Апелляционное определение № 33-19002/2025 33-936/2026 от 26 января 2026 г.

Судья Гриненко С.В. 33-936/2026

(1 инст.)№ 2-2678/2025

УИД 61RS0019-01-2025–003304-21


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 января 2026 года г.Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Михайлова Г.В.,

судей: Криволапова Ю.Л., Голубовой А.Ю.,

при секретаре Туриеве О.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО6 о признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, прекращении права собственности, по апелляционной жалобе ФИО6 на решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 10 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Криволапова Ю.Л., судебная коллегия

установила:

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к ФИО6, в котором просили:

- признать нежилое помещение, площадью 145,1 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащее на праве собственности ФИО1, общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- установить на указанное помещение право общей долевой собственности сособственников помещений многоквартирного жилого дома;

- прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение, площадью 145,1 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В обоснование требований истцы указали на то, что они являются собственниками квартир в многоквартирном АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Многоквартирный дом сдан в эксплуатацию в 1973 году, в его состав входит техническое подвальное помещение, общей площадью 1671,9 кв.м, где находятся общедомовые инженерные коммуникации (лежаки и стояки) холодного водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения и установлено инженерное оборудование, регулировочная, запорная арматура на стояках ХВС и отопления, ревизии на канализационных стояках для прочистки канализации. Согласно технической документации все подвальные помещения определены как технический подвал и технические помещения и обладают всеми признаками, характерными для технического подвала, а проходящие по подвалу инженерные коммуникации предназначены для поставки всех видов коммунальных услуг собственникам жилых помещений дома, в связи с чем являются общим имуществом многоквартирного дома.

Однако истцам стало известно, что нежилое подвальное помещение, площадью 145,1 кв.м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежит ответчику. Данное обстоятельство стало известно при обращении ФИО1 в суд с требованиями к управляющей компании о предоставлении доступа в указанное помещение.

Согласно сведениям ЕГРН первичная регистрация права на указанное помещение была осуществлена 03.08.2010, то есть в это время помещение было сформировано как самостоятельное. Данное помещение было всегда открыто и им пользовались жильцы, поскольку оно является проходным для доступа к подвальным помещениям жильцов.

Истцы также указали на то, что на момент первой приватизации квартиры в многоквартирном доме, спорное подвальное помещение было предназначено для целей, связанных с обслуживанием жилого дома, и использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами ввиду нахождения в нем инженерных коммуникаций, используется в этом качестве до настоящего времени.

Ответчик иск не признал.

Решением Новочеркасского городского суда АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА признано право общей долевой собственности сособственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на нежилое помещение, площадью 145,1 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Прекращено право собственности ФИО6 на нежилое помещение, площадью 145,1 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Покатило в апелляционной жалобе просит решение суда просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.

Апеллянт указывает на то, что в жилом АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с 1991 года располагалось малое предприятие МПНОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по обслуживанию и ремонту жилого фонда (решение Исполкома Новочеркаского Совета народных депутатов Ростовской области НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-в от 24.06.1991). Спорное помещение использовалось как склад, а на основании постановления Главы г. Новочеркасска было передано в собственность ОАО «Горжилэксплуатация», затем в 1997 году продано физическому лицу, впоследствии ООО «Альтаир» и далее по отступному истцу.

Спорные помещения с учетом их изолированности и сложившегося порядка использования, имеют иной правовой режим, чем установленный ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Они жильцами дома не использовались.

Ответчик также указывает на отсутствие нарушения прав истцов наличием зарегистрированное права собственности на спорное подвальное помещение. При этом суд не учел истечение срока давности по данному иску.

На апелляционную жалобу истцами поданы возражения.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ дело рассматривается в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие истцов, представители третьих лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о чем имеются сведения в материалах дела.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда.

Удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции установил, что подвал литер «А» по состоянию на 1976 год был единым помещением, через которое осуществлялся проход к кладовкам жильцов. Данное подвальное помещение не было передано в индивидуальное использование, его площадь включалась в общую площадь дома.

Принадлежащее ответчику помещение было сформировано в 2004 году в результате узаконения самовольного переустройства в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, при этом не предназначалось для самостоятельного использования, поскольку комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН использовались собственниками квартир для доступа к кладовкам, как и используются в настоящее время. Данное обстоятельство не опровергалось ответчиком в ходе судебного разбирательства, как и то, что иного прохода для доступа жильцов данного подъезда к своим кладовкам, расположенным в подвале, не имеется.

Суд пришел к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих, что на дату начала приватизации квартир использование данного помещения каким-либо образом (самостоятельно, кроме как в порядке обслуживания инженерных коммуникаций).

Доводы ответчика о монтаже систем коммуникаций в МКД после поступления помещений в его собственность, суд отверг как недоказанные.

Судом учитывались выводы специалиста, изложенные в заключении ООО «Центр экспертизы и оценки НовЭкс» №050-н/25, подготовленном по заказу истца о нахождении в спорных помещениях оборудования и инженерных сетей, относящиеся к общему имуществу всех собственников многоквартирного жилого дома, требующих постоянный доступ к ним.

Учитывая техническое вспомогательное назначение спорного помещения подвала, суд пришел к выводу о том, что спорноые помещения относятся к общему имуществу МКД.

Применяя положения ст. 304 ГК РФ, суд не применил положения о сроке исковой давности.

В связи с этим суд пришел к выводам о наличии оснований для признания за собственниками помещений жилого дома права общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 145,1 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и прекращении права собственности ФИО6 на это помещение.

С выводами суде следует согласиться.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (далее - Закон о приватизации жилищного фонда), которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора существенным являлось установление следующих обстоятельств: когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.

По смыслу положений ранее действующей части 2 статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда, а также аналогичных ей по содержанию пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Данное право общей долевой собственности принадлежит им в силу закона и регистрации в ЕГРП не требуется.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО2 является сособственником АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

ФИО5 является сособственником АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора на передачи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

ФИО12 на праве общей долевой собственности принадлежит АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

ФИО11 является сособственником АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора на передачу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

На основании соглашения об отступном от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенного между ООО «Альтаир» и ФИО1, в собственность последнего передано нежилое помещение, находящееся в подвале дома литер А по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общая площадь указанного помещения составляет 145,1 кв.м. Право собственности зарегистрировано за ответчиком ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (л.д.86,87). Помещение состоит из комнат НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН,10,11,12,13.

Ранее ООО «Альтаир» спорное нежилое помещение принадлежало на праве собственности на основании договора купли-продажи нежилого помещения №ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, дополнительного соглашения к договору купли-продажи нежилого помещения №ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенного с ФИО8

Из представленного Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН инвентаризационного дела на многоквартирный дом ООО «ЦТИ» и регистрационного дела на нежилое помещение следует, что на основании договора купли-продажи АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенного с ФИО9, ФИО8 принадлежала АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, состоящая из четырех жилых комнат, общей полезной площадью 371,1 кв.м, в том числе жилой площадью 81,3 кв.м, расположенная на первом этаже и в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома.

Постановлением Главы администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА узаконено самовольное переустройство в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в жилом доме литер «А» по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в результате чего выделено в отдельное встроенное нежилое помещение комнаты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 41,4 кв.м, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 18,5 кв.м, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 18,2 кв.м, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 14,3 кв.м, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 52,7 кв.м, общей площадью 145,1 кв.м, расположенное в подвале жилого дома.

При этом первоначально ФИО9 принадлежало встроенное нежилое помещение – 114,5 кв.м и в подвале 280,5 кв.м (л.д.119), которое было передано ему в собственность на основании договора купли-продажи, заключенного с ОАО «Горжилэксплуатация».

Согласно регистрационному удостоверению НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН встроенное помещение, общей площадью 395 кв.м, в том числе 1 этаж, площадью 114,5 кв.м, подвал, площадью 280,5 кв.м было передано в собственность ОАО «Горжилэксплуатация» постановлением главы администрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, в которое были внесены изменения и дополнения в части конкретизации переданных объектов постановлением главы администрации от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно заключению ООО «Центр экспертизы и оценки НовЭкс» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-н/25, представленного истцами, в помещениях НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 41,4 кв.м, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 18,5 кв.м, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 18,2 кв.м, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 14,3 кв.м, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 52,7 кв.м, подвального этажа многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, оборудование и инженерные сети, относящиеся к общему имуществу всех собственников многоквартирного жилого дома имеются инженерные сети, относящиеся к общему имуществу всех собственников многоквартирного жилого дома.

При этом учитывая размещение участков инженерных сетей в пространстве подвального этажа, лицам, ответственным за их эксплуатацию, следует иметь постоянную техническую возможность беспрепятственного доступа к участкам сетей, расположенным в пространстве помещений НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 41,4 кв.м, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 18,5 кв.м, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 18,2 кв.м, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 14,3 кв.м, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 52,7 кв.м, подвального этажа многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Из исследовательской части заключения усматривается также, что помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН обеспечивают организацию доступа к группе кладовых, расположенных в пространстве помещений НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с чем имеют назначение коридор.

В совокупности исследовав представленные доказательства, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Спорные помещения находятся в общем подвальном помещении с единым внешним входом. Проход через спорное помещение является единственным, предоставляющим доступ к подвальным помещениям собственников (владельцев) квартир.

Кроме того, в спорном помещении проходят коммуникации, обслуживающие жилой дом.

Самостоятельное использование спорной части подвального помещения не представляется возможным.

Учитывая, что доказательства обособления и использования спорного имущества отдельно от остального имущества многоквартирного дома как самостоятельного объекта недвижимости до момента приватизации первой квартиры 11.12.1992 ФИО2 не представлены ответчиком, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что после приватизации подвальное помещение, в том числе спорное, относится к общему имуществу МКД и об удовлетворении иска.

При этом суд правомерно учитывал функциональную связь спорного имущества, через которое проходят коммуникации, обслуживающие многоквартирный дом, с остальным общим имуществом многоквартирного дома, невозможность его самостоятельного (обособленного) использования.

Ответчик, на котором лежит бремя доказывания обстоятельств, опровергающих данные факты, таких доказательств не привел. Ссылки на архивные данные об образовании до 1992 г. не свидетельствуют об образовании в самостоятельный объекта права спорного имущества.

Доводы ответчика о том, что он на основании сделки является собственником спорного имущества, право которого зарегистрировано, в данном случае не свидетельствует о неверных выводах суда.

Эти обстоятельства не препятствуют истцам оспаривать право ответчика в силу ст.ст. 290, 304 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 52, 53 Постановления Пленума N 10/22, в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим, при этом ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано это спорное право.

Кроме того, спорный объект не использовался ответчиком и его правопредшественниками в качестве самостотельного объекта, отдельно от иного общего имущества МКД.

Согласно ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны его выводы об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Решение суда первой инстанции полностью соответствует требованиям данной нормы процессуального права. Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам.

С учетом вышеизложенного доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, они не опровергают правильность выводов суда, с которыми согласилась судебная коллегия.

Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 10 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО6 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 09.02.2026.