Апелляционное определение № 33АП-1173/2026 от 2 апреля 2026 г.

УИД: 28RS0005-01-2025-001057-84

Дело № 33АП-1173/2026 Судья первой инстанции

Докладчик Качалова Ю.В. Воропаев Д.В.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

3 апреля 2026 года г. Благовещенск

Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда в составе:

председательствующего Пасюк И.М.,

судей коллегии: Качаловой Ю.В., Грибовой Н.А.,

при секретаре Веденчуке Д.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Благовещенского района Амурской области к управлению имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области, ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствия недействительности сделки,

по апелляционной жалобе ФИО2 и его представителя ФИО3 на решение Благовещенского районного суда Амурской области от 24 сентября 2025 года,

Заслушав доклад судьи Качаловой Ю.В., выслушав пояснения представителя ФИО2 - ФИО3, прокурора Феклистовой О.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Благовещенского района Амурской области обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц, указав, что в ходе проведённой проверки выявлен факт отчуждения администрацией Благовещенского района Амурской области земельного участка с кадастровым номером <номер> в пользу ФИО1 за плату без проведения торгов на основании договора купли-продажи от 25 августа 2023 года <номер>. Вместе с тем, купля-продажа земельного участка была произведена в нарушение положений действующего законодательства, а также была нарушена процедура размещения уведомления о поступлении заявки о предоставлении земельного участка на электронной площадке, предназначенной для размещения информации о проведении торгов, что, по мнению истца, влечёт за собой недействительность сделки по купле-продаже земельного участка с кадастровым номером <номер>.

В дальнейшем, спорный земельный участок был продан ФИО1 ФИО2, однако последний, по мнению истца, не может рассматриваться в качестве добросовестного приобретателя, поскольку он совершил более двадцати сделок с земельными участками категории «для индивидуального жилищного строительства», что свидетельствует о том, что он фактически осуществляет систематическую профессиональную деятельность по приобретению и продаже земельных участков, а также приобрёл земельный участок по заниженной цене.

С учётом изложенного, прокурор просил суд:

- признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 25 августа 2023 года <номер> с кадастровым номером <номер>, заключённый между управлением имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области и ФИО1;

- признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи названного земельного участка от 23 октября 2023 года, заключённый между ФИО1 и ФИО2;

- применить последствия недействительности сделок в виде возложения на ФИО2 обязанности возвратить спорный земельный участок в муниципальную собственность администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области и погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записей о регистрации права собственности ФИО1, ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер> и восстановления в ЕГРН сведений о праве собственности администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области на этот земельный участок.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены администрация Благовещенского муниципального округа Амурской области, Управление Росреестра по Амурской области, МКУ «Новотроицкая администрация Благовещенского муниципального округа Амурской области, ФИО4

В судебном заседании помощник прокурора Благовещенского района Амурской области Малышевская П.Н. заявленные требования поддержала.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 поддержала позицию, изложенную в письменных возражениях на исковое заявление, согласно которой привела доводы об отсутствии оснований полагать, что спорная земля выбыла из владения администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области против или по мимо воли собственника. Обращала внимание на то, что ФИО2 является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, поскольку он приобрёл его в собственность на законных основаниях по возмездному договору, на момент приобретения не мог предположить, что земельный участок может быть предметом спора, не был знаком с продавцом, а объявление о продаже земельного участка было размещено в открытом доступе в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». С учётом изложенного просила в удовлетворении иска отказать.

В письменном отзыве на исковое заявление третье лицо администрация Благовещенского муниципального округа Амурской области приводила доводы об отсутствии у прокурора Благовещенского района Амурской области полномочий по предъявлению соответствующего иска, поскольку им не указано, какое конкретно право неопределённого круга лиц было нарушено.

Представители третьего лица администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области – ФИО5, ФИО6 в судебном заседании против иска возражали, дополнительно указали, что действия управления имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области носили законный характер, информация о факте поступления заявки в отношении земельного участка с кадастровым номер <номер> была размещена на официальном в газете «Амурская земля и люди», а также на официальном интернет-портале администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области.

Ответчик ФИО1 о дате, времени, месте рассмотрения гражданского дела извещался неоднократно надлежащим образом посредством направления ему судебной корреспонденции и телефонограммы, об отложении рассмотрения дела не просил, не возражал против рассмотрения гражданского дела в его отсутствие.

Решением Благовещенского районного суда Амурской области от 24 сентября 2025 года исковые требования прокурора Благовещенского района Амурской области удовлетворены в полном объеме.

Договор купли-продажи земельного участка от 25 августа 2023 года <номер> заключенный между управлением имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области и ФИО1 признан недействительным (ничтожным).

Применены последствия недействительности ничтожной сделки. Договор купли-продажи земельного участка от 21 октября 2023 года в отношении земельного участка с кадастровым № <номер>, заключённый между ФИО1 и ФИО2 признан недействительным (ничтожным).

На ФИО2 возложена обязанность возвратить в собственность администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области земельный участок с кадастровым номером <номер>.

Погасить в сведениях Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО1, ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым № <номер>.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости право собственности администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области на земельный участок с кадастровым № <номер>

В апелляционной жалобе ФИО2 и его представитель ФИО3 просили отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новое решение. Указывают на нарушение судом норм материального и процессуального права. Настаивают на том, что юридически значимым и подлежащим установлению является факт добросовестности приобретателя. Договор купли-продажи от <дата> между ФИО1 и ФИО2 заключен при наличии воли обеих сторон, при этом доказательств, что имел место порок воли, материалы дела не содержат. При заключении договора купли-продажи земельного участка была добросовестно проведена проверка юридически значимых обстоятельств, а именно установлен факт правомочности стороны продавца на осуществление сделки. Оснований недействительности сделки при переходе права к заявителю не было установлено и Управлением Росреестра по <адрес> при государственной регистрации перехода права.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции ФИО2 поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить в части недействительности сделки с его участием. В дополнении суду пояснил, что земельный участок он приобрел через риэлтерское агентство, так как он занимается застройкой и перепродажей в связи со своей предпринимательской деятельностью, никаких переписок с риэлтором не имеется. Договор между агентством и им не заключался. Поскольку одновременно им приобреталось 3 земельных участка, цена земельных участков была немного занижена. Ранее с А-выми он знаком не был. Сделка оформлялась в МФЦ.

В суде апелляционной инстанции представитель ФИО2 - ФИО3 поддержали доводы апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения требований прокурора о признании сделки от 21.10.2023 недействительной, применении последствий ее недействительности. Суду пояснила об обстоятельствах приобретения ФИО2 земельного участка. Также указала, что рыночная стоимость земельного участка согласно справке ООО «АЛЬФАРД» на дату совершения сделки составляла 316 000 руб. Весной 2024 г. ответчик узнал только о возбуждении уголовного дела в отношении должностных лиц администрации Благовещенского района.

Прокурор Феклистова О.И. просила решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Настаивала на том, что ФИО2 не является добросовестным приобретателем, так как должен был знать в силу характера своей деятельности о порядке предоставления земельных участков. Приводила доводы о недопустимости представленной стороной ответчика справки о рыночной стоимости. Просила суд обратить внимание на справку ООО «АмурОценка», которая более подробно содержит анализ рыночной стоимости земельных участков.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежаще. Руководствуясь ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, дополнения к жалобе, по правилам статьи 327.1 части 1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 21 марта 2023 года в управление имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области поступило заявление ФИО1 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером <номер> для индивидуального жилищного строительства на основании подпункта 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, которое было зарегистрировано за <номер>.

По результатам рассмотрения указанного заявления ФИО1 14 июня 2023 года на официальном сайте администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области, а также в газете «Амурская земля и люди» размещены извещения о возможном предоставлении гражданам земельного участка с кадастровым № <номер>.

Постановлением администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области от 24 августа 2023 года <номер> ФИО1 был предоставлен названный земельный участок в собственность.

25 августа 2023 года между управлением имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области и ФИО1 был заключён договор купли-продажи земельного участка.

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи в отношении спорного земельного участка выкупная цена земельного участка составила 7 795 рублей 19 копеек.

Однако согласно сведениям ООО «АмурОценка», средняя рыночная стоимость 1 кв.м земельного участка в <адрес> составила 981 рубль 50 копеек, а потому средняя рыночная стоимость спорного земельного участка должна была составить 1 465 379 рублей 50 копеек (981 рубль 50 копеек x 1493 кв.м).

Согласно выписке из ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка составляет 311 807 рублей 79 копеек.

Тем самым спорный земельный участок был продан ответчику по цене, примерно в 187 раз ниже рыночной стоимости земельного участка и по цене, примерно в 40 раз ниже кадастровой стоимости земельного участка.

Прокуратурой Благовещенского района Амурской области проведена проверка правомерности предоставления в собственность земельного участка с кадастровым номером <номер>, в ходе которой выявлено, что купля-продажа земельного участка управлением имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области была произведена в нарушение положений действующего законодательства, а также была нарушена процедура размещения уведомления о поступлении заявки о предоставлении земельного участка на электронной площадке, предназначенной для размещения информации о проведении торгов, что, по мнению истца, влечёт за собой недействительность сделки по купле-продаже земельного участка с кадастровым номером <номер>.

21 октября 2023 года спорный земельный участок был продан ФИО2, однако последний, по мнению истца, не может рассматриваться в качестве добросовестного приобретателя.

Поскольку в ходе проведенной прокуратурой проверки установлено отсутствие предусмотренных ст. 39.3 ЗК РФ оснований для продажи земельного участка без проведения торгов, прокурор Благовещенского района в интересах неопределенного круга лиц, обратился с настоящим исковым заявлением в суд.

Разрешая заявленные требования прокурора, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 39.1, 39.2, 39.3 ЗК РФ, ст. 167, 168 ГК РФ, разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в п. 74 Постановления от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» пришел к выводу, что установленный законом порядок заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, нарушен и заключенная с нарушением указанного порядка сделка от 25 августа 2023 г. посягает на публичные интересы, а соответственно, является ничтожной в силу ст.168 ГК РФ.

При этом суд исходил из того, что у администрации Благовещенского района Амурской области не имелось правовых оснований для заключения с ФИО1 договора купли-продажи на спорный земельный участок без проведения аукционов (торгов), поскольку данных о том, что земельный участок по состоянию на 25 августа 2023 г. отвечал какому-либо из исключений, предусмотренных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, не имеется.

Ответчиком была нарушена процедура размещения сведений о торгах на официальном Интернет-ресурсе, что ограничило возможность неопределённого круга лиц подать заявку о приобретении этого земельного участка и приобрести его в конкурентной борьбе на аукционе и привело к возможному занижению рыночной стоимости продаваемого земельного участка.

В отношении договора купли-продажи от 21 октября 2023 года между ФИО1 и ФИО2 суд признал его недействительность как последствие недействительности ничтожной сделки от 25 августа 2023 года, в связи с этим отверг ссылки на добросовестность покупателя как не имеющие правового значения для положений ст.ст. 166 и 167 ГК РФ.

Учитывая, что решение суда в части недействительности договора купли-продажи земельного участка от 25 августа 2023 года между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области с ФИО1 в апелляционной жалобе не оспаривается, в связи с чем в силу ст. 327.1 ГПК РФ не является предметом проверки.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд при разрешении требований к ФИО2 как приобретателю имущества по второй сделке необоснованно отказал в применении положений ст. 302 ГК РФ, предусматривающих защиту прав добросовестного приобретателя.

В силу п. 1, 2 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении N 6-П от 21 апреля 2003 года права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Как разъяснено в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ).

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.

Согласно данных положений спор не может быть разрешен с применением правового механизма, предусмотренного статьями 167 и 168 ГК РФ, если в отношении спорного имущества совершены две сделки и по второй сделке имеется приобретатель, которому гарантируется защита его прав и законных интересов с учетом статьи 302 ГК РФ.

При разрешении же спора на основании статьи 302 ГК РФ подлежат установлению такие обстоятельства, как возмездность сделки, наличие или отсутствие воли собственника на отчуждение имущества, добросовестность приобретателя, начало течения срока исковой давности, если о ее применении заявлено ответчиком. Данная позиция приведена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2025), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 08.10.2025.

Таким образом, выводы суда о том, что положения ст. 302 ГК РФ не подлежат применению, а вопросы о добросовестности приобретения имущества ФИО2 не имеют правового значения, являются ошибочными.

В связи с этим судом апелляционной инстанции в порядке п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" вопросы наличия условий для истребования земельного участка у ФИО2, в том числе его добросовестность, вынесены на обсуждение и участвующим лицам предложено представить дополнительные доказательства, исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 ГК РФ.

Согласно дополнительно представленных прокурором копий апелляционных определении судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 18 июня 2025 года, 12 марта 2025 года, 18 июня 2025 года, 16 июля 2025 года, ФИО2 являлся ответчиком по нескольким искам прокурора об оспаривании сделок по предоставлению земельных участков для индивидуального жилищного строительства администрацией Благовещенского муниципального округа Амурской области в <адрес>, в ходе которых установлен факт нарушения требований законодательства.

Из имеющихся, а также дополнительно представленных доказательств следует, что ФИО2 систематически осуществляет приобретение жилых участков в <адрес> для индивидуального жилищного строительства, ранее участвовал в процедуре первичного предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства администрацией Благовещенского муниципального округа Амурской области в <адрес>, что следует из апелляционного определения от 12 марта 2025 года.

Поэтому он осведомлен о процедуре предоставления земельных участков из муниципальной собственности для индивидуального жилищного строительства, которая предполагает продажу таких земельных участков без торгов только в случае отсутствия иных граждан, претендующих на их приобретение.

Покупка у ФИО1 земельного участка, предоставленного в пределах территории активной жилищной застройки без проведения аукциона, то есть в отсутствие иных претендентов, предполагала возникновение сомнений в соблюдении уполномоченным органом процедур информирования граждан о предстоящем предоставлении земельного участка, которые могли быть разрешены путем использования общедоступной информации о торгах на официальном сайте torgi.gov.ru, что не могло не быть известно ФИО2 как участнику аналогичной процедуры предоставления земельного участка ранее.

При этом приобретение двух земельных участков у ФИО1, и еще одного у супруги последнего, о чем указала сторона ответчика в судебном заседании, полученных в <адрес> без проведения аукциона, спешная продажа через непродолжительное время после предоставления земельного участка, при цене покупки существенно ниже рыночной стоимости аналогичных земельных участков в <адрес>, не могли не вызывать сомнений в соблюдении конкурсных процедур и информирования граждан при предоставлении земельного участка для любого добросовестного участника гражданского оборота, действующего осмотрительно, и были тем более очевидным для лица, систематически приобретающего земельные участки.

При этом ссылки представителя ответчика на отчет о рыночной стоимости земельного участка ООО «АЛЬФАРД» от 31 марта 2026 года рыночную цену сделки купли-продажи не подтверждают, поскольку согласно указанного отчета сведения о стоимости носят предварительный характер, и не содержат исходных данных для проведения оценки.

Данные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестности ФИО2 при приобретении земельного участка и наличии оснований для его истребования согласно ст. 302 ГК РФ путем возложения обязанности возвратить имущество в собственность администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области.

В связи с этим допущенное судом нарушение норм материального права на правильность вывода по существу спора не повлияло.

Таким образом, принятое судом первой инстанции решение по существу является верным и не подлежит отмене в силу ч. 6 ст. 330 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Благовещенского районного суда Амурской области от 24 сентября 2025 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО2 и его представителя ФИО3, - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10 апреля 2026 г.