяя ранее высказанные в суде первой инстанции доводы, просил обжалуемое решение отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.

Указал, что суд первой инстанции неправильно исчислил начало течения срока исковой давности, а потому необоснованно посчитал его пропущенным.

Возражения на апелляционную жалобу не поступали.

В судебном заседании представитель ФИО2 – ФИО9 просил суд оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поскольку судебный акт постановлен в строгом соответствии с требованиями закона, а потому оснований для его отмены или изменения не имеется.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание суда апелляционной не явились, о месте и времени рассмотрения дела, извещены надлежащим образом, причины неявки неизвестны, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие в суд также не поступало.

Информация о рассмотрении дела в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Ставропольского краевого суда в сети Интернет (http://kraevoy.stv.sudrf.ru).

В соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, исследовав представленные материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к убеждению о том, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Так, частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако указанным выше положениям закона обжалуемое решение не соответствует, поскольку при его принятии судом были допущены нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела.

В судебном заседании установлено и следует из представленных материалов дела, что определением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ №, заявление ПАО "Сбербанк России" о признании ФИО3 несостоятельным (банкротом) признано обоснованным; в отношении ФИО11 ФИО3 введена процедура реструктуризации долгов; финансовым управляющим назначен ФИО1

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № № ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества; финансовым управляющим назначен ФИО1

Далее судом установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 приобрел у ФИО2 шесть нежилых помещений (кадастровые номера: №) расположенных на техническом этаже и в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> Общая цена договора составила 3293120 рублей.

Переход права собственности был зарегистрирован за ФИО3 в ЕГРН – ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, на основании договора купли-продажи продал и передал в собственность указанные помещения ФИО8; переход права собственности был зарегистрирован в ЕГРН.

Вступившим в законную силу в законную силу определением Арбитражного суда Ростовской области от 17 февраля 2025 года в рамках обособленного спора по делу о банкротстве № №, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительным; имущество возвращено в конкурсную массу.

Из текста определения следует, что спорные помещения не являются самостоятельными вещами и относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем не могли быть предметом сделки.

В целях установления функционального назначения спорных помещений судом первой инстанции по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручена экспертам ООО "Северо-Кавказский Экспертно-правовой Центр".

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, спорные нежилые помещения являются коридорами общего пользования, имеют инженерные коммуникации и предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме.

Указанное заключение признано судом допустимым и достоверным доказательством, поскольку соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ содержит подробное описание проведенного исследования, указание на стандарты, методы и правила экспертной деятельности и нормативной документации.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что спорные нежилые помещения, расположенные на техническом этаже и в подвале многоквартирного жилого дома, относятся к общему имуществу собственников помещений в данном доме, а потому не являются самостоятельными объектами гражданских прав.

Применив положения пункта 2 статьи 168, пункта 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд указал, что сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, являются ничтожными, поскольку противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права собственников помещений в доме.

Вместе с тем, разрешая заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суд пришел к выводу о пропуске истцом трехлетнего срока, исчислив его с момента государственной регистрации перехода права собственности по оспариваемой сделке на имя ФИО3

По мнению суда, начиная с указанной даты, ФИО3 "не мог не знать" о приобретении им спорных помещений, в связи с чем срок исковой давности на дату подачи настоящего иска истек.

Однако с таким решением суда первой инстанции в части пропуска иском срока исковой давности судебная коллегия согласиться не может, поскольку судом не учтено следующее.

I. Вопросы правовой квалификации спорных помещений.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 той же статьи собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2019) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ) осуществление государственной регистрации прав на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, все шесть спорных нежилых помещений являются коридорами общего пользования и предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме.

Данный факт также установлен вступившим в законную силу судебным актом – определением Арбитражного суда Ростовской области от 17 февраля 2025 года, которым признаны недействительным договоры купли-продажи, заключенные ФИО3 ФИО8 в отношении помещений с кадастровыми номерами №

Таким образом, спорные помещения по своей природе и функциональному назначению являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Их правовой режим определен императивными положениями закона (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не допускает существования этих помещений в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, принадлежащих отдельному лицу на праве индивидуальной собственности, в отрыве от права собственности на помещения в этом же доме.

Государственная регистрация права собственности на указанные помещения как на самостоятельные объекты недвижимости сама по себе не изменяет их объективной природы и не превращает общее имущество многоквартирного дома в индивидуальную собственность.

Запись в ЕГРН удостоверяет существующее право на недвижимые вещи, но не создает ни саму недвижимую вещь, ни права на него там, где их существование невозможно (исключено) императивной нормой закона.

При таком положении дел договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого были отчуждены в качестве самостоятельных объектов гражданских прав помещения, являющихся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, является ничтожным, поскольку нарушает императивные предписания закона и посягает на публичные интересы и на права и охраняемые законом интересы третьих лиц – всех собственников помещений в данном многоквартирном доме, обладающих в силу закона правом общей долевой собственности на это имущество и правом его использования.

В пункте 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к настоящему делу это означает, что переход права собственности на спорные помещения к ФИО3 юридических последствий не повлек, а потому денежные средства, уплаченные покупателем продавцу, подлежат возврату, а право собственности отчуждателя ФИО2 на спорные помещения восстановлению в ЕГРН.

II. Вопросы исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Настоящий иск предъявлен финансовым управляющим, который стороной оспариваемого договора купли-продажи, не являлся.

Определяя, начало течения срока исковой давности по требованию финансового управляющего, суд первой инстанции ошибочно исходил из даты государственной регистрации права собственности должника ФИО3 на спорные помещения, указав, что с этого момента именно он "не мог не знать" о своем праве собственности.

Между тем суд оставил без внимания, что данный критерий адресован к стороне сделки, но не к финансовому управляющему, самостоятельному субъекту гражданских и процессуальных правоотношений, который как было указано выше стороной сделки не являлся.

Таким образом, суд первой инстанции произвел подмену субъекта, чье знание о начале исполнения сделки имеет юридическое значение для исчисления срока исковой давности по пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 28 декабря 2021 года № 2884-О сформулировал, что применительно к требованиям арбитражного управляющего об оспаривании сделок должника срок исковой давности по статье 181 Гражданского кодекса Российской Федерации исчисляется не со дня совершения сделки, а с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки.

Поскольку заявление о признании ФИО3 банкротом было признано обоснованным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, этим же определением в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов и финансовым управляющим назначен ФИО1, то как минимум не ранее указанной даты для финансового управляющего началось течение срока исковой давности для оспаривания сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который на дату подачи настоящего иска – ДД.ММ.ГГГГ не истек.

С учетом указанных выше обстоятельств, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Промышленного районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 25 декабря 2025 года – отменить.

Принять по делу новое решение, которым:

Исковые требования финансового управляющего ФИО3 – ФИО1 к ФИО2 о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ – удовлетворить.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3, в порядке которой:

O возвратить ФИО2 нежилые помещения с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес> восстановив в ЕГРН запись о праве собственности ФИО2 на указанные нежилые помещения;

O взыскать с ФИО2 (паспорт серии № №) в пользу ФИО3 (паспорт серия № №) цену, уплаченную по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3293120 рублей.

Апелляционную жалобу финансового управляющего ФИО3 – ФИО1 – удовлетворить.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: