Апелляционное определение № 33-4350/2024 33-64/2025 33-9/2026 от 3 февраля 2026 г.

УИД 58RS0008-01-2023-000909-72

Судья Горелова Е.В. № 33-9/2026

(№ 33-4350/2024, № 33-64/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

4 февраля 2026 г. г. Пенза

Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Жуковой Е.Г.

судей Зинченко Н.К., Мисюра Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Писковой Н.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда гражданское дело № 2-22/2024 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды, суммы упущенной выгоды, встречному исковому заявлению ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений

по апелляционной жалобе представителя ФИО2 по доверенности ФИО4 на решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 1 февраля 2024 г. в части отказа в удовлетворении встречного иска ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений.

Заслушав доклад судьи Жуковой Е.Г., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ИП ФИО1 обратился в суд иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, суммы упущенной выгоды и судебных расходов, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним как арендодателем и ответчиком как арендатором был заключен договор аренды № нежилого помещения - части нежилых помещений (2-й этаж), расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего ему на праве собственности. Данный договор был расторгнут по инициативе ответчика ДД.ММ.ГГГГ В нарушение условий заключенного договора аренды ответчик за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ свои обязательства по оплате согласно пунктам 3.1, 3.2 и 3.3 договора выполнил не в полном объеме. На претензию, направленную ответчику ДД.ММ.ГГГГ, ответ получен не был.

С учетом увеличения размера исковых требований просил взыскать с ФИО2 задолженность по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № по возмещению расходов по оплате коммунальных платежей и арендной платы в размере 482 271, 05 руб., сумму упущенной выгоды в размере 93 257, 95 руб., а также расходы на оплату услуг представителя по договору оказания юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 000 руб., расходы по оплате госпошлины при обращении в суд.

ФИО2 иск не признала, обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ИП ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений, указав, что по договору от ДД.ММ.ГГГГ № в аренду были переданы часть нежилых помещений на втором этаже нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, бокс №, общей площадью 550 кв. м, в целях размещения кинологического клуба и организации добровольной благотворительной спонсорской помощи любителям животных и их объединениям для проведения мероприятий по пропаганде гуманного отношения к животным, помощи в содержании, воспитании, дрессировке, уходу и прочее, проведения общественно-массовых мероприятий, тематических лекций, выставок и соревнований. Согласно договору переданные в аренду помещения состоят из 7 комнат (помещений), соединенных общим коридором. В 6 из 7 комнатах (помещениях) и коридоре (примерная суммарная площадь 220 кв. м) сделан ремонт, помещения отапливаются, электрифицированы. В оставшемся помещении (примерная площадь 330 кв. м) отопление не работает (помещение не отапливается), оно не электрифицировано, отделки не имеет. По договору арендодатель был обязан предоставить по акту приема-передачи помещения в пригодном для их эксплуатации состоянии, соответствующие установленным нормам противопожарной и электрической безопасности, оборудованные системой пожарной сигнализации и иными требуемыми техническими средствами противопожарной безопасности в полной исправности; обеспечивать помещения электроснабжением; устранять последствия аварий и повреждений помещений, возникших не по вине арендатора; проводить капитальный ремонт за счет собственных средств. Между тем фактически помещения были переданы арендодателем в непригодном состоянии, исключающем возможность его эксплуатации в соответствии с целями, заявленными в договоре. Арендодатель при ведении переговоров был согласен, что помещения требуют капитального ремонта и разрешал его проведение в целях доведения до состояния, пригодного для использования в соответствии с целями, указанными в договоре. Она по устному соглашению с арендодателем согласовала проведение ремонтных работ и произвела неотделимые улучшения арендуемого помещения на сумму 1 680 573 руб. При этом арендодатель был в курсе проводимых работ, постоянно наблюдал и контролировал их ход, лично участвовал в обсуждении работ, знал об объеме и стоимости проводимых улучшений, не препятствовал и не возражал при их проведении. Факт согласованности преобразований в целях длительной аренды подтверждается как показаниями свидетелей, так и материалами дела, при этом отсутствие письменного одобрения перечня и стоимости работ значения не имеет. В результате исполнения ею договора ФИО1 получил улучшения помещения в виде капитального ремонта. Более того, в настоящее время объект недвижимости арендован и используется иным лицом в целях, аналогичных тем, которые были указаны в договоре аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №. ФИО1 хорошо представлял состояние объекта, необходимость его улучшения, давал устные согласия, лично контролировал ход работ. На момент отказа от договора ФИО1 бесспорно знал о состоянии имущества, о факте и характере совершенных ею вложений в его улучшение. Просила взыскать с ФИО1 стоимость неотделимых улучшений в сумме 1 680 573 руб.

21 декабря 2023 г. протокольным определением суда по письменному ходатайству истца по первоначальному иску в качестве соответчика по иску ИП ФИО1 по делу привлечен ФИО3

Решением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 1 февраля 2024 г. иск ИП ФИО1 удовлетворен частично. С ФИО2 в пользу ИП ФИО1 взыскана сумма задолженности по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 482 271,05 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя по договору оказания юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ б/н – 20 000 руб., расходы по уплате госпошлины – 8 022,71 руб. В удовлетворении оставшейся части требований ИП ФИО1 отказано. Встречное исковое заявление ФИО2 к ИП ФИО1 оставлено без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель ФИО2 по доверенности ФИО4 просил решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указав, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Судом проигнорирован факт системности извлечения прибыли ИП ФИО1 как до, так и после проведения работ по улучшению арендованных помещений. Суд сделал неправильный вывод об отсутствии доказательств оплаты произведенных работ, тогда как имеются акты приемки-сдачи, подрядчик прямо признал факт передачи ему денежных средств в счет оплаты работ. Объект как до, так и после заключения договора аренды используется для осуществления деятельности, связанной с собаководством, их воспитанием, обучением, а также для проведения мероприятий, связанных с животными. Просил принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 и удовлетворении встречных исковых требований, взыскать с ИП ФИО1 в пользу ФИО2 стоимость неотделимых улучшений в размере 1 680 573 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 2 мая 2024 г. решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 1 февраля 2024 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя ФИО2 по доверенности ФИО4 – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда от 25 сентября 2024 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 2 мая 2024 г. отменено в части оставления без изменения решения Железнодорожного районного суда г. Пензы от 1 февраля 2024 г. в части отказа в удовлетворении встречного иска. В отмененной части дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Пензенского областного суда. В остальной части решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 1 февраля 2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 2 мая 2024 г. оставлены без изменения.

При новом рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представители ФИО2 по доверенности ФИО4 и ФИО5 доводы апелляционной жалобы поддержали, просили отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО2, ее встречный иск удовлетворить.

Представитель ИП ФИО1 по доверенности ФИО6 просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание судебной коллегии не явились, извещены о времени и месте надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив обжалуемое решение в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (арендатор) и ИП ФИО1 (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения №, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование часть нежилых помещений на 2 этаже, расположенных по адресу: <адрес>, бокс №, 2 этаж, общей площадью 550 кв. м, с отдельным входом, состоящую из 7 комнат (помещений), соединенных общим коридором, в целях размещения кинологического клуба и организации добровольной благотворительной спонсорской помощи любителям животных и их объединениям для проведения мероприятий по пропаганде гуманного отношения к животным, помощи в содержании, воспитании, дрессировке, уходу и прочее, проведения общественно-массовых мероприятий, тематических лекций, выставок и соревнований. В шести комнатах (помещениях) и коридоре (примерная суммарная площадь 220 кв. м) сделан ремонт, помещения отапливаются, электрифицированы. В оставшемся помещении (примерная площадь 330 кв. м) отопление не работает, помещение не отапливается, не электрифицировано, без отделки.

Передача нежилого помещения оформляется актом приема-передачи между арендатором и арендодателем (пункт 1.3 договора).

Улучшение арендатором арендованных помещений производится по письменному согласованию сторон. В случае согласования: произведенные арендатором отделимые улучшения арендованных помещений являются собственностью арендатора. Произведенные арендатором неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя и согласованная стоимость работ по улучшению арендованных помещений компенсируется стоимостью (уменьшением) арендной платы в рамках настоящего договора (пункт 1.6 договора).

Согласно пункту 2.1 договора арендодатель обязан предоставить по акту приема-передачи помещения в состоянии, пригодном для их эксплуатации, соответствующие установленным нормам противопожарной и электрической безопасности, оборудованные системой пожарной сигнализации и иными требуемыми техническими средствами противопожарной безопасности в полной исправности; обеспечить помещение электроснабжением. Проводить капитальный ремонт за счет собственных средств. Обеспечивать арендатору возможность беспрепятственного владения и пользования помещениями в соответствии с их назначением в рамках режима работы арендатора.

В силу пункта 2.2 договора арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (соблюдение требований пожарной и электробезопасности, исполнение инструкций противопожарной и электробезопасности); выплачивать арендодателю арендную плату в срок и в порядке, предусмотренными разделом 3 настоящего договора.

На основании пунктов 3.1, 3.2 договора за арендуемую площадь арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 40 000 руб. без НДС путем перечисления по банковским реквизитам арендодателя, указанным в разделе 7 настоящего договора, либо наличным платежом.

Настоящий договор действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно. Если по истечении указанного срока ни одна из сторон не изъявила желание расторгнуть договор, то он продлевается на неопределенный срок.

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ помещения, поименованные указанным выше договором аренды, переданы ИП ФИО1 ФИО2 Согласно указанному акту приема-передачи, техническое состояние помещение удовлетворительное, в помещениях имеется отопление, система электроснабжения, система водопользования, канализация, пожарная (охранная) сигнализация. Все в полной исправности.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила ИП ФИО1 в соответствии с пунктом 5.3 договора уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № с ДД.ММ.ГГГГ, что сторонами не оспаривается.

Материалами дела также установлено, что в спорных арендуемых нежилых помещениях, расположенных по адресу: <адрес>, бокс №, 2 этаж, общей площадью 550 кв. м, а также на прилегающей территории ответчиком ФИО3 были произведены ремонтно-строительные работы по договорам:

от ДД.ММ.ГГГГ № с З.Н.В. на выполнение комплекса работ по внутренней отделке стоимостью с учетом материала со склада подрядчика в размере 918 923 руб. (ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приемки-сдачи выполненных работ);

от ДД.ММ.ГГГГ № с З.Н.В. на выполнение электромонтажных работ стоимостью с учетом материалов со склада подрядчика в размере 273 700 руб. (ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приемки-сдачи выполненных работ);

от ДД.ММ.ГГГГ № с З.Н.В. на выполнение работ с учетом материала для монтажа забора из профлиста в размере 60 000 руб. (ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приемки-сдачи выполненных работ);

от ДД.ММ.ГГГГ № с Б.А.С. на выполнение работ по ремонту дефектов пола, укреплению ЦПС стяжки и нанесению полиуретанового покрытия на полы в вышеуказанном помещении стоимостью 427 950 руб. (ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приемки-передачи выполненных работ по договору).

Факт оплата проведенных работ по указанным договора подтверждается материалами дела и сторонами по делу не оспаривался.

В соответствии с заключением комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы ООО «ЛСЭ» от ДД.ММ.ГГГГ № стоимость работ и неотделимых улучшений, произведенных по заказу ФИО2 на объекте: часть неделимых помещений на 2 этаже, расположенных по адресу: <адрес>, бокс №, 2 этаж, общей площадью 550 кв. м, в том числе работ и улучшений, произведенных в качестве капитального ремонта (восстановления работоспособности) имущества, составляет 2 954 833 руб. В заключении указано, что в связи с отсутствием актов освидетельствования скрытых работ, на выполнение скрытых работ, учитывая, что экспертный осмотр помещений до проведения ремонтных работ не производился, с момента производства работ по настоящее время объект претерпел видоизменения, установить объем фактически выполненных ФИО2 работ в части нежилых помещений на 2 этаже, расположенных по адресу: <адрес>, бокс №, 2 этаж, общей площадью 550 кв. м, не представляется возможным. В связи с этим в дальнейшем при определении стоимости работ и неотделимых улучшений, произведенных по заказу ФИО2 на объекте, эксперт исходил из перечня и видов работ, содержащихся в договорах №, принятых актами приемки-сдачи выполненных работ.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой станции, исходил из отсутствия письменного согласия арендодателя на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений, являющегося в силу статьи 623 ГК РФ необходимым условием для такого возмещения после прекращения договора аренды.

Судебная коллегия по доводам апелляционной жалобы представителя ФИО2 по доверенности ФИО4 не может согласиться с выводами суда при разрешении встречного иска, поскольку не было учтено следующее.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

При этом нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Пункт 14.2 статьи 1 ГрК РФ дает определение понятию капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора должны определяться судом на основании норм материального права, подлежащих применению (абзац 2 пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству»).

Суд, разрешая встречные иск, определил судьбу требований ФИО2 как неотделимые улучшения на основании статьи 623 ГК РФ, в соответствии с которой стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Вместе с тем, ФИО2, заявляя встречные требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 1 680 573 руб., обосновала их, в том числе обстоятельствами передачи ей в аренду арендодателем помещений в непригодном для эксплуатации состоянии, требующих капитального ремонта при том, что в пункте 2.1.5 договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель взял на себя обязанность проводить капитальный ремонт за счет собственных средств.

Судебный эксперт в заключении комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы ООО «ЛСЭ» от ДД.ММ.ГГГГ № установил стоимость работ и неотделимых улучшений, произведенных по заказу ФИО2 в арендуемых помещениях, в том числе работ и улучшений, произведенных в качестве капитального ремонта (восстановления работоспособности) имущества на сумму 2 954 833 руб.

Следовательно, суд оставили без проверки и оценки заявленные во встречном иске обстоятельства о произведенном ФИО2, в том числе и капитальном ремонте.

На обсуждение сторон не выносились юридически значимые по делу обстоятельства: нарушена ли обязанность арендодателя по производству капитального ремонта, осуществлялся ли капитальный ремонт арендатором, необходимость и неотложность такого ремонта, его стоимость и возможность взыскать с арендодателя его стоимость.

При новом рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции судебном коллегией в порядке пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» поставлен на обсуждение сторон вопрос.

Как установлено судебной коллегией, в том числе из договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, объяснений сторон, показаний допрошенных по делу свидетеля З.Н.В., часть помещений передана ИП ФИО1 в аренду ФИО2 были не пригодны для использования с его назначением. В самом договоре аренды имеется ссылка на то, что в части помещений (примерная площадь 330 кв.м) отопление не работает, помещение не отапливается, не электрифицировано, без отделки. Стороны при рассмотрении дела подтвердили, что состояние переданных в аренду помещений соответствовало договору аренды, а не акту приема-передачи.

При этом доказательств проведения капитального ремонта в сданных в аренду помещениях ИП ФИО1 как арендодателем не представлено, т.е. предусмотренное договором аренды обязательство по капительному ремонту ИП ФИО1 не исполнено.

Напротив в целях использования этих помещений по целевому назначению ФИО2 был проведен в них капительный ремонт, что следует из представленных ею договоров подряда.

По ходатайству представителя ФИО2 по доверенности ФИО4 определением судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «ЛСЭ» М.А.В.

На разрешение эксперта были поставлены вопросы: определить какие работы по капитальному ремонту, предусмотренные договором подряда от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным ФИО3 с Б.А.С. а также договорами подряда от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенными ФИО3 с З.Н.В., проведенные в нежилом помещении по адресу: <адрес>, относятся к необходимым и неотложным, без которых было невозможно использовать данное нежилое помещение в соответствии с целями его аренды, предусмотренными в пункте 1.1. договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №; при положительном ответе на указанный вопрос определить фактическое наличие результатов таких работ в нежилом помещении по адресу: <адрес>, на момент расторжения договора аренды (ДД.ММ.ГГГГ) и на момент экспертного осмотра; установить объемы таких работ и их стоимость; соответствуют ли данные работы строительно-техническим нормам, предъявляемым к таким работам.

Согласно заключению дополнительной строительно-технической экспертизы ООО «ЛСЭ» от ДД.ММ.ГГГГ № эксперт на основании имеющихся в материалах дела договоров на выполнение строительных работ без выхода на объект сделал вывод о том, что стоимость капитального неотложного ремонта составляет 835 651,66 руб., определить фактическое наличие результатов таких работ в нежилом помещении и соответствуют ли они строительно-техническим нормам не представилось возможным.

По ходатайству представителя ИП ФИО1 по доверенности ФИО6 по делу была назначена повторная и дополнительная судебная строительно-техническую экспертизу, производство которой поручено экспертам ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России (<адрес>).

По заключению эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ № виды работ по капитальному ремонту, предусмотренных договором подряда от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным ФИО3 с Б.А.С.. а также договорами подряда от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенными ФИО3 с З.Н.В., проведенные в нежилом помещении по адресу: <адрес>, которые относятся к необходимым и неотложным, без которых было невозможно использовать данное нежилое помещение в соответствии с целями его аренды, предусмотренными в пункте 1.1. договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, приведены в таблице № 1 настоящего заключения.

Стоимость фактически выполненных на момент экспертного осмотра работ по капитальному ремонту, предусмотренных договорами подряда от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным ФИО3 с Б.А.С., а также договорами подряда от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенными ФИО3 с З.Н.В., проведенные в нежилом помещении по адресу: <адрес>, и относящихся к необходимым и неотложным, без которых было невозможно использовать данное нежилое помещение в соответствии с целями его аренды, предусмотренными в пункте 1.1. договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, составляет 784 561 руб. Виды, объем и стоимость фактического наличия результатов работ приведены в таблице № 2 настоящего заключения эксперта.

Выполненные работы в нежилом помещении по адресу: <адрес>, по устройству полимерных однослойных наливных полов и отделке стен не соответствуют требованиям пунктов 7.1.5, 7.5.4, 8.14 СП 71.13330.2017.

Определить фактическое наличие результатов таких работ в нежилом помещении по адресу: <адрес>, на момент расторжения договора аренды (ДД.ММ.ГГГГ) не представляется возможным, поскольку с момента производства работ по настоящее время объект претерпел видоизменения.

Проведение ремонта покрытия полимерных однослойных наливных полов в нежилом помещении по адресу: <адрес>, возможно путем полного демонтажа старого покрытия и устройство нового.

Стоимость восстановительного ремонта покрытия полимерных однослойных наливных полов в нежилом помещении по адресу: <адрес>, на момент экспертного исследования составляет 492 762 руб.

Допрошенные в судебном заседании эксперт ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России ФИО7 и С.Н.С. подтвердили выводы проведенной ими по делу экспертизы, дополнительно указав, что экспертиза проведена, в том числе на основании экспертного осмотра, в ходе которого было зафиксировано фактическое состояние объекта на момент проведения экспертизы. Те работы, которые перечислены в Таблице №2, фактически имели место, они были произведены и они соответствовали условиям договора. Состояние наливных полов и отделка стен на момент экспертизы вызвано качеством проведенных работ, и не связано с их ненадлежащей эксплуатацией или неисполнением собственником обязанности содержать принадлежащее ему имущество. Все дефекты носят массовый характер, что свидетельствует о использовании некачественных материалов или некачественно проведенных работ. Если бы эти дефекты были вызваны эксплуатацией, то эти повреждения были бы выражены не по всей площади, а в отдельных местах, например где была больше нагрузка. Стоимость работ по наливным полам установлена в размере 427 950 руб., а стоимость работ по устранению недостатков того же пола составляет 492 762 руб. исходя из того, что стоимость устранения недостатков пола рассчитана на момент исследования с учетом сметных расценок. Чтобы устранить имеющиеся недостатки пола требуется полный демонтаж стяжки. Недостатки стен также относятся к строительным дефектам. Работы по ремонту стен приведены в перечне работ в таблице № 2 с 7 по 11 позиции. Эти работы относятся к стенам большого помещения, площадью 330 кв.м. На момент экспертного осмотра никакие дополнительные работы не проводились. Состояние отделки соответствовало тем работам, которые заявлялись по договорам подряда.

Судебная коллегия полагает, что указанное заключение эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России может быть принято в качестве допустимого и положено в основу в качестве доказательства объема и стоимости работ по капитальному ремонту, проведенному ФИО2 в арендованных у ИП ФИО1 помещении, который являлся необходимым и неотложным, без которого было невозможно использовать данное нежилое помещение в соответствии с целями его аренды, предусмотренными в пункте 1.1. договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, поскольку оно соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, выполнено экспертами, имеющими необходимую квалификацию, знания и стаж работы в исследуемой области, эксперты предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение в полной мере содержит описание способов и методов, примененных экспертом для выяснения поставленных перед ним вопросов. Выводы заключения носят последовательный характер, не содержат противоречий, основаны на материалах дела и объективно подтверждаются всей совокупностью собранных по делу доказательств.

Заключение комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы ООО «ЛСЭ» от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которой стоимость работ и неотделимых улучшений, произведенных по заказу ФИО2 на объекте составляет 2 954 833 руб., судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку указанное заключение содержит выводы о стоимости всех произведенных ФИО2 работ и неотделимых улучшений, тогда как в соответствии со статьей 616 ГК РФ при нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе, в том числе, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта.

Заключение дополнительной строительно-технической экспертизы ООО «ЛСЭ» от ДД.ММ.ГГГГ № о том, что стоимость капитального неотложного ремонта составляет 835 651,66 руб. судебной коллегией также не может быть принято во внимание, поскольку к выводу о необходимости проведения капитальных работ по определенной экспертом стоимости и невозможности определить наличие результатов выполненных работ в нежилом помещении на настоящий момент эксперт пришел без выхода на объект и его осмотра и без изучения материалов дела, в которых содержится доказательства проведенных ФИО2 работ в нежилом помещении ИП ФИО1, что подтверждено экспертом М.А.В. в суде апелляционной инстанции.

Таким образом, судебная коллегия при разрешении встречных исковых требований ФИО2 исходит из заключения эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России.

При этом судебная коллегия учитывает, что работы по устройству полимерных однослойных наливных полов и отделке стен не соответствуют предъявляемым требованиям к таким работам.

В связи с чем из общей стоимости фактически выполненных по договорам подряда работ, относящихся к необходимым и неотложным, без которых было невозможно использовать данное нежилое помещение в соответствии с целями его аренды, предусмотренными в пункте 1.1. договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, в размере 784 561 руб. подлежат исключению работы по отделке стен и по ремонту полов.

Стоимость работ по отделке стен (по договору от ДД.ММ.ГГГГ №) согласно позициям с 7 по 11 таблицы № 2 заключения эксперта составляет 75 640 руб., стоимость работ по ремонту полов, укреплению ЦПС стяжки и нанесению полиуретанового покрытия на полы (по договору от ДД.ММ.ГГГГ №) составляет 427 950 руб.

Соответственно, общая стоимость неотложного необходимого ремонта, проведенная ФИО2 в арендованных помещениях ИП ФИО1, подлежащая ей возмещению последним составит 280 971 руб. (784 561 руб. - (75 640 руб. + 427 950 руб.).

При указанных обстоятельствах решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска подлежит отмене с вынесением по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

В силу положений статьи 98 ГПК РФ с ИП ФИО1 в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины с учетом частичного удовлетворения исковых требований (16,72%) в размере 2 776 руб.

В суде апелляционной инстанции по делу назначалась судебная дополнительной строительно-технической экспертизы ООО «ЛСЭ» от ДД.ММ.ГГГГ №, расходы по производству экспертизы были возложены на ФИО2 Стоимость экспертизы составила 25 000 руб.

Между тем доказательств оплаты данной экспертизы ФИО2 материалы дела не содержат, в связи с чем расходы по данной экспертизе подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям с ФИО2 20 820 руб., с ИП ФИО1 - 4 180 руб.

По делу также была назначена повторная и дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России, расходы по производству возложены на ИП ФИО1

Из материалов дела следует, что ИП ФИО1 на депозитный счет Пензенского областного суда были предварительно внесены денежные средства в размере 131 868 руб.

Стоимость экспертизы согласно выставленному ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России счету от ДД.ММ.ГГГГ № составила 131 868 руб. В связи с тем, что обязанности по оплате расходов, связанных с производством судебной экспертизы, возложены на ИП ФИО1, ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России подлежат перечислению расходы, связанные с производством экспертизы, в размере 131 868 руб.

Руководствуясь статьями 239-330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 1 февраля 2024 г. отменить в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений. Вынести в данной части новое решение.

Иск ФИО8 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (<данные изъяты>) в пользу ФИО8 (<данные изъяты>) стоимость произведенных неотделимых улучшений помещения по адресу: <адрес>, в размере 280 971 (двести восемьдесят тысяч девятьсот семьдесят один) руб., расходы по оплате госпошлины в размере 2 776 (две тысячи семьсот семьдесят шесть) руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 отказать.

Взыскать в пользу ООО «Лаборатория судебных экспертиз» (<данные изъяты>) за производство дополнительной судебной строительно-технической экспертизы с ФИО2 (<данные изъяты>) 20 820 (двадцать тысяч восемьсот двадцать) руб., с индивидуального предпринимателя ФИО1 (<данные изъяты>) 4 180 (четыре тысячи сто восемьдесят) руб.

Перечислить с депозитного счета Пензенского областного суда денежные средства в размере 131 868 (сто тридцать одна тысяча восемьсот шестьдесят восемь) руб., поступившие от ИП ФИО1 за проведение повторной и дополнительной судебной строительно-технической экспертизы по делу № 2-22/2024 согласно счету от ДД.ММ.ГГГГ № на расчетный счет ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России (<данные изъяты>.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18 февраля 2026 г.

Председательствующий

Судьи