Апелляционное определение № 33-1139/2026 33-13150/2025 33-13159/2025 от 26 января 2026 г.

№ 33-1139/2026 (33-13159/2025)

Лысковский районный суд Нижегородской области

Судья Песков В.В.

Дело №2-58/2025

52RS0039-01-2023-000657-14

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Нижний Новгород 27 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Леонтенковой Е.А.,

судей Заварихиной С.И., Шутова А.В.,

при секретаре ФИО12,

с участием представителя ООО «ЭЙДОС» ФИО8, представителя ФИО9 ФИО10,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по апелляционным жалобам ООО «Эйдос» и ФИО2

на решение Лысковского районного суда Нижегородской области от 13 января 2025 года

по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Эйдос», ФИО2 о признании договора аренды земельного участка недействительным, взыскании неосновательного обогащения,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Шутова А.В., объяснения явившихся лиц, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО9 обратилась в суд данным иском, указав в его обоснование, что ей на праве собственности принадлежит доля в размере 8/40 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером [номер] площадью 141381+/-3290, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, для иных видов сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: [адрес].

18 августа 2022 года было проведено общее собрание участников долевой собственности на земельный участок. Третьим вопросом в повестке дня общего собрания была передача спорного земельного участка в аренду и заключение с ООО «Эйдос» договора в целях осуществления на земельном участке производственно-хозяйственной деятельности. По вопросу было принято решение о передаче земельного участка в аренду ООО «Эйдос» с целью осуществления на указанном земельном участке производственно-хозяйственной деятельности, для чего заключить с ООО «Эйдос» договор аренды земельного участка на условиях, определенных условиями договора сроком на 5 лет. В договоре предусмотреть ежеквартальную оплату собственникам земельного участка. Поручить подписание договора аренды от имени всех долевых собственников ФИО2.

Принимавшая участие в собрании ФИО11, действующая от имени истца на основании доверенности серия [номер], проголосовала против передачи земельного участка и заключения договора аренды с ООО «Эйдос».

23 августа 2022 года между ФИО13, действующим на основании протокола от 18 августа 2022 года № 1 общего собрания долевых собственников земельного участка с кадастровым номером [номер] («арендодателем») и ООО «Эйдос», в лице ФИО1, действующего на основании Устава («арендатором») был заключен договор аренды земельного участка № 3, «24» ноября 2022 году указанный договор был зарегистрирован в ЕГРН (номер государственной регистрации [номер]), о чем истице стало известно из выписки из ЕГРН, после регистрации договора.

На момент составления и подписания договора аренды от 23 августа 2022 года № 3 собственниками земельного участка являлись следующие лица: ФИО2 - 85/400 долей в праве собственности; ФИО3 - 80/400 долей в праве собственности; ФИО4 - 10/400 долей в праве собственности; ФИО5 - 75/400 долей в праве собственности; ФИО6 -75/400 долей в праве собственности; ФИО7 - 75/400 долей в праве собственности.

На дату составления искового заявления собственниками земельного участка являются следующие лица: ФИО3 (8/40), ФИО4 (1/40), ФИО7 (75/400), ФИО5 (75/400).

Конкретные условия заключения договора аренды до недавнего времени ей известны не были.

07 сентября 2022 года истицей направлено уведомление о намерении обратиться в суд, в связи с несогласием с решением общего собрания, указав, что долевые собственники извещались об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности с ООО «САНДЛАНД», а не ООО «Эйдос», т.е. изменилось юридическое лицо, с которым должен быть заключен договор аренды; четвертый вопрос повестки дня собрания об изменении категории земель не был включен в повестку дня собрания при извещении долевых собственников о проведении общего собрания; по пятому вопросу уполномоченным лицом, имеющим право от имени участников долевой собственности подписывать договор аренды земельного участка, был избран ФИО13, который, по мнению истицы, является лицом не благонадежным; ранее, из-за действий данного собственника земельного участка был причинен существенный ущерб земельному участку, компания, получившая по договору аренды земельный участок неоднократно привлекалась к ответственности, что подтверждается многочисленными судебными решениями. Ответ на указанное уведомление истцом не получен.

23 июня 2023 года истцом направлена претензия в адрес ООО «Эйдос», о предоставлении заверенной копии договора аренды от 23 августа 2022 года № 3 и информации о наличии арендной платы, поскольку текст договора аренды получен не был. Ответ на указанную претензию не последовал.

Истец указывает, что об условиях договора аренды от 23 августа 2022 года № 3 земельного участка с кадастровым номером [номер], площадью 141381+/-3290 кв.м., расположенного по адресу: [адрес] в 3,6 кв. м. к северо-западу от деревни Кириково, а также об условиях договора, стало известно лишь в рамках судебного разбирательства 05 июля 2023 года по делу № 2-470/2023 о разделе указанного земельного участка, рассматриваемом в Лысковском районном суде Нижегородской области.

Согласно представленному договору, условия аренды земельного участка следующие: в соответствии с пунктом 1 раздела 1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды (без права выкупа в собственность) земельный участок с кадастровым номером [номер] площадью 141381+/-3290 кв.м., расположенный по адресу [адрес] в 3,6 кв. м. к северо-западу от деревни Кириково; согласно пункту 2 раздела 2 договора земельный участок передается в аренду в целях получения лицензии и последующей разработки и освоения карьера по добыче полезного ископаемого – песок речной. До начала деятельности по разработке карьера и добыче полезного ископаемого – песок речной арендатор обязуется, в порядке, установленном законодательством РФ осуществить действия по изменению категории предоставленного в аренду земельного участка с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли промышленности».

Истец утверждает, что земельный участок передан в аренду ООО «Эйдос» для осуществления предпринимательской деятельности, предполагающей дальнейшее получение прибыли.

Срок действия договора определен п. 2.1., согласно которому начало - с даты подписания акта-приема передачи земельного участка в аренду, а окончание - 31 декабря 2026 года; согласно п. 5.2. договора, арендная плата является ежемесячным платежом, определена соглашением сторон и составляет 1 250 рублей в месяц за 1 долю и производится путем перечисления денежных средств по указанным дольщиками реквизитам. Согласованная в настоящем пункте арендная плата является фиксированной. Арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно, в срок не позднее 15 числа месяца, следующего за месяцем аренды безналичным перечислением денежных средств по реквизитам, указанным арендодателем (на реквизиты ФИО13). При этом, в соответствии с п. 5.1. договора аренды, стороны пришли к соглашению, что условия заключенного договора аренды в части начисления арендной платы применяются с даты изменения категории земельного участка.

По мнению истца, до указанной даты пользование земельным участком площадью 141381+/- 3290 кв.м., является безвозмездным.

Согласно п. 1 акта приема-передачи в аренду земельного участка с кадастровым номером [номер] по договору аренды от 23 августа 2022 года № 3 (Приложение № 2 к договору) арендодатель передал в аренду, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером [номер], площадью 141381+/-3290 кв.м., расположенный по адресу [адрес] в 3,6 кв. м. к северо-западу от деревни Кириково.

Согласно п. 2 акта переданный в аренду земельный участок подлежит использованию арендатором по целевому назначению - разработка карьера по добыче полезного ископаемого - песок речной.

Истец, со ссылкой на ч. 1, 4 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2022 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. ст. 1, 10, 183 ГК РФ считает, что указанный договор аренды является недействительным поскольку условие договора о передаче земельного участка в аренду с низкой арендной платой (1 250 рублей за 1 долю) и условием внесения платы только после изменения категории земель свидетельствуют о явном ущербе для истца. Предполагаемый доход от добычи песка измеряется миллионами рублей в месяц, но даже если оценивать назначение - земли сельскохозяйственного назначения - то предоставление в аренду 14 га земель за 1 250 рублей абсолютно убыточно, не приносит никакой прибыли; условие о внесении арендной платы только после изменения категории земель свидетельствует о притворности договора. Категория земель до настоящего времени не изменена, участок фактически передан в безвозмездное пользование ООО «Эйдос»; договор аренды заключен на условиях, отличающихся от тех, что были согласованы в протоколе общего собрания; сделка нарушает требования добросовестности.

В настоящее время земельный участок фактически безвозмездно захвачен ООО «Эйдос», а ФИО9, будучи собственником земельного участка, лишилась возможности каким-либо образом владеть и распоряжаться участком, при этом не получает никакой прибыли от заключенного договора аренды, который, по сути, прикрывает безвозмездную передачу участка.

На основании изложенного истец просила суд признать недействительным договор аренды от 23 августа 2022 года № 3 земельного участка с кадастровым номером [номер], площадью 141381+/-3290 кв.м., расположенного по адресу [адрес] в 3,6 кв. м. к северо-западу от деревни Кириково и взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В последующем истец изменила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, дополнив требованием о взыскании с ООО «Эйдос» неосновательного обогащения за пользование долей ФИО9 земельного участка с кадастровым номером [номер] площадью 141381+/-3290 кв.м., расположенного по адресу [адрес] в 3,6 кв. м. к северо-западу от деревни Кириково в размере 794 812 рублей 35 копеек.

Решением Лысковского районного суда Нижегородской области от 13 января 2025 года с учетом определения об исправлении описки от 17 ноября 2025 года постановлено:

Исковые требования ФИО3 (СНИЛС [номер]) к обществу с ограниченной ответственностью «ЭЙДОС» (ИНН [номер]) о признании договора аренды земельного участка недействительным, взыскании неосновательного обогащения, удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 23 августа 2022 года, заключенный между ООО «ЭЙДОС», в лице директора ФИО14, и ФИО13, действующим на основании протокола от 18 августа 2022 года № 1 общего собрания долевых собственников земельного участка.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭЙДОС» в пользу ФИО9 неосновательное обогащение за период с 23 августа 2022 года по 14 ноября 2024 года в размере 794 812 рублей 35 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭЙДОС» в пользу ФИО9 в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины 21 196 рублей.

В апелляционной жалобе ООО «Эйдос» поставлен вопрос об отмене данного решения как незаконного и необоснованного, вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование жалобы указано, что спорный договор аренды не содержит условий, которые бы ущемляли права ФИО9, и не является безвозмездным, а содержит отлагательное условие по арендной плате.

Отлагательное условие по оплате товаров, услуг, работ прямо предусмотрено законодательством РФ и поддержано на уровне судебной практики, что подтверждается Определением ВС РФ от 15.102.2024 №305-ЭС24-10440.

Договор не является безвозмездным, а содержит в себе механизм, учитывающий все сложности перевода земель из одной категории в другую.

Подобный механизм справедливо учитывает прав арендатора, который до перевода земельного участка не может использовать его по назначению, в связи с чем данное условие не может нарушать права ФИО9

Условия договора аренды о плате за пользование были согласованы на общем собрании собственников спорного земельного участка.

В апелляционной жалобе ФИО13 поставлен вопрос об отмене данного решения как незаконного и необоснованного, вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права, и принятии нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы указано, что суд не учел положения ст. 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», устанавливающие иной способ защиты нарушенного права истца.

Договор аренды заключен на основании решения общего собрания собственников земельного участка. Подавляющее число участников долевой собственности на спорный земельный участок не считают свои права нарушенными и возражали против удовлетворения иска. Признание сделки недействительной противоречит их волеизъявлению и нарушает принцип уважения к частной автономии участников оборота.

ФИО9, которой на праве собственности принадлежит 8/40 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, единственная голосовала против передачи земельного участка в аренду ООО «Эйдос». Избранный истцом способ защиты нарушенного права нельзя признать надлежащим, что не было учтено судом первой инстанции.

В силу положений ст. 252 ГК РФ и ст. 14.1 и 15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» истец вправе требовать выдела принадлежащей ей доли в натуре, но не вправе оспаривать договор, заключенный законным большинством.

Выводы суда о наличии на стороне арендатора неосновательного обогащения не учитывает запрет на добычу песка до перевода земельного участка в категорию земель промышленности.

Вывод суда о недействительности всех условий договора аренды противоречит положениям ст. 180 ГК РФ, поскольку доводы истца о недействительности договора в остальной части, в том числе о нарушении порядка проведения общего собрания собственников земельного участка, занижении размера арендной платы, проверены и опровергнуты судом.

Стороной истца представлены возражения на апелляционную жалобу ФИО13 (т.6 л.д.176-180).

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО «Эйдос» доводы жалобы поддержал, дополнительно пояснил, что перевод земельного участка в категорию земель промышленности состоялся, длительность этого процесса была вызвана объективными обстоятельствами, в том числе необходимостью оспаривания решений министерства в судебном поярдке. Представитель истца с доводами жалоб не согласилась по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Иные лица, участвующие в деле, либо их представители, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом по правилам главы 10 ГПК РФ, кроме того, информация о движении дела размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда www.oblsudnn.ru.

Судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку их неявка в силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела.

В целях установления юридически значимых обстоятельств, необходимых для полного и всестороннего рассмотрения дела, проверки доводов поданной жалобы и возражений, в суде апелляционной инстанции в порядке абзаца 2 части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации были приобщены к материалам дела новые доказательства: решение Арбитражного суда Нижегородской области по делу №А43-25554/2024, распоряжение Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 20.02.2025.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на апелляционную жалобу, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка, нарушающий требования закона или иного правового акта, недействителен в силу оспоримости или ничтожен в силу прямого указания закона (статья 166 ГК РФ).

Учитывая положения п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце третьем п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой части Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как установлено ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (п. 1).

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом (первый абзац п. 3).

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом названного пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное (второй абзац п. 3).

По смыслу приведенных норм сделка может быть признана недействительной при установлении совокупности следующих обстоятельств: она совершена с нарушением правил, установленных в первом абзаце п. 3 ст. 182 ГК РФ; на совершение указанной сделки представляемый не давал согласия; оспариваемая сделка нарушает интересы последнего.

Таким образом, исходя из положений п. п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ право собственности нарушается, когда имуществом распоряжаются другие лица без согласия собственника.

В п. 2 ст. 174 ГК РФ, на который ссылается истец, предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (п. 93 постановления Пленума N 25).

На основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

К сделке, которую стороны имели в виду, с учетом существа и содержания сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из предписаний Постановления пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами (пункт 87).

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ) (пункт 88).

Следовательно, обязательным условия признания сделки притворной (а равно и мнимой) является порок воли всех сторон такой сделки.

При этом, признание договора притворной сделкой не влечет за собой последствий в виде реституции, поскольку, законом, в данном случае, в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия, а именно - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка) относящихся к ней правил с учетом существа и содержания прикрываемой сделки.

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки мнимой на основании статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

В связи с этим, в предмет доказывания по требованиям о признании притворной сделки недействительной входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон на совершение прикрываемой сделки, обстоятельства заключения договора и несоответствие волеизъявления сторон их действиям.

Установление обстоятельств, которые свидетельствуют о совершении конкретных действий, направленных на создание соответствующих заключенным сделкам правовых последствий, исключает применение пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правовые основания для признания договора мнимой сделкой, влекущей согласно статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации ее недействительность, отсутствуют, если покупатель произвел оплату по оспариваемому договору, зарегистрировал переход права собственности, т.е. не только имел намерение создать соответствующие заключенной сделке правовые последствия (приобрести право собственности на имущество), но и совершил для этого необходимые действия.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 постановления от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, ФИО13, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 и ФИО9 являются долевыми сособственниками земельного участка с кадастровым номером [номер], площадью 141381+/-3290, относящегося к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – сельскохозяйственное использование, для иных видов сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: [адрес]

18 августа 2022 года состоялась общее собрание участников общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером [номер] по вопросу передачи земельного участка в аренду ООО «ЭЙДОС». На общем собрании присутствовали участники общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером [номер], а именно: ФИО13 (85/400), ФИО15 (10/400), ФИО16 (75/400), ФИО17 (75/400), ФИО18 (75/400) и ФИО11, действующая на основании доверенности за ФИО9 (45/400).

Таким образом, на собрании присутствовали собственники земельных долей, их представители от 6 человек, фактическое участие собственников земельных долей составляло более 50%.

На общем собрании участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером [номер] согласовывались условия передачи в аренду ООО «ЭЙДОС» земельного участка с кадастровым номером [номер], находящегося в долевой собственности.

В качестве повестки собрания указано 5 вопросов: 1. Об избрании председателя общего собрания участников долевой собственности на земельный участок; 2. Об избрании секретаря общего собрания участников долевой собственности на земельный участок; 3. Об условиях заключения договора аренды земельного участка между собственниками и ООО «ЭЙДОС»; 4. Об изменении категории земельного участка; 5. О лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при подписании договора аренды.

По первому, третьему, четвертому и пятому вопросам «за» проголосовали 320/400, «против» - 80/400, «воздержалось» - 0. По второму вопросу «за» проголосовали единогласно, «против» - 0, «воздержалось» - 0.

В протоколе общего собрания участников общей долевой собственности от 18 августа 2022 года указано о принятии общим собранием следующих решений: избрать председателем собрания ФИО13, секретарем собрания – ФИО15; заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес] 10, в 3,6 км к северо-западу от деревни Кириково, сроком на 5 лет, с ООО «ЭЙДОС» с целью осуществления на указанном земельном участке производственно-хозяйственной деятельности, на условиях, определенных договором; в договоре предусмотреть ежеквартальную оплату собственникам земельного участка.

Кроме того, на общем собрании участниками общей долевой собственности было принято решения избрать лицо, уполномоченное от имени участников долевой собственности без доверенности действовать в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ГК РФ, ЗК РФ и реализовать предусмотренные вышеперечисленными нормативными актами права участников долевой собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию права, и иных организациях, осуществляющих учет объектов недвижимого имущества, - ФИО13

Нарушений правил составления протокола общего собрания не установлено, так как протокол отражает ход проведения собрания, результаты голосования по поставленным вопросам, протокол составлен в письменной форме. Обжалуемое решение общего собрания было принято большинством участников общего собрания при наличии кворума, что является доказательством достижения участниками общей долевой собственности соглашения о распоряжении земельным участком. Данное решение общего собрания незаконным не признано.

В этой связи ФИО13 от имени всех участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером [номер], действующей на основании Протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок от 18 августа 2022 года, с ООО «ЭЙДОС» 23 августа 2022 года был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером [номер], сроком до 31 декабря 2026 года.

По условиям заключенного договора аренды, арендная плата в месяц за одну долю составляет 1 250 рублей, выплачивается ежемесячно, не позднее 15 числа месяца, следующего за месяцем аренды (п. 5.3).

В силу п. 5.1 условия договора в части начисления арендной платы применяются с даты изменения категории земельного участка.

Договор может быть, досрочно расторгнут сторонами в одностороннем порядке по основаниям, установленным законом (п. 7.3).

Договор аренды подписан арендатором и представителем арендодателей, по акту приема-передачи от 23 августа 2022 года земельный участок передан арендатору.

Указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Нижегородской области в установленном законом порядке.

В обоснование заявленных требований, настаивая, что сделка является явно убыточной, что не могло не осознавать ООО «ЭЙДОС» и ФИО13, истцом заявлено ходатайство о проведении по делу судебной оценочной экспертизы.

Определением Лысковского районного суда Нижегородской области от 26 февраля 2024 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Лаборатория судебных экспертиз».

Согласно экспертному заключению от 19 сентября 2024 года № 03-24/33, рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером [номер], площадью 141 381 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], с учетом предоставления земельного участка для целей разведки и добычи полезных ископаемых – песка, составляет 1 782 291 рубль.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, оценив представленные доказательства, суд исходил из того, что у ФИО13 отсутствуют полномочия заключить договор аренды на условиях начисления арендной платы за пользование земельным участком с даты изменения категории земельного участка с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли промышленности», оспариваемый договор является убыточным, заключенным на заведомо и значительно невыгодных для участников общей долевой собственности условиях в ущерб их интересам, о чем другая сторона договора займа не могла не знать, данная сделка совершалась без какого-либо встречного предоставления, основания для признания ее экономически оправданной отсутствуют.

Кроме того, суд исходил из того, что доказательства создания препятствий в получении лицензии на разработку и освоении карьера со стороны ФИО9 ответчиком ООО «ЭЙДОС» не представлены, как и доказательства совершения данным ответчиком действий по получению лицензии на разработку и освоение карьера, что свидетельствует о злоупотреблении сторонами сделки своими правами и их недобросовестности.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309, пунктом 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

На основании ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Как то предусмотрено ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (1); установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов (2); предоставления арендатором определенных услуг (3); передачи арендатором арендодателю обусловленных договором вещи в собственность или в аренду (4); возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (5).

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Как следует из п. 5.1. оспариваемого договора аренды, стороны пришли к соглашению, что условия заключенного договора аренды в части начисления арендной платы применяются с даты изменения категории земельного участка.

Из абзаца первого пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление N 54) следует, что по смыслу пункта 1 статьи 314 ГК РФ, статьи 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться, в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (статьи 328 или 406 ГК РФ).

Таким образом, условие об исчислении срока оплаты с момента наступления обстоятельства, относительно которого неизвестно наступит оно или нет – даты изменения категории земельного участка, т.е. в части отлагательного условия по арендной плате, само по себе не противоречит действующему правовому регулированию и, вопреки доводам истца и выводам суда, недействительным не является.

Указание в договоре отлагательного условия об оплате не свидетельствует о том, что истец ФИО9 понесла какие-либо убытки, поскольку целью заключения оспариваемого договора является осуществление арендатором на указанном земельном участке производственно-хозяйственной деятельности.

Вместе с тем, для того, чтобы начать данную деятельность ООО «ЭЙДОС» взяло на себя обязательство провести работу по изменению категории предоставленного в аренду земельного участка с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли промышленности» и получить соответствующую лицензию на проведение разведки и добычи полезных ископаемых на участке.

Несогласие ФИО9 с договором аренды, заключенным на основании решения общего собрания собственников долей земельного участка, которая обладает меньшинством голосов на собрании, не может умалять решение большинства, она не может диктовать свою волю остальным, фактически препятствуя нормальной деятельности и наиболее целесообразному использованию земельного участка.

То обстоятельство, что принимавшая участие в собрании ФИО11, действующая от имени истца на основании доверенности серия [номер], проголосовала против передачи земельного участка и заключения договора аренды с ООО «Эйдос», о незаконности договора аренды от 23 августа 2022 года, заключенного на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности от 18 августа 2022 года, не свидетельствует, поскольку в данном случае истец приобрела право на выдел своей доли из общего имущества, что следует из положений п 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которому участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Вопреки выводам суда первой инстанции, злоупотребление правом со стороны ФИО13, действующего в интересах собственников долей земельного участка, материалами дела не подтверждается и стороной истца не доказано.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что решение общего собрания в установленном законом порядке не оспаривалось.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о недоказанности совершения ООО «ЭЙДОС» действий по получению лицензии на разработку и освоение карьера, поскольку из материалов дела следует, что ответчиком, в рамках взятых на себя обязательств, велись работы по изменению категории предоставленного в аренду земельного участка с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли промышленности», что подтверждается представленными доказательствами (копией ответа Минэкологии НО о проверке, проведенной в 2023 году; копией ответа Минэкологии НО о проверке, проведенной в 2024 году; копией решения АС НО по делу А43-25554/2024; копией решения АС НО по делу А43-17542/2024) (т.5 л.д. 190-204).

В вышеуказанном решении Арбитражного суда Нижегородской области по делу А43-25554/2024 от 10 декабря 2024 года (решение в полном объеме изготовлено 26 декабря 2024 года) суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для перевода земельного участка с кадастровым номером [номер] в иную категорию (из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности и иного специального назначения).

Кроме того, данным решением установлено, что ООО «ЭЙДОС» получена лицензия НЖГ, [номер] от 16.05.2023, вид лицензии ТЭ с целью разведки и добычи полезных ископаемых на участке недр «Лебединый», выданная Министерством экологии и природных ресурсов Нижегородской области.

Также факт осуществления ООО «ЭЙДОС» действий по получению вышеуказанной лицензии и перевода земель из одной категории в другую подтверждается, в том числе и письменной позицией истца (т.5 л.д.216-218).

Таким образом, вопреки выводам суда, на момент принятия оспариваемого решения от 13 января 2025 года у ООО «Эйдос» имелась соответствующая лицензия, и работы по переводу земельного участка в иную категорию осуществлялись.

Более того, Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области во исполнение решения по делу А43-25554/2024 от 26 декабря 2024 года принято Распоряжение от 20 февраля 2025 года №326-11-157334/25 о переводе земельного участка с кадастровым номером [номер] из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности и иного специального назначения.

При этом данные действия ООО «ЭЙДОС» осуществлял, в том числе, в интересах арендодателей, за счет своих сил и средств, самостоятельно неся соответствующие расходы, без участия арендодателей и иных заинтересованных лиц, что противоречит доводам истца о причинении ей ущерба, как сособственнику земельного участка.

Оспариваемым договором учтена возможность несения ООО «ЭЙДОС» данных расходов, что, в свою очередь, и послужило основанием для предоставления отсрочки арендных платежей.

С учетом изложенного, законные основания для удовлетворения требований ФИО9 о признании договора аренды земельного участка недействительным по заявленным основаниям у суда первой инстанции отсутствовали. Условия договора в целом не противоречат решению общего собрания, а направлены на реализацию воли собственников земельного участка по изменению категории земельного участка для производственно-хозяйственной деятельности.

Поскольку вышеуказанный договор недействительным не является, оснований для взыскания с ООО «ЭЙДОС» в пользу ФИО9 неосновательного обогащения также отсутствуют.

В связи с допущенными судом первой инстанции существенными нарушениями норм материального права, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об отказе удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Лысковского районного суда Нижегородской области от 13 января 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Эйдос», ФИО2 о признании договора аренды земельного участка недействительным, взыскании неосновательного обогащения отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 5 февраля 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: