Решение № 2-770/2017 2-770/2017~М-853/2017 М-853/2017 от 18 сентября 2017 г. по делу № 2-770/2017

Дело № 2-770/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 сентября 2017 года г. Маркс

Марксовский городской суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Уварова А.С.,

при секретаре Рогожиной С.В.

с участием представителя истца по доверенности - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5, третье лицо: Закрытое акционерное общество «Волга-Развитие» о признании права собственности на недвижимое имущество и о снятии обременений с недвижимого имущества,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о признании права собственности на недвижимое имущество и о снятии обременений с недвижимого имущества. В обоснование заявленных требований указывает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ она приобрела у ФИО4 недвижимое имущество, состоящее из жилого дома общей площадью 90,4 кв.м. и земельного участка общей площадью 1039 кв.м. по адресу: <адрес>. Ответчику ФИО4 указанная недвижимость принадлежала на праве собственности, о чем сделана запись в п. 2 договора. Стоимость покупки согласно п. 3 вышеуказанного договора купли – продажи составила 450 000 рублей. Деньги за жилой дом уплачены истцом в полном объеме, что подтверждается п. 3 указанного договора. Продажа указанной недвижимости производилась через доверенное лицо ФИО6, действующей на основании доверенности от 07.05.2005г. № 1832, удостоверенной нотариусом. В связи с тем, что ФИО6 своевременно не смогла явиться на государственную регистрацию перехода права собственности, а так же в связи с тем, что на жилой дом был наложен запрет на отчуждение недвижимости до полного расчета с ЗАО «Волга-Развитие», а также залог в пользу Продавца ФИО5 у которой ФИО4 купила указанную недвижимость, у представителя продавца ФИО4 – ФИО6 отсутствовали полномочия по снятию ограничений (обременений) права, а сведений о месте жительства ФИО4 с 2006 года у истца отсутствуют, государственная регистрация перехода права собственности на указанную недвижимость в установленном законом порядке произведена не была. С момента покупки указанного недвижимого имущества, истец проживает в спорном жилом доме, несет расходы по его содержанию, оплачивает коммунальные услуги, то есть открыто владеет им. Указывая на то, что ЗАО «Волга-Развитие» подтвердила факт расчета ФИО4 с ЗАО «Волга-Развитие» по договору целевого займа, считает, что основания для ограничения (обременения) права отсутствуют. В связи с изложенным и ссылаясь на то, что зарегистрировать право собственности на спорный объект недвижимости в ином порядке не представляется возможным, истец вынужден обратиться в суд. Просит признать состоявшейся сделку – договор купли – продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО4 в лице представителя ФИО6, действующей по доверенности, а так же просит признать за собой право собственности на земельный участок общей площадью 1039 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:44:070101:19 и жилой дом общей площадью 90,4 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. Кроме того просит снять ограничения права и обременения объекта недвижимости – жилого дома общей площадью 90,4 кв.м. с кадастровым номером 64:44:070101:382 по адресу: <адрес> виде залога в пользу Продавца в соответствии со ст.488 ГК РФ, установленного в пользу ФИО5, и запрета на отчуждении недвижимости до полного расчета с ЗАО «Волга-Развитие», установленного в пользу ФИО4.

Определением суда от 21 августа 2017 года в силу статьи 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Закрытое акционерное общество «Волга-Развитие».

Истец ФИО3, будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседании не явилась, обеспечив явку своего представителя по доверенности - ФИО1

Представитель истца по доверенности - ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал и дал объяснения, аналогичные указанным в исковом заявлении.

Ответчики ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, возражений на иск не представили.

Третье лицо ЗАО «Волга-Развитие» будучи надлежаще извещенным о дне судебного заседания в судебное заседание своего представителя не направило, возражений по заявленным требованиям не представило.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав представленные письменные доказательства, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется судом путем: пресечения действий нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, прекращения или изменения правоотношений, признания права, восстановления положения существовавшего до нарушения права и др.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда.

В силу абзаца второго части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122 –ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из п. 2 ст. 218 ГК РФ следует, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п.2 ст. 558 ГК РФ договор купли – продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ по договору продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход к покупателю права собственности на недвижимость.

Согласно ч.1,2 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения, либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев, либо существа обязательства.

В ходе рассмотрения заявленных требований судом установлено, что 13.03.2007 года между ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО6 с одной стороны и ФИО7 (Мормоль – в связи с заключением брака 22.08.2014г.) был заключен в письменной форме договор купли-продажи недвижимого имущества, включающего в себя: жилой дом общей площадью 90,4 кв.м., и земельный участок общей площадью 1039 кв.м. расположенных по адресу: <адрес>. Данный договор составлен в простой письменной форме (л.д.16).

Указанная недвижимость принадлежала ФИО4 на праве собственности: земельный участок общей площадью 1039 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером № принадлежал ответчику ФИО4 на основании постановления администрации Марксовского муниципального района Саратовской области от 16.10.2006г. №; договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, приобретенный в собственность гражданами от 07.12.2006г., акта приема-передачи земельного участка от 07.12.2006г. дата государственной регистрации 05.02.2007г. №, жилой дом принадлежал на праве собственности ответчику ФИО4 на основании договора купли-продажи незавершенного строительством жилого дома, удостоверенного замещающей нотариуса г.Маркса и Марксовского района Саратовской области ФИО8 ФИО9 16.06.1999г. №, (дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ за №); распоряжения администрации Марксовского муниципального образования Саратовской области от 03.09.2001г. №-р; акта приемки в эксплуатацию законченного строительством жилого дома и хозяйственных построек от 11.10.2001г. постановления администрации Марксовского муниципального образования Саратовской области от 16.11.2001г. №; постановления администрации Марксовского муниципального образования Саратовской области от 08.01.2002г. №, дата государственной регистрации 10.01.2002г. №. На указанный жилой дом зарегистрировано обременение в виде залога в пользу продавца в соответствии со ст. 488 ГК РФ и запрет на отчуждение недвижимости до полного расчета с ЗАО «Волга-Развитие».

Согласно договору купли – продажи незавершенного строительством жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между продавцом ФИО5 и покупателем ФИО2, продавец продала и передала, а покупатель купила и приняла в собственность незавершенный строительством жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>. Стороны пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 70 000 рублей, которые согласно пункту 6 договора купли-продажи должны быть перечислены ЗАО «Волга-Развитие» на лицевой счет продавца ФИО5, согласно целевого займа (л.д.24-27).

Согласно справки ЗАО «Волга-Развитие» от 29.08.2017г. № 79 следует, что между ЗАО «Волга-Развитие» и ФИО4 был заключен договор целевого займа № 761/Ж от 22.06.1999г. на покупку незавершенного строительством жилого дома сроком на 10 лет на сумму 5435 немецких марок, что на дату подписания договора составило 70000 (семьдесят тысяч) рублей. Согласно п.2.2. договора целевого займа, эти средства были перечислены на лицевой счет продавца недвижимости ФИО5

Платежными поручениями № от 18.08.1999г. и № от 23.06.1999г. подтверждено получение ФИО5 денежных средств за покупку указанной недвижимости.

Согласно сообщению от 09.03.2005г. ЗАО «Волга-Развитие» дает согласие на снятие запрета на отчуждение жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащего ФИО4, подтвердив факт перечисления денежных средств на расчетный счет организации и отсутствие претензий к ФИО4 по договору целевого займа №/Ж от 22.06.1999г. (л.д.34).

На основании ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п.1 ст. 25 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Поскольку в судебном заседании установлен факт исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и отсутствия совместного заявления залогодателя и залогодержателя в регистрирующий орган о прекращении ипотеки, суд приходит к выводу о прекращении обременения в виде залога в пользу Продавца в соответствии со ст.488 ГК РФ, и запрета на отчуждении недвижимости до полного расчета с ЗАО «Волга-Развитие» в отношении спорного жилого помещения.

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца договор купли продажи недвижимого имущества заключенный между ФИО4 и ФИО7 (Мормоль) своевременно не был представлен для государственной регистрации.

В настоящее время для регистрации перехода права собственности и снятии ограничений (обременений) на указанное недвижимое имущество необходимо участие ответчика ФИО4, являющейся продавцом данной недвижимости, однако ее участие не возможно по причине утери контактов. Вместе с тем, договор между сторонами фактически исполнен, недвижимое имущество передано покупателю, денежные средства в размере 450 000 рублей получены продавцом в полном объеме до подписания договора купли-продажи, что подтверждено п.3 указанного договора. (л.д. 16). С момента приобретения спорного имущества истец открыто владеет им, несет расходы по текущему и капитальному ремонту, оплачивает коммунальные услуги.

Доказательств обратного стороной ответчика суду не представлено.

Таким образом, между покупателем и продавцом сложились "фактические договорные отношения" в отношении купли-продажи данного объекта, поскольку: имеется договор, заключенный при несоблюдении сторонами предусмотренной законодательством для сделок подобного рода формы; есть доказательства его исполнения и принятия другой стороной такого исполнения. Оснований не согласиться с указанными выводами у суда не имеется, т.к. они основаны на материалах дела и обстоятельствах дела, установленных в судебном заседании и никем не оспариваются.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно правовой позиции изложенной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 22 марта 2011 г. по делу № 412-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Б.А.В. и Б.Н. на нарушение их конституционных прав пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Однако государственная регистрация не затрагивает содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации прав владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях.

Согласно статье 2 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В то же время государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, существующих между ними, в том числе, и возникших на основании договора.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации сделки (договора купли-продажи недвижимости), при условии выполнения сторонами ее содержания, не свидетельствует о пороке воли продавца и покупателя, и нежелании сторон осуществить переход права собственности на объекты недвижимого имущества.

В этой связи, а также по причине того, что ответчик ФИО4 не является для регистрации сделки и ее фактическое место нахождения не известно, в установленном законом порядке истец не имеет возможности регистрации перехода права собственности по заключенному договору купли-продажи во внесудебном порядке.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по гражданскому делу являются любые фактические данные, на основе которых в определенном законом порядке суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Эти данные могут устанавливаться объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменными доказательствами.

Доказательств опровергающих доводы истца в суд не представлено.

Обстоятельства, установленные в судебном заседании, представленные суду доказательства подтверждают, что право истца нарушено и подлежит судебной защите.

Исходя из изложенных обстоятельств и имеющихся в деле письменных доказательств, оцененных судом в их совокупности согласно требованиям ст.67 ГПК РФ, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 - удовлетворить.

Признать состоявшейся сделку – договор купли – продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> заключенный 13 марта 2007 года, между ФИО3 и ФИО4.

Признать за ФИО3 право собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 1039 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Признать за ФИО3 право собственности на жилой дом, общей площадью 90,4 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации об ограничении (обременении) права - залог в пользу продавца в соответствии со ст.488 ГК РФ и запрет на отчуждение недвижимости до полного расчета с ЗАО «Волга-Развитие» на жилой дом общей площадью 90,4 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. (запись регистрации № от 10.01.2002г.).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня его изготовления в мотивированном виде путем подачи апелляционной жалобы через Марксовский городской суд.

Судья А.С.Уваров