Апелляционное определение № 33-1819/2026 от 27 апреля 2026 г.

УИД 69RS0038-03-2025-000442-25 судья Лискина Т.В.

Дело № 2-1029/2025 (33-1819/2026)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 апреля 2026 года г. Тверь

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда

в составе председательствующего судьи Цветкова В.В.,

судей Беляк А.С., Коровиной Е.В.

при ведении протокола помощником судьи Алексеенко Ю.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании

по докладу судьи Коровиной Е.В.

дело по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Московского районного суда города Твери от 23 декабря 2025 года, которым постановлено:

«исковые требования ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "АСТ" о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа оставить без удовлетворения»,

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АСТ» о взыскании денежных средств в размере 576674,40 рублей в счет компенсации недостатков в квартире по адресу: <адрес>; неустойки в пользу каждого из истцов в размере 1% от стоимости устранения дефектов за каждый день просрочки, начиная с 13.08.2024 по день вынесения судом решения (по состоянию на 22.01.2025 размер неустойки составляет 939979,27 рублей); компенсации морального вреда каждому из истцов в размере 30000рублей в связи с недобросовестным исполнением ответчиком своих обязанностей; взыскании штрафа в пользу каждого из истцов в размере 50% от суммы, присужденной истцу, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

В обоснование иска указано, что 26 ноября 2021 года между К.С.НБ., ФИО3 и ООО «Специализированный застройщик «АСТ» был заключен договор № об участии в долевом строительстве жилого дома в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. С учетом цены договора предусматривалась сдача квартиры с чистовой отделкой согласно прейскуранту, представленному застройщиком. После подписания акта приема-передачи квартиры в обязанности Застройщика входило выполнение отделочных работ согласно прейскуранту, предоставленному Застройщиком.

13 ноября 2022 года между участниками договора об участии в долевом строительстве ФИО1, ФИО2 и застройщиком ООО«Специализированный застройщик «АСТ» подписан передаточный акт приема-передачи квартиры без ремонта, а 17 марта 2023 года акт приема-сдачи работ по отделке квартиры.

В процессе эксплуатации квартиры истцами выявлены недостатки.

Сотрудниками ООО «ЭЦ Техпромнадзор» было составлено заключение № от 13.03.2024, в котором указано о несоответствии выполнения строительно-монтажных и отделочных работ в квартире требованиям СНиП, ГОСТ и иным требованиям действующего законодательства. Согласно локальной смете стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков в квартире, составляет 576674,40 рублей.

2 августа 2024 года истцы письменно обратились к ответчику с претензией об устранении выявленных дефектов, либо выплате стоимости ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков в квартире, а также стоимости проведения строительно-технического исследования квартиры в течение 5 дней.

Поскольку ответчик добровольно претензию не удовлетворил, истцы обратились с рассматриваемым иском.

Ответчиком представлены письменные возражения, в которых указано, что квартира передана истцам по акту от 13.11.2022 без замечаний. Во исполнение п.3.2.1 Договора застройщик выполнил отделочные работы, качество которых стороны подтвердили актом от 17.03.2023. На претензию истцов от 08.08.2024 застройщик направил ответ с просьбой предоставить доступ для осмотра квартиры, однако доступ предоставлен не был. Согласно п.4.9 и п.4.12 Договора гарантийный срок на конструктив составляет 5 лет, на инженерное оборудование – 3 года, а на чистовую отделку – 12 месяцев. На момент предъявления требований срок на отделку истек, истцами не доказана безусловная вина застройщика в дефектах. Кроме того, в силу действующего законодательства с застройщика не подлежат взысканию штраф в размере 50%, неустойка в размере 1% за каждый день просрочки, моральный вред и иные расходы.

В судебном заседании представитель истцов ФИО4 поддержал заявленные исковые требования в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, поддержала возражения на исковое заявление.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом в соответствии с требованиями ст.ст.113-116 ГПК РФ.

Судом по делу постановлено приведённое выше решение.

С решением суда не согласились истцы ФИО1, К.О.ВБ., поставив апелляционной жалобе вопрос о его отмене как незаконного и необоснованного, принятого с нарушением норм материального и процессуального права, принятии по делу нового решения, об удовлетворении заявленных ими исковых требований.

Мотивируя жалобу, истцы – ФИО1 и ФИО2 полагают, что при вынесении решения суд неверно оценил представленные доказательства, в том числе результате строительно-технической экспертизы, а также проигнорировал обстоятельства, исключающие возможность обнаружения недостатков при приемке объекта долевого строительства.

Истцы ссылаются на заключение эксперта ООО «ЭЦ«ТЕХПРОМНАДЗОР» № и на заключение судебной строительно-технической экспертизы, выполненной экспертом АНО «НИСЭГ «Содействие» ФИО6, и приводят доводы о том, что выявленные экспертами недостатки носят производственный характер и возникли на этапе строительства, а не в ходе эксплуатации объекта; находятся в прямой причинно-следственной связи с ненадлежащим выполнением застройщиком обязательств по договору.

По мнению истцов, суд первой инстанции не дал должной правовой оценки выявленным недостаткам, а именно: нарушениям гидроизоляции помещений, дефектам стяжки пола в виде трещин и отклонений от уровня, скрытым дефектам несущих конструкций, использованию материалов, не соответствующих проектной документации и требованиям ГОСТ/СНиП, а также нарушениям при монтаже инженерных систем электрики и сантехники.

Суд необоснованно проигнорировал обстоятельства, исключающие возможность обнаружения данных недостатков при приемке объекта долевого строительства, поскольку методы их проверки требуют специальных познаний, общеизвестными не являются, а не привлечение истцами специалистов при приемке построенного объекта не свидетельствует о наличии оснований к освобождению ответчика от надлежащего исполнения обязательств и от ответственности перед истцами как дольщиками и потребителями.

Также истцы указывают на незаконность выводов суда первой инстанции о пропуске срока защиты своего права, поскольку суд ошибочно отождествил гарантийные сроки и сроки исковой давности.

Ссылка ответчика на условия договора, определяющие гарантийный срок на результат строительно-отделочных работ в 12 месяцев, не могла быть принята судом во внимание, поскольку в силу императивных норм Федерального закона №214-ФЗ гарантийный срок на результат строительно-отделочных работ, который представляет собой неотделимые улучшения объекта, составляет 5 лет.

Данные положения договора, ущемляющие права потребителя, являются ничтожными, что подтверждается правовой определенностью Верховного Суда РФ, отраженной в Определении от 05.03.2024 по делу №5-КГ23-158-К2.

Течение срока исковой давности для требований, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.

Истцы выявили недостатки качества строительных и строительно-отделочных работ в установленный законом 5-ти летний гарантийный срок и в рамках этого срока предъявили требования к ответчику, направив 02.08.2024 в его адрес претензию. Ответчик проигнорировал претензию, не представил в суд доказательств, как свидетельствующих о предпринятых мерах по исполнению требований потребителей, так и того, что потребители воспрепятствовали исполнению ответчиком возникших обязательств. Формальное направление ответа на претензию не свидетельствует о том, что ответчик имел намерение удовлетворить законные требования истцов, либо предпринял действия по организации проверки качества результатов произведенных им работ.

Исковое заявление направлено истцами в суд в электронном виде 23января 2025 года, таким образом, гарантийный срок на отделку квартиры на момент предъявления иска не истек.

Кроме того, в жалобе отмечается, что возложение судом обязанности на истцов предоставить суду доказательства не воспрепятствования ответчику в осмотре квартиры является грубейшим нарушением норм процессуального права, допущенным судом при рассмотрении настоящего дела. В силу положений Закона «О защите прав потребителей», ГПК РФ и Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 бремя распределения обязанностей доказать факт надлежащего выполнения работ лежит на ответчике. Ответчик доказательств не предоставил, и материалы дела таковых не содержат, что свидетельствует о выводе суда первой инстанции в данной части как незаконном и не основанном на материалах дела и фактических обстоятельствах.

При этом ответчик согласно условиям пункта 6.1 договора участия в долевом строительстве жилого дома от 26.11.2021г. принял на себя обязательство перед истцами возместить убытки в полном объеме, что является самостоятельным основанием к удовлетворению требований истцов о взыскании денежных средств на устранение недостатков производственного характера в объеме, определенном судебной экспертизой.

ООО Специализированный застройщик «АСТ» принесены возражения на апелляционную жалобу, в которых в дополнение к ранее озвученной в суде первой инстанции приводятся доводы о том, что заключенный сторонами договор является смешанным, в состав объекта входила только черновая отделка, а работы по чистовой отделке выполнялись застройщиком после передачи квартиры на праве собственности. В связи с этим к правоотношениям сторон подлежит применению пункт 4.12 договора, устанавливающий гарантийный срок на отделку в 12 месяцев. Претензия истцов поступила застройщику 12.08.2024, то есть по истечении одного года и пяти месяцев после подписания акта, когда договорной гарантийный срок уже истек. При этом судебной экспертизой подтверждено, что все выявленные дефекты являлись явными и могли быть обнаружены истцами непосредственно при приемке квартиры. В связи с чем, доводы апеллянтов не могут быть приняты во внимание. На случай удовлетворения жалобы К-ных ответчик указывает на необходимость применения моратория, установленного Постановлением Правительства РФ №1916, в период действия которого финансовые санкции не начисляются. Также застройщик ссылается на положения частей 3 и 4 статьи 10 Федерального закона №214-ФЗ, согласно которым штраф за неисполнение требований в добровольном порядке ограничен 5 процентами, а общая сумма ответственности застройщика за недостатки отделки не может превышать 3 процента от цены договора, что составляет 113202рубля. На основании изложенного ответчик просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО1 апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней доводам.

Истец К.О.ВБ. в судебное заседание не явилась, представила письменное заявление с просьбой рассмотреть жалобу в ее отсутствие, отменить решение суда и удовлетворить требования истцов в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО5 возражала против апелляционной жалобы по доводам письменных возражений.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Тверской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил.

На основании ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной коллегией определено к рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, поданных возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п.46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 №16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно требованиям ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 №23 «О судебном решении»).

Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п.3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 №23 «О судебном решении»).

В силу ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Как следует из материалов дела, 26 ноября 2021 года между К.С.НБ., ФИО7 (впоследствии ФИО8) О.В. (участники долевого строительства) и ООО«Специализированный застройщик «АСТ» (застройщик) заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Согласно п.п. 1.1, 1.2 договора застройщик обязался после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, при условии полной оплаты участниками долевого строительства оговоренной настоящим договором суммы, передать в общую совместную собственность участников долевого строительства по акту приема-передачи объект долевого строительства – жилое помещение: двухкомнатную квартиру №№, проектной площадью 49,5кв.м, жилой площадью 28,3 кв.м, расположенную на третьем этаже одиннадцатиэтажного жилого <адрес> по адресу: <адрес>, а участники долевого строительства обязались уплатить обусловленную договором цену и принять указанную квартиру.

В пункте 3. 1 договора № об участии в долевом строительстве жилого дома от 26.11.2021, стороны согласовали перечень видов работ, которые должен выполнить застройщик: общестроительные работы, в соответствии с проектом; штукатурку кирпичных стен простую; ПВХ-окна 2?го остекления (без установки подоконников); работы по отоплению (согласно проекту); наружные и внутренние коммуникации (подводка холодной и горячей воды; канализацию; установку электрооборудование (розетки, выключатели, эл.щиток, счетчик, эл.проводка); подготовку под конструкцию полов (стяжка), установку счетчиков расхода воды; остеклить лоджию алюминиевым или ПВХ профилем (если предусмотрено проектом); установить входную дверь; составить техническое описание квартиры.

Пунктом 3.2 стороны договора № согласовали проведение силами застройщика чистовой отделки квартиры, установки межкомнатных дверей, водоканализационной разводки от стояков до сантехнических приборов, комплектацию сантехническими и электроприборами только после подписания акта приема-передачи квартиры, предусмотрев конкретный перечень работ в п. 3.2.1 договора.

Пунктом 4.11 договора предусмотрено, что работы, указанные в п. 3.2.1 передаются Участнику долевого строительства в течение 3 месяцев после подписания акта приема-передачи квартиры. Гарантийный срок отделочных работ составляет 12 месяцев с момента подписания акта приема-сдачи работ по отделке.

Цена договора определена в п. 2.2 и составляет 3773400 рублей.

Финансовые обязательства, предусмотренные договором, участниками строительства были исполнены в полном объеме.

13 ноября 2022 года между сторонами был подписан Акт приема-передачи вышеуказанного объекта недвижимого имущества на основании заключенного между сторонами Договора № об участии в долевом строительстве жилого дома от 26 ноября 2021 года.

В ходе эксплуатации жилого помещения были выявлены недостатки, в связи с чем 2 августа 2024 года истцы письменно обратились к ответчику с претензией об устранении выявленных дефектов, добровольной выплате стоимости ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков в квартире, а также стоимости проведения строительно-технического исследования квартиры в течение 5 дней.

Данная претензия осталась без удовлетворения.

Как указали истцы, квартира была передана со значительными недостатками, в связи с чем ими было оплачено проведение ООО «Экспертный Центр Техпромнадзор» экспертизы, согласно заключению которой в помещении имеются нарушения качества произведенных, отделочных и монтажных работ. Перечень недостатков и их объем приведены в ведомости дефектов (Приложение №1)

Определением суда от 17 апреля 2025 года по ходатайству представителя ответчика для оценки соответствия фактически выполненных работ условиям договора и оценки стоимости устранения выявленных нарушений была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО Научно-исследовательская группа «Содействие» ФИО6

Согласно заключению эксперта № от 22 октября 2025 года, объект недвижимого имущества – квартира, расположенная по адресу: <адрес>, соответствует условиям договора № об участии в долевом строительстве жилого дома от 26 ноября 2021 года в части видов и объемов выполненных строительно-монтажных и отделочных работ, а также требованиям СанПиН, проектной и разрешительной документации на многоквартирный жилой дом.

Экспертом обнаружены дефекты, выраженные в отклонении поверхностей полов и стен, отделанных обоями или керамической плиткой, элементов оконных и дверных заполнений от плоскостей по вертикали и горизонтали с превышением предельно допустимых параметров, установленных нормативными документами, возникшие в результате несоблюдения требований (рекомендаций) СП и ГОСТов при производстве строительно-монтажных и отделочных работ. Не соблюдены требования: СП71.13330.2017, ГОСТ 31173-2016; ГОСТ 475-2016; ГОСТ 30674-99; ГОСТ23166-2021; ГОСТ 30971-2012; ГОСТ 30971-2012. Таким образом, при производстве отделочных работ застройщиком не соблюдены требования технического регламента – Федерального закона №384-ФЗ от 30декабря2009года «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», применяемого на обязательной основе.

Также экспертом обнаружены дефекты отделки: царапины, сколы и отслоения финишных покрытий, имеющие механический характер.

Стоимость работ, необходимых для устранения выявленных дефектов производственного характера на исследуемом объекте, экспертом определена в ценах на III квартал 2025 года в размере 585598,80 рублей, в том числе НДС20%.

Суд принял заключение судебной экспертизы в качестве относимого, допустимого доказательства, посчитав возможным положить в основу решения.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 4, 7, 8, 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ст. ст. 22, 23 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», суд первой инстанции посчитал, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется, указав, что на момент направления иска в суд, гарантийный срок отделочных работ, установленный договором участия в долевом строительстве, истек.

Кроме того, суд принял во внимание выводы, содержащиеся в заключении эксперта АНО Научно-исследовательская группа «Содействие» М.А.ЕБ. о том, что выявленные недостатки возможно было обнаружить во время приемки квартиры.

Однако с такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может, поскольку они сделаны с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем решение суда подлежит отмене в соответствии со ст. 330 ГПК РФ с принятием в силу ст. 328 ГПК РФ нового решения по делу.

Согласно статье 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции от 02.07.2021, действующей на момент заключения договора) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1)

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (часть 7).

Из указанных выше положений закона следует, что гарантийные сроки для объекта долевого строительства устанавливаются договором и не могут составлять менее чем пять лет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Таким образом, установленный договором участия в долевом строительстве от 26 ноября 2021 года гарантийный срок на отделочные работы, равный двенадцати месяцам, противоречит положениям части 5 статьи 7 Закона №214-ФЗ (в редакции на день возникновения спорных правоотношений). Указанное условие договора ущемляет права потребителя – участника долевого строительства, в связи с чем, является ничтожным в силу положений статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «Озащите прав потребителей».

Кроме того, действующая редакция части 5 статьи 7 Закона №214-ФЗ (вредакции Федерального закона от 26.12.2024 №482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») предусматривает, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В связи с изложенным, выводы суда об истечении гарантийного срока на момент предъявления иска в суд и, как следствие, об отсутствии права на судебную защиту – незаконны.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами ответчика о том, что подписанный между сторонами спора договор № является смешанным договором. По условиям обязательства, услуга по чистовой отделке квартиры не является самостоятельной услугой или работой, входит в общий объем обязательств застройщика по договору, работы по отделке включены в общую стоимость объекта долевого строительства, указаны в тексте договора без определения стоимости каждой услуги (работы). Так как выполнение отделочных работ в квартире обусловлено именно договором участия в долевом строительстве, возникшие между сторонами спора правоотношения, связанные с созданием объекта недвижимости, регулируются исключительно положениями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, а не нормами о подряде или бытовом подряде в части отделки квартиры. Независимо от возможных особенностей структуры договора, застройщик несет полную ответственность за качество передаваемого объекта, включая отделочные работы.

Факт передачи объекта долевого строительства с отступления от качества подтвержден заключением судебной строительно-технической экспертизы, не опровергнут ответчиком.

При этом выводы эксперта М.А.ЕБ. о том, что недостатки могли быть обнаружены истцами при приемке квартиры, судебная коллегия находит ошибочными. Такие выводы произведены без учета того, что истцы не обладают специальными познаниями и оборудованием, необходимым для выявления подобных недостатков на этапе приемки, а договор № не содержит условий, из которых следует, что истцы были обязаны провести дополнительные исследования или испытания при приемке объекта. Кроме того, данные выводы эксперта противоречат иным материалам дела, в том числе актам, переписке сторон и заключению досудебного исследования, подтверждающим, что недостатки проявились только в процессе эксплуатации. В связи с этим коллегия признает выводы эксперта в указанной части необоснованными и не принимает их во внимание при вынесении судебного акта.

В то же время именно на застройщике лежала обязанность по передаче объекта, соответствующего условиям договора, строительным нормам и правилам, пригодного для использования по назначению. Ответчик не представил доказательств того, что истцы имели реальную возможность обнаружить выявленные при проведении экспертизы недостатки при приемке, а также что истцы действовали недобросовестно или не проявили должной осмотрительности.

Разрешая требование истцов о взыскании денежных средств в счет компенсации выявленных в квартире недостатков, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (п. 1). По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 данного кодекса (п. 2).

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, придание обратной силы закону – исключительный тип его действия во времени, использование которого относится к прерогативе законодателя, при этом либо в тексте закона содержится специальное решение о таком действии во времени, либо в правовом акте о порядке вступления закона в силу имеется подобная норма. Законодатель, реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, учитывает специфику регулируемых правом общественных отношений (решение от 01.10.1993 №81-р, постановления от 21.01.2010 №1-П и от 15.02.2016 №3-П, определения от 25.01.2007 №37-О-О, от 23.04.2015 №821-О).

Федеральным законом от 08.08.2024 №266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статья10, предусматривающая ответственность за нарушение обязательств по договору, изложена в новой редакции.

Согласно части 1 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214?ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Указанные положения подлежат применению к договорам долевого участия, заключенным до введения вышеуказанных изменений в действие (ст.2 Федерального закона от 08.08.2024 №266-ФЗ). Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.09.2024 (ст. 3 указанного закона).

Федеральным законом от 26.12.2024 №482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ) статья 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных ч. ч. 2 и 2.1 ст. 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ.

Указанные изменения, внесенные в часть 4 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», вступили в силу с 1 января 2025 года.

В силу пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26.12.2024 №482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1января2025 года.

Следовательно, федеральный законодатель вправе распространить новые нормы на юридические факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу. Реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, законодатель учитывает специфику регулируемых законом общественных отношений.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Одним из элементов публичного порядка Российской Федерации является принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности, предполагающий восстановление нарушенного права, но не обогащение в результате защиты нарушенного (оспоренного) права. Принцип законности судебного решения, включающий в себя в широком смысле законность, обоснованность, мотивированность, окончательность судебного акта, является основополагающим принципом российского права, поскольку только таким актом устанавливается правовая определенность спорных отношений и определяются взаимные права и обязанности их участников.

Поскольку именно решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности, требования истцов были разрешены судом после 1 января 2025 года, и договором участия в долевом строительстве не предусмотрены иные, отличные от предусмотренных законом, условия ответственности сторон, суд первой инстанции должен был руководствоваться положениями действующего законодательства, поскольку действие части4 статьи10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ распространено законодателем, в том числе на правоотношения, возникшие между застройщиком и участником долевого строительства по договорам, заключенным до дня вступления данного закона в силу.

Указанное подтверждается также определением Верховного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2025 года №44-КГ25-20-К7.

Руководствуясь вышеназванными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст.67ГПКРФ, исходя из того, что факт наличия в квартире истцов недостатков, допущенных ответчиком при строительстве и выполнении отделочных работ, подтверждается заключением судебной экспертизы, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу каждого из истцов стоимости работ материалов, необходимых для устранения таких недостатков.

С учетом положений части 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ судебная коллегия полагает, что с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию 113202 руб. (по 56601 руб. в пользу каждого), из расчета: 3773400 рублей (цена договора) х 3%.

Разрешая требования истцов о взыскании неустойки за период с 13.08.2024 по день вынесения судом решения, а также штрафа, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении указанных требований истцов, с учетом взыскания судом апелляционной инстанции предельной суммы, установленной частью 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

На основании части 2 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в редакции от 08.08.2024), учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевших, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истцов, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору, с ответчика в пользу каждого из истцов подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 10000рублей, что, по мнению суда, является соразмерным и разумным.

Согласно статье 103 ГПК РФ, статье 333.19 НК РФ, с ООО «Специализированный застройщик «АСТ» подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета муниципального образования городской округ город Тверь в размере 7396 рублей 06 копеек.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского районного суда города Твери от 23 декабря 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АСТ» о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АСТ» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт № расходы на устранение недостатков объекта строительства в размере 56601 рубля, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АСТ» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (паспорт №) расходы на устранение недостатков объекта строительства в размере 56601 рубля, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, ФИО2 - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АСТ» (ИНН <***>) в бюджет муниципального образования городской округ города Тверь государственную пошлину в размере 7396 рублей 06 копеек.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14.05.2026 г.

Председательствующий

Судьи