Решение № 2-2299/2019 2-2299/2019~М-1664/2019 М-1664/2019 от 27 августа 2019 г. по делу № 2-2299/2019

Дело № 2-2299/2019

УИД03RS0064-01-2019-002141-54


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Уфа 28 августа 2019 года

Уфимский районный суд Республики Башкортостан

в составе: председательствующего судьи Шакировой Р.Р.,

при секретаре Абузаровой Э.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО16 к ФИО2 ФИО16, ФИО1 ФИО16 о расторжении договора купли-продажи недвижимости

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В обоснование иска указывает следующее.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 (собственник недвижимости) заключил договор купли-продажи с ФИО5, согласно которому продал ей земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: РБ, <адрес>. От имени покупателя по доверенности выступал представитель по доверенности ФИО10 ФИО16. В соответствии с п.5 Договора земельный участок продан за <данные изъяты> руб., жилой дом за <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО5 было зарегистрировано в установленном порядке, однако денежные средства в размере <данные изъяты> руб., которые ответчик обязан был уплатить за приобретенную недвижимость, истец не получил.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 продала жилой дом и земельный участок ООО «Газстройсервис», ДД.ММ.ГГГГ ООО «Газстройсервис» реализовало данное имущество ФИО4

Т.о. ФИО5 не исполнены обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенного с истцом, допущено существенное нарушение обязательств по договору, поскольку передав ответчику недвижимое имущество, истец не получил встречного удовлетворения. Полагая, что ответчик существенно нарушает договор, истец направил в адрес ответчика требование о расторжении договора, которое ответчик оставил без ответа. В связи с тем, что жилой дом и земельный участок были ФИО5 проданы, истец вправе обратиться за истребованием этого имущества к лицу, у которого оно фактически находится на сегодняшний день, а именно к ФИО4

На основании изложенного просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3, ФИО5, истребовать у ФИО4 в собственность ФИО3 земельный участок, кадастровый №, находящийся по адресу:РБ, <адрес>, истребовать у ФИО4 в собственность ФИО3 жилой дом, кадастровый №, находящийся по адресу: РБ, <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО3, представитель истца ФИО6 требования иска поддержали, просили удовлетворить по изложенным доводам.

Истец пояснил, что первоначальная сделка по продаже недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ была формальной – по просьбе ФИО7, которому ФИО5 приходилась гражданской супругой, она не имела гражданства РФ, для оформления гражданства необходимо было наличие недвижимого имущества в собственности на территории РФ, указанная сделка, как и все последующие, происходили на безвозмездной основе, не были направлены на отчуждение имущества, ФИО3 продолжал пользоваться и нести бремя содержания спорного имущества вплоть до ДД.ММ.ГГГГ г. (включая период, когда право собственности было оформлено на ФИО5), что подтверждается соответствующими договорами и квитанциями. В предоставлении гражданства РФ ФИО8 было отказано, поскольку, как выяснилось, она имела судимость в другом государстве (со слов ФИО5 – взяла на себя вину за ФИО7). В последующем для возврата имущества истец переоформил его на свое предприятие ООО «Газстройсервис». В ДД.ММ.ГГГГ г., его без его ведома «сняли» с должности директора ООО «Газстройсервис» (является также соучредителем предприятия с ФИО7), представитель ФИО9 с людьми поменяли замки, доступа в жилое помещение он не имеет. В свете этих событий, в ДД.ММ.ГГГГ г. переоформили имущество на отца ФИО4

Представитель истца ФИО6 также пояснила, что вся цепочка из трех сделок происходила на безвозмездной основе, акты-приема передачи недвижимости и денежных средств подписывались формально, без фактического исполнения, для регистрирующего органа, поскольку иначе бы сделки не прошли государственную регистрацию. Воли на передачу имущества стороны сделок не имели. То, что сторонами был подписан передаточный акт ДД.ММ.ГГГГ, однако передачи денежных средств фактически не происходило может подтвердить ФИО10, который был представителем ФИО5 по сделке. Настоящий иск подан спустя 8 лет от первоначальной сделки в связи с поступлением в производство Арбитражного Суда РБ иска ООО «Газстройсервис» к ФИО4 о признании сделки, совершенной обществом, от ДД.ММ.ГГГГ по продаже спорных объектов недвижимости недействительной и применении последствий недействительности. По возражениям ООО «Газтехсервис» в той части, что изначально на спорном участке находился жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м., который в последующем снесен, а объектом сделок был другой вновь построенный на участке дом площадью <данные изъяты> кв.м., полагала их несостоятельными, поскольку из свидетельства о регистрации права за ФИО5 видно, что ею приобретен дом площадью <данные изъяты> кв.м.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась. Согласно сведениям отдела адресно-справочной работы УВД МВД по РБ ФИО5 имела адрес регистрации по мету пребывания: <адрес>. По указанному адресу ответчик не проживает, направленные повестки также возвращены с отметкой – «Истек срок хранения». Указанное обстоятельство позволяет суда считать, что по месту регистрации ответчик не проживает, и место ее фактического проживания не известно. Поскольку место жительства ответчика не известно и у нее отсутствует представитель, суд в соответствии со ст. 50 ГПК РФ назначил ей адвоката БРКА Иткулова Ю.Р. в качестве представителя.

В судебном заседании представитель ответчика адвокат Иткулов Ю.Р. исковые требования не признал и просил в удовлетворении иска отказать, заявил подлежащий, с его точки зрения, к применению пропущенный истцом трехгодичный срок исковой давности к спору о расторжении договора купли-продажи недвижимости, поскольку оспариваемая сделка состоялась ДД.ММ.ГГГГ, сейчас ДД.ММ.ГГГГ

Ответчик ФИО4 (отец истца ФИО3) в судебном заседании полагал подлежащими удовлетворению требования иска, поскольку сделка была мнимой, он также может подтвердить, что оплаты по договору с ним не было. Кроме того, также пояснил, что при оформлении сделки по продаже ФИО5, объектом сделки был жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м., построенный его сыном из имевшегося на участке гаража.

Представители третьего лица ООО «Газстройсервис» ФИО11, ФИО9, полагали требования иска не подлежащим удовлетворению, представили письменные возражения. ФИО9 пояснил, что из материалов дела следует, что в момент совершения договора купли-продажи земельного участка с жилым домом у ФИО3 отсутствовал порок воли, договор купли-продажи он не оспаривал до ДД.ММ.ГГГГ Договор купли-продажи был заключен в установленном законом порядке и форме, ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора был подписан акт приема-передачи земельного участка с жилым домом. Таким образом, факт передачи недвижимости и денежных средств подтверждается передаточным актом. Поскольку имущество выбыло из обладания истца по его воле, и ООО «Газтехсервис» приобрел недвижимость по возмездной сделке у лица, чье право собственности на недвижимость было зарегистрировано, ФИО3 не вправе истребовать земельный участок с жилым домом у ФИО4 Кроме того, предметы договоров различны, предметом договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5 являлся жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. (снесен), тогда как предметом договора купли-продажи, заключенного между ФИО5 и ООО «Газстройсервис», является жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., возведенный позже. Бремя содержания спорным имуществом нес ФИО12 как соучредитель с большей долей ООО «Газстройсервис» (ФИО12 - <данные изъяты>% доли, ФИО3 – <данные изъяты>% доли). Что касается доводов об оплате ФИО3 содержания спорного имущества из личных средств, полагал это связанным с ненадлежащей организацией финансовой деятельности предприятия, где ФИО3 был директором.

Кроме того, поскольку удовлетворение рассматриваемого иска влечет возможность предъявления ответчиком ФИО4 исковых требований к ООО «Газстройсервис» - в порядке регресса или требования о возмещении убытков, полагал что третье лицо вправе заявить о пропуске срока исковой давности, с учетом изложенного, третьим лицом ООО «Газстройсервис» заявлено указанное требование о пропуске истцом срока исковой давности. Так же пояснил, что подача настоящего иска направлена на затягивание рассмотрения дела в Арбитражном суде РБ по предъявленному ООО «Газтехсервис» к ФИО4 иску об оспаривании сделки по продаже спорных объектов недвижимости по признакам сделки с заинтересованностью.

Третье лицо ФИО10 извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился. В силу ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении требований иска по следующим основаниям.

Согласно положениям ст. ст. 549-551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ. Установленный Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" срок для проведения регистрации касается только регистрационного учреждения, непосредственного отношения к участникам сделки он не имеет. Они вправе обратиться за регистрацией в любое время с учетом требований разумности применительно к требованиям ст. 314 ГК РФ.

Как следует из материалов гражданского дела ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 заключил договор купли-продажи с ФИО5, согласно которому продал ей земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: РБ, <адрес>. От имени покупателя по доверенности выступал представитель по доверенности ФИО10 ФИО16. В соответствии с п.5 Договора земельный участок продан за <данные изъяты> руб., жилой дом за <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО5 было зарегистрировано в установленном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 заключила договор купли-продажи указанных жилого дома и земельного участка ООО «Газстройсервис», прошедший государственную регистрацию в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Газстройсервис» реализовало данное имущество согласно договору купли-продажи ФИО4, сделка также зарегистрирована в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по РБ.

В материалы дела представлено дело правоустанавливающих документов на спорные объекты недвижимости. Согласно тексту Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец, истец) и ФИО5 (покупатель, ответчик), находясь в здравом уме, ямной памяти заключили настоящий договор о нижеследующем: продавец продал, а покупатель купил земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. и жилой дом (литер А), с сенями (литер а), крыльцом (литер а1) и надворными постройками: погребом, уборной забором (литера Г3,Г4 1) общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: РБ <адрес>.

Указанный земельный участок жилой дом с надворным постройками проданы продавцом покупателю за <данные изъяты> руб. – земельный участок, <данные изъяты> руб. – за жилой дом с надворными постройками. Расчет в указанной сумме будет произведен в день подписания настоящего договора.

Согласно представленной стороной истца копии передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ во исполнение названного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал, а покупатель принял объект недвижимости, покупатель в свою очередь передал, а продавец получил денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. Расчет в указанной сумме произведен в день подписания договора.

Исследуя вопрос о наличии или отсутствии в спорном договоре купли-продажи недвижимости условия, предусматривающего возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности в том случае, если покупатель не произведет оплату переданного ему имущества, суд данного обстоятельства не установил.

Поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) либо спорном договоре отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены, при том что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, следует вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении соглашения продаже о недвижимости.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако доводы жалобы о возможности расторжения договора по решению суда на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации вследствие существенного нарушения договора покупателем не аргументированы.

Согласно положениям ст. 554, 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пояснения стороны истца не оспаривавших, что указанный передаточный акт был подписан сторонами, однако указанное было сделано лишь формально для регистрации сделки в Управлении Росреестра по РБ, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку из договора купли-продажи недвижимости и передаточного акта следует воля сторон на отчуждение спорного имущества и получение денежных средств соответственно. Согласно буквальному толкованию передаточного акта денежные средства в размере <данные изъяты> руб. переданы продавцу, стороны каких-либо претензий друг к другу не имеют.

Кроме того, суд свои выводы также основывает на следующем.

В силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения судом. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно авб. 5 п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 07.02.2017) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем, заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

С учетом приведенных положений, к рассматриваемому спору суд полагает подлежащим к применению, заявленный представителем ответчика ФИО13 – адвокатом Иткуловым Ю.Р. и представителем третьего лица ООО «Газстройсервис» ФИО9, пропущенный истцом трехлетний срок исковой давности за защитой своего права.

Срок исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи в связи с его неоплатой подлежит исчислению с даты подписания договора купли-продажи и передаточного акта ДД.ММ.ГГГГ, соответственно он истек ДД.ММ.ГГГГ.

Требования иска об истребовании у ФИО4 в собственность ФИО3 спорных объектов недвижимости являются производным от основного и не подлежат удовлетворению. ООО «Газтехсервис» и ФИО4 приобрели недвижимость по возмездным сделкам у лиц, чье право собственности было зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается материалами реестрового дела.

С учетом изложенных доводов, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3 к ФИО5, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимости и истребовании в собственность истца объектов недвижимости.

Руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 ФИО16 к ФИО2 ФИО16, ФИО1 ФИО16 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 ФИО16 и ФИО2 ФИО16, истребовании у ФИО1 ФИО16 в собственность ФИО1 ФИО16 земельного участка кадастровый №, по адресу: РБ, <адрес>, и жилого дома кадастровый №, по адресу: РБ, <адрес> – отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца через Уфимский районный суд РБ.

Председательствующий судья Шакирова Р.Р.

Решение суда в окончательной форме принято 29.08.2019 г.