Решение № 2-763/2017 2-763/2017~М-528/2017 М-528/2017 от 21 августа 2017 г. по делу № 2-763/2017

Дело №2-763/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2017 года г.Чебаркуль Челябинской области

Чебаркульский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Мохначёвой С.Л.,

при секретаре Семьяновой Т.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, с участием представителя истца АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» - ФИО1, гражданское дело по иску акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате жилого дома и признании права собственности отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» (далее по тексту решения – АО «ЮУ КЖСИ», истец) обратилось в суд с иском к ФИО2, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «ЮУ КЖСИ» и ФИО2; возвратить переданный ФИО2 по договору купли-продажи жилой дом №, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, обязав ФИО2 возвратить его АО «ЮУ КЖСИ» по акту приема-передачи; признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>; указать, что решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ответчика и государственной регистрации права собственности истца на жилой дом; а также взыскать с ответчика судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 6000 рублей.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «ЮУ КЖСИ» (в настоящее время - АО «ЮУ КЖСИ») и ФИО2 заключен договор купли-продажи №, в соответствии с которым истец передал в собственность ответчика жилой дом №, общей площадью <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора стоимость жилого дома составила <данные изъяты>. Оплата стоимости жилого дома производится ежемесячными платежами в соответствии с графиком платежей. Ответчиками обязательства по оплате жилого помещения надлежащим образом не исполняются. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по внесению ежемесячных платежей составляет <данные изъяты>. Заключенным сторонами договором купли-продажи предусмотрено право АО «ЮУ КЖСИ» требовать расторжения договора, в случае невнесения ответчиком более трех ежемесячных платежей. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчиков направлялось требование о расторжении договора купли-продажи, которое ответчиком оставлено без удовлетворения. В настоящее время земельный участок, площадью <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес>, на котором находится спорный жилой дом, предоставлен ответчикам в собственность. Поскольку на момент заключения договора купли-продажи истец не являлся собственником земельного участка, то он не вправе требовать перевода права собственности на земельный участок на себя, однако вправе требовать прекращения права собственности ответчиков на этот земельный участок (л.д.3-4).

Представитель истца АО «ЮУ КЖСИ» - ФИО1 по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.104) в судебном заседании исковые требования поддержал по указанным в иске основаниям, суду пояснил, что имеющаяся у ответчика ФИО2 задолженность по договору купли-продажи жилого дома до настоящего времени не погашена.

Ответчик ФИО2 в суд не явилась, извещена о месте и времени судебного заседания, сведений о причинах неявки в суд не представила (л.д.103).

Судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Заслушав объяснения представителя истца АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» - ФИО1, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 1 статьи 489 ГК РФ установлено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В соответствии с п.2 ст.489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В судебном заседании установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «ЮУ КЖСИ» (Продавцом) и ФИО2 (Покупателем) заключен договор купли-продажи жилого дома №, по которому истец передал в собственность ответчика жилой дом №, общей площадью <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес>.

В этот же день жилой дом передан по акту приема-передачи АО «ЮУ КЖСИ» покупателю ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Челябинской области проведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на вышеназванный жилой дом №, а также ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона № в пользу истца.

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>, запись о регистрации права собственности №.

Указанные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7-9); актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10); графиком платежей (л.д.11-20); выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.67-76, 78-84).

Согласно условиям заключенного Договора купли-продажи стоимость жилого дома составляет <данные изъяты> (п.п.1.4 Договора купли-продажи).

В соответствии с п.2.1.1 Договора купли-продажи, платеж в размере <данные изъяты> осуществляется в безналичном порядке путем перечисления на расчетный счет Продавца в порядке и сроки, предусмотренные Приложением № к Договору купли-продажи.

Приложением № к договору купли-продажи установлен график платежей, в соответствии с которым ФИО2 обязалась ежемесячно, не позднее последнего числа каждого месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, вносить платежи в счет оплаты стоимости жилого дома с ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, с ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>, с ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>, с ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., с ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>, с ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>, с ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>, с ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> (л.д.11-20).

ФИО2 обязательства по внесению ежемесячных платежей исполняются ненадлежащим образом. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчиком внесены платежи на сумму <данные изъяты>, в то время как по условиям договора купли-продажи ФИО2 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ должны внести платежей на сумму <данные изъяты>, что подтверждается расчетами истца; объяснениями представителя истца АО «ЮУ КЖСИ» - ФИО1, данными в судебном заседании.

Таким образом, задолженность ответчика по внесению платежей по договору купли-продажи по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>, т.е. более 8 ежемесячных платежей (<данные изъяты>).

Пунктом 3.2.1 Договора купли-продажи установлено, что Продавец имеет право требовать расторжения договора купли-продажи в случае невнесения Покупателем трех платежей в соответствии с Приложением № к договору купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ АО «ЮУ КЖСИ» в адрес ФИО2 направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи и о возврате жилого дома (л.д.29).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате переданного товара, так и с иском о расторжении договора купли-продажи.

В соответствии с пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При указанных обстоятельствах, учитывая сумму внесенных ФИО2 по договору купли-продажи платежей, которая составляет <данные изъяты> от стоимости жилого дома (<данные изъяты>), длительность неисполнения ФИО2 обязательств по оплате недвижимого имущества, которые в полном объеме не исполняются в течение более <данные изъяты>, суд пришел к выводу, что ответчиками существенно нарушены условия заключенного между сторонами договора купли-продажи, в связи с чем исковые требования АО «ЮУ КЖСИ» о расторжении договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома №, расположенного по адресу: <адрес>; возврате в собственность истца указанного объекта недвижимого имущества; прекращении в ЕГРН записей о государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорное имущество № и записи о регистрации ограничения (обремения) в виде ипотеки в силу закона № - подлежат удовлетворению.

Согласно п.п.1, 3 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ выражен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Вместе с тем, при заключении с ответчиками договора купли-продажи жилого дома АО «ЮУ КЖСИ» не являлось собственником земельного участка, на котором спорный жилой дом расположен. Земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, приобретен в собственность ФИО2, как собственником жилого дома, у администрации Чебаркульского муниципального района Челябинской области по договору купли-продажи.

Исходя из оснований приобретения ответчиком права собственности на земельный участок и расторжения договора купли-продажи расположенного на земельном участке жилого дома, сохранение за ФИО2 права собственности на земельный участок будет противоречить вышеназванным нормам права и нарушать права собственника жилого дома №, находящегося по адресу: <адрес>, - АО «ЮУ КЖСИ».

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

С учетом изложенного, требования истца АО «ЮУ КЖСИ» о признании права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, отсутствующим также подлежат удовлетворению, а произведенная в ЕГРН запись регистрации права собственности ФИО2 на указанный земельный участок - прекращению.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Таким образом, с ответчика ФИО2 подлежит взысканию в пользу истца в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины <данные изъяты>.

В соответствии с п.п.1, 3 п.1 ст.333.40 Налогового Кодекса РФ, уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой; прекращения производства по делу.

Госпошлина, которую истец должен был оплатить при обращении с данным иском в суд составляет <данные изъяты>, однако истцом по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ оплачена государственная пошлина в сумме <данные изъяты>, в связи с чем госпошлина в сумме <данные изъяты>. является излишне уплаченной и подлежит возврату АО «ЮУ КЖСИ».

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома №, общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между акционерным обществом «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» и ФИО2.

Возвратить в собственность акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» жилой <адрес>, общей площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.

Данное решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 на жилой дом №, общей площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> (номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ); погашения записи регистрации № ограничения (обремения) в виде ипотеки в силу закона на вышеназванный жилой дом, произведенной ДД.ММ.ГГГГ в пользу акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки»; права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, а также является основанием для государственной регистрации права собственности акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» на жилой дом №, общей площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 6000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Чебаркульский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий