Решение № 3А-941/2024 3А-941/2024~М-661/2024 М-661/2024 от 28 октября 2024 г. по делу № 3А-941/2024

УИД: 50OS0<данные изъяты>-57

Дело <данные изъяты>а-941/2024


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 октября 2024 года <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.,

при ведении протокола секретарем <данные изъяты>

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Самолет-Олимп» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО «СЗ «Самолет-Олимп»» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объекта недвижимости. С определенной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере определенном в отчете об оценке. В обоснование нарушения прав установленной кадастровой стоимостью административный истец ссылается на то, что данная стоимость напрямую влияет на размер платы за смену вида разрешенного использования земельного участка.

Представитель административного истца просил об удовлетворении требований по результатам судебной экспертизы, соглашаясь с ее выводами.

В своих письменных пояснениях представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», не оспаривали право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости, стоимость, определенную в заключении эксперта не опровергли, принятие решения оставили на усмотрение суда, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Остальные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Исследовав и изучив материалы дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено и из материалов административного дела следует, что объект недвижимости, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 453929 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации существующих зданий и сооружений, расположенного по адресу: <данные изъяты> поставлен на кадастровый учет <данные изъяты> в результата образования из земельного участка <данные изъяты>.

В отношении объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> в соответствии со ст. 16 Федерального закона №237-ФЗ была определена кадастровая стоимость в размере 1 451 864 670,76 рублей. Стоимость утверждена ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" от <данные изъяты> №АОКС-50/2022/<данные изъяты>.

Собственником ООО «СЗ Самолет-Олимп» <данные изъяты> принято решение о разделе данного земельного участка в результате которого, образовано 15 самостоятельных земельных участков. Таким образом, оспариваемая в отношении материнского участка кадастровая стоимость действовала до <данные изъяты>.

Указанный земельный участок вошел в проект планировки территории и проект межевания территории, утвержденный распоряжением Министерства жилищной политики <данные изъяты> от <данные изъяты> №П57/0026-22 на основании которого по заявлению собственника от <данные изъяты> был изменен вид разрешенного использования на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-Ф3).

Как следует из представленных уведомлений Министерства имущественных отношений Московской области, а также положений ст. 5.1 Закона Московской области №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в <данные изъяты>» плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического лица или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, в соответствии с правилами землепользования и застройки подлежит внесению физическим лицом или юридическим лицом, являющимся собственником земельного участка, в полном объеме в срок, установленный частью 16 настоящей статьи.

Порядок определения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, установлен Правительством Московской области в постановлении <данные изъяты> от <данные изъяты>.

Размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка определяется с учетом разницы между установленной кадастровой стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования или условно разрешенным видом использования.

В соответствии с пунктом 3 Порядка N 1190/57 размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка определяется Министерством имущественных отношений <данные изъяты> с учетом разницы между кадастровой стоимостью земельного участка с установленным на день подачи заявления собственника земельного участка видом разрешенного использования и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования по формуле.

при наличии проекта планировки территории, утвержденного или согласованного уполномоченным органом, а также утвержденных проекта межевания территории и градостроительного плана земельного участка размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется также по формуле где в качестве составляющих расчета участвует размер кадастровой стоимости земельного участка на дату обращения.

Министерством имущественных отношений <данные изъяты> в адрес административного истца направлены уведомления и расчет соответствующей платы за изменение вида разрешенного использования.

Из изложенных положений закона следует, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость напрямую затрагивает права и интересы административного истца.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-Ф3 правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта представил отчет, подготовленный ЧПО <данные изъяты>.

Согласно отчету рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 2 728 400,00 рублей.

Указанный отчет, по основаниям допущенным в нем нарушений норм федерального законодательства об оценочной деятельности федеральных стандартов оценки поставлен под сомнение Министерством имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Представлены письменные замечания.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений относительно представленного в материалы дела отчета и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Государственному бюджетному учреждению <данные изъяты> городское бюро технической инвентаризации.

Согласно представленному в суд заключению эксперта <данные изъяты> от <данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на дату оценки определена экспертом в размере 2 683 628 248,00 рублей.

Также эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчета об оценке объекта недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Административный истец с выводами эксперта согласился. Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение, в том числе в части выводов о размере рыночной стоимости сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировала свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной экспертизы.

Вместе с тем, установление кадастровой стоимости в размере рыночной определенной выше установленной кадастровой стоимости применительно к основанию заявленных требований отвечает экономическим интересам административного истца.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Самолет-Олимп», поданное в Московский областной суд <данные изъяты> - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 453929 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации существующих зданий и сооружений, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты>, в размере 2 683 628 248,00 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья М.Ю. Елизарова