Решение № 3А-1392/2025 3А-1392/2025~МА-0177/2025 МА-0177/2025 от 30 октября 2025 г. по делу № 3А-1392/2025

УИД 77OS0000-02-2025-000293-33


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва21 октября 2025 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-1392/2025 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "О`КЕЙ" об оспаривании кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости здания и земельного участка, равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец общество с ограниченной ответственностью «О’КЕЙ» (сокращенное наименование – ООО "О`КЕЙ") обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных:

- распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы №91214 от 8 ноября 2023 года результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:07:0014002:1954 (далее – Здание);

- распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы №64489 от 3 ноября 2022 года результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:07:0014002:1002 (далее – Земельный участок).

Административный истец просит установить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости:

- для Здания в размере 615 500 000 руб., определенной по состоянию на 1 января 2023 года,

- для Земельного участка в размере 280 500 000 руб., определенной по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником Здания и Земельного участка; внесённые в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровые стоимости, значительно превышая рыночную стоимость этих объектов недвижимости, затрагивают права ООО "О`КЕЙ", так как влияют на размер налоговых обязательств общества; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на Отчет об оценке от 11 декабря 2024 года №926/2024, подготовленный ООО «ВАЛРУС К3» (далее – Отчет об оценке).

В судебном заседании представитель административного истца, заявив о несогласии с заключением эксперта по доводам представленных замечаний, поддержал требования об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в Отчете об оценке.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1, будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, подтвердил выполненное на основании определения суда о назначении судебной экспертизы исследование и изложенные в заключении эксперта выводы, разъяснил порядок и методологию оценки, обосновал расчеты рыночной стоимости Земельного участка и Здания, в том числе использованные величины арендопригодной площади последнего, аргументировал отсутствие необходимости применения корректировки арендной ставки на масштаб (площадь) Здания. По всем доводам замечаний эксперт также представил и поддержал письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены, замечаний к заключению эксперта не представили, об отложении слушания не просили, об уважительных причинах неявки не сообщили; от представителя Департамента городского имущества г.Москвы в суд поступили ходатайства о рассмотрении дела в его отсутствие и возмещении судебных расходов на оплату судебной экспертизы в размере 524 590 руб.; на основании статей 150,152 КАС РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие административных ответчиков Департамента городского имущества г.Москвы и ГБУ «Центр имущественных платежей», а также заинтересованного лица ППК «Роскадастр».

Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что:

- здание с кадастровым номером 77:07:0014002:1954 (гипермаркет «Карусель», площадью 9 794,4 кв.м., 2016 года постройки), расположено по адресу: <...>, принадлежит административному истцу; право собственности ООО "О`КЕЙ" зарегистрировано 1 июня 2021 года, является действующим;

- земельный участок с кадастровым номером 77:07:0014002:1002, площадью 25 375 кв.м., расположен по адресу: <...> земельный участок 50, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: «участки размещения общественно-деловых объектов: объекты размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями (1.2.7), объекты размещения организаций торговли продовольственными, непродовольственными группами товаров (1.2.5)», также принадлежит административному истцу; право собственности ООО "О`КЕЙ" зарегистрировано 1 июня 2021 года, является действующим.

Результаты определения кадастровой стоимости Здания, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Здания определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 1 086 274 083,05 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Здания, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года по 31 декабря 2025 года.

Результаты определения кадастровой стоимости Земельного участка, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г.Москвы № 64489 от 3 ноября 2022 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 937 239 327,5 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Земельного участка, которая подлежала применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2023 года по 31 декабря 2024 года.

Здание включено в утвержденный постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года № 700-ПП перечень объектов недвижимого имущества, по которым налог на имущество организаций исчисляется от кадастровой стоимости, в том числе на налоговые периоды 2024 года (пункт 16684), 2025 года (пункт 17064).

Административный истец обязан оплачивать налоги в отношении спорных объектов недвижимости исходя из их оспариваемой кадастровой стоимости (земельный налог, налог на имущество организаций); это никем не отрицается (статья 65 КАС РФ) и свидетельствует о праве заявителя требовать установления в отношении Здания и Земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов на дату, по состоянию на которую определялась их кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца.

Оспаривая кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости, административный истец ссылается на представленный Отчёт об оценке от 11 декабря 2024 года № 926/2024, подготовленный ООО "ВАЛРУС К3», в котором:

- рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 615 500 000 руб.;

- рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 280 500 000 руб.

При рассмотрении административного дела Департамент городского имущества г.Москвы представил письменные объяснения, в которых заявил о необоснованности определенных в Отчете об оценке величин рыночной стоимости Здания и Земельного участка из-за его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором по ходатайству Департамента городского имущества г.Москвы определением суда от 25 февраля 2025 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Здания по состоянию на 1 января 2023 года, Земельного участка – по состоянию на 1 января 2022 года; производство экспертизы поручено ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России".

Согласно заключению эксперта ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России" ФИО1 от 28 июля 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; допущенные оценщиком ООО "ВАЛРУС К3» нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки. По расчетам экспертам по состоянию на 1 января 2023 года рыночная стоимость Здания составляла 919 649 291 руб., рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года - 1 193 157 692 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена в государственном судебно-экспертном учреждении. Заключение соответствует требованиям статей 8 и 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и непротиворечивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики специализированного торгового объекта (гипермаркета сети "О`КЕЙ" с сопутствующими магазинами) и земельного участка для его эксплуатации (с обустроенной парковой); всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся Здание и Земельный участок; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.

В заключении эксперт подробно мотивировал выводы о допущенных в Отчете об оценке нарушениях законодательства об оценочной деятельности и причинах несоответствия рынку полученных оценщиком итоговых значений стоимости Здания и Земельного участка; в свою очередь рыночную стоимость спорных объектов недвижимости эксперт рассчитал на основе исчерпывающего анализа и с учетом индивидуальных характеристик объектов, что в полной мере согласуется с требованиями законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы.

Предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной судебной экспертизы отсутствуют. Доказательств, опровергающих заключение эксперта, свидетельствующих об ошибочности и необоснованности его выводов, в том числе о завышении стоимости Здания и Земельного участка, в материалах дела не имеется: административным истцом не представлено, а судом не установлено.

Замечания административного истца к заключению эксперта судом проверены и признаются несостоятельными; их ошибочность подробно разъяснена экспертом в том числе в письменных объяснениях. Будучи допрошенным в судебном заседании с предупреждением об уголовной ответственности, эксперт подтвердил заключение и поддержал представленные письменные объяснения по доводам замечаний. Оснований не доверять эксперту, его разъяснениям суд не имеет; они являются мотивированными, научно обоснованными и ничем объективно не опровергнуты.

Исходя из изложенного, сопоставимость отобранных экспертом объектов аналогов, значения и необходимость введенных в процессе исследования корректировок не вызывают у суда сомнений, методология оценки представляется ясной и понятной.

Эксперт, по убеждению суда, в расчете рыночной стоимости Здания доходным подходом методом прямой капитализации правомерно использовал предоставленные собственником данные (содержатся в Отчете об оценке) об арендаторах помещений в Здании на юридически значимую дату и сведения об использовании всей площади Здания под торговую и сопутствующую ей деятельность (самим ООО "О`КЕЙ" и несколькими его арендаторами), в связи с которыми вполне закономерно использовал в расчетах значения арендопригодной площади Здания (100%) по состоянию на 1 января 2023 года на основании фактических данных об использовании объекта.

Аргументы административного истца со ссылками на справочную информацию (о недозагрузке), ввиду которой средняя по рынку арендопригодная площадь торговых объектов определяется как 80%, об ошибочности заключения эксперта, обосновавшего свои выводы фактическими обстоятельствами об использовании всего объекта, в настоящем случае не свидетельствуют; сведений о том, что в Здании какие-либо площади не являются арендопригодными, не представлено и судом не установлено.

Разъяснения экспертом (со ссылкой на принцип наиболее эффективного использования и фактические данные об аренде помещений в Здании) методики расчетов стоимости объекта доходным подходом также признаются судом научно обоснованными и верными; напротив, с утверждениями собственника о недопустимости распространения рассчитанной по фактическим данным ставки аренды за кв.м. на всё Здание («без дисконта на масштаб (площадь)» суд согласиться не может; сам по себе факт сдачи в аренду только части помещений в Здании не дает оснований полагать об иных условиях аренды для помещений, используемых в рассматриваемом случае ООО "О`КЕЙ" в собственной торговой деятельности; необходимость корректировки ставки аренды с учетом значительной площади Здания таким образом, как мотивированно указал эксперт, отсутствует.

Далее, необходимо иметь в виду, что рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года, как следует из заключения эксперта, определена сравнительным подходом, его методология приведена в заключении, является ясной и понятной, а расчеты - математически верными. Полученное экспертом значение не опровергается, вопреки аргументам административного истца, приведенными в заключении данными о доле ОКС в едином объекте недвижимости при исследовании рыночной стоимости Здания по состоянию на 1 января 2023 года (72,1%); ошибки в расчетах не установлены; ООО "О`КЕЙ" безосновательно сравнивает полученную экспертом величину рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года (1 193 197 692 руб.) со значением 355 869 837 руб. ((расчет на основании данных стр. 18 заключения) 1 275 519129 руб. – 72,1%); последнее не является рыночной стоимостью Земельного участка на ту или иную дату, что также подтвердил эксперт в судебном заседании, разъяснив недопустимость сравнения этих величин.

Иные лица, участвующие в деле, возражений и замечаний на заключение эксперта не заявили.

Таким образом, сомнения в достоверности и обоснованности заключения эксперта, в том числе в связи с замечаниями ООО "О`КЕЙ" у суда отсутствуют; при проведении экспертизы, по убеждению суда, экспертом соблюдены требования статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности эксперта, всесторонне и в полном объеме; ввиду возражений административного истца и представленных им замечаний, которыми правильность заключения судебной экспертизы в ходе судебного разбирательства не опровергнута, не установлено предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по административному делу по ходатайству ООО "О`КЕЙ" повторной судебной экспертизы.

Учитывая изложенное суд критически оценивает Отчёт об оценке и не признает его надлежащим доказательством; по мнению суда, рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года и Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года подтверждается заключением эксперта, основанным на исчерпывающем анализе рынка недвижимости на даты исследования, надлежащем учете всех ценностных характеристик спорных объектов и необходимых расчетных показателей. Объективных доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в ходе судебного разбирательства не установлено, сторонами не представлено.

Как разъяснено в абз. 2 пункта 24 постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких данных, суд приходит к выводу о том, что с учетом заключения эксперта имеются основания установить кадастровую стоимость Здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 919 649 291 руб.

В удовлетворении требований ООО "О`КЕЙ" об оспаривании кадастровой стоимости Земельного участка надлежит отказать; целью обращения налогоплательщика в суд в рассматриваемом случае является снижение бремени содержания принадлежащего ему имущества, в том числе уменьшение налоговой нагрузки по земельному налогу; при рассмотрении судом спора, возбужденного в целях зашиты прав заявителя, суд не вправе ухудшить положение административного истца. Согласно заключению эксперта рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года превышает его утвержденную в установленном порядке кадастровую стоимость, то есть установление кадастровой стоимости для Земельного участка в размере рыночной, превышающей оспариваемую административным истцом кадастровую стоимость, нарушит права и интересы ООО "О`КЕЙ" в сравнении с определенной в рамках государственной кадастровой оценки кадастровой стоимостью этого объекта недвижимости.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей Здания не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Здания.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи ООО "О`КЕЙ" заявления об оспаривании кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Разрешая ходатайство Департамента городского имущества г. Москвы о возмещении судебных расходов на оплату судебной экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, Определении № 2630-О от 15 октября 2024 года, разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Здания существенной не является (15,4 %), а в удовлетворении остальной части требований ООО "О`КЕЙ" отказано, а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд также исходит из того, что проверка Отчёта об оценке в рамках судебной экспертизы сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости, равной рыночной; иным образом в рамках настоящего административного спора установить юридически значимые обстоятельства по делу было невозможно; настоящим решением суда, которым устанавливается кадастровая стоимость Здания, равной его рыночной стоимости, административный истец реализует гарантированное ему статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» право; при этом, решение по настоящему делу не расценивается как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в частности, с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью Здания, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела в целом не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости была определена, очевидно, ошибочно.

При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу Департамента городского имущества г. Москвы, представившего платежное поручение от 30 сентября 2025 года № 13866, надлежит взыскать в счет возмещения судебных расходов на оплату судебной экспертизы 524 590 руб. согласно счету ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России".

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:07:0014002:1954, площадью 9 794,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 919 649 291 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости здания.

Датой подачи ООО «О’КЕЙ» заявления об оспаривании кадастровой стоимости считать 25 декабря 2024 года.

В удовлетворении административных исковых требований ООО «О’КЕЙ» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:07:0014002:1002, установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, отказать.

Взыскать с ООО «О’КЕЙ» в пользу Департамента городского имущества г. Москвы в счет возмещения судебных расходов на оплату судебной экспертизы 524 590 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 31 октября 2025 года.

Судья

Московского городского судаР.Б. Михайлова