Решение № 2-223/2025 2-223/2025~М-180/2025 М-180/2025 от 2 сентября 2025 г. по делу № 2-223/2025

Дело №

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 августа 2025 года <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Баламутовой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Жмыховой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Пристенская зерновая компания» к администрации Старковского сельсовета <адрес>, ФИО1 о признании права собственности на земельную долю,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Пристенская зерновая компания» обратилось в суд с иском к администрации Старковского сельсовета <адрес>, ФИО1 о признании права собственности на земельную долю, в обоснование своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Пристенская зерновая компания» был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, согласно которому ФИО2 принял на себя обязательство продать принадлежащую ему земельную долю покупателю ООО «Пристенская зерновая компания», а ООО «Пристенская зерновая компания» оплатить ему стоимость этой сделки.

Земельная доля площадью 4,98 га в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежала Продавцу на праве общей долевой собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 от ООО «Пристенская зерновая компания» были получены денежные средства в сумме 110 000 (сто десять тысяч) рублей в счет оплаты за земельную долю площадью 4,98 га. в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

О получении денежных средств ФИО2 была оформлена расписка. На момент передачи денежных средств заключить договор купли - продажи не представилось возможным, в связи с чем, в подтверждение намерений продать земельную долю, ООО «Пристенская зерновая компания» ФИО2 были переданы документы, удостоверяющие право на земельную долю, а также была выдана нотариально удостоверенная доверенность от ДД.ММ.ГГГГ (удостоверенная ФИО5, нотариусом Курского городского нотариального округа <адрес>, реестровый №), на представителей сотрудников ООО «Пристенская зерновая компания» для самостоятельного распоряжения земельной долей и оформления регистрационных и иных действий.

Из сообщения от Администрация Старковского сельсовета <адрес> установлено, что ФИО2 умер. В этой связи, заключить основной договор купли-продажи не представляется возможным.

С учетом изложенного, истец полагал, что он приобрел в собственность спорную земельную долю в установленном законом порядке путем заключения и исполнения договора купли-продажи от ФИО2, и, ссылаясь на невозможность осуществления в настоящее время государственной регистрации перехода прав на эту долю во внесудебном порядке в связи со смертью продавца, просил суд признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Пристенская зерновая компания» на земельную долю размером 4,98 га в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, Старковский сельсовет; исключить из Единого государственного реестра недвижимости, запись о правообладателе ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. земельной доли размером 4,98 га. в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о правообладателе - Обществе с ограниченной ответственностью «Пристенская зерновая компания» на земельную долю размером 4,98 га. в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчика в порядке ст.40 ГПК РФ был привлечен ФИО1, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, в соответствии со ст. 43 ГПК РФ было привлечено Управление Россреестра по <адрес>.

В судебное заседание представитель истца ООО «Пристенская зерновая компания», ответчик ФИО1 и представитель ответчика Администрации Старковского сельсовета, представитель третьего лица Управления Россреестра по <адрес> не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Представитель истца ООО «Пристенская зерновая компания» направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу положений части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, является долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Право собственности на недвижимое имущество (его возникновение, переход, прекращение, ограничение) подлежит государственной регистрации (статья 131 Кодекса) и возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по условиям договора купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Существом обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, является передача продавцом имущества в собственность покупателю. Обеспечить такую передачу может только собственник продаваемого имущества. Правом распоряжения недвижимым имуществом наделено лицо, не только законно владеющее недвижимостью, но и зарегистрировавшее свое право в установленном порядке.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

B соответствии с п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации) (п.10 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54).

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ., ФИО2 на основании решения Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принадлежала доля в размере 4,98 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», расположенный по адресу: <адрес>, Старковский сельсовет, о чем ДД.ММ.ГГГГ. соответствующая запись о государственной регистрации права была внесена в ЕГРН.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между собственником спорной доли ФИО2 действовавшим в качестве продавца, и ООО «Пристенская зерновая компания», действовавшим в качестве покупателя в лице представителя по доверенности ФИО6, в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи спорной доли в размере 4,98 га по цене 110000 рублей, который был полностью исполнен сторонами в день его заключения путем передачи доли продавцом покупателю (без составления акта приема-передачи), и оплаты покупателем продавцу полной стоимости доли наличными денежными средствами по предусмотренной договором цене.

Несмотря на то, что стороны вышеуказанного договора от ДД.ММ.ГГГГ поименовали его «предварительным договором», и в числе иных условий указали в нем о достигнутой договоренности по заключению ими в будущем в течение пяти лет основного договора купли-продажи спорной доли по цене 110000 рублей, данный договор, исходя из приведенных выше норм гражданского законодательства и разъяснений по их применению, в связи с содержащимся в нем условием о возложении на продавца обязанности оплатить полную стоимость доли покупателю в течение пяти банковских дней со дня подписания этого договора (п.п. 2.3 и 2.4), следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Вместе с тем, судом установлено, что впоследствии стороны договора купли-продажи своевременно не подали в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации в ЕГРН перехода права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок от продавца к покупателю в связи с чем, такая регистрация перехода права при жизни продавца ФИО2 произведена не была.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Сообщениями отдела ЗАГС <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ приложенными к ним копиями актовых записей, справкой Администрации Старковского сельсовета <адрес> за № от ДД.ММ.ГГГГ., сообщением нотариусов Октябрьского нотариального округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии наследственного дела к имуществу ФИО2, другими письменными доказательствами подтверждается, что после смерти ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ на момент смерти проживавшего по адресу: <адрес>, его наследниками по закону первой очереди являлись супруга ФИО7, сын умершего – ФИО3, которые свои наследственные права на спорную долю не оформляли, а впоследствии умерли, наследственных дел к их имуществу не открыто, а также то, что Администрация Старковского сельсовета <адрес> предусмотренных законом действий по признанию этой доли невостребованной и передаче ее в муниципальную собственность данного сельского поселения в порядке, установленном ст.ст. 12.1 и 19.3 Федерального закона от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не совершала.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка при жизни ФИО2, а впоследствии и его правопреемником – ответчиком ФИО1 (внук ФИО2) оспорен не был.

Согласно соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Пристенская зерновая компания» и МО «Старковский сельсовет» <адрес>, в пользовании сельскохозяйственной организации (ООО «Пристенская зерновая компания») находился земельный участок общей площадью 553 га, являющийся частью земельного участка (в составе невостребованных земельных долей) сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер №, общей площадью 1531,6227 га, находящийся по адресу: <адрес>. Использовался земельный участок по назначению – сельскохозяйственное производство.

Так как согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Пристенская зерновая компания» в настоящее время является участником права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, в соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оно относится к числу лиц, которым ФИО2 мог продать принадлежавшую ему земельную долю без выделения в счет этой доли нового земельного участка.

Договорные обязательства наследодателя влекут за собой соответствующие обязанности наследников, основанные на заключенных наследодателем договорах. В случае если наследодателем заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности, то при принятии наследства к наследнику переходит обязанность исполнения договора купли-продажи, в обеспечение которого наследодателем указанного договора были переданы денежные средства.

Поскольку судом установлено, что договор купли-продажи спорной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный продавцом ФИО2, и покупателем ООО «Пристенская зерновая компания» в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами, по своей форме, содержанию и субъектному составу соответствует действующим требованиям закона, и был полностью исполнен его сторонами в день его заключения, при этом в настоящее время единственным препятствием для осуществления государственной регистрации перехода права на долю является смерть продавца ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ., требования ООО «Пристенская зерновая компания», предъявленные к наследнику умершего продавца и к органу местного самоуправления, обладающему в соответствии со ст.ст. 12.1 и 19.3 Федерального закона от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» полномочиями заявлять свои права на невостребованные земельные доли в составе земель сельскохозяйственного назначения, об осуществлении такой регистрации в порядке ст. 551 ГК РФ на основании судебного решения являются законными и обоснованными.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, данное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права ФИО3 на земельную долю 4,98 га в праве общей долевой собственности в исходном земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, Старковский сельсовет и возникновении права собственности на указанную земельную долю у ООО «Пристенская зерновая компания».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Пристенская зерновая компания» к администрации Старковского сельсовета <адрес>, ФИО1 о признании права собственности на земельную долю удовлетворить.

Прекратить зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на земельную долю площадью 4,98 га в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Признать за ООО «Пристенская зерновая компания» право собственности на земельную долю размером 4,98 га в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей о праве собственности сторон в соответствии с настоящим решением суда.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья С.А. Баламутова