Апелляционное определение № 33-2015/2026 от 26 апреля 2026 г.

Дело № 33-2015/2026

(в суде первой инстанции № 2-2967/2025)

УИД 27RS0004-01-2025-002547-57


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Хабаровск 27 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Флюг Т.В.,

судей Бузыновской Е.А., Литовченко А.Л.,

при секретаре Евтушенко М.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Индустриального районного суда города Хабаровска от 08 декабря 2025 года по гражданскому делу по иску ООО «Дальреострой» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности за обслуживание общего имущества и совместную эксплуатацию здания, за услугу по теплоснабжению, возмещении судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Бузыновской Е.А., объяснения ФИО1, представителей ООО «Дальреострой» ФИО3 и ФИО4, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ООО «Дальреострой» обратилось с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности за обслуживание общего имущества и совместную эксплуатацию здания, за услугу по теплоснабжению. Свои требования истец обосновал тем, является организацией, осуществляющей управление и обслуживание общего имущества здания, расположенного по адресу: <адрес> (административное здание). На основании договора с теплоснабжающей организацией производит оплату тепловой энергии, поставляемой в это административное здание. В период с 03.08.2022 по 27.06.2025 ФИО1 (доля в праве 2/3) и ФИО2 (доля в праве 1/3) являлись собственниками нежилых помещений общей площадью 308,6 кв.м., находящихся в цокольном этаже этого административного здания. Но свои обязанности по содержанию общего имущества они не исполняли, оплату получаемой услуги по теплоснабжению не производили. У них образовалась задолженность за этот период, которую добровольно погасить ответчики не желают.

Истец (с учетом внесенных в ходе судебного разбирательства изменений в исковые требования) просил взыскать с ФИО1 задолженность: по оплате за обслуживание общего имущества здания, совместную эксплуатацию здания за период с 03.08.2022 по 16.06.2025 в размере 437 730,26 рублей; за теплоснабжение за период 03.08.2022 по 16.06.2025 - в размере 347 838,47 рублей.

С ФИО2 просил взыскать задолженность: по оплате за обслуживание общего имущества здания, совместную эксплуатацию здания за период с 03.08.2022 по 16.06.2025 в размере 218 870,20 рублей; за теплоснабжение за период 03.08.2022 по 16.06.2025 - в размере 173 917,47 рублей. Также просил взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины.

Судом к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков - ФИО5 и ФИО6.

Решением Индустриального районного суда города Хабаровска от 08.12.2025 исковые требования ООО «Дальреострой» удовлетворены частично.

С ФИО1 в пользу ООО «Дальреострой» взыскана задолженность за период с 03.08.2022 по 16.06.2025 по оплате за обслуживание общего имущества и совместную эксплуатацию здания, потребленное теплоснабжение в размере 760 170,14 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 399,80 рублей.

С ФИО2 в пользу ООО «Дальреострой» взыскана задолженность за период с 03.08.2022 по 16.06.2025 по оплате за обслуживание общего имущества и совместную эксплуатацию здания, потребленное теплоснабжение в размере 380 088 рублей расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 002,20 рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. ООО «Дальреострой» возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3 819,44 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. Считает, что определяя за период с 16.06.2024 по 16.06.2025 размер долга за обслуживание общего имущества здания, суд необоснованно применил тариф за содержание 1 кв.м. помещения – 83,45 рублей, и не проверил обоснованность этого тарифа. А ООО «Дальрэо» и ФИО7, заключившая с этим обществом договор на обслуживание здания по шоссе Восточному, 41, которым установлены тарифы, являются собственниками большей части площади помещений в нем. Истцом ни одного доказательства фактически понесенных за этот период затрат по обслуживанию здания не представлено.

Определяя размер задолженности за отопление и за обслуживание систем отопления (тепловых узлов), вывоз снега, земельного налога и иных расходов, заявленных истцом, суд неверно определил соотношение площади помещения, которым она владела на праве собственности, и помещений во всех блоках здания, в которых имеется отопление, что повлекло неверное определение её доли в расходах, понесенных на теплоснабжение и на обслуживание систем теплоснабжение. Суд исходил из того, что общая площадь помещений в здании, находящихся в собственности, составляет 22 033.34 кв.м., а по сведениям в ЕГРН здание имеет площадь 23 038.3 кв.м.. Котельная обеспечивает теплом не только здание, в котором ответчики имеют нежилые помещения, но и иные здания, находящиеся по адресу: : г. <адрес>, именуемые как БЦ «Золотые Башни». По данным Росреестра у истца в собственности имеются помещения общей площадью 37 106.8 кв.м. в этом БЦ, в которые поставка теплоснабжения осуществляется из той же котельной. Содержание и обслуживание здания котельной возложено по договору на ООО «Алмут». Суд, удовлетворяя требования истца и взыскивая с ответчика расходы по содержанию котельной, эти обстоятельства не учел, а принял во внимание только доводы истца, и представленные им счета для оплаты, акты выполненных работ, справки о стоимости работ, а не доказательства фактически понесенных расходов. Также суд не исследовал доказательства наличия или отсутствия отопления в зданиях БЦ «Золотые Башни» (три блока А.В.Б), а принял на веру пояснения истца, что в них отопление отсутствует. Также не учтено судом, что весь 13-й этаж здания не является местом общего пользования, так как там находятся помещения, используемые только одним собственником. Поэтому расходы на витражи и «Зимний сад» не могут быть отнесены на иных собственников помещений в этом здании. Определяя размеры понесенных истцом расходов на содержание здания, суд не дал оценку доводам ответчика о том, что расходы в размере 551 281.57 рублей на оказанные ООО «Рем» услуги, были взысканы с этого общества в пользу истца решением Арбитражного Суда Хабаровского края от 29.11.2024 (дело № А73-17958/2024), с учетом процентов за пользование чужими денежными средствами, в размере 777 138.11 рублей. А значит, эти расходы истцом фактически не понесены и не могут быть взысканы с ответчика.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ООО «Дальреострой» не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании ФИО1 поддержала доводы апелляционной жалобы, просила её удовлетворить.

В судебном заседании представители ООО «Дальреострой» ФИО3 и ФИО4 возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции не явились. О причине неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили. Судебная коллегия, признав причину неявки неуважительной, провела судебное заседание в их отсутствие.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 6, 8, 30, 210, 249, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), разъяснения, данными Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановление от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (пункт 1), Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в постановление от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 41), исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, и удовлетворяя частично исковые требования, исходил из того, что в спорный период ООО «Дальреострой» осуществляло обслуживание здания, находящегося по адресу: <адрес>, обеспечивало функционирование всех инженерных систем здания, взаимодействовало с ресурсоснабжающими организациями, поставщиками и подрядчиками, заключало договоры и несло расходы на техническое обслуживание строительных конструкций и инженерных систем, системы отопления и климатических систем здания, его охрану, пожарную безопасность, оказывало услуги по обслуживанию общего имущества – уборку и вывоз снега, текущий ремонт здания и прилегающей территории, а также несло расходы по оплате за предоставляемые услуги по теплоснабжению. Ответчики, являясь в период с 03.08.2022 по 27.06.2025 совместными собственниками нежилого помещения, находящегося в этом здании, свои обязанности по содержанию совместного имущества добровольно не выполняли, поэтому имеются основания для взыскания с них расходов, понесенных истцом на обслуживание общего имущества и эксплуатацию здания, за потребленную тепловую энергию, пропорционально их доли в общем имуществе.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и представленных на неё возражений, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, признает верным вывод суда первой инстанции, что ответчики, являясь собственниками нежилых помещений в спорном здании, должны нести бремя расходов по техническому обслуживанию спорного здания и содержанию общего имущества соразмерно своей доле, поскольку им как собственникам отдельных помещений в здании принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество в спорном здании в силу закона. Но, судебная коллегия не может согласиться со всеми выводами суда первой инстанции относительно размера образовавшейся задолженности.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции установлено, что 07.11.2012 на учет принято нежилое здание, назначение – нежилое, наименование – офисное здание (ФИО8 Б), кадастровый №, местоположение: <адрес>. Здание имеет площадь 23 038,3 кв.м., состоит из трех блоков А, В, Б, количество этажей 14, в том числе подземных 1, год завершения строительства 2012. Право собственности зарегистрировано 04.12.2012 за ЗАО «Дальреострой».

ФИО1 (2/3 доли) и ФИО2(1/3 доли) с 03.08.2022 по 27.06.2025 являлись сособственниками помещения, назначение – нежилое, наименование – помещение, кадастровый №, площадь 308,6 кв.м., местоположение: <адрес> (пом. 0(20,22,23,26,47,48). Нежилое помещение расположено в цокольном этаже нежилого здания с кадастровым номером 27:23:0041206:3.

ООО «Дальреострой» 27.09.2024 направило ответчикам претензию с требованием возместить ему понесенные расходы на содержание, ремонт и эксплуатацию общего имущества, теплоснабжение за период с 03.08.2022 по 25.09.2024 в размере: ФИО2 - 335 932,57 рублей (обслуживание общего имущества 220 337,10 рублей + теплоснабжение 115 595,47 рублей); ФИО1 - 671 853,94 рублей (обслуживание общего имущества 440 674,20 рублей + теплоснабжение 231 179,74 рублей). Просило также уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами. К претензии приложены акты оказанных услуг и акты сверки взаимных расчетов.

ФИО2 и ФИО1 в ответе на претензию 26.10.2024 сообщили, что принадлежащее им нежилое помещение выставлено на продажу. После реализации объекта у них появится финансовая возможность решать вопросы об оплате различных статей расходов (том 1 л.д.43-92, 112-113).

Действующим законодательством предусмотрено, что участники общей долевой собственности обязаны соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ). Несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников помещений в этом доме не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК РФ), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность и конкретного помещения, и самого дома (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 № 10-П, от 29.01.2018 № 5-П и др.).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ).

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, на котором расположено здание (дом), с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного здания (дома) и расположенные на указанном земельном участке объекты (часть 1 статьи 290 ГК РФ).

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН). При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений: путём деления площади помещения, находящегося в собственности лица, на общую площадь всех помещений данного здания, принадлежащих собственникам (без учета площади помещений, входящих в состав общего имущества). Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании (пункты 2, 3, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда РФ (часть первая статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 № 8-ФКЗ).

По сведениям, имеющимся в ЕГРН, нежилое здании с кадастровым номером № имеет площадь 23038,3 кв.м.. В собственности физических и юридических лиц в период с 03.08.2022 по 27.06.2025 находились помещения: с кадастровым номером № - площадь 308,6 кв.м., собственники ФИО1 – 2/3, ФИО2 – 1/3; с кадастровым номером № - площадь 556.2 кв.м., собственник ФИО9; с кадастровым номером № - площадь 213,8 кв.м., собственник ООО «Академия красоты»; с кадастровым номером № - площадь 18,3 кв.м., собственник ФИО10; с кадастровым номером № - площадь 545,6 кв.м., собственник ФИО11; с кадастровым номером № - площадь 545 кв.м., собственник ФИО9; с кадастровым номером № - (площадь 1092,7 кв.м., собственник ФИО7; с кадастровым номером № - площадь 545,7 кв.м., с кадастровым номером № - площадь 545,8 кв.м., с кадастровым номером № - площадь 543,5 кв.м., - их собственник ФИО9; с кадастровым номером № - площадь 545,1 кв.м., собственник ФИО7; с кадастровым номером № - площадь 15 08,2 кв.м., собственник ООО «Дальреострой», с кадастровым номером № - площадь 700,4 кв.м., собственники ФИО11 – 472/1000, ООО «Дальреострой» - 528/1000. Помещение с кадастровым номером № площадью 955,9 кв.м. – это места общего пользования, находящиеся в цокольном этаже и этажах с 1 по 13, право собственности не зарегистрировано.

Общая площадь помещений, находящихся в собственности, составляет 22 033,4 кв.м.. Следовательно, доля сособственников помещения с кадастровым номером №, имеющего площадь 308,6 кв.м., - ФИО1 (2/3 доли) и ФИО2(1/3 доли), в общем имуществе нежилого здания составляет 1,4% (7/50). Поэтому ответчики должны нести расходы по уплате земельного налога, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению в размере 1,4% от их общей суммы этих расходов.

При определении доли ответчиков в праве общей долевой собственности мест общего пользования суд первой инстанции исходил из площади помещения, принадлежащего им на праве собственности, и совокупной площади всех помещений в здание с кадастровым номером №, местоположение: <адрес> (ФИО8 Б), на которые в ЕГРН зарегистрировано право собственности иных лиц.

Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции соглашается, так как он основан на установленных по делу обстоятельствах и нормах материального права, регулирующих возникшие между сторонами правоотношения и подлежащих применению при разрешении данного спора.

Суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание довод ответчиков, что их долю в праве общей долевой собственности мест общего пользования надлежит исчислять из общей площади здания - 23038,3 кв.м., поскольку эта позиция не согласуется с положениями статьи 290 ГК РФ.

Статьями 44 - 48 ЖК РФ определены компетенция, порядок и формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также процедура обжалования принимаемых ими решений.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе: принятие решения о проведении обследования технического состояния многоквартирного дома за счет средств собственников помещений в этом многоквартирном доме; принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; выбор способа управления многоквартирным домом; принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; принятие решения о выборе управляющей организации; другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 44 ЖК РФ).

До 15.06.2024 собственники помещений в здание с кадастровым номером № общего собрания не проводили, порядок содержания общего имущества им не был определен, способ управления общим имуществом не выбран.

До 16.06.2024 ООО «Дальреострой» по собственной инициативе и за свой счет осуществляло административно-хозяйственную деятельность по содержанию, ремонту и эксплуатации общего имущества в здании, расположенном по адресу: <адрес>(Блок А, В, Б).

В силу статей 17 (часть 3) и 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации, а также принципа добросовестности участников гражданских правоотношений (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК РФ) управляющая организация или иное лицо, оказывающее услуги по управлению имуществом общего пользования в здании и по его содержанию, не вправе действовать произвольно, навязывая другой стороне договора заведомо невыгодные для нее условия. Это могут быть, например, включение в предмет договора услуг (работ), выходящих за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания имущества общего пользования, установление стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, отнесение к имуществу общего пользования объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности собственников помещений здания и так далее.

Из выше приведенных правовых норм следует, что если один из сособственников понесет расходы по содержанию общего имущества, он не вправе будет взыскивать их с других сособственников, если они против этого возражают либо если они не являются необходимыми для сохранения имущества.

Каких-либо соглашений о порядке содержания общего имущества здания между истцом и ответчиками на период с 03.08.2022 по 16.04.2024 не заключалось. Общее собрание собственником помещений в здании с кадастровым номером № не принимало решение об объеме необходимых работ по содержанию общего имущества здания и стоимости расходов на их выполнение.

Следовательно, разрешая вопрос о взыскании с ответчиков в пользу истца расходов, понесенных им в период с 03.08.2022 по 16.04.2024 на содержание и ткущий ремонт общего имущества здания с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, суду первой инстанции надлежало установить, являлись ли понесенные расходы необходимыми для сохранения имущества или совершены исключительно с целью ребрендинга в коммерческих целях.

При этом, исходя из положений статей 56, 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) бремя доказывания того, что понесенные затраты вызваны необходимостью сохранения имущества, возложено на лицо, осуществившее ремонт и обслуживание общего имущества.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения определены в пункте 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491) и в пункте 9 постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». Бремя текущего ремонта, а также содержания и сохранения общего имущества несет сособственник общего имущества.

ООО «Дальреострой», в подтверждение понесенных им расходов на содержание общего имущества здания в целях обеспечение его эксплуатации, представило заключенные им договоры: от 01.07.2022 на поставку тепловой энергии с ООО «Алтум» (т.1 л.д.33-42); от 02.08.2022 с ООО «Новоселы» договор строительного подряда (т.4 л.д.1-22); от 01.02.2022 на оказание охранных услуг с ООО «ЧОП «Стар-ДВ» (т.4 л.д.23-37); от 22.02.2018 с ООО «Энергоучет и безопасность ДВ» договор сервисного обслуживания (т.4 л.д.38-44); от 28.11.2022 с ООО «Хабаровсктехмонтаж Трейд» на предоставление автотехники для погрузочно-разгрузочных работ с экипажем (т.4 л.д.45-48); от 01.01.2017 на оказание услуг по экстренному выезду группы задержания с ФГКУ «Управление вневедомственной охраны войск национальной гвардии РФ по Хабаровском краю» (т.4 л.д.49-57); от 23.03.2023 на оказание услуг с ООО «Мастер окон» на установку пластиковых дверей (т.4 л.д.74-80); от 06.03.2024 с ООО «Ремстрой НТВ» на выполнение работ по замене стеклопакетов светлопрозрачных конструкций (т.4 л.д.81-85); от 16.10.2023 с ООО «Мастер окон» на установку пластиковых окон (т.4 л.д.86-91); от 31.12.2021 №121 и от 31.12.2021 №111 об оказании услуг по техническому обслуживанию систем автоматической пожарной сигнализации ООО «ДальСпецКом» (т.4 л.д.110-138); от 01.09.2018 по техническому обслуживанию инженерного оборудования климатических систем с ООО «Фриз» (т.4 л.д.139-144); от 01.04.2022 на оказание услуг по техническому обслуживанию узла учета тепловой энергии и теплоносителя с ООО «Интерфейс-Сервис» (т.4 л.д.145-157); от 16.09.2022 подряда с ИП ФИО12 на замену теплотрассы отопления на участке от котельной до первого смотрового колодца, в поземном тоннеле от котельной до ввода (т.4 л.д.158-159); от 01.01.2016 на оказание услуг по аренде грязезащитных покрытий с ООО «СоКоЛ» (т.5 л.д.40-50); от 26.05.2022 подряда с ИП ФИО13 на выполнение комплекса электромонтажных, пусконаладочных и измерительных работ, обследование существующих электроустановок (т.5 л.д.54-71).

В подтверждение несения расходов истцом представлены: акты оказанных услуг, платежные поручения, счета-фактуры, акты о приемке выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ, справки об оплате налога (за 2022 год - т.2 л.д.16-65; за 2023 год - т.2 л.д.66-222, т.4 л.д.71-73; за 2024 год (январь 15.065.2024 – т.3 л.д.1-93); по оплате теплоснабжения (т.3 л.д.4-142); акты на списание материалов (т.4 л.д.96-109); акты списания материалов, ведомости учета (т.5 л.д.12-39); фотоматериалы (т.3 л.д.234-239, т.5 л.д.136-154).

Генеральным директором ООО «Дальреострй» 20.12.2022 издан приказ № 15 «Об утверждении планов работ на 2023», которым поручено, в целях создания благоприятных и безопасных условий нахождения граждан в здании, а также в целях повышения коммерческой привлекательности объекта для ведения деловой деятельности юридическими и физическими лицами, провести комплекс мероприятий, направленных на поддержание надлежащего состояния мест общего пользования, внешнего вида здания, включая ремонт и содержание (т.4 л.д.92-95),

Истцом представлен расчет расходов, понесенных им на обслуживание и содержание общего имущества, эксплуатацию здания и мест общего пользования, в котором указано, что расходы составили:

-за 2022 год в сумме 7 952 604,01 рублей, в том числе – охрана здания 2 029 745,40 рублей, вывоз снега 16 500 рублей, обслуживание систем отопления 885 100 рублей, содержание и текущий ремонт здания и прилегающей территории 4 906 987,38 рублей, земельный налог 114 271,23 рублей. (т.2 л.д.16-65, т.3 л.д.220-221),

- за 2023 год в сумме 13 333 300,33 рублей, в том числе – охрана здания 4 254 261 рублей, пультовая охрана 99 514,56 рублей., вывоз снега 223 200 рублей, расходы на пожарную безопасность 51 300 рублей, обслуживание систем отопления 655 690 рублей, содержание и текущий ремонт здания и прилегающей территории 7 309 574,77 рублей, земельный налог 278 060 рублей (т.2 л.д.66-222, т.3 л.д.222-228),

- за период с 01.2024-15.06.2024 в сумме 3 479 102,29 рублей, в том числе – охрана здания 1 528 620 рублей, пультовая охрана 42 143,45 рублей, вывоз снега 100 300 рублей, расходы на пожарную безопасность 208 500 рублей, обслуживание климатических систем 175 000 рублей, обслуживание систем отопления 62 772 рублей, содержание и текущий ремонт здания и прилегающей территории 1 234 124, 34 рублей, земельный налог 127 642,50 рублей (т.3 л.д.1-93, 229-232).

По расчетам истца задолженность ответчиков за содержание и обслуживание общего имущества за период с августа 2022 по 15.06.2024 составила 346 710,09 рублей (24 765 006,63/1,40*100), из которых доля ФИО2 - 115 570,03 рублей (346 710,09*1/3), доля ФИО1 - 231 140,06 рублей (346 710,09*2/3).

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств (часть 1 статьи 56, часть 2 статьи 68 ГПК РФ).

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 67 ГПК РФ).

Ответчики не оспаривали тот факт, что расходы по содержанию общего имущества в указанный период они не несли, и частично согласились с расчетом, представленным истцом.

Суд первой инстанции частично согласился с представленными истцом расчетами и с доводами ответчиков.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что понесенные истцом расходы на основании заключенного с ООО «АЛТУМ» договора поставки тепловой энергии, являлись необходимыми для содержания общего имущества здания, поскольку обеспечивали подачу тепловой энергией и горячего водоснабжения, что необходимо для поддержания здания в эксплуатационном состоянии. По условиям договора теплоснабжающая ООО «Дальреострой» (Абонент) обязана принимать через присоединенную сеть, в точках подачи тепловую энергию и своевременно оплачивать полученную тепловую энергию, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением тепловой энергии. На момент присоединения объекта Абонента к теплогенерирующему оборудованию Теплоснабжающей организации на границе балансовой принадлежности сетей установлен прибор учёта тепловой энергии Теплоснабжающей организации. Граница балансовой принадлежности сетей между Абонентом и Теплоснабжающей организацией проходит: по фланцевому соединению до прибора учета тепловой энергии. Оплата за поставленную тепловую энергию рассчитывается по показаниям прибора учета и в соответствии с установленным договором тарифом.

Довод ответчиков, что при расчете расходов за отопление и содержание приборов учета и инженерных сетей теплоснабжения дважды учтены расходы на выполнение одних и тех же работ, суд первой инстанции не принял во внимание по тем основаниям, что они не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Суд в решение дал этим доводам оценку, указав, что в основном контуре (первый контур) вода нагревается за счет сжигания топлива в котельной АЛТУМ, в задачи которого входит передача тепла. Продвигаясь от котла через циркуляционные насосы в котельной уже Абонента к отопительным приборам (вторичный контур), горячая вода первого контура проходит через теплообменники, расположенные в индивидуальных тепловых пунктах каждой башни (блоке А, Б, В). В этих теплообменниках осуществляется нагрев вторичного контура, предназначенного для систем отопления горячего водоснабжения (ГВС) и подогрева приточной вентиляции. В процессе теплообмена вода первичного контура отдает часть своей тепловой энергии вторичному контуру, где происходит нагрев теплоносителя, используемого в различных системах. При этом обеспечивается полное разделение воды для отопления и ГВС, а водозабор для ГВС осуществляется исключительно из вторичного контура. ООО «Алтум», по условиям, осуществляет контроль за исправной работой своего оборудования до зоны балансовой принадлежности (до прибора учета). По договору с ООО «Дальреострой», ООО «Энергоучет и безопасность» осуществляет сервисное обслуживание Мазутной котельной, в частности установленного в нем оборудования (насосы, котлы и пр.). ООО «Интерфейс сервис», на основании заключенного с истцом договора по техническому обслуживанию №129Т/22 от 01.04.2022, оказывает услуги по техническому обслуживанию узлов учета тепловой энергии, в том числе расположенных в котельной, и теплоносителей, расположенных непосредственно в здании БЦ Золотые башни (перечень приведен в приложении к договору). Мазутная котельная расположена отдельно от оборудования ООО «Алтум» и не входит в предмет договора по её обслуживанию.

Суд обоснованно не принял во внимание доводы ответчиков, что в расчет платы за теплоснабжение включены расходы, понесенные на отопление иных зданий, находящихся по адресу: <адрес>.

Установленные по делу обстоятельства, материалы дела и сведения, размещенные в общедоступных источниках информации (2ГИС, публичная кадастровая карта города Хабаровска) свидетельствуют о том, что по указанному адресу, помимо здания с кадастровым номером № (блоки А, Б, В), которое располагается на земельном участке с кадастровым номером №, находятся: два изолированных объекта (сеть, сооружение) инженерно-технического обеспечения (на земельных участках с кадастровыми номерами № и №) - многоуровневая парковка кадастровый № (Лит. Л) и склад кадастровый №, которые не имеют системы отопления (л.д. 136-154 т. 5).

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что услуги по теплоснабжению и по обслуживанию и соответствующих инженерных сетей предоставлялись только по адресу: <адрес>. Здание «Котельной» установлено и используется оборудование только для отопления всего здания БЦ «Золотые Башни», поэтому оснований исключать эти расходы из суммы задолженности ответчиков не имеется.

Но судебная коллеги не может согласиться с обоснованностью включения в расходы, понесенные истцом на обслуживание систем отопления: за 2022 год по договору, заключенному с ИП ФИО12 (том 4 л.д. 158-159); за период с 01.2024-15.06.2024 по договору с ООО «Ревиал» в сумме 26 772 рублей. Необходимость выполнения этих работ ООО «Дальреострой» не подтверждена, а ответчик эти расходы обоснованными не признал.

Разрешая вопрос об обоснованности понесенных ООО «Дальреострой» расходов на охрану здания, суд первой инстанции дал оценку договорам, заключенным ООО «Дальреострой» с ООО «Стар-ДВ» 01.02.2022 на оказание охранных услуг №02/2022 по охране Бизнес центр «Золотые башни» по адресу: <адрес>, в Приложение №1 к которому утверждена должная инструкция охранника, в приложение №2 - определены посты нахождения сотрудников охраны для выполнения возложенных на них задач по договору: с 01.02.2022 - пост №1 (блок А) и пост №2 (блок В); с 01.03.2022 - пост №1 (блок А), пост №2 (блок В), пост №3 (КПП №1); с 01.11.2022 - пост №1 (блок А), пост №2 (блок Б), пост №3 (блок В), пост №4 (КПП №1); с 17.07.2023 - пост №1 (блок А), пост №2 (блок В), пост № 3 (КПП №1). Пультовую охрану здания осуществляет ФГКУ «УВО ВНГ РФ по Хабаровскому краю» на основании заключенного. Пультовая охрана представляет собой наличие «тревожной кнопки», которая установлена на вахте (пост охраны в блоке В). Соглашением от 17.07.2023 внесены изменения в договор от 01.02.2022 №02/2022 между ООО «Дальреострой» и ООО ЧОО «Стар-ДВ» в части перечня объектов к договору от 01.02.2022 (т.4 л.д. 36, 37)

Соглашаясь с доводами ответчиков, что они должны нести расходы только за оплату части постов охраны, суд исходил из того, что здание состоит из трех блоков - А, Б, В, помещение ответчиков находится в блоках А и В, поэтому на них надлежит возложить обязанность возместить расходы на оплату услуг охраны на постах №1 и 2, расположенных в блоках А и В. С учетом этого суд пришел к выводу, что представленный ответчиком расчет в этой части (т.5 л.д.114-120) верен: 70 382,61 рублей, из которых доля ФИО2 - 23 460,87 рублей, доля ФИО1 – 46 921,74 рублей.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с этими выводами суда первой инстанции.

Оценивая расчет истца на обеспечение пожарной безопасности, суд первой инстанции дал оценку договорам, заключенным 31.12.2021 между ООО «Дальреострой» (заказчик) и ООО «ДальСпецКом» (исполнитель): №111 об оказании услуг в здание (Блоки А и В) по адресу: <адрес>, по техническому обслуживанию системы охранно-пожарной сигнализации (ОПС), системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (СОУЭ), системы автоматики управления пожарными насосами, системы автоматики управления дымоудалением; - №121 об оказании услуг по техническому обслуживанию автоматической пожарной сигнализации (ДПС), системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (СОУЭ, и признал обоснованными и необходимыми эти расходы.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с этими выводами суда первой инстанции, так как они основаны на установленных по делу обстоятельствах.

Но, судебная коллегия не может согласиться с тем, что в расходы на пожарную безопасность за 2023 год включены 60 000 рублей, оплаченные ООО «Пожарно-технический максимум» по акту № 000114 от 14.09.2023 платежным поручением № 1173 от 12.09.2023. Договор на оказание этих услуг истцом не представлен, необходимость несения этих расходов им не обоснована, ответчик их необходимость не признал.

Судебная коллегия также не может согласиться со всеми выводами суда первой инстанции о размере расходов, которые должны возместить ответчики за вывоз снега, содержание и текущий ремонт здания и прилегающей территории.

Судебная коллегия считает, что за 2022 года необоснованно включены расходы в размере 16 500 рублей на вывоз снега по договору ООО Хабаровсктехмонтаж Трейд» (том 4 л.д. 45-48). В договоре указано (приложение №1 к договору), что техника предоставляется для перевозки ж/б и мет.гаражей. В документах на оплату не указано, что выполнялись работы по вывозу снега. Также истцом не подтверждена необходимость выполнения работы по текущему ремонту здания, выполненных ООО «Новоселы» (л.д. 1-22 том 4) и ИП ФИО13 (л.д. 54-71 том 5). Кроме того, договоры на выполнение работ с этими лицами заключены до возникновения у ответчиков права собственности на объект недвижимости.

За 2023 год судом первой инстанции исключены их расчета задолженности расходы 84 000 рубля, которые истец оплатил ИП ФИО14 (28 000 х 3). Судебная коллегия считает, что исключению подлежат также расходы в размере 112 000 рублей, уплаченные по договору ООО Хабаровсктехмонтаж Трейд» (24 000 + 12 000 + 24 000 + 48 000 + 28 000), поскольку по договору техника предоставляется для перевозки гаражей, а иных документов, подтверждающих, что эти услуги связаны именно с вывозом снега, отсутствуют в материалах дела (том 4 л.д. 45-48). – предмет договора иной. Обоснованными за эту услугу следует признать расходы в размере 33 000 рублей (21 000 и 12 000), уплаченные ООО «Титанстрой» (л.д. 105, 106 том 2).

Истец указывает, что на содержание и текущий ремонт здания и прилегающей территории за 2023 года им затрачено 7 309 574,77 рублей. Ответчик признал расходы в сумме 2 632 218,58 рублей. Судебная коллегия считает возможным согласиться с позицией ответчика в этой части, поскольку представленные истцом документы не подтверждают необходимость и обоснованность несения им расходов в большем размере. С лицами, указанными им как исполнителями работ, ответчики договоры не подписывали и не согласовывали. Из представленных ООО «Дальреострой» документов не представляется возможным установить, на каких именно участках выполнялись указанные в них работы, для каких целей и задач приобретались материалы.

По решению общего собрания собственников помещений в здании по адресу: <адрес> (протокол от 15.06.2024), функции управляющей компании здания исполняет ООО «Дальреострой», с которым заключен договор №ВШ 41 от 16.06.2024 по обслуживанию административного здания. Решением общего собрания утвержден тариф по содержанию и ремонту общего имущества здания в размере 83,45 рублей.

С учетом установленного тарифа за период с 16.06.2024 по 16.06.2025 за совместную эксплуатацию, содержание и ремонт общего имущества ответчиком надлежало уплатить: ФИО1 - 206 021,36 рублей, у ФИО2 в сумме 103 010,68 рублей.

Судебная коллегия не находит оснований согласиться с доводами апелляционной жалобы, что установленный решением общего собрания тариф экономически не обоснован.

В статье 46 ЖК РФ указано, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1). Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (часть 3). Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (часть 5).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 29.01.2018 № 5-П, утвержденный общим собранием собственников размер платы за содержание общего имущества не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с предписаниями законодательства и отвечать требованиям разумности.

Таким образом, в случае возникновения спора между сторонами факт установления платы за управление имуществом общего пользования общим собранием собственников или в определенном им (в том числе утвержденным общим собранием, но не подписанным собственником помещений договором) порядке не препятствует суду оценить доводы собственника (собственников) помещений об отсутствии у него (них) фактической возможности пользоваться общим имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг, о выходе услуг за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества, об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности собственников здания и прочее.

Ответчики пояснили, что о принятом на общем собрании решение им стадо известно в октябре 2024 года, но до настоящего времени они его не оспорили. Такое поведение свидетельствует о том, что ФИО2 и ФИО1 согласились с размером установленного тарифа, и не считали его экономически необоснованными, пока к ним не были предъявлены требований о взыскании образовавшейся суммы долга.

Несогласие с решением общего собрания собственников не может являться безусловным основанием для отказа в возмещении расходов лицу, осуществляющему деятельность по содержанию и эксплуатации общего имущества.

Кроме того, сопоставив признанные ответчиками за 2022, 2023 года суммы расходов на обслуживание и содержание общего имущества здания, в котором ответчик имели на праве собственности нежилое помещение, и размер установленного общим собранием тарифа, судебная коллегия приходит к выводу, что они сопоставимы, не имеют существенного различия.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом не предоставлены акты и счета, подтверждающие выполнение работ по обслуживанию и содержанию общего имущества в период с 16.06.2024 по 16.06.2025, судебная коллегия признает несостоятельным. Ответчики, являясь собственниками нежилых помещений в здании, должны нести бремя расходов по содержанию и обслуживанию общего имущества в нем соразмерно своей доле, поскольку им как собственникам отдельных помещений в здании принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество в нем в силу закона. Качество оказываемой ООО «Дальреострой» не является предметом данного спора и не имеет правового значения для разрешения вопроса о наличии или отсутствии у ответчиков задолженности по расходам, которые они должны нести как собственники помещений в содержании общего имущества здания.

Таким образом, исходя из признанных судом обоснованными и подтвержденными ответчиком расходов на отопление, оплату земельного налога, и признанными ответчиком (л.д. 114-120 том 5) расходов на содержание и обслуживание, текущий ремонт общего имущества в здание с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес>, у ответчиков образовалась задолженность: за отопление за период с 03.08.2022 по 16.06.2025 – у ФИО2 173 917,04 рублей, у ФИО1 347 838, 47 рублей; за 2022 год (с 03 августа по 31 декабря)– у ФИО2 11 370,67 рублей, у ФИО1 23 040,35 рублей; за 2023 год – у ФИО2 33 541,78 рубль, у ФИО1 67 083,56 рублей, за 2024 год - у ФИО2 10 135,04 рублей, у ФИО1 110 395,99 рублей. Общая сумма задолженности составит: у ФИО2 – 331 976,21 рублей, у ФИО1 – 664 255,82 рублей.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости применения при разрешение данного спора положений Гражданского кодекса о неосновательном обогащении, судебная коллегия отклоняет. Разрешая дело и принимая решение, суд обоснованно руководствовался нормами жилищного законодательства, регулирующими правоотношения по оплате за содержание общего имущества в здание (многоквартирном доме) и нормами ГК РФ, устанавливающими порядок содержания имущества и исполнения обязательств.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений апелляционным судом являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, нарушение либо неправильное применение норм материального права (статья 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, далее ГПК РФ).

Выводы суда первой инстанции, изложенные в решение, частично не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, поэтому постановленное решение не может быть признано законным и обоснованным, подлежит изменению.

Доводы апелляционных жалоб частично нашли свое подтверждение и явились основанием для изменения постановленного по делу решения, поэтому апелляционные жалобы подлежат удовлетворению в части.

Руководствуясь статьями 328- 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

апелляционную жалобу ФИО1 удовлетворить частично.

Решение Индустриального районного суда города Хабаровска от 22 декабря 2025 года изменить и принять по делу новое решение.

Взыскать с ФИО1 (паспорт гражданина РФ №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дальреострой» (ИНН №) задолженность по оплате за обслуживание общего имущества и совместную эксплуатацию здания, потребленного теплоснабжения за период с 03.08.2022 по 16.06.2025 в размере 664 255 рублей 80 копеек.

Взыскать с ФИО2 (паспорт гражданина РФ №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дальреострой» (ИНН №) задолженность по оплате за обслуживание общего имущества и совместную эксплуатацию здания, потребленного теплоснабжения за период с 03.08.2022 по 16.06.2025 в размере 331 976 рублей 21 копейки.

В остальной части решение Индустриального районного суда города Хабаровска от 22 декабря 2025 года оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Судебное постановление может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение трех месяцев со дня составления мотивированного апелляционного определения, путем подачи кассационной жалобы, представления в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено ДД.ММ.ГГГГ