Решение № 3А-11/2026 3А-11/2026(3А-62/2025;)~М-15/2025 3А-62/2025 М-15/2025 от 4 февраля 2026 г. по делу № 3А-11/2026

дело 3а-11/2026 (3а-62/2025;)

УИД 01OS0№-17


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 февраля 2026 года город Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего – судьи Е.Н. Козырь,

при ведении протокола судебного заседания по поручению председательствующего помощником судьи Пханаевой О.Д.

с участием:

представителя административного истца ФИО1 по доверенности Долевой ФИО17

представителя административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» Гениевской ФИО16,

представителя заинтересованного лица Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям ФИО3 ФИО15,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению представителя ФИО1 ФИО20 по доверенности Долевой ФИО21 к Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», при заинтересованных лицах Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управления Росреестра по <адрес>, Филиала ППК «Роскадастр» по <адрес>, администрации МО «<адрес>», ФИО4 ФИО19., ФИО5 ФИО18. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л А:

Представитель ФИО1 ФИО23. по доверенности ФИО6 ФИО24 обратилась в Верховный суд Республики Адыгея с административным исковым заявлением, в котором просила: установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка, с кадастровым номером 01:04:5611011:768, площадью 59 897 кв.м., категории земель «Земли населенных пунктов», с видами разрешенного использования «Приусадебный участок личного подсобного хозяйства», расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной 27 014 000 рублей.

В обоснование требований указано, что административному истцу на праве собственности принадлежал земельный участок, с кадастровым номером 01:04:5611011:768, площадью 59 897 кв.м.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости, утвержденная Актом №АЗУ-01/2023/000042 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 52 499 720,5 рублей, сведения о которой внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как их собственника и налогоплательщика, ссылаясь на Отчет об оценке № О-2576#2/2024, выполненный ООО «ФБОЭ» оценщиком ФИО7 ФИО22

ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Комитете Республики Адыгея по имущественным отношениям с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления отказано, со ссылкой на замечания к представленному Отчету об оценке объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № О-257/2024, выполненному ООО «ФБОЭ» оценщиком ФИО9

С учетом изложенных в решении Комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ замечаний на Отчет об оценке недвижимости по поручению административного истца был составлен новый Отчет об оценке объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № О-2576#2/2024, который приложен к административному иску в обоснование заявленного размера рыночной стоимости объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ФИО25 продал земельный участок согласно договора купли продажи, с рассрочкой платежа по цене 10 200 000 рублей.

Решением налоговой проверки ФНС России № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ФИО26 был привлечен к ответственности за совершение налогового правонарушения.

Административный истец с указанной стоимостью не согласен, так как рыночная стоимость каждого земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 27 014 000 рублей, что подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка, составленными ООО «ФБОЭ» оценщиком ФИО7 ФИО27. ДД.ММ.ГГГГ № О-2576#2/2024.

На основании изложенного представитель административного истца ФИО14 по доверенности ФИО8 просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка, с кадастровым номером 01:04:5611011:768, площадью 59 897 кв.м., категории земель «Земли населенных пунктов», с видами разрешенного использования «Приусадебный участок личного подсобного хозяйства», расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной 27 014 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО14 по доверенности ФИО8 уточнила административные исковые требования, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с результатами первичной судебной оценочной экспертизы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 42 175 275 рублей, поскольку по мнению представителя, замечания к заключению судебной оценочной экспертизы, на которые в возражениях указывает административный ответчик, устранены запрошенными судом письменными пояснениями эксперта Колядича ФИО30В. Также считала, что расходы за проведенную повторную судебную экспертизу не могут быть возложены на административного истца, поскольку истец возражал против ее назначения.

Представители ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки» ФИО2 полагала, что уточненные исковые требования представителя административного истца не подлежащими удовлетворению. Представила письменные возражения и сравнительный анализ проведенных по делу судебных оценочных экспертиз.

Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО3 ФИО28 в судебном заседании также полагал уточненные исковые требования представителя административного истца не подлежащими удовлетворению.

Представитель заинтересованного лица администрации МО «<адрес>» в судебное заседание поддержал позицию административного ответчика, просил отказать в удовлетворении уточненного административного иска.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра Республики Адыгея в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель заинтересованного лица Филиала ППК «Роскадастр» по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания.

Заинтересованные лица ФИО4 и ФИО5 ФИО29 извещенные надлежащим образом о месте, времени и дате судебного заседания, не явились.

Выслушав объяснения представителей явившихся сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии со статьей 6 этого же закона, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено, что в соответствии с выпиской из ЕГРН административный истец ФИО14 является собственником земельного участка, с кадастровым номером 01:04:5611011:768, площадью 59 897 кв.м., категории земель «Земли населенных пунктов», с видами разрешенного использования «Приусадебный участок личного подсобного хозяйства», расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого согласно акта №АЗУ-01/2023/000042 от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 52 499 720,5 рублей (Т.1л.д. 5-6).

ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Комитете Республики Адыгея по имущественным отношениям с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления отказано, со ссылкой на замечания к представленному Отчету об оценке объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № О-257/2024, выполненному ООО «ФБОЭ» оценщиком ФИО9, что послужило основанием для обращения с данным иском в суд (Т.1л.д. 15-16).

С учетом изложенных в решении Комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ замечаний на Отчет об оценке недвижимости по поручению административного истца был составлен новый Отчет об оценке объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № О-2576#2/2024, который приложен к административному иску в обоснование заявленного размера рыночной стоимости объекта недвижимости (Т.1л.д. 17-64).

Заявляя требование об определении кадастровой стоимости, административный истец представил в суд Отчет об оценке объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № О-2576#2/2024, выполненный ООО «ФБОЭ» оценщиком ФИО9, согласно которому рыночная земельного участка, с кадастровым номером 01:04:5611011:768, площадью 59 897 кв.м. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 27 014 000 рублей (Т.1 л.д. 17-64).

С учетом того, что административным ответчиком представлены замечания на указанный Отчет об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а в случае несоответствия установить размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Проведение экспертизы поручено Сочинскому филиалу Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №.2 от ДД.ММ.ГГГГ Отчет об оценке № О-2576#2/2024, ООО «ФБОЭ» оценщиком ФИО9, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (Т.1л.д. 119-147).

В проведенной экспертизе рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером 01:04:5611011:768 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 42 175 275 рублей (Т.1 л.д. 147).

На указанное заключение судебной оценочной экспертизы №.2 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной Сочинским филиалом Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации» поступили замечания административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», в которых он указывает на нарушения норм ФСО, допущенные экспертом и на то, что недостатки Отчета проведенной судебной оценочной экспертизой не устранены.

Суд с целью устранения сомнений в полноте ответов, на поставленные перед экспертным учреждением вопросы в замечаниях, направил эксперту замечания административного ответчика для представления экспертом письменных пояснений по ним.

Письменные пояснения эксперта Сочинского филиала Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО11 не опровергли замечания административного ответчика в полном объеме, о чем свидетельствуют возражения административного ответчика (Т.1л.д. 187-191).

Ввиду указанного, ДД.ММ.ГГГГ судом назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» - ФИО12, осуществляющему свою деятельность по адресу: <адрес>, пер. Доломановский, <адрес>, оф. 207.

В соответствии с заключением экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная земельного участка, с кадастровым номером 01:04:5611011:768 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 42 227 000 рублей.

Письменных и устных замечаний на экспертизу от участников процесса не поступило.

Представителем административного истца ФИО14 по доверенности в судебном заседании уточнены исковые требования, в которых просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с результатами первичной судебной оценочной экспертизы, ссылаясь на достоверность и соответствие выводов судебной оценочной экспертизы предъявляемым требованиям ФСО.

В связи с возражениями административного ответчика на уточненный административный иск по запросу суда был проведен сравнительный анализ заключений экспертов Сочинского филиала Федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО11 №.2 от ДД.ММ.ГГГГ, и ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» - ФИО12 № от ДД.ММ.ГГГГ. Из представленного административным ответчиком ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки» анализа усматривается, что выявлены нарушения в первичной судебной оценочной экспертизе.

Так эксперт ФИО11 при проведении судебной оценочной экспертизы не произвел анализ социально-экономической обстановки в РФ и <адрес>, не привел основные экономические показатели для характеристики рынка по состоянию на 01.01.2022г., а лишь проводит описание местоположения объекта исследования, тем самым нарушая пп. «а» п. 11 ФСО №. В то время как эксперт ФИО12 при проведении повторной судебной оценочной экспертизы провела полный анализ социально- экономической обстановки в стране и регионе по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, также представила обзор рынка земельных участков Республики Адыгея по состоянию на 01.01.2022г., что позволяет оценить ситуацию на рынке, на котором представлен объект исследования.

Эксперт ФИО11 при производстве судебной оценочной экспертизы в нарушение пп. «б» п. 11 ФСО № не определяет сегмент рынка, к которому относится объект исследования, лишь по наименованию таблицы № «Цены предложений по продаже земельных участков из сегмента «земельные участки под ИЖС» в <адрес> Республики Адыгея в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ» на стр. 36 экспертного заключения №.2 от ДД.ММ.ГГГГ можно сделать вывод о сегменте рынка объекта исследования. Эксперт ФИО12 при проведении повторной судебной оценочной экспертизы представила анализ сегментов рынка земельных участков, а также определила ВРИ объекта исследования, тем самым соблюдая требования действующего ФСО.

При анализе предложений сегмента рынка объекта исследования эксперт ФИО11 привел недостоверные данные об отобранных им предложениях, а именно, указал неверную стоимость земельных участков, использовал в выборке предложения с нетипичными условиями продажи, что привело к искажению результатов определения диапазона цен на рынке и среднерыночной стоимости за квадратный метр, тем самым нарушив пп. «г» п. 22 ФСО №. На аналогичном этапе проведения судебной оценочной экспертизы эксперт ФИО13 привела предложения, некоторые из которых не могут быть сопоставлены с объектом исследования по фактору масштаба, однако это не привело к искажению диапазона цен на рынке, т.к. при анализе цен предложений были соблюдены существенные условия для сопоставления предложений на рынке с объектом исследования: соответствие сегмента рынка, достоверность представленной экспертом информации, отсутствие нетипичных условий продажи.

Эксперт ФИО11 при проведении судебной оценочной экспертизы не применяет корректировку на дату предложения к объекту-аналогу №, опубликованному ДД.ММ.ГГГГ, т.е. на момент определения рыночной стоимости объекта исследования (ДД.ММ.ГГГГ) прошло 5 месяцев. Т.к. объект находится в стремительно развивающемся рекреационном районе эксперту не следовало игнорировать данную корректировку. В свою очередь, эксперт ФИО12 при проведении повторной судебной оценочной экспертизы подобрала объекты-аналоги, дата предложения которых приходится на декабрь 2021, т.е. по данному параметру объекты-аналоги полностью сопоставимы с объектом исследования - введение корректировок не требуется;

эксперт ФИО11 при проведении корректировки на площадь применяет коэффициент торможения в размере -0,21, ссылаясь на следующий источник: Фрагмент скриншота стр. 8 пояснения эксперта ФИО11 по заключению эксперта №.2 от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, информация из данной таблицы применима для городов численностью менее 1 млн. человек, в то время как объект оценки расположен в <адрес> с численностью населения 1 373 человека по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно данным Управления Федеральной службы государственной статистики по <адрес> и <адрес>, что имеет большое расхождение с представленным экспертом ФИО11 диапазоном. В свою очередь, эксперт ФИО12 при проведении корректировки на площадь применила коэффициент торможения в размере -0,23, предназначенный для населенных пунктов с населением до 50 тыс. человек, что более приближено к плотности населения по данным <адрес>.

Эксперт ФИО11 необоснованно вводит корректировку на наличие водных объектов, снижая значение объектов-аналогов № и № на «-19%», однако наличие водных объектов, повышающих стоимость земельных участков, более применима к рекреационным объектам (коттеджные дома, гостиницы, загородные дома), нежели к объекту с классом «Земельные участки под ИЖС», видом разрешенного использования - приусадебный участок личного подсобного хозяйства. Эксперт ФИО12 не проводит данной корректировки в связи с отсутствием необходимости в таковой для объекта исследования.

Административный ответчик полагает, что при наличии указанных нарушений и противоречий, заключение первичной судебной оценочной экспертизы выполненной ФБУ Краснодарское ЛСЭ Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ №.2 с итоговым расчетом рыночной стоимости объекта исследования в размере 42 175 275 руб. не могло являться доказательством, вследствие выявленных грубых замечаний. Выводы повторной судебной оценочной экспертизы ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» от ДД.ММ.ГГГГ №-Э/2025 не имеют замечаний к итоговым расчетам рыночной стоимости объекта исследования в размере 42 227 000 руб., выполнены в строгом соблюдения законодательства об оценочной деятельности.

Считает, что заключение экспертизы ФБУ Краснодарское ЛСЭ Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ №.2 в нарушение ст.8 Закона № 73-ФЗ «О государственной судебной экспертной деятельности в Российской Федерации» не должно основываться на положениях, не дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на основании действующего законодательства по определению рыночной стоимости объектов оценки. Эксперт неверно подобрал объекты-аналоги, в вычислениях не верно применил корректировки для расчета стоимости объектов исследования в размере рыночной, что значительно исказило итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка в обоснование приводил методические рекомендации по проведению стоимостных исследований в строительно-технических и землеустроительных экспертизах, что не соответствует определению суда о проведении судебной оценочной экспертизы.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к вводу о том, что заключение первичной судебной оценочной экспертизы не может быть признано достоверным, достаточным доказательством ввиду выявленных грубых нарушений в соответствии со ст.8 Закона № 73-ФЗ «О государственной судебной экспертной деятельности в Российской Федерации».

Выводы повторной судебной оценочной экспертизы ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» от ДД.ММ.ГГГГ №-Э/2025 не имеют замечаний к итоговым расчетам рыночной стоимости объекта исследования в размере 42 227 000 руб., выполнены в строгом соблюдения законодательства об оценочной деятельности.

Экспертом был проанализирован рынок в сегменте объектов экспертизы, в ходе которого установлены предложения из сегмента объекта экспертизы, которые обладают высоким удельным показателем стоимости участков (по сравнению с другими сегментами и районами в <адрес>), что уже указывает на высокую востребованность на аналогичные участки.

При исследовании экспертного заключения, судом установлено, что заключение эксперта содержит подробное описание объектов оценки, анализ основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, суд находит обоснованным.

Выводы эксперта на основании выбранных методов, применяемых при использовании сравнительного подхода, сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Право участников гражданского оборота на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статье 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Названными нормативными правовыми актами установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Судом учитывается, что приведенное в статье 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ понятие рыночной стоимости является условным определением, сформулированным для целей единообразного применения закона; кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует; от определения и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном случае напрямую зависит объем налоговых обязательств его собственника; помимо прочего, положения статьи 24.18 Федерального закона №135-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ прямо допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пересмотр результатов определения кадастровой стоимости).

Кроме того, право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве аренды объекта недвижимости прямо установлено законом, в частности, положениями главы 25 КАС РФ.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела (статья 59 КАС РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

При исследовании экспертного заключения №-Э/2025 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга», судом установлено, что заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, суд находит обоснованным.

Таким образом, оценив заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что названное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Таким образом, данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

Доводов и доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости, суду представлено не было.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле экспертные заключения, письменные пояснения экспертов, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, содержит заключение №-Э/2025 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

С учетом изложенного, и принимая во внимание, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит удовлетворению, с установлением кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером 01:04:5611011:768, площадью 59 897 кв.м., категории земель «Земли населенных пунктов», с видами разрешенного использования «Приусадебный участок личного подсобного хозяйства», расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 42 227 000 рублей - в соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизой №-Э/2025 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3, а также статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-ФЭ, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Комитете Республики Адыгея по имущественным отношениям – ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление представителя ФИО1 ФИО31. по доверенности Долевой ФИО32. к Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости:

земельного участка, с кадастровым номером 01:04:5611011:768, площадью 59 897 кв.м., категории земель «Земли населенных пунктов», с видами разрешенного использования «Приусадебный участок личного подсобного хозяйства», расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 42 227 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в единый государственный реестр недвижимости, считать 19.02.2025 – дата обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям, что является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию – Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с 05.02.2026.

Судья Верховного суда

Республики Адыгея Е.Н. Козырь