Решение № 3А-659/2025 3А-659/2025~М-135/2025 М-135/2025 от 11 мая 2025 г. по делу № 3А-659/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 апреля 2025 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Синевой Д.Т.,

при секретаре судебного заседания Лязиной А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-659/2025 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

04.02.2025 ФИО1 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что ему на праве собственности принадлежит недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 184 799 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения, для разведения экзотических пород (научно-производственная база), расположенный по адресу: <адрес>, юго-восточнее села Берёзовый Солонец. Производственно-животноводческий комплекс. Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 57 729 359,61 руб. В соответствии с отчетом об оценке №-ФЛ, выполненным ООО «НПО «Азимут» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 689 961,21 руб.

ФИО2 ссылаясь на то, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как налогоплательщика, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 184 799 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения, для разведения экзотических пород (научно-производственная база), расположенный по адресу: <адрес>, юго-восточнее села Берёзовый Солонец. Производственно-животноводческий комплекс равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 689 961,21 руб.

Информация о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 г. N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на интернет-сайте суда.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования по доводам, изложенным в административном иске.

Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО4 выводы, изложенные в отчете об оценке № 087-ФЛ, поддержала в полном объеме. На вопросы суда, прокурора относительно причины значительного снижения кадастровой стоимости показала, что в соответствии с требованиями действующего законодательства, федеральных стандартов оценки при расчете итоговой рыночной стоимости объекта оценки применялся сравнительный подход. Отказ от применения доходного и затратного методов подробно мотивирован. При проведении оценки проанализирован рынок недвижимости указанного сегмента и исследованы 12 условно свободных (незастроенных земельных участков) объектов - аналогов, расположенных в Волжском, Красноярском и Ставропольском районах Самарской области. При анализе доступных аналогов, применялась корректировка на площадь. В отчете представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов. Полагает, что причиной значительного снижения кадастровой стоимости послужил факт того, что при проведении массовой оценки, ГБУ СО "ЦКО" отнес спорный земельный участок к иному виду разрешенного использования. При проведении оценки учитывалось его фактическое использование, что соответствует п. 20 ФСО 7.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В письменном отзыве ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость объекта недвижимости, определенная в отчете об оценке, находится в диапазонах рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый объект.

Представителем ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области заявлено письменное ходатайство о замене административного ответчика ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области на заинтересованное лицо. Указанное ходатайство судом оставлено без удовлетворения, поскольку правом выбора ответчиков обладает только административный истец, и по смыслу части 1 статьи 43 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ) замена ненадлежащего административного ответчика производится судом с согласия административного истца, которое в рамках настоящего дела отсутствует.

Учитывая требования статей 96, 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ), пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя административного истца, оценщика, заключение прокурора полагавшего требования подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 184 799 кв.м, уточненная площадь, погрешность 301.0, категория земель, к которой отнесен земельный участок: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенное использование: Для объектов общественно-делового значения, для разведения экзотических пород (научно-производственная база), расположенный по адресу: <адрес>, юго-восточнее села Берёзовый Солонец. Производственно-животноводческий комплекс, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка определена приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2022 № 2181 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Самарской области» по состоянию на 01.01.2022 и составляет 57 729 359, 61руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец, будучи собственником спорного объекта, является плательщиком земельного налога, зачисляемого в бюджет муниципального образования. Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Согласно статье 22 Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и ДД.ММ.ГГГГ обратился с настоящим административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной его стоимости является обоснованным.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении каждого объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец в обоснование своих требований представил отчет оценке №-ФЛ выполненный ООО «НПО «Азимут» согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 689 961,21 руб.

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости спорного объекта основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости земельного участка ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Министерство имущественных отношений Самарской области, являясь уполномоченным учреждением по расчету кадастровой оценки, замечаний, нарушений в представленном отчете об оценке не выявлено.

В письменном отзыве ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставил на усмотрение суда, указав, что стоимость объекта недвижимости, определенная в отчете об оценке, находится в диапазонах рыночных цен для сегмента рынка, к которому относятся рассматриваемый объект.

С учетом изложенного, оснований не доверять содержащимся в отчете об оценке выводам об итоговой величине рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на дату кадастровой оценки, у суда не имеется. Правовые основания для назначения судебной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

Суд считает возможным принять отчет об оценке в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки, и положить в основу судебного решения по административному делу выводы указанного отчета.

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости равной их рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, подлежат удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в суд 04.02.2025, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 184 799 кв. м, уточненная площадь, погрешность 301 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенное использование: Для объектов общественно-делового значения, для разведения экзотических пород (научно-производственная база), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, юго-восточнее села Берёзовый Солонец. Производственно-животноводческий комплекс, равной его рыночной стоимости, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 689 961, 21 руб.

Дата подачи административного иска в суд считать 04.02.2025.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 12.05.2025.

Судья: Д.Т. Синева