Решение № 2-1254/2020 2-1254/2020~М-1137/2020 М-1137/2020 от 4 сентября 2020 г. по делу № 2-1254/2020

УИД ФИО581

Дело № ФИО582


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФИО583 сентября ФИО584 года станица Ессентукская

Предгорный районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Демина А.Н., при помощнике судьи Фальковой А.П., секретаре судебного заседания Кюльбакове Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда в станице Ессентукской гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о взыскании аванса по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 о взыскании аванса по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости и судебных расходов.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ФИО585 между ним, ФИО2 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли- продажи объекта недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа с использованием средств ипотечного кредита.

По условиям указанного договора п.ФИО586. Продавец обязуется продать и передать в собственность Покупателя жилой дом и земельный участок, а Покупатель обязуется принять и оплатить Недвижимость, находящуюся по адресу: Ставропольский край, Предгорный район, ст. Ессентукская, ул. Кавказская ФИО587, жилой дом общей площадью ФИО588 кв.м., этажность ФИО589, назначение: жилое, наименование: жилой дом, кадастровый номер ФИО590:ФИО591:ФИО592:ФИО593, расположен на земельном участке общей площадью ФИО594 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер ФИО595:ФИО596:ФИО597:ФИО598.

Так же по условиям п.ФИО599, договора Сторонами была определена цена отчуждаемой недвижимости, которая составила ФИО600 руб.

В соответствии с условиями п.ФИО601, договора Сторонами был определен следующий порядок расчетов: Уплата денежной суммы указанной в п.ФИО602, настоящего договора, осуществляется в три этапа: Аванс в размере ФИО603 руб., выплачивается Покупателем до подписания настоящего договора за счет собственных средств. Сумма в размере ФИО604 руб., Покупатель выплачивает в день подписания кредитного договора. Окончательный расчет в размере ФИО605 руб., производится покупателем за счет кредитных средств, на счет Продавца в ПАО Сбербанк, полученных согласно Кредитному договору, в течении ФИО606 (трех) дней, после выполнения условий предусмотренных п.ФИО607, настоящего договора.

По условиям указанного предварительного договора п.ФИО608. - Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до ФИО609.

Так же ФИО610 между ним, ФИО2 и ФИО3 был заключен Договор о задатке, по условиям которого он, ФИО2 передал ФИО3, за приобретение вышеуказанного недвижимого имущества денежные средства в качестве задатка в сумме ФИО611 руб.

Истец, часть денежных средств необходимых для заключения сделки купли-продажи планировал взять в ПАО Сбербанк (ипотека).

Однако, при подаче документов в банк оказалось, что приобретаемый земельный участок общей площадью ФИО612 кв.м., кадастровый номер ФИО613:ФИО614:ФИО615:ФИО616 не отмежеван и его границы не определены и не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, а так же приобретаемый жилой дом не поставлен на государственный кадастровый учет.

В связи с чем сотрудники банка ПАО Сбербанк порекомендовали им отмежевать указанный земельный участок, поставить его и жилой дом на государственный кадастровый учет, после чего они без всяких проблем предоставят, ФИО2 необходимые для покупки недвижимости денежные средства в кредит (ипотеку).

В виду указанной причины ФИО617 между ним, ФИО2 и ФИО3 было заключено Соглашение в котором указано, что в связи с межеванием земельного участка и постановкой дома на кадастровый учет продлеваются сроки подачи документов в ПАО Сбербанк России.

Так же указано, что Стороны пришли к соглашению продлить сроки предварительного договора купли-продажи объекта от ФИО618 до полного оформления документов и подачи их в ПАО Сбербанк России для получения кредитного договора.

Далее в указанном Соглашении прописано, что Стороны пришли к соглашению, что гр. ФИО2 въезжает в дом до ФИО619, при этом ФИО2 будет нести ответственность за оплату коммунальных услуг. В случае расторжения предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ФИО620, все затраты понесенные ФИО2, связанные с оформлением документов (межевание земельного участка, постановка жилого дома на кадастровый учет) несет Продавец.

После подписания указанного Соглашения истец сразу предпринял все меры по проведению межевания земельного участка и постановки приобретаемого жилого дома на кадастровый учет (передал в межевую организацию задаток за межевание земельного участка и выполнение тех. плана на жилой дом).

Межевой организацией были начаты работы по межеванию которые по мимо замеров участка потребовали опубликовать в газете дату согласования границ земельного участка со смежными землепользователями.

В дату проведения замеров земельного участка, когда кадастровый инженер с геодезистом приехали к ответчику он отказался их пускать. Так было несколько раз. Данный факт могут подтвердить свидетели.

ФИО621 ФИО2 обратился к ФИО3 с требованием вселиться в приобретаемый жилой дом так как они это согласовали в соглашении от ФИО622, чтобы он мог ускорить процесс межевания и совершения сделки купли-продажи.

Однако, ответчик наотрез отказался пускать его в жилой дом №ФИО623 по ул. Кавказская в <адрес>а, СК.

ФИО624 ФИО2 было направлено письмо ответчику, в котором он указал, что в случае его отказа выполнять условия заключенных между ними договоров и соглашения он обязан вернуть ему задаток в сумме ФИО625 руб., а так же компенсировать понесенные им расходы на оформление документов.

ФИО626 ответчик получил указанное письмо однако до сегодняшнего дня он на него не ответил, продолжает препятствовать завершению оформления документов, а так же при личной встрече сказал, что уже взял задаток за дом у других людей в сумме ФИО627 руб. и больше не намерен продавать ему дом.

Задаток и понесенные им расходы на межевание и т.д., ответчик возвращать отказывается.

Продавец, ФИО3 уклоняется от заключения основного договора, а так же всячески препятствует оформлению документов для совершения сделки купли- продажи.

При таких обстоятельствах считает, что ФИО3 является ответственной стороной за неисполнение договора.

В связи с чем, просил суд взыскать с ФИО3 в свою пользу задаток, переданный по договору о задатке от ФИО628 предусмотренный условиями предварительного договора купли-продажи от ФИО629, в размере ФИО630 руб.

Взыскать с ФИО3 в свою пользу судебные расходы, связанные с оплатой услуг представителя в сумме ФИО631 руб.

Взыскать с ФИО3 в свою пользу судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за подачу иска в суд.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, хотя о рассмотрении дела был извещен. В соответствии со ст. ФИО632 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие истца.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, хотя о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом. Судебные извещения не получил, т.е. уклонился от их получения, в связи с изложенным на основании ст. ФИО633 ГК РФ, ст. ФИО634 ГПК РФ су считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, вследствие иных действий граждан и юридических лиц вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий

В соответствии со ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридически свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно п. ФИО644 ст. ФИО645 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (HYPERLINK "C<данные изъяты>

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Согласно ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор ) на условиях, предусмотренных предварительным договором. (п.1)

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.(п.2)

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.(п.3)

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.(п.5)

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. (п.6)

Как установлено в судебном заседании, ФИО660 между ФИО2 и ФИО3, был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого, стороны договорились заключить в будущем договор о купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных настоящим договором. Согласно предварительному договору, предметом основного договора является жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...> д. ФИО661, цена которого составляет ФИО662 рублей. По условиям предварительного договора, основной договор стороны обязаны подписать не позднее ФИО663.

Из п. ФИО664 Предварительного договора от ФИО665, следует, что Продавец обязуется продать и передать в собственность Покупателя жилой дом и земельный участок, а Покупатель обязуется принять и оплатить Недвижимость, находящуюся по адресу: Ставропольский край, Предгорный район, ст. Ессентукская, ул. Кавказская ФИО666, жилой дом общей площадью ФИО667 кв.м., этажность ФИО668, назначение: жилое, наименование: жилой дом, кадастровый номер ФИО669:ФИО670:ФИО671:ФИО672, расположен на земельном участке общей площадью ФИО673 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер ФИО674:ФИО675:ФИО676:ФИО677.

Судом установлено, что п.ФИО678, предварительного договора от ФИО679, Сторонами был определен порядок расчетов:

- уплата денежной суммы указанной в п.ФИО680, настоящего договора, осуществляется в три этапа: Аванс в размере ФИО681 руб., выплачивается Покупателем до подписания настоящего договора за счет собственных средств.

- сумма в размере ФИО682 руб., Покупатель выплачивает в день подписания кредитного договора.

- оокончательный расчет в размере ФИО683 руб., производится покупателем за счет кредитных средств, на счет Продавца в ПАО Сбербанк, полученных согласно Кредитному договору, в течении ФИО684 (трех) дней, после выполнения условий предусмотренных п.ФИО685, настоящего договора.

Кроме того, истцом представлен договор о задатке от ФИО686, из содержания которого следует, что покупатель передает продавцу задаток в размере ФИО687 руб., в счет оплаты по предварительному договору купли – продажи от ФИО688.

Из пункта ФИО689 указанного договора о задатке от ФИО690 судом установлено, что в случае отказа ПАО Сбербанк России, покупателю в предоставлении кредитных средств в размере, указанном в п. ФИО691 Предварительного договора купли – продажи от ФИО692, для оплаты недвижимости, денежная сумма в размере ФИО693 руб., подлежит возврату покупателю без уплаты штрафов неустоек в течение пяти дней банковских дней с момента оповещения покупателя банком.

Судом установлено, что ФИО694 между ФИО3 и ФИО2, было заключено соглашение о продлении сроков подачи документов в ПАО Сбербанк России в связи с проведением межевания и постановкой на кадастровый учет жилого дома и земельного участка.

Так же из условий заключенного соглашения следует, что, сторонами определено, что покупатель – ФИО2 въезжает в жилой дом до ФИО695, с момента вселения в жилой дом истец несет ответственность по оплате коммунальных платежей.

Представленными материалами дела подтверждается, что ФИО2 предпринял действия для постановки жилого дома и земельного участка на кадастровый учет, оплатил аванс за проведение межевания и подготовки технического плана жилого дома, подал объявление в газету.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 381 ГК РФ. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Так п. ФИО703 предварительного договора от ФИО704 п.ФИО705, гласит, что Сторонами был определен следующий порядок расчетов: уплата денежной суммы указанной в п.ФИО706, настоящего договора, осуществляется в три этапа, в том числе первый платеж в качестве аванса в размере ФИО707 руб.

Истец исполнил взятые на себя обязательства по предварительному договору, в том числе передал ответчику задаток в размере ФИО708 руб.

Поскольку основной договор купли-продажи недвижимости в срок, определенный предварительным договором, сторонами заключен не был, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, все обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи прекращаются.

Применительно к условиям заключенного сторонами предварительного договора, реализация обеспечительной функции задатка как санкции за нарушение обязательств обусловлена виновными действиями одной из сторон, связанными с уклонением от заключения основного договора. В данном же случае, при том положении, когда ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора оснований для применения обеспечительной функции задатка, как меры ответственности за неисполнение обязательства, не имеется.

В данном случае суд исходит из того, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором от ФИО709, прекращены, поскольку основной договор между ними не заключен, никто из них до настоящего времени не требовал заключения основного договора и денежная сумма в размере ФИО710 руб. является авансом.

Факт передачи истцом ответчику денежных средств в размере ФИО711 руб. подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Поскольку основной договор между сторонами не был заключен, и обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились, то у ФИО3 не имеется правовых оснований удерживать у себя полученную от ФИО2 по предварительному договору денежную сумму в размере ФИО712 руб.

В соответствии со ст.ст. ФИО713 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца пропорционально размеру удовлетворённых требований подлежат взысканию понесённые истцом расходы по уплате госпошлины в размере ФИО714 руб.

Согласно ч. ФИО715 ст. ФИО716 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

С учетом принципа соблюдения баланса интересов лиц, участвующих в деле, и соотношения судебных расходов с объемом защищаемого права, приняв во внимание, что разумными следует считать такие расходы на оплату юридических услуг, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги, суд приходит к выводу о необходимости взыскания расходов на оплату юридических услуг в размере ФИО717 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ФИО718 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о взыскании аванса по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости и судебных расходов - удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 Семёна ФИО3 в пользу ФИО2 аванс, переданный по договору о задатке от ФИО719 предусмотренный условиями предварительного договора купли-продажи от ФИО720 в сумме ФИО721 руб.

Взыскать с ФИО3 Семёна ФИО3 в пользу ФИО2 судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере ФИО722 руб., а так же расходы по оплате юридических услуг в размере ФИО723 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме, через Предгорный районный суд.

Мотивированное решение суда изготовлено ФИО724 сентября ФИО725 года.

Судья: