Решение № 3А-390/2025 3А-390/2025~М-94/2025 М-94/2025 от 4 декабря 2025 г. по делу № 3А-390/2025

УИД 50OS0000-01-2025-000458-69

Дело № 3а-390/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 ноября 2025 года

г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола помощником судьи Прониным М.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

<данные изъяты>» (далее - административный истец) обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объектов недвижимости. С определенной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере определенном в отчетах об оценке объектов недвижимости.

Также указывает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал административное исковое заявление, с выводами эксперта не согласился, просил назначить по делу дополнительную судебную экспертизу.

В своих письменных пояснениях представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» не оспаривали стоимость, определенную в заключении эксперта, с отчетами не согласились, принятие решения оставили на усмотрение суда, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

В судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> свои письменные возражения поддержал, возражал против назначения по делу дополнительной судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав и изучив материалы дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец является собственником:

- нежилого помещения с кадастровым номером 50:12:0080311:243 площадью 15650,2 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.о. Мытищи, <данные изъяты>, территория ТПЗ Алтуфьево, стр. 3, пом. 50.

В отношении объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость в размере 1 256 240 228,4 рублей. Стоимость утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-2636.

- нежилого здания с кадастровым номером 50:16:0000000:6719 площадью 17493 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Богородский г.о., <данные изъяты>, территория Ногинск-Технопарк, <данные изъяты>.

В отношении объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость в размере 801 765 256,2 рублей. Стоимость утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-2636.

- нежилого здания с кадастровым номером 50:11:0020410:1536 площадью 23451,4 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.о. Красногорск, д. Путилково, <данные изъяты>, влд. 117.

В отношении объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость в размере 1 606 955 016,42 рублей. Стоимость утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-2636.

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налогов и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты> №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов представил отчеты <данные изъяты> от <данные изъяты>; <данные изъяты> от <данные изъяты>; <данные изъяты> от <данные изъяты>, подготовленные оценщиком ООО «ВАЛРУС К3».

Согласно отчетам рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами 50:12:0080311:243, 50:16:0000000:6719, 50:11:0020410:1536 составляет – 804 500 000,00; 618 800 000,00; 1 288 400 000,00 руб. соответственно.

С представленными отчетами не согласились представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений относительно представленного в материалы дела отчетов и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному автономному учреждению «РосКапСтрой».

Согласно представленному в суд заключению № СОЭ-2025-390-18 от <данные изъяты> рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами 50:12:0080311:243, 50:16:0000000:6719, 50:11:0020410:1536 по состоянию на дату оценки составила 1 049 900 000,00; 748 800 000,00; 1 605 000 000,00 руб. соответственно.

Также эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчетов об оценке объектов недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.

Представитель административного истца с результатами экспертного заключения не согласился, представил письменные замечания, просил назначить по делу дополнительную судебную экспертизу.

От экспертной организации по данным замечаниям в адрес суда поступили письменные пояснения эксперта.

В своих письменных пояснениях эксперт пришел к выводу, что замечания в отношении составленного заключения являются необоснованными, при этом доводы, изложенные в замечаниях не повлияли на выводы, указанные в заключении.

Кроме этого, эксперт подтвердил, что исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Также, отвечая на замечания, эксперт отметил, что при проведении экспертизы им были отобраны верные объекты-аналоги, использованы объективные методы исследования, а также сделаны необходимые корректировки.

В частности, на замечание о том, что экспертом в рамках доходного подхода была выбрана ошибочная ставка капитализации на основании недостоверного источника информации, эксперт пояснил, что все рыночные корректировки основаны на статистике, поэтому достоверно отражают рынок недвижимости. Значения индексов, коэффициентов, поправок и корректировок рассчитаны методами математической статистики на основе анализа рыночных цен предложений всей совокупности предлагаемых к продаже и в аренду объектов по соответствующим сегментам рынка баз объявлений недвижимости, опубликованных за истекший квартал года на сайтах: www.avito.ru; https://realty.yandex.ru; http://www.domofond.ru, Statrielt, http://realty.dmr.ru; http://zdanie.info; http://www.rosrealt.ru.

При этом, по мнению эксперта, представленные данные на сайте компании «СтатРиелт» являются наиболее достоверными и обоснованными в отличие от источников, указанных рецензентом в замечаниях.

Также эксперт указывает, что ставки капитализации, приведенные в сборнике под ред. ФИО1, аналитическом исследовании компании Nikoliers, исследовании компании JBC Real Estate (ex-JLL) и исследовании компании NF Group (ex-Knight Frank) указаны для <данные изъяты>, тогда как объекты исследования расположены в <данные изъяты>.

В исследовании компании «СтатРиелт» указано, что ставки капитализации применимы для городов <данные изъяты>, определены на основе анализа рыночной информации о доходных объектах, по которым известны арендные ставки, цены предложений продажи и основные технические характеристики. При этом, как указывает эксперт, данное исследование учитывает не только месторасположение объекта, но и его состояние и технические характеристики, что говорит о более глубоком анализе рыночной информации.

Дополнительно эксперт обращает внимание, что рецензентом в обоснование доводов представлены источник только с высокими ставками капитализации (доходности), однако были проигнорированы иные материалы.

Таким образом, в своих ответах на замечания эксперт пришел к выводу о том, что им была применена ставка капитализации на основании достоверного источника информации.

Суд находит письменные ответы эксперта ясными и понятными, дающими достаточное представление о качестве составленного заключения и соответствии его законодательству об оценочной деятельности РФ. Соответственно, письменные замечания относительно проведенного исследования, суд не может признать обоснованными, поскольку экспертом не были подтверждены обстоятельства, указанные в них. Также экспертом, в своих письменных пояснениях, не было отмечено о необходимости проведения дополнительного исследования с учетом доводов представленных замечаний.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов.

При этом суд находит, что эксперт ФИО2, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объектов полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объектов экспертизы, их местоположений, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объектов оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной экспертизы или же дополнительной судебной экспертизы с учетом представленных административным истцом замечаний и ответов эксперта суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объектов на основании выводов судебной экспертизы.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объектов кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление <данные изъяты> поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 15650,2 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.о. Мытищи, <данные изъяты>, территория ТПЗ Алтуфьево, стр. 3, пом. 50, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 1 049 900 000,00 (Один миллиард сорок девять миллионов девятьсот тысяч) рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 17493 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Богородский г.о., <данные изъяты>, территория Ногинск-Технопарк, <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 748 800 000,00 (Семьсот сорок восемь миллионов восемьсот тысяч) рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 23451,4 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.о. Красногорск, д. Путилково, <данные изъяты>, влд. 117, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 1 605 000 000,00 (Один миллиард шестьсот пять миллионов) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

В окончательной форме решение изготовлено <данные изъяты>.