Решение № 2-248/2024 2-248/2024~М-196/2024 М-196/2024 от 6 мая 2024 г. по делу № 2-248/2024

Дело (УИД) 58RS0025-01-2024-000356-70

Производство№2-248/2024


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Нижний Ломов 07 мая 2024 года

Нижнеломовский районный суд Пензенской области

в составе судьи Суховой Т.А.

при секретаре судебного заседания Фоминой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области о признании договора аренды земельного участка возобновленным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратились в суд с иском к администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что им на праве собственности (по 1/2 доли в праве общей долевой собственности) принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 20%, проектируемое назначение – «жилой дом», площадью 161 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 787 кв.м., предоставленном истцам на основании договоров аренды земельного участка №803 от 15.07.2008 и № 549 от 12.09.2018. Срок действия договора аренды № 549 от 12.09.2018 истек 11.09.2021. Однако истцами из-за финансовых трудностей не были полностью завершены работы по строительству жилого дома. Администрацией г.Нижний Ломов в предоставлении истцам в аренду земельного участка с кадастровым номером № отказано по причине того, что этот земельный участок уже предоставлялся в аренду. Истцы продолжают пользоваться спорным земельным участком, так как на нем находится объект незавершенного строительства, поэтому считают, что действие договора аренды на основании п.2 ст.621 ГК РФ должно быть возобновлено на неопределенный срок. С требованием о расторжении договора аренды спорного земельного участка администрация города Нижний Ломов не обращалась, истцами законодательство РФ при использовании земельного участка не нарушалось, задолженность по арендной плате отсутствует.

На основании изложенного, истцы просили признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 787 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, от 12.09.2018 №8Д/18 возобновлённым на неопределённый срок.

Истцы ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представили заявление, в котором просили о рассмотрении дела в свое отсутствие, одновременно уточнив исковые требования в части срока действия договора, просили признать договор аренды названого земельного участка возобновленным на 3 года.

Представитель ответчика администрации г.Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, решение суда оставил на усмотрение суда.

В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истцов, представителя ответчика.

Проверив материалы дела, суд приходит к следующему:

согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п.1 ст.610 ГК РФ).

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (п.3 ст.610 ГК РФ).

В силу п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации Нижнеломовского района Пензенской области от 15.07.2008 г. №803, между администрацией Нижнеломовского района Пензенской области (арендодатель) и ФИО1 и ФИО2 (арендаторы) 01.06.2011 был заключен договор аренды №71Д/11 земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 787 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - «для индивидуального жилищного строительства», сроком на 10 лет, с 15.07.2008 по 15.07.2018.

В тот же день земельный участок арендодателем передан арендаторам, о чём составлен акт приёма-передачи земельного участка, передаваемого в аренду.

09.08.2011 Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области произведена государственная регистрация договора аренды.

На основании постановления администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области от 12.09.2018 г. №549 между администрацией города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области (арендодатель) и ФИО1 и ФИО2 (арендаторы) 12.09.2018 был заключен договор аренды №8Д/11 земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 787 кв.м., местоположение: <адрес>, с разрешенным использованием - «для индивидуального жилищного строительства», сроком на 3 года, с 12.09.2018 по 11.09.2021. На земельном участке расположен объект незавершённого строительства (жилой дом), расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1

17.09.2028 составлен соответствующий акт приёма передачи земельного участка.

Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 27.10.2018 г.

Выписка из ЕГРН от 19.04.2024 №КУВИ-001/2024-111005058 содержит следующие сведения о земельном участке с кадастровым номером №: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадью 787 +/- 10, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. Данные о правообладателе отсутствуют. Имеется ограничение прав и обременение объекта недвижимости вид: аренда, дата государственной регистрации 27.10.2018, номер государственной регистрации №, срок на который установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости с 12.09.2018 по 11.09.2021, лицо, в пользу которого установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости: ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка №8Д/18, выданный 12.09.2018.

01.10.2013 г. администрацией Нижнеломовского района Пензенской области ФИО1 и ФИО2 выдано разрешение №RU 58521101-860 на строительство на земельном участке площадью 787 кв.м. по адресу: <адрес>, индивидуального жилого дома сроком действия до 01 октября 2023 года.

Установлено, что после окончания срока договора аренды от 12.09.2018 строительство индивидуального жилого дома истцами завершено не было, в связи с чем, 13.03.2024 они обратились в администрацию города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области с заявлением о предоставлении дополнительно указанного земельного участка в аренду на срок 3 года.

Письмом администрации города Нижний Ломов за №484 от 13.03.2024 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № ФИО1, ФИО2 отказано со ссылкой на то, что указанный земельный участок уже предоставлялся истцам на срок 3 года (договор аренды №8Д/18 с 12.09.2018 по 11.09.2021) для завершения строительства.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы полагают, что договор аренды считается возобновленным на основании п.2 ст.621 ГК РФ.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, после 1 марта 2015 года регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Как указано в п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 N 171-ФЗ), в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок, в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно данной норме правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 1 марта 2015 года, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. По правилам названной нормы для завершения строительства указанное лицо может однократно заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 239.1 ГК РФ).

С учетом нормы п. 33 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 года без торгов в целях завершения строительства в порядке п. 21 ст. 3 ФЗ РФ от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Из содержания ст. 239.1 ГК РФ, а также пп. 2 п. 5 ст. 39.6, пп. 8 п. 8 ст. 39.11, п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Положениями пп. 10 п. 2 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данная правовая позиция также закреплена в п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2023 года.

Из материалов дела следует, что первоначально договор аренды земельного участка был заключен между администрацией Нижнеломовского района Пензенской области и ФИО4 сроком на 10 лет (с 15.07.2008 по 15.07.2018) 01.06.2011, то есть до 1 марта 2015 года, затем - между администрацией города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области и ФИО4, сроком на 3 года, 12.09.2018.

Из выписки из ЕГРН от 25.04.2024 №КУВИ-001/2024-115710580 следует, что на спорном земельном участке, расположен объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, адрес: <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства 20 %, площадью застройки 161 кв.м., проектируемое назначение: жилой дом, кадастровая стоимость 453905,69 руб., правообладатели: ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, общая долевая собственность, по 1/2 за каждым. Право собственности зарегистрировано 17.04.2018.

Следовательно, на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, возведенный в период действия договора аренды земельного участка.

Поскольку земельный участок, на котором возведен спорный объект, был предоставлен на основании договора аренды земельного участка, заключенного до 1 марта 2015 года, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, возведенный в период действия договора, собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, требования истцов ФИО4 обоснованы и они имеют право на предоставление земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства без проведения торгов сроком на 3 года.

До обращения в суд с настоящим иском, истцы исчерпали все возможные способы для продления договора аренды земельного участка и завершения на спорном участке строительство незавершенного объекта.

Вместе с тем, следует учесть фактическое согласие собственника земельного участка на его использование истцами, отсутствие каких-либо претензий, задолженности по арендной плате по договору аренды.

При таких обстоятельствах, имеются основания для удовлетворения исковых требований ФИО3

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области о признании договора аренды земельного участка возобновленным удовлетворить.

Признать договор аренды №8Д/18 земельного участка площадью 787 кв.м., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, заключенный 12 сентября 2018 года между администрацией города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области и ФИО1, ФИО2, возобновленным на срок 3 (три) года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 13.05.2024

Судья Т.А. Сухова