Апелляционное определение № 33-26331/2025 33-2665/2026 от 21 января 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

УИД: 78RS0020-01-2023-001687-94

Рег. №33-2665/2026 (33-26331/2025;)

Судья: Якименко М.Н.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Исаковой А.С.,

судей

ФИО1,ФИО2

при помощнике судьи

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании 22 января 2026 года апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 26 мая 2025 года по гражданскому делу № 2-2821/2025 по иску ФИО4 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Исаковой А.С., выслушав пояснения представителя ответчика – ФИО5, представителя истца ФИО6, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО4 обратился в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга в котором просил обязать ответчика внести изменения в пункты 1.2 и 1.3. договора от 26.09.2014 года №18/ЗД-02721 аренды земельного участка по адресу: <адрес>, площадью 1599 кв.м., изложив его в следующей редакции: п.1.2 Участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства; п. 1.3. Участок относится к землям населенных пунктов.

Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 04.12.2023, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 04.06.2024, в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказано.

Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 16.12.2024 решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 04.12.2023 и апелляционное определение от 04.06.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 26.05.2025 постановлено:

«Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга внести изменения в пункты 1.2 и 1.3 Договора аренды № 18/ЗД-02721 от 26.09.2014 земельного участка по адресу: <адрес>, площадью 1599 кв.м., изложив его в следующей редакции:

«п.1.2 Участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства;

п. 1.3. Участок относится к землям населенных пунктов».

Не согласившись с указанным решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, указывает, что независимо от вида разрешенного использования земельного участка и от того к какой территориальной зоне в соответствии с градостроительным регламентом относится участок, у истца отсутствует право на его приобретение без проведения торгов, истец может реализовать свое право использовать участок в соответствии с условиями договора.

Истцом представлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы, в которых истец соглашается с выводами суда первой инстанции, просит в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика отказать.

Представитель ответчика – ФИО5 в судебное заседание явилась, доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.

Представитель истца - ФИО6 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Третье лицо Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, извещен надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Согласно пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что 26.09.2014 между Комитетом по управлению городским имуществом (Арендодатель) и ПК «Шушары» (Арендатор) заключен договор 18/ЗД-02721 аренды земельного участка по адресу: <адрес>, площадью 1599 кв.м.

В соответствии с п. 1.2 Договора участок предоставляется для сельскохозяйственного использования. Приведенное описание целей использования Участка является окончательным. Изменение целей не допускается.

Участок относится к землям населенных пунктов. Вид разрешенного использования Участка в соответствии со сведениями, указанными в прилагаемом к Договору кадастровом паспорте земельного участка, являющемся неотъемлемой частью Договора: Для сельскохозяйственного использования. Изменение вида разрешенного использования Участка допускается исключительно с согласия арендодателя (п. 1.3 Договора).

Указанный договор зарегистрирован 30.12.2014.

25.07.2017 между ПК «Шушары (Арендатор) и ФИО4 (Новый Арендатор) заключен договор №ДП-609/2017 перенайма земельного участка, согласно которому Арендатор передает Новому Арендатору свои права и обязанности по договору от 26.09.2014 №18/ЗД-02721 аренды земельного участка. Цели аренды — для сельскохозяйственного использования, изменение целей аренды либо вида разрешённого функционального использования земельного участка производится по согласованию с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (п. 1.6 Договора). Договор зарегистрирован 25.07.2017.

В соответствии с Картой градостроительного зонирования, утвержденной в составе Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» (с изменениями, внесенными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.07.2017 № 550), участок, по адресу: <адрес>, площадью 1599 кв.м. расположен в территориальной зоне Т1Ж2-2 - жилая зона индивидуальных отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 квадратных метров с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Поскольку территория на которой расположен спорный участок стала относиться к территориальной зоне Т1Ж3-2 жилой зоне индивидуальных отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 квадратных метров ФИО4 обратился в Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга с заявлением о внесении изменений в п.п 1.2,. 1.3 Договора аренды, с указанием цели предоставления участка – для индивидуального жилищного строительства, отнесения участка у землям населенных пунктов.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга письмом от 10.03.2021 указало на отсутствие оснований для внесения изменения в договор аренды, поскольку изменение территориальной зоны в границах которой расположен спорный участок, не влечет за собой необходимость изменения вида разрешенного использования участка, на котором отсутствуют объекты капитального строительства.

Согласно заключенным сторонами договорам аренды, разрешенное использование спорного земельного участка - для сельскохозяйственного использования.

Истцу на основании письма Комитета имущественных отношений г. Санкт-Петербурга № 05-19-14099/21-0-1 от 10.03.2021 предложено расторгнуть договор и обратиться в Комитет имущественных отношений с заявлением о предоставлении участка для индивидуального жилищного строительства с комплектом документов.

Согласно пункту 1.3 Договора аренды от 26.09.2014 № 18/3Д-02721 между Комитетом по управлению городским имуществом (Арендодатель) и ПК «Шушары», изменение вида разрешенного использования Участка допускается исключительно с согласия арендодателя.

Согласно п. 1.6 договора от 25.07.2017 №ДП-609/2017 перенайма земельного участка между ПК «Шушары» и ФИО4, изменение целей аренды либо вида разрешённого функционального использования земельного участка производится по согласованию с Комитетом имущественных отношений г. Санкт-Петербурга.

Разрешая заявленные исковые требования, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что в силу буквального толкования договора в порядке, предусмотренном статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, аренды и п. 1.6 договора перенайма земельного участка предусмотрена возможность изменения вида разрешенного использования арендованного истцом земельного участка с согласия ответчика, при этом, воля истца, как арендатора, не противоречит использование земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга в актуальной редакции и направлена на приведение условий договора в соответствие с действующими Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства г. Санкт-Петербурга от 21.06.2016 №524.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы и дополнений к апелляционной жалобе ответчика относительно того, что независимо от вида разрешенного использования земельного участка и от того к какой территориальной зоне в соответствии с градостроительным регламентом относится участок, у истца отсутствует право на его приобретение без проведения торгов, истец может реализовать свое право использовать участок в соответствии с условиями договора, отклоняются судебной коллегией как несостоятельные, направленные на переоценку выводов суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами, исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и режима использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В силу пункта 1 статьи 83 и подпункта 6 пункта 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами в том числе к территориальной зоне сельскохозяйственного использования.

Согласно пункту 11 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Исходя из положений пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектов.

В соответствии с частью 10 статьи 35 и части 3 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов. На земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ этой территориальной зоны, распространяется действие градостроительного регламента.

Включение земельных участков сельскохозяйственного назначения в границы населенного пункта с одновременным установлением либо изменением вида разрешенного использования может осуществляться в порядке частей 1 и 2 статьи 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Пунктом 3 части 1 статьи 7 и статьей 8 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» установлено, что с момента включения земель сельскохозяйственного назначения в границы населенного пункта земельный участок фактически переводится в категорию населенных пунктов.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Градостроительный регламент обязателен для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями и арендаторами, указанные лица могут использовать участки в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны.

В соответствии с подпунктом 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину, этому гражданину по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В пункте 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2020 года, отражен правовой подход, согласно которому предназначенный для сельскохозяйственного производства земельный участок в составе земель населенных пунктов не может быть выкуплен на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации после изменения правилами землепользования и застройки его разрешенного использования, не предусматривающего сельскохозяйственное производство.

Письмом Комитета имущественных отношений г. Санкт-Петербурга № 05-19-14099/21-0-1 от 10.03.2021 истцу предложено расторгнуть договор и обратиться в Комитет имущественных отношений с заявлением о предоставлении участка для индивидуального жилищного строительства с комплектом документов.

В ходе рассмотрения спора судом первой инстанции представитель ответчика пояснил, что пакет данных документов не мог быть представлен истцом в рамках рассмотрения заявления об изменении условий договора перенайма земельного участка в части вида разрешенного использования.

Таким образом, истец был вправе использовать земельный участок для сельскохозяйственных целей, однако в связи с изменением территориальной зоны был лишен возможности приобретения его в собственность без проведения торгов.

При этом, внесение изменений в заключенный между сторонами договор в части вида разрешенного использования в соответствии Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга не нарушает и не ограничивает прав Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, как собственника земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу относительно того, что имеются основания, предусмотренные статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для внесения изменений в договор аренды земельного участка.

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют позицию стороны ответчика, изложенную в суде первой инстанции, не содержат какой-либо дополнительной аргументации, сводятся к несогласию с выводами суда об обстоятельствах данного дела и переоценке представленных доказательств, оценка которым дана судом применительно к требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам, и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом первой инстанции не допущено. При таком положении оснований к отмене решения суда первой инстанции не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 26 мая 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 февраля 2026 года.