Решение № 3А-361/2025 3А-361/2025~М-248/2025 М-248/2025 от 12 августа 2025 г. по делу № 3А-361/2025

УИД: 66OS0000-01-2025-000335-38


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург

12 августа 2025 года

Номер производства 3а-361/2025

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Романовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное производство № 3а-361/2025

по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ОНТЕХ» (ИНН <***>)

к административным ответчикам - Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки»,

с участием заинтересованных лиц – ППК «Роскадастр», в лице филиала ППК «Роскадастр» по УФО, общества с ограниченной ответственностью «УралСанТорг»

об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ОНТЕХ» (далее – административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 01 января 2022 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> (далее – земельный участок).

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке от 28 апреля 2025 года № 25-К-011 (далее – Отчет) подготовленный оценщиком ФИО1 (ООО «Брянский центр оценки и экспертизы»).

Поскольку представителем заинтересованного лица - ООО «УралСанТорг» были заявлены письменные возражения на Отчет, 17 июня 2025 года производство по административному делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой, было поручено эксперту ФИО2

8 июля 2025 года от эксперта поступило заключение № 07.2025-361 от 4 июля 2025 года (далее – Заключение).

Определением судьи Свердловского областного суда от 8 августа 2025 года производство по административному делу возобновлено.

Лица, участвующие в административном деле, – административный истец Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ППК «РОСКАДАСТР» в лице филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу, ООО «УралСанТорг», – о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом; явку представителей не обеспечили; возражения на Заключение не направили.

Поскольку в материалах административного дела имеются доказательства заблаговременного их извещения, суд, руководствуясь статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) определил рассмотреть административное дело без участия представителей лиц, участвующих в административном деле.

Исследовав и оценив имеющиеся в административном деле письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Нормами данного Закона № 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

В абзаце 2 статьи 3 Закона № 135-ФЗ дано определение рыночной стоимости, под которой понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

По материалам административного дела, судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 7 354 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под производственную площадку, административное здание.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 10 апреля 2024 года.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка в размере 9744711,86 руб., определена актом ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 23 апреля 2024 года АОКС-66/2024/000654.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка определенной по состоянию на 1января 2022 года, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 25 апреля 2024 года.

Дата начала применения кадастровой стоимости - 10 апреля 2024 года.

30 апреля 2025 года между административным истцом (арендодатель) и ООО «УралСанТорг» (арендатор) заключен договор аренды № 1 по условиям которого, арендодатель за плату, которая определена в размере 0,2 % от кадастровой стоимости, во временное владение и пользование земельный участок.

В соответствии с частью 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Согласно статье 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Таким образом, административный истец имеет правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости земельного участка и вправе обратиться в суд с соответствующим административным иском.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу статей 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Закона № 135-ФЗ).

Оспаривая размер кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил в суд Отчет согласно выводам которого, по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка составляла 4765 000 руб.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления № 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (пункт 23 Постановления № 28).

С учетом того, что представителем заинтересованного лица - ООО «УралСанТорг» были представлены замечания на Отчет, по административному делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО2

Перед экспертом судом были поставлены вопросы о проверке Отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае его не соответствия, о величине рыночной стоимости спорного земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости.

По результатам экспертизы в материалы административного дела приобщено Заключение, согласно выводам которого, Отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена экспертом в размере 2191 000 руб.

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 КАС РФ, Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. При этом статья 8 указанного Федерального закона предусматривает, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Из приведенных процессуальных положений следует, что экспертное заключение является доказательством, которое получено в результате совершения лицом, имеющим необходимую квалификацию и опыт работы в области оценочной деятельности.

Результаты оценки напрямую связаны с субъективным подходом каждого из экспертов (оценщиков).

Имеющиеся расхождения в размере величины рыночной стоимости объекта недвижимости, предопределены допускаемым законодательством об оценочной деятельности применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки.

Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствам.

Таким образом, представленное в материалы дела Заключение суд может оценить с точки зрения соблюдения процесса его получения (предупреждение эксперта об уголовной ответственности, выполнение экспертизы лицом, которому она была поручена); проверить квалификацию эксперта, полноту представленного заключения и основания, по которым эксперт пришел к тем или иным выводам и так далее, что обуславливает его относимость и допустимость для принятия в качестве одного из доказательств по делу.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено.

Эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы; подробно мотивировал свои выводы по проверке Отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами административного дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Проверяя Отчет, эксперт указал на допущенные оценщиком нарушения требований Федерального законодательства в области оценочной деятельности, а именно отдельных положений федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Выявленные экспертом нарушения позволяют суду усомниться в правильности и обоснованности определенной Отчетом рыночной стоимости объекта оценки.

Отвечая на второй вопрос, эксперт определил по состоянию на 1 января 2022 года рыночную стоимость земельного участка в размере 2191 000 руб.

Определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; отказ от применения иных подходов также мотивирован; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Лицами, участвующими в административном деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности Заключения, и определенной величины рыночной стоимости земельного участка не представлено.

Оснований к назначению повторной судебной экспертизы суд не усматривает.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления № 28 суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Поскольку Заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года в размере 2191 000 руб. по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат.

В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 28 мая 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 247-249, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ОНТЕХ» (ИНН <***>) удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости 2191 000 (два миллиона сто девяносто одна тысяча) руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> считать 28 мая 2025 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 13 августа 2025 года.

Судья С.Н. Полевщикова