Апелляционное определение № 33-2616/2025 33-86/2026 от 21 января 2026 г.

Судья: Безроков Б.Т. Дело №

Дело № №

УИД №


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 января 2026 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Шомахова Р.Х.

судей Бижоевой М.М. и Тогузаева М.М.

при секретаре Узденовой Ф.Р.

с участием представителя истца Местной администрации городского округа Нальчик – М.А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тогузаева М.М. гражданское дело по иску Местной администрации городского округа Нальчик к Автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Северо-Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования» и М.Е.И. о продаже помещения с публичных торгов и сносе самовольной постройки

по апелляционной жалобе Местной администрации городского округа Нальчик на решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ,

У С Т А Н О В И Л А:

Местная администрации городского округа Нальчик обратилась в суд с иском к Автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования (далее АНО ДПО) «Северо-Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования» и М.Е.И., в котором просит:

- продать с публичных торгов помещение №, расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым номером № с выплатой собственнику – АНО ДПО «Северо-Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования» вырученных от продажи данного помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника указанного помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

- снести самовольно возведенную, с торцевой стороны <адрес> к помещению №, с кадастровым номером №, капитальную пристройку площадью 40 кв.м., за счет АНО ДПО «Севере- Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования».

Требования мотивированы тем, что Управлением административно-технического контроля Местной администрации г.о. Нальчик в рамках рассмотрения коллективной жалобы жильцов <адрес> проведен осмотр помещений первого и второго этажа указанного дома.

Актом осмотра от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что помещение парикмахерской по <адрес>, пом.2 с кадастровым номером № площадью 36.6 кв.м. находится на первом этаже трехэтажного многоквартирного жилого дома.

С торцевой стороны дома к помещению возведена капитальная пристройка площадью 40 кв.м. На возведение пристройки проектно-разрешительная документация отсутствует, следовательно, реконструкция помещения и тем самым дома осуществлена самовольно.

Также в помещении увеличены оконные блоки, в том числе в результате демонтажа подоконной части. Внутри помещения самовольно демонтированы перегородки, а в центре помещения произведено углубление в части фундамента путем выемки бутового камня. На проводимые работы проектно-разрешительная документация отсутствует.

Также, в результате осмотра просматривается разрушение деревянных перекрытий между первым и вторым этажами.

Согласно выписке из ЕГРН, указанный объект недвижимости на праве собственности принадлежит АНО ДПО «Северо-Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования».

Ответчик в Местную администрацию г. о. Нальчик с соответствующим заявлением о получении разрешения на проведенные работы не обращался.

Таким образом, ответчиком произведены работы не только без согласования уполномоченного органа, но и без согласования собственников жилых помещений в данном многоквартирном жилом доме.

Права собственников многоквартирного <адрес>, расположенного по <адрес> грубо нарушены, что подтверждается коллективными жалобами, как в адрес управляющей компании, так и в адрес Местной администрации г.о. Нальчик.

Из актов УАТК от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ следует, что производимые работы нарушают общую целостность конструктивных элементов значительной части здания, что может угрожать жизни и здоровью граждан в результате его разрушения.

Кроме того, демонтаж оконных блоков и их расширение влечет за собой нарушение необходимого температурного режима других жилых помещений, который, как следует из письма ООО ЖЭУК «ИННОВАЦИИ» от ДД.ММ.ГГГГ. не может обеспечить обслуживающая организация.

В адрес АНО ДПО «Северо-Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования» было направлено требование о приведении в прежнее состояние помещения № (письмо от ДД.ММ.ГГГГ №) сроком исполнения до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, ответчик не предпринял никаких попыток изменения сложившейся ситуации.

В связи с привлечением к участию в деле в качестве соответчика М.Е.И., постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ дело передано по компетенции в Верховный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Определением Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ дело направлено для разрешения по существу в Нальчикский городской суд.

Решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ, постановлено:

Исковые требования Местной администрации городского округа Нальчик, удовлетворить частично:

Снести самовольно возведенную, с торцевой стороны <адрес> к помещению №, с кадастровым номером №, капитальную пристройку площадью 10,8 кв.м, за счет М.Е.И..

В остальной части исковых требований - отказать.

Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, Местная администрация городского округа Нальчик подала на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

В обоснование своих доводов, апеллянтом в жалобе приводятся доводы, аналогичным изложенным в исковом заявлении. Также указывается о том, что с момента получения первоначальным ответчиком АНО ДПО «Северо-Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования» требования Местной администрации г.о.Нальчик (ноябрь 2022г.) о приведении помещения в прежнее состояние прошло длительное время. При этом первоначальный ответчик лишь в незначительной части устранил последствия самовольного переустройства, препятствовал проведению судебной экспертизы, совершал другие действия по затягиванию рассмотрения дела, в том числе по переходу права собственности на объект недвижимости при наличии обеспечительных мер, принятых по делу, а также заключил договор купли-продажи от 10.03.2025г. при наличии решения Арбитражного суда КБР от 20.02.2025г. (мотивированное решение от 06.03.2025г.) об удовлетворении исковых требований Местной администрации г.о.Нальчик. Указанные обстоятельства свидетельствует о недобросовестности его поведения.

Что касается доводов суда об отсутствии доказательств о направлении предыдущему собственнику АНО ДПО «Северо-Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования» предупреждения, следует отметить, что в случае несоблюдения Местной администрацией г.о.Нальчик досудебного порядка урегулирования спора и не направления ответчику досудебной претензии, иск Местной администрации г.о. Нальчик, поданный в Арбитражный суд КБР к АНО ДПО «Северо-Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования» по делу А20-5595/2022 не был бы принят к производству. Последующий же переход права собственности на объект недвижимости к М.Е.И. не требует повторного соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

В жалобе также приводится довод о том, что отказывая Местной администрации г.о. Нальчик в удовлетворении требования о продаже с публичных торгов, считая данное требование исключительным, несоразмерным и не соответствующим цели достижения баланса интересов сторон, суд не возложил на ответчика обязанность по приведению помещения в первоначальное состояние.

По мнению апеллянта, продажа спорного помещения с публичных торгов позволит восстановить права и законные интересы собственников помещений многоквартирного дома по <адрес>, испытывающих негативные последствия действий АНО ДПО «Северо-Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования» с 2022г. по настоящее время.

На основании изложенного, истец считает, что принятым решением суд нарушил баланс публичных и частных интересов, нивелировал полномочия Местной администрации г.о. Нальчик по пресечению самовольного строительства объектов, расположенных на территории города, узаконив явное злоупотребление своими правами со стороны ответчика, использующих всевозможные недобросовестные модели приобретения прав.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, рассмотрев его в отсутствие надлежащим образом извещенных, но не явившихся в судебное заседание ответчиков и остальных третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в пределах, как это установлено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доводов, изложенных в апелляционной жалобе, поддержанных представителем истца М.А.А., третьим лицом Г.О.Т. Судебная коллегия приходит к следующему.

Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке указаны в статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Оценив имеющиеся доказательства в совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

Выводы, на основании которых суд первой инстанции принял такое решение, изложены в обжалуемом судебном постановлении, достаточно мотивированы, и доводами жалобы не опровергаются.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ. М.Е.И. является собственником нежилого помещения, общей площадью 55 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ

Ранее нежилое помещение - принадлежало АНО ДПО «Северо-Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования».

Управлением административно-технического контроля Местной администрации г.о. Нальчик в рамках рассмотрения коллективной жалобы жильцов <адрес> проведен осмотр помещений первого и второго этажа указанного дома.

Актом осмотра от 09.11.2022г. установлено, что помещение парикмахерской по <адрес> с кадастровым номером № площадью 36.6 кв.м. находится на первом этаже трехэтажного многоквартирного жилого дома.

С торцевой стороны дома к помещению возведена капитальная пристройка площадью 40 кв.м. в отсутствие проектно-разрешительной документации.

Согласно заключения строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ., ООО «СКЭУ «ФЕНИКС», пределах помещения № произведены работы по переустройству, перепланировке и реконструкции помещений: пристройка, состоящая из помещений №№, 2, 6 зафиксирована в техническом паспорте от 2011 г., но данная площадь не зарегистрирована в ЕГРН; увеличена высота помещения с 2,8 м. до 3,87м. путем изъятия основания внутри помещения; полностью демонтированы отделочный слой и инженерные сети; демонтированы перегородки между помещениями № и №, № и №; демонтирована перегородка между помещениями № и №; выполнены работы по замене межэтажного перекрытия (между первым и вторым этажами). С учетом проведенных работ по восстановлению несущих характеристик многоквартирного жилого дома, произведенные строительно-монтажные работы переустройству, реконструкции и планировке помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, не представляет угрозы для здоровья и жизни людей, проживающих в многоквартирном жилом доме по указанному адресу. При этом эксперт пришел к выводу о невозможности и нецелесообразности приведения помещения в первоначальное состояние, поскольку осуществлено вмешательство в конструктивные элементы многоквартирного жилого дома. С технической точки зрения, возможно осуществить демонтаж пристройки (помещение № площадью 10,8 кв.м.), а так же вернуть прежнюю высоту этажа внутри помещения (данный вид работ предусмотрен дамках усиления конструкций дома).

Разрешая спор, установив, что предыдущим собственником АНО ДПО «Северо-Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования» произведена самовольная реконструкция многоквартирного жилого <адрес> путем пристройки помещений с торцевой стороны дома в отсутствие разрешения органа местного самоуправления на выполнение названных работ, а также согласия собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, в вязи с чем пришел к верному выводу об удовлетворении требований Местной администрации г.о Нальчик о его сносе за счет нынешнего собственника М.Е.И.

Судебная коллегия не может, не согласится с указанными выводим суда.

Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реконструкция это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также качества инженерно-технического обеспечения.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные документы, предусмотренные статьей 51 ГрК РФ.

Согласно статье 14 Жилищного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Осуществление лицом перепланировки, переустройства помещения без получения соответствующего разрешения, влечет за собой наступление для такого лица неблагоприятных правовых последствий, предусмотренных нормой статьи 29 ЖК РФ.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно части 4 статьи 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениям, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Пунктом 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарпо-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям Верховного суда Российской Федерации, содержащимся в абзацах 1, 2 пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал в качестве ответчика по делу и возложил на него обязанность по сносу самовольной пристройки на М.Е.И.

Также суд первой инстанции исходил из того, что в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих, что в адрес М.Е.И. было направлено предписание об устранении нарушений жилищного законодательства истец не направлял, либо иные доказательства понуждения ответчика приведению самовольно перепланированного и (или) переустроенного нежилого помещения в прежнее состояние, а, следовательно, наличие у ответчика реальной возможности устранить допущенные нарушения в разумный срок судом не установлено.

Разрешая данный спор, суд, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, а также учитывая, что продажа помещения с публичных торгов является исключительной мерой ответственности, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований администрации в данной части.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с указанными выводами, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и соответствуют обстоятельствам дела.

В соответствии с частью 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику помещения в многоквартирном доме является исключительной мерой ответственности за самовольные переустройство и (или) перепланирование помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии, отсутствии иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28 сентября 2021 года N 1880-О, принудительная продажа переустроенного и (или) перепланированного помещения в многоквартирном доме по своей правовой природе является крайней мерой воздействия на собственника такого помещения и, соответственно, может быть реализована лишь по истечении разумного срока для устранения допущенных нарушений, начало которого должно определяться исходя из времени предъявления ему конкретных требований уполномоченным органом, а продолжительность в каждом конкретном случае - с учетом характера и степени указанных нарушений, принимаемых мер к их устранению и позиции самого собственника, его реальных намерений.

На основании указанного для решения вопроса о продаже помещения в многоквартирном доме с публичных торгов как крайней мере ответственности за неисполнение обязанности привести самовольно переустроенное (перепланированное) помещение в прежнее состояние юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством с учетом подлежащих применению норм материального права является установление факта получения собственником помещений предписания о приведении его в первоначальное состояние и наличие у собственника реальной возможности устранить допущенные нарушения в разумный срок (пункт 19 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме», утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года).

Согласно пункту 1 части 5 статьи 29 ЖК РФ, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 означенной статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 данной статьи, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Таким образом, по общему правилу, переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки является самовольным и должно быть приведено в прежнее состояние.

Вместе с тем в соответствии с частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Из приведенных правовых норм следует, что продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения предусмотрена законодателем в качестве исключительной меры ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланирование жилого помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии и отсутствии при этом иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права, что было учтено судами нижестоящих инстанций.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, материалы дела не содержат доказательств, что действиями ответчика, создается угроза или нарушается права собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, также отсутствуют сведения о получении предписания об устранении недостатков и наличие у него реальной возможности устранить допущенные нарушения в разумный срок, нет сведений о привлечении М.Е.И. к иному виду ответственности, а также о принятии истцом в отношении М.Е.И. каких-либо мер, направленных на понуждение к исполнению предписания о приведении здания в прежнее состояние.

Указанная позиция отражена и согласуется в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2023 N 18-КГ23-40-К4.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что истцом не представлено достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что лишение ответчика права собственности путем продажи нежилого помещения является единственным способом защиты нарушенного права.

Данный способ защиты права нельзя признать соразмерным допущенным нарушениям, соответствующим соблюдению баланса частных и публичных интересов, поскольку продажа нежилого помещения с публичных торгов является исключительной мерой ответственности.

С учетом изложенного судебная коллегия признает, что суд первой инстанции, разрешив спор, правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, не допустил недоказанности установленных юридически значимых обстоятельств и несоответствия выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, правомерно учел положения подлежащих применению норм закона. Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судебной коллегией не установлено. При таком положении судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции является законным, обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу Местной администрации городского округа Нальчик - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Р.Х.Шомахов

Судьи М.М. Бижоева

М.М. Тогузаев