Решение № 3А-174/2024 3А-24/2025 3А-24/2025(3А-174/2024;)~М-162/2024 М-162/2024 от 8 апреля 2025 г. по делу № 3А-174/2024

УИД № 92OS0000-01-2024-000468-40

Производство №3а-24/2025


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

09 апреля 2025 года г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе:

председательствующего судьи – Блейз И.Г.,

при секретаре – Марушевской Т.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «ЯТИР» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», Правительству Севастополя, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении рыночной стоимости,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ Общество с ограниченной ответственностью (далее также – ООО) «ЯТИР» обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 390 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является арендатором указанного выше земельного участка на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Департаментом по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя. Договор аренды заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Сведения о кадастровой стоимости данного земельного участка внесены в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость установлена в размере 26 321 173, 21 руб. В связи с несогласием с указанной стоимостью, административный истец обратился в ООО «Деловые люди» для получения сведений о рыночной стоимости объекта недвижимости. В соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 7 390 000 руб. Истец указывает, что сумма годовой арендной платы напрямую зависит от размера кадастровой стоимости, которая в данном случае, как указывает административный истец, не соответствует рыночной стоимости участка, приводит к уплате обязательных платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца. Поскольку изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшения для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка, административный истец обратился с настоящим иском.

Представитель административного истца в судебное заседание не явилась, предоставила заявление о рассмотрении дела в ее отсутсвтие.

Представитель ответчика Государственного бюджетного учреждения (далее также – ГБУ) города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, предоставил заявление о рассмотрение дела в его отсутствие, а также пояснения о том, что ГБУ возражает против установления оценки, определенной ООО «Деловые люди».

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщили.

Суд, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее, в том числе – КАС РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы административного иска, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – ФЗ №237-ФЗ) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 ФЗ № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 ФЗ № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как усматривается из материалов дела, ООО «ЯТИР» является арендатором указанного выше земельного участка на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Департаментом по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя. Договор аренды заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям ЕГРН, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка утверждена и внесена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ и составляет 26 321 173, 21 руб.

Положениями части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Административный истец временно владеет и пользуется земельным участком, кадастровая стоимость которого является предметом настоящего спора.

В соответствии с частью 5 статьи 65 ЗК РФ кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с подпунктом 2.2. Договора аренды величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле: кадастровая стоимость земельного участка (руб.)*ставка арендной платы (%) = сумма годовой арендной платы руб.).

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование исковых требований ООО «ЯТИР» до назначения по делу судебной оценочной экспертизы представлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 7 390 000 руб.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка и для проверки отчета об оценке на предмет его соответствия требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июня 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, проведение которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно экспертного заключения, эксперт пришел к следующим выводам:

- по первому вопросу - рыночная стоимость земельного участка, кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляла 18 499 834 руб.

- по второму вопросу - отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, в целом соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, при этом установлено, что оценщиком приняты во внимание аналоги, вид разрешенного использования которых отличается от исследуемого объекта. В данном случае оценщик некорректно подобрал аналоги из иного сегмента рынка, что привело к занижению суммы кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.

Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с его рыночной стоимостью подлежат удовлетворению, при этом рыночная стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с заключением эксперта.

Отчет об оценке, предоставленный истцом, в данном случае не может быть принят во внимание, поскольку, как следует из заключения эксперта, рыночная стоимость объекта рассчитана некорректно.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Согласно положений пункта 28 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 01 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Пунктом 25 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 г. определено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.

Материалами дела подтверждается, что ООО «ЯТИР» обратилось в суд с административным иском ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно положениям пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 г. установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равную его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 18 499 834 (восемнадцать миллионов четыреста девяносто девять тыс. восемьсот тридцать четыре) рубля.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЯТИР» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (ИНН <***>, КПП 920401001) в счет возмещения расходов на проведение экспертизы 100 050 (сто тыс. пятьдесят) рублей по следующим реквизитам:

УФК по г. Севастополю (ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России, л.с. №), ИНН № КПП № БИК №, расчетный счет №, ЕКС №, ОТДЕЛЕНИЕ СЕВАСТОПОЛЬ БАНКА РОССИИ, ОКТМО №, КБК №, Назначение платежа: Оплата понесенных расходов за проведение экспертизы №.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

В окончательной форме решение изготовлено 14 апреля 2025 года.

Председательствующий И.Г. Блейз