Решение № 3А-1579/2024 3А-295/2025 3А-295/2025(3А-1579/2024;)~М-1260/2024 М-1260/2024 от 11 сентября 2025 г. по делу № 3А-1579/2024

УИД 50OS0000-01-2024-003796-30

Дело № 3а-295/2025 (3а-1579/2024)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 сентября 2025 года

г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «УЮТ», ФИО4 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ООО «УЮТ», ФИО4 (далее - административные истцы) обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой 16-и нежилых помещений, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований указано, что административные истцы являются собственниками объектов недвижимости, помещений, расположенных в здании. С определенной кадастровой стоимостью административные истцы не согласны, полагают, что она не соответствует рыночной стоимости и просят установить кадастровую стоимость в размере определенном в отчетах об оценке.

Также указывают, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов рыночной стоимости нарушает права административных истцов, как плательщиков налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал административное исковое заявление, с выводами эксперта не согласился.

В своих письменных пояснениях представители Министерства имущественных отношений Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» не оспаривали стоимость, определенную в заключении эксперта, с отчетами не согласились, принятие решения оставили на усмотрение суда, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

В судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений Московской области свою письменную позицию поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Заслушав объяснения вившихся сторон, свидетеля, изучив материалы дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец ООО «УЮТ» является собственником:

- нежилого помещения площадью 493,7 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Кадастровая стоимость по состоянию на <данные изъяты> – 42 867 487,17 руб.;

- нежилого помещения площадью 585,8 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> Кадастровая стоимость по состоянию на <данные изъяты> – 50 864 439,92 руб.;

Административный истец ФИО4 является собственником:

- нежилого помещения площадью 32,2 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Кадастровая стоимость по состоянию на <данные изъяты> – 3 305 314,22 руб.;

- нежилого помещения площадью 28,3 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Кадастровая стоимость по состоянию на <данные изъяты> – 2 960 323,76 руб.;

- нежилого помещения площадью 17,8 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Кадастровая стоимость по состоянию на <данные изъяты> – 2 030 810,19 руб.;

- нежилого помещения площадью 32,3 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Кадастровая стоимость по состоянию на <данные изъяты> – 3 314 055,9 руб.;

- нежилого помещения площадью 30,6 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Кадастровая стоимость по состоянию на <данные изъяты> – 3 164 762,16 руб.;

- нежилого помещения площадью 30,3 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Кадастровая стоимость по состоянию на <данные изъяты> – 3 138 260,69 руб.;

- нежилого помещения площадью 44,1 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Кадастровая стоимость по состоянию на <данные изъяты> – 4 316 022,9 руб.;

- нежилого помещения площадью 30,4 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Кадастровая стоимость по состоянию на <данные изъяты> – 3 147 099,81 руб.;

- нежилого помещения площадью 32,1 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Кадастровая стоимость по состоянию на <данные изъяты> – 3 296 567,6 руб.;

- нежилого помещения площадью 107,7 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Кадастровая стоимость по состоянию на <данные изъяты> – 9 220 540,56 руб.;

- нежилого помещения площадью 75 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Кадастровая стоимость по состоянию на <данные изъяты> – 6 765 390,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 52,1 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Кадастровая стоимость по состоянию на <данные изъяты> – 5 168 002,71 руб.;

- нежилого помещения площадью 8,7 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Кадастровая стоимость по состоянию на <данные изъяты> – 992 587,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 31,1 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Кадастровая стоимость по состоянию на <данные изъяты> – 3 337 178,66 руб.

Кадастровая стоимость объектов определена в рамках очередной государственной кадастровой оценки по состоянию на <данные изъяты> и подлежит применению с <данные изъяты>.

Административные истцы в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации являются плательщиками налогов и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивают налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов влияют на права и обязанности административных истцов как плательщиков налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов, административные истцы обратились с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административные истцы в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов представили отчеты <данные изъяты> от <данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты>, подготовленные оценщиком ООО «Бизнес-оценка».

С отчетами не согласились представители Министерства имущественных отношений Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания. Одним из замечаний явилось вычисление в расчете стоимости объекта сравнительным подходом налога на добавленную стоимость.

По данным замечанием допрошен в качестве свидетеля оценщик ФИО2, который отчеты об оценке поддержал и пояснил, что в расчетной таблицы цену объектов аналогов, по общему правилу, он указал с НДС, в дальнейшем в расчете НДС он не принимал. Просил считать это опиской.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений относительно представленных в материалы дела отчетов и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации №3214-р от 16.11.2021 судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно представленному в суд заключению <данные изъяты> от <данные изъяты> рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату оценки составила:

- нежилого помещения площадью 493,7 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 26 254 966,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 585,8 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 34 019 163,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 32,2 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 1 966 229,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 28,3 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 1 728 083,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 17,8 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 1 835 465,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 32,3 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 1 972 335,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 30,6 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 1 868 528,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 30,3 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 1 850 209,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 44,1 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 2 692 878,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 30,4 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 1 856 315,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 32,1 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 1 960 122,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 107,7 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 5 887 097,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 75 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 4 579 725,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 52,1 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <данные изъяты> - 1 892 949,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 8,7 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 382 478,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 31,1 кв. метров с кадастровым номером 50:28:0020905:1396, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 1 158 195,00 руб.

Также эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчетов об оценке объектов недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.

Представитель административных истцов с результатами экспертного заключения не согласился, представил письменные замечания. От экспертной организации по данным замечания в адрес суда поступили письменные пояснения эксперта.

В своих письменных пояснениях эксперт пришел к выводу, что замечания в отношении составленного заключения являются необоснованными, при этом доводы, изложенные в замечаниях не повлияли на выводы, указанные в заключении.

Кроме этого, эксперт подтвердил, что исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Также, отвечая на замечания, эксперт отметил, что при проведении экспертизы им были отобраны верные объекты-аналоги, использованы объективные методы исследования, а также сделаны необходимые корректировки.

Кроме этого, эксперт не согласился с замечанием о том, что точность пешей удаленности не влияет на величину итоговой стоимости, поскольку, по мнению эксперта, присутствует степенная зависимость свидетельствующая о том, что при увеличении пеших минуть снижается стоимость объекта недвижимости.

Также эксперт отметил, что замечание о том, что объект исследования с кадастровым номером <данные изъяты> не имеет отдельного входа является несостоятельным, поскольку согласно технической документации у объекта исследования имеется отдельный вход. Данное утверждение эксперта также подтверждается информацией с сервиса «Яндекс Карты».

Суд находит ответы эксперта дающими достаточное представление о качестве составленного заключения и соответствии его законодательству об оценочной деятельности РФ. Соответственно, письменные замечания относительно проведенного исследования, суд не может признать обоснованными, поскольку экспертом не были подтверждены обстоятельства, указанные в них. Отдельно суд отмечает, что представленные замечания составлены представителем административных истцов адвокатом ФИО5, при этом сведения о наличии специального образования у представителя не имеется.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов.

При этом суд находит, что эксперт ФИО3, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объектов полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объектов экспертизы, их местоположений, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Московской области, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объектов оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной экспертизы суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объектов на основании выводов судебной экспертизы.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объектов кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчетах об оценке, поскольку указанные отчеты оценщика являются ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объектов, так как не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «УЮТ», ФИО4, поданное в Московский областной суд <данные изъяты> - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в следующем размере:

- нежилого помещения площадью 493,7 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 26 254 966,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 585,8 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 34 019 163,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 32,2 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 1 966 229,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 28,3 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 1 728 083,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 17,8 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 1 835 465,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 32,3 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 1 972 335,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 30,6 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 1 868 528,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 30,3 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 1 850 209,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 44,1 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 2 692 878,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 30,4 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 1 856 315,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 32,1 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 1 960 122,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 107,7 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 5 887 097,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 75 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 4 579 725,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 52,1 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 1 892 949,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 8,7 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 382 478,00 руб.;

- нежилого помещения площадью 31,1 кв. метров с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> - 1 158 195,00 руб.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья М.Ю. Елизарова