Решение № 2-1123/2019 2-1123/2019~М-1034/2019 М-1034/2019 от 29 декабря 2019 г. по делу № 2-1123/2019

№ 2-1123/2019

УИД 56RS0032-01-2019-001379-92


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 декабря 2019 года г. Соль-Илецк

Соль-Илецкий районный суд Оренбургской области, в составе:

председательствующего судьи Журавской С.А.,

при секретаре Банниковой С.А.,

с участием: истца по основному иску – ФИО1,

представителя истца – ФИО2,

представителя ответчика по основному иску – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО Соль-Илецкого городского округа о признании права собственности на квартиру,

встречному иску администрации МО Соль-Илецкого городского округа к ФИО1 о взыскании задолженности, заключении основного договора купли-продажи квартиры,

У С Т А Н О В И Л

ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором просила признать за ней право собственности на <адрес> в <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

В обоснование своих требований ссылалась на то, что в октябре 1996 года ей, как работнику ГАОУ НПО «Профессиональное училище № 57», была предоставлена жилая комната в общежитии СПТУ-57, где она проживала с детьми. Впоследствии здание общежития после капитального ремонта и реконструкции стало муниципальным жилым многоквартирным домом с адресом: <адрес>, ее комнате присвоен №. Все это время она постоянно проживает в квартире, несет расходы по ее содержанию. Считает, что занимает жилое помещение на условиях социального найма, в связи с чем, имеет право на бесплатную передачу занимаемой квартиры в собственность.

Определением суда от 17.12.2019 года (в протокольной форме, л.д. 62) к производству принят встречный иск администрации МО Соль-Илецкого ГО, в котором истец просил установить свое правопреемство по договору коммерческого найма от 27.12.2001 года и предварительному договору купли-продажи от 28.12.2001 года, взыскать с ФИО1 задолженность в размере 110 943 руб. 53 коп по предварительному договору купли-продажи от 28.12.2001 года с суммой пени, обязать заключить основной договор купли-продажи <адрес> в <адрес>.

В обоснование ссылался на то, что 27.12.2001 года между администрацией Соль-Илецкого района и ФИО1 был заключен срочный договор коммерческого найма спорного жилого помещения. 28.12.2001 года между этими же сторонами заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого ФИО1 обязана оплатить 30% стоимости квартиры в течение трех лет (п. 2). Окончательный расчет – до 01.12.2004 года. Однако, до настоящего времени оплата ответчиком не произведена, что позволяет взыскать неустойку.

В судебном заседании истец по основному иску – ФИО1, ее представитель ФИО2, действующая на основании ордера (л.д. 4а), на своих исковых требованиях настаивали, обоснование оставили прежним.

Представитель ответчика по основному иску – администрации МО Соль-Илецкого городского округа, ФИО3, действующая на основании доверенности (л.д. 61), возражала против удовлетворения основного иска по основаниям, изложенным во встречном иске. Уточнила, что просит обязать ответчика заключить основной договор в срок до 02.03.2020 года.

Третьи лица – ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились. Извещены надлежащим образом.

ФИО4 предоставил заявление, согласно которому просил разрешить дело в его отсутствие.

На основании частей 3, 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В силу п. 1 ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения.

В порядке приватизации жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде вправе приобрести граждане, занимающие указанные помещения на условиях договора социального найма (ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Из трудовой книжки истца следует, что в период с 04.11.1996 года по 10.04.2008 года она являлась работником ГОУ НПО Профессиональное училище № 57 (л.д. 6-7).

Решением Соль-Илецкого районного суда Оренбургской области от 27.11.2001 года установлено, что ФИО1 с членами своей семьи занимала жилое помещение в общежитие училища на основании приказа директора от 14.04.1998 года, здание общежитии являлось федеральной собственностью управления профобразования Оренбургской области и находилось в оперативном управлении профучилища. Впоследствии передано в муниципальную собственность администрации Соль-Илецкого района. На дату рассмотрения дела здание общежития не было полностью реконструировано, в связи с чем, ФИО1 отказано в понуждении заключить сделку о капитальном ремонте с последующим предоставлением в нем жилья (л.д. 12-13).

Указанное решение не может иметь преюдициального значения по смыслу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, однако учитывается судом наряду с другими доказательствами по делу.

ФИО1 зарегистрирована в <адрес> в <адрес> с 30 июля 2002 года (л.д. 5). Совместно с ней зарегистрированы дети – ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (л.д. 22).

Лицевой счет по оплате коммунальных услуг в жилом помещении по вышеуказанному адресу открыт на ФИО1 (л.д. 23-25).

27.12.2001 года между администрацией Соль-Илецкого района и ФИО1 был заключен договор коммерческого найма жилого помещения в виде отдельной <адрес> в <адрес> на срок три года (п. 8, л.д. 41), по условиям которого ФИО1 имеет право заселить в жилое помещение членов своей семьи (п. 2), обязана ежемесячно производить оплату жилья, коммунальных услуг (п. 3).

Указанный договор не был расторгнут, в связи с чем, в силу закона, считается действующим на прежних условиях.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, договор социального найма между истцом и собственником объекта недвижимого имущества на спорное имущество не заключался.

Проживание ФИО1 в спорном жилом помещении обусловлено заключенным договором коммерческого найма, что является препятствием для возникновения права на приватизацию жилого помещения.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении заявленных требований.

В силу ст. 4 Закона Оренбургской области от 06.03.2015 N 3028/833-V-ОЗ (ред. от 12.11.2015) "О преобразовании муниципальных образований, расположенных на территории Соль-Илецкого района Оренбургской области" (принят постановлением Законодательного Собрания Оренбургской области от 25.02.2015 N 3028), органы местного самоуправления вновь образованного муниципального образования Соль-Илецкий городской округ в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления Соль-Илецкого района Оренбургской области, города Соль-Илецка.

Имущество, находящееся в собственности утрачивающих статус муниципальных образований, передается в собственность вновь образованного муниципального образования Соль-Илецкий городской округ в установленном законодательством порядке (ст. 5 Закона Оренбургской области от 06.03.2015 N 3028/833-V-ОЗ).

Учитывая указанные положения Закона Оренбургской области, а также наличие решений № от 27.11.2015 года, № от 28.12.2015 года Совета депутатов МО Соль-Илецкий городской округ Оренбургской области, суд считает возможным установить правопреемство истца по встречному иску в отношении договора коммерческого найма жилого помещения от 27.12.2001 года и предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 28.12.2001 года, заключенного с ФИО1

28.12.2001 года между администрацией Соль-Илецкого района и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения, по условиям которого квартира предоставляется ФИО1 на условиях коммерческого найма, для последующей покупки путем заключения основного договора купли-продажи. Стоимость объекта определена в <данные изъяты> руб. (л.д. 42).

ФИО1 обязалась произвести оплату 30% стоимости квартиры в течение трех лет, первоначальный взнос 3 000 руб. в течение 10-ти дней со дня подписания договора, остальные:

- 2002 год – 30 000 руб. и 5% от этой суммы,

- 2003 год – 25 000 руб. и 7% от этой суммы,

- 2004 – 25 424 руб. и 12% от этой суммы,

- окончательный расчет до 01.12.2004 года (п. п. 2, 3 договора).

После полной оплаты стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры.

Согласно предоставленной выписке, спорная квартира постановлением от 04.07.2017 № внесена в реестр муниципального имущества МО Соль-Илецкий городской округ (л.д. 43-44).

Собственник жилого помещения – администрация МО Соль-Илецкого ГО, в силу положений ст. 209 ГК РФ, заявил требование о заключении основного договора купли-продажи спорной квартиры, на условиях вышеуказанного предварительного договора.

В пунктах 1, 2 и 3 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В данном случае, между сторонами был заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества (существенную ее часть). Такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 этого кодекса.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, сделка купли-продажи квартиры не была совершена по вине покупателя ФИО1, которая не оплатила в предусмотренный предварительным договором срок полную стоимость объекта.

Следовательно, основной договор не мог быть заключен в установленный сторонами срок по вине покупателя.

В силу пункта 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Как разъяснено в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Например, по общему правилу в договоре купли-продажи обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу.

Судом принято во внимание то обстоятельство, что ФИО1 (покупатель) в срок до 01 декабря 2004 года свои обязательства по оплате объекта недвижимости не выполнила, что привело к невозможности заключить договор купли-продажи спорной квартиры.

В связи с чем, истец по встречному иску, действуя в соответствии с положениями п. 2 ст. 328 ГК РФ, воспользовался предусмотренным законом правом на приостановление исполнения своего обязательства, что не является основанием для расторжения договора.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Судом установлено, что спорная квартира находится в пользование у ФИО1 и членов ее семьи, то есть, продавец свои обязательства выполнил по передаче объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Спорный договор заключен в письменной форме, содержит условия, позволяющие установить предмет, другие существенные условия основного договора, и отвечает требованиям, предусмотренным ст. ст. 549, 550, 554, 555, 558 ГК РФ. Указанный договор подписан сторонами и не оспорен ими.

При таких обстоятельствах, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем передачи квартиры в пользование ответчику, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о понуждении к заключению договора.

Срок для заключения договора, указанный представителем истца, суд находит разумным, и достаточным для исполнения.

ФИО1 не представлены документы, подтверждающие факт внесения оплат по предварительному договору, суд, не выходя за рамки требований, проверив расчет истца (л.д. 57), считает необходимым взыскать с ФИО1 заявленную сумму 86 724 руб. 88 коп.

Ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств предусмотрена п. 1 ст. 395 ГК РФ, истец по встречному иску ошибочно указывает на положения ст. 330 ГК РФ, поскольку по данному виду отношений законом неустойка не предусмотрена, а в договоре стороны ее не предусмотрели.

Из смысла заявленных требований и расчета, суд усматривает, что истец имеет в виду положения п. 1 ст. 395 ГК РФ, согласно которой размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Ключевая ставка в период с 09 января 2017 года по 17 декабря 2019 года менялась и составляла:

- с 09 января по 26 марта 2017 года – 10%, 85 дней,

- с 27 марта по 01 мая – 9,75%, 36 дней,

- с 02 мая по 18 июня – 9,25%, 48 дней,

- с 19 июня по 17 сентября – 9%, 91 день,

- с 18 сентября по 29 октября – 8,50%, 42 дня,

- с 30 октября по 17 декабря – 8,25%, 48 дней,

- с 18 декабря 2017 года по 11 февраля 2018 года – 7,75%, 56 дней,

- с 12 февраля 25 марта – 7,50%, 42 дня,

- с 26 марта по 16 сентября – 7,25%, 165 дней,

- с 17 сентября по 16 декабря – 7,50%, 91 день,

- с 17 декабря 2018 года по 16 июня 2019 года – 7,75%, 182 дня,

- с 17 июня по 28 июля – 7,50%, 42 дня,

- с 29 июля по 08 сентября – 7,25%, 42 дня,

- с 09 сентября по 27 октября – 7%, 49 дней,

- с 28 октября по 15 декабря – 6,50%, 50 дней,

- с 16 по 17 декабря – 6,25%, 2 дня.

Проверив расчет истца по встречному иску, суд с ним не соглашается и составляет свой.

Формула следующая: сумма долга х на количество дней просрочки х ставку / 365 дней в году / 100.

Например: 86 724,88 руб. х 85 дн. х 10% / 365 дн. / 100 = 20 руб. 20 коп (проценты за период с 09 января по 26 марта 2017 года).

При аналогичном расчете размер процентов составляет:

- с 27 марта по 01 мая – 8, 34 руб.,

- с 02 мая по 18 июня – 10,55 руб.,

- с 19 июня по 17 сентября – 19,46 руб.,

- с 18 сентября по 29 октября – 8,48 руб.,

- с 30 октября по 17 декабря – 9,41 руб.,

- с 18 декабря 2017 года по 11 февраля 2018 года – 10,32 руб.,

- с 12 февраля 25 марта – 7,48 руб.,

- с 26 марта по 16 сентября – 28,42 руб.,

- с 17 сентября по 16 декабря – 16,22 руб.,

- с 17 декабря 2018 года по 16 июня 2019 года – 33,51 руб.,

- с 17 июня по 28 июля – 7,48 руб.,

- с 29 июля по 08 сентября – 7,23 руб.,

- с 09 сентября по 27 октября – 8,15 руб.,

- с 28 октября по 15 декабря – 7,72 руб.,

- с 16 по 17 декабря – 0,30 руб.,

сложив суммы, получаем 203 руб. 27 коп, которая подлежит взысканию с ФИО1

Учитывая установленные данные и приведенный выше расчет, встречный иск подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к администрации МО Соль-Илецкого городского округа о признании права собственности на квартиру отказать.

Встречный иск администрации МО Соль-Илецкого городского округа удовлетворить частично.

Признать администрацию муниципального образования Соль-Илецкий городской округ Оренбургской области правопреемником по договору коммерческого найма от 27.12.2001 года, по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 28.12.2001 года, заключенных с ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ Оренбургской области задолженность по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 28.12.2001 года в сумме 86 928 рублей 15 копеек, из которых:

- 86 724 руб. 88 коп – оплата по договору,

- 203 руб. 27 коп – проценты за пользование чужими денежными средствами.

ФИО1 обязана в срок до 02 марта 2020 года заключить с администрацией муниципального образования Соль-Илецкий городской округ Оренбургской области договор купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд, через Соль-Илецкий районный суд, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Журавская С.А.

Мотивированный текст решения изготовлен 14 января 2020 года