Решение № 2-4749/2017 2-4749/2017~М-3801/2017 4749/2017 М-3801/2017 от 2 августа 2017 г. по делу № 2-4749/2017

Копия

Дело №4749/2017

РЕШЕHИЕ

именем Российской Федерации

03 августа 2017 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе судьи Губаевой Д.Ф. – единолично, при секретаре Исмагиловой Л.И.,

с участием: представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.С. к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве, признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости,

УСТАHОВИЛ:

ФИО3 (далее также – истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» (далее также – ответчик) о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве, признании права собственности, обосновывая требования ненадлежащим исполнением договорных обязательств со стороны ответчика. Согласно предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 29 августа 2011 года с последующими изменениями, ответчик принял на себя обязательство подписать основной договор и не позднее 31 декабря 2017 года передать в собственность истца <данные изъяты>. В силу пункта 2.3.1. договора № <номер изъят> от 29 августа 2011 года цена квартиры, определенная сторонами в размере 962 тысяч 838 рублей, подлежит уплате простым векселем № 02596 от 29 августа 2011 года, со сроком платежа по предъявлении векселя. Со стороны истца договорные обязательства исполнены, расчет за квартиру произведен в полном объеме. Тем не менее, установленный договором срок исполнения обязательств ответчика по подписанию основного договора и передаче квартиры не позднее 01 июля 2014 года неоднократно продлевается, что вызывает сомнения истца в возможности их исполнить. Истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 29 августа 2011 года договором долевого участия в строительстве. Поскольку в настоящее время строительные работы на объекте не ведутся, а финансовое положение ответчика является критичным, в порядке увеличения исковых требований просит также: признать право собственности истца на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде <данные изъяты>; возложить на ответчика обязанность предоставить истцу документы, необходимые для регистрации права собственности.

В судебном заседании представитель истца исковые требования уточнил, от требований об обязании ответчика представить истцу документы, необходимые для регистрации права собственности отказался, в остальной части требования поддержал.

Представитель ответчик исковые требования не признал.

Рассмотрев исковые требования и их основания, оценив доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанное с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, урегулировано Федеральным законом от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

Частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве определено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке раз
решение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Системное толкование приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве позволяет сделать вывод, что данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу – начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (преамбула Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, в ред. от 04.03.2015).

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, сделка должна квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. При этом нормы Закона о долевом участии в строительстве являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Существо фактически сложившихся отношений сторон по настоящему делу определяется судом по правилам статьи 67 ГПК РФ. При этом суд принимает во внимание условия предварительного договора купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 29 августа 2011 года, толкуемого судом в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, в сопоставлении с нормативными признаками договора участия в долевом строительстве, установленными статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом, согласно пункту 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве, под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Кроме того, элементом правового статуса застройщика является обязанность получить в установленном порядке разрешение на строительство – прежде чем привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (часть 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве).

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (пункт 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве).

По настоящему делу судом установлено, что спорные правоотношения возникли на основании предварительного договора купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме, при этом квартира индивидуально определена в качестве предмета передачи по предварительному договору, а денежные средства в размере стоимости квартиры внесены покупателем в полном объеме. Поименовав сделку предварительным договором купли-продажи квартиры, стороны, с учетом действительной их воли и поведения в сложившихся обстоятельствах, фактически вступили в правоотношения участия в долевом строительстве.

Согласно первоначальной редакции предварительного договора купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 29 августа 2011 года ответчик обязался подписать основной договор и не позднее 01 июля 2014 года передать в собственность покупателя в лице С.А. <данные изъяты>). В силу пункта 2.3.1. договора № <номер изъят> от 29 августа 2011 года цена квартиры, определенная сторонами в размере 962 тысяч 838 рублей, подлежала уплате простым векселем № 02596 от 29 августа 2011 года, со сроком платежа по предъявлении векселя. В тот же день ФИО4 приняла и оплатила указанный вексель.

10 августа 2012 года право требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 29 августа 2011 года перешло от ФИО4 (цедент) к истцу (цессионарий) на основании договора № У4255. Стоимость уступленного требования в размере 962 тысяч 838 рублей выплачена истцом цеденту в полном объеме, что подтверждено распиской цедента и цессионария.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу пункта 2 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.

Таким образом, истец как новый кредитор приобрела по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 29 августа 2011 года тот же объем прав, о чем было достигнуто и подписано соглашение между истцом и ответчиком от 29 декабря 2015 года. При этом между сторонами фактически сложились правоотношения участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования в части признания предварительного договора купли-продажи жилого помещения № АГ2-81 от 29 августа 2011 года договором участия в долевом строительстве жилого дома являются законными, обоснованными, справедливыми и подлежат удовлетворению.

Фактически сложившиеся отношения сторон сделки, хотя бы и поименованные как отношения по предварительному договору купли-продажи жилого помещения, являются отношениями участия в долевом строительстве, на что указывают следующие признаки:

определение в договоре подлежащего передаче конкретного объекта недвижимости, включая основные характеристики многоквартирного дома, а также основные характеристики жилого помещения (местоположение объекта, этажность, материал наружных стен дома, количество комнат в жилом помещении, его общая и жилая площадь), что согласуется с нормативным содержанием понятия «объект долевого строительства»;

наличие в договоре условий о сроках передачи объекта недвижимости, цене договора, сроке и порядке ее уплаты, что является существенным для договора долевого участия в строительстве;

факт привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома – принятие и исполнение покупателем договорной обязанности до заключения основного договора уплатить в полном объеме цену приобретаемого имущества путем единовременного платежа задолго до момента передачи жилого помещения в собственность;

наличие у ответчика разрешения на строительство, принятые по договору обязательства по передаче квартиры в определенном техническом и санитарном состоянии, что предполагает факт ведения строительных работ на объекте;

наличие у истца договорного обязательства принять квартиру после сдачи жилого дома в эксплуатацию, что согласуется с правовым статусом участника долевого строительства;

наличие правовых оснований для возникновения права собственности покупателя на жилое помещение и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме – по факту уплаты цены договора, с учетом правила о приобретении права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости (пункт 1 статьи 218 ГК РФ ).

На момент рассмотрения дела строительство жилого дома не завершено, разрешение на ввод дома в эксплуатацию не получено, однако строительные работы в квартире, подлежащей передаче истцу, выполнены.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Признание права закреплено в статье 12 ГК РФ в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права.

Исходя из содержания статьей 11, 12 ГК РФ, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно истцу, обратившемуся в суд за такой защитой.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, истец, надлежащим образом исполнившая свои договорные обязательства по внесению платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение договорных обязательств со стороны ответчика, а при неисполнении таких обязательств – требовать судебной защиты своих прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на не завершенный строительством многоквартирный дом.

Суд также учитывает подлежащий применению по настоящему делу пункт 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015): нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Как следует из технического паспорта жилого помещения от 13 июля 2017 года, составленного в РГУП БТИ по заявлению истца, квартира обладает индивидуально-определенными характеристиками.

С учетом заявительного характера государственной регистрации момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства, а поскольку ответчик препятствует истцу в оформлении права собственности непредставлением необходимых документов – иск подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о невозможности удовлетворить исковые требования о признании права собственности истца на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде <данные изъяты>

По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с частью 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истец при обращении в суд от уплаты госпошлины в силу закона освобожден. Согласно части 1 статьи 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

С учетом того, что цена иска в части удовлетворенных требований о признании права собственности составляет 962 тысячи 838 рублей, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 12 тысяч 828 рублей 38 копеек, а в части требований неимущественного характера в сумме 300 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск С.С. к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве, о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости – удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 29 августа 2011 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» и С.С. – договором участия в долевом строительстве.

Признать за С.С. право собственности на квартиру № <данные изъяты>

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в доход бюджета муниципального образования г. Казани государственную пошлину в сумме 13 тысяч 128 рублей 38 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд города Казани в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Губаева Д.Ф.

Копия верна.

Судья Губаева Д.Ф.