Решение № 2-1196/2017 от 4 июня 2017 г. по делу № 2-1196/2017

Дело № 2-1196/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Киров 05 июня 2017 года

Октябрьский районный суд города Кирова в составе:

судьи Кожевниковой И.П.,

при секретаре Ашихминой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-3» к ФИО1, ФИО2 о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора,

У С Т А Н О В И Л:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-3» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора. В обоснование иска указано, что ООО «Региональное инвестиционное агентство» предоставило ответчикам ипотечный жилищный заем в сумме 1230000 руб. на срок 360 месяцев для приобретения в общую совместную собственность прав требования по договору уступки прав требования по договору <данные изъяты> участия в долевом строительстве жилья, заключенному между ответчиками и ООО «Новостройка» на квартиру общей площадью 35,17 кв.м., расположенную по адресу: <данные изъяты>, 7 этаж. Кредит в сумме 1230 000 руб. был зачислен на счет ответчика ФИО1 в ОАО КБ «Хлынов». В обеспечение исполнения обязательств по договору займа, между ООО «Региональное инвестиционное агентство» и залогодержателем ФИО1 был заключен договор об ипотеке от 04.09.2013г., предметом которого является залог квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>. По состоянию на 22.08.2013г. квартира была оценена в размере 2500 000 руб. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями, и выданной Управлением Росреестра по Кировской области первоначальному залогодержателю 12.09.2013. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 12.09.2013 за <данные изъяты>. Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ЗАО «Ипотечный Агент АИЖК 2014-3». Указанная закладная находится на депозитарном учете, подтверждением перехода прав является внесение соответствующей записи по счету депо, по правилам пункта 1 статьи 48 от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Начиная с января 2016 ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ, ответчиками вносились с просрочками. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и закладной. Письмом от 19.05.2016 в адрес ответчиков было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору, с предложением в добровольном досудебном порядке расторгнуть кредитный договор, однако до настоящего времени ответчики не выполнили указанное требование истца. В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 1, ст. 50 Закона об ипотеке, условиями п. 7.1. Закладной и п. 4.4.2. Кредитного договора вышеуказанные обстоятельства является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости квартиры по состоянию на 10.11.2016 составляет 1 306 735 руб. 57 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основной долг) – 1215138 руб. 41 коп., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом, 79495 руб. 72 коп., а также начисленные пени в размере 12101 руб. 44 коп. Кроме того, начиная с 11.11.2016 до вступления решения суда в законную силу, в соответствии с условиями кредитного договора и закладной, на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 10,05 % процентов годовых. Согласно закладной и отчету оценщика от 22.08.2013 № 770905 рыночная стоимость спорной квартиры составляет 2 500 000 руб. Учитывая изложенное, начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в размере 80% от указанной рыночной стоимости имущества, а именно в сумме 2 000 000 руб. Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания для должников и членов их семей помещением допускается в силу ст.446 ГПК РФ, так как на данный предмет ипотеки в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Просят взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу истца задолженность по договору займа в размере 1 306 735,57 руб., в том числе: 1 215 138,41 руб. - остаток неисполненных обязательств по кредиту (основной долг); 79 495,72 руб. - сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом; 12 101,44 руб. - пени. Начиная с 11.11.2016 и по день вступления решения суда в законную силу, определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 10,05 % годовых. Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ответчикам, расположенную по адресу: <данные изъяты>, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 2000 000 руб., исходя из 80% от рыночной цены, определенной в отчете оценщика. Расторгнуть договор займа <данные изъяты> 04.09.2013. Взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 733,67 руб.

В судебном заседании представитель истца ЗАО Ипотечный агент АИЖК 2014-3» по доверенности ФИО3 исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что до настоящего времени задолженность не погашена. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом, от получения судебной корреспонденции уклоняются.

В силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу в данном случае, по месту регистрации ответчика, несет сам адресат.

Кроме того, ФИО1 знакомился с материалами дела 31.05.2017 года, о времени и месте рассмотрения дела извещен, с заключением эксперта ознакомлен. От получения судебной корреспонденции отказался. Согласно телефонограмме ФИО1 обязался явиться в судебное заседание.

Однако, в судебное заседание ответчики ФИО1, ФИО2 не явились, причина не явки не известна, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представали, как и не представили возражений относительно исковых требований.

На основании вышеизложенного суд считает ответчиков извещенными надлежащим образом о дне и времени рассмотрения дела и полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы по делу, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.11.2011) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК Российской Федерации).

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК Российской Федерации).

Согласно положениями статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Пунктом 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

В соответствии с пунктом 2 этой статьи при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В силу положений статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

В соответствии со ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 04.09.2013 между ООО «Региональное инвестиционное агентство» (кредитор), с одной стороны, и ФИО1, ФИО2 (заемщики), с другой стороны, заключен договор займа <данные изъяты>, по условиям которого кредитор обязался предоставить заемщикам кредит в размере 1 230 000 руб. сроком на 360 месяцев для приобретения в общую совместную собственность квартиры, находящейся по адресу: <данные изъяты>, состоящей из одной комнаты, общей площадью 35,17 кв.м., расположенной на 7-м этаже многоэтажного дома, стоимостью 2 500 000 руб. (п. 1.1, п. 1.3), а заемщики обязались осуществить возврат кредита и уплатить проценты за пользование кредитом в порядке, установленном кредитным договором (п. 1.2).

Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является, в том числе, ипотека квартиры в силу закона (п. 1.3).

Права кредитора по настоящему договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченном ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемой квартиры, обеспеченной ипотекой) подлежат удостоверению закладкой в предусмотренном договором порядке в соответствии с действующим законодательством (п. 1.4).

Кредит предоставляется заемщикам в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на банковский счет <данные изъяты> ОАО КБ «Хлынов», открытый на имя ФИО1

Датой фактического предоставления кредита является дата зачисления кредитором денежных средств на счет, указанный в п.2.1 договора (п. 2.4).

За пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты (п.3.1). Проценты по кредиту начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита, исчисляемый на начало соответствующего процентного периода, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по дату фактического возврата кредита включительно по процентной ставке, указанной в п. 1.1 настоящего договора и с учетом положений п. 3.13.1 и п. 3.13.2 настоящего договора (п. 3.2).

Заемщики перечисляют денежные средства, достаточные для совершения соответствующих платежей, а также для уплаты начисленной неустойки, в такой срок, чтобы они поступили на счет кредитора не позднее даты исполнения обязательств по уплате соответствующей платежей (п. 3.7).

Датой исполнения обязательств в полном объеме является дата поступления на счет кредитора денежных средств в сумме остатка суммы кредита, начисленных по вышеуказанную дату исполнения обязательств (включительно), но не уплаченных за пользование кредитом процентов, а также сумм неустойки (при наличии) (3.7.5).

Согласно п. 3.9 договора платеж за последний процентный период и платеж в счет полного досрочного возврата кредита по настоящему договору включает в себя платеж по возврату остатка суммы кредита и уплате начисленных процентов, но не уплаченных процентов, а также сумм неустойки (при наличии). При этом проценты уплачиваются за фактическое количество дней пользования остатка суммы кредита, начисленных по дату фактического возврата кредита (включительно).

В случае возникновения просроченного платежа кредитор начисляет проценты по ставке, установленной в п. 1.1.3 настоящего договора на сумму кредита, указанную в графике платежей на начало соответствующего процентного периода, за период, равный количеству дней в соответствующем процентном периоде и на просроченный платеж в счет возврата суммы кредита за каждый календарный день просрочки по дату фактического погашения просроченного платежа (включительно). Датой фактического погашения просроченного платежа является дата поступления денежных средств в счет погашения просроченного платежа на счет кредитора в сумме, достаточной для полного погашения просроченного платежа (п. 3.11.1). В случае допущения заемщиками просрочки в последнем процентном периоде, проценты за пользование кредитом начисляются по дату исполнения обязательств включительно в полном объеме в соответствии с настоящим договором.

Согласно кредитному договору заемщикам предоставлен под процентную ставку 10,05 %, действующую со дня предоставления кредита по дату фактического возврата кредита (включительно).

Согласно п. 5.1 заемщики отвечают за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору всеми своими доходами и всем принадлежащим им имуществом. При нарушении сроков возврата кредита, уплаты процентов начисленных за пользование кредитом процентов, заемщики уплачивают кредитору неустойку в виде пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита, по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора (включительно) (п. 5.2., 5.3).

Данный договор, а также информационный расчет ежемесячных платежей к кредитному договору, график платежей по кредиту сторонами подписан.

Статьей 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1). Залог квартир (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2). Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п. 3).

Согласно ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Обипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1).

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «Обипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору.

В силу ст. 3 Федерального закона «Обипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/ или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество (п.1). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2).

Согласно ст. 13 Федерального закона «Обипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству могут быть удостоверены закладной. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству (п. 1). Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой (п. 2). Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 Федерального закона «Обипотеке (залоге недвижимости)» (п. 5).

Статьей 14 Федерального закона «Обипотеке (залоге недвижимости)» установлено содержание закладной.

В соответствии со ст. 19 указанного закона, ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1).

Установлено, что 12.09.2013 в Управлении Росреестра по Кировской области зарегистрирована закладная, выданная ответчикам. Согласно закладной и отчету оценщика от 22.08.2013 № 770905 рыночная стоимость спорной квартиры составляет 2 500 000 руб. Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ЗАО «Ипотечный Агент АИЖК 2014-3».

ООО «Региональное инвестиционное агентство» выполнило свои обязательства перед ответчиками надлежащим образом, перечислив последним денежные средства в сумме 1 230 000 руб.

Начиная с января 2016г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и проценты за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора, ответчиками вносились с просрочками.

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им письмом от 19.05.2016 в адрес ответчиков было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору, с предложением в добровольном досудебном порядке расторгнуть кредитный договор, однако до настоящего времени ответчики указанное требование не выполнили.

По состоянию на 10.11.2016 задолженность ответчиков перед истцом составляет 1 306 735,57 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основной долг) - 1 215 138,41 руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом 79 495,72 руб., а также начисленные пени в размере 12 101,44 руб.

Данный расчет судом проверен, признан арифметически верным, ответчиками не оспорен. Доказательств отсутствия задолженности либо ее наличия в меньшем размере ответчиками не представлено. Как пояснил, представитель истца задолженность в настоящее время не погашена.

С учетом конкретных обстоятельств дела, представленных доказательств, а также ненадлежащего исполнения ответчиками условий договора и закладной, содержание которых сторонами не оспаривается, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ЗАО «Ипотечный Агент АИЖК 2014-3» о взыскании с ответчиков солидарно основного долга в размере 1 215 138,41 руб., начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом, в размере 79 495,72 руб., пени в размере 12 101,44 руб., а всего 1 306 735,57 руб. являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, начиная с 11.11.2016 до вступления решения суда в законную силу, в соответствии с условиями кредитного договора и закладной, на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 10,05 % процентов годовых.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

Ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по возврату суммы долга и уплате причитающихся кредитору процентов в предусмотренные кредитным договором сроки является существенным нарушением условий кредитного договора, в связи с чем с учетом вышеуказанных обстоятельств, требование истца о расторжении договора займа <данные изъяты> от 04.09.2013 подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование об обращении взыскания на предмет залога - квартиру, принадлежащую ответчикам, расположенную по адресу<данные изъяты>.

Разрешая требования истца в данной части, суд приходит к следующему.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (п. 2 ст. 348 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда.

Пунктом 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим кодексом и процессуальным законодательством.

На основании пункта 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Проведение оценки объектов оценки регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с названным Законом при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки проведение оценки объектов оценки является обязательным; оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда; суд самостоятелен в выборе оценщика (статьи 8, 9 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Таким образом, указанные нормы права содержат определенные предписания относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика, учитывающие возможность проведения повторной оценки судом в случае необходимости.

При этом, согласно статье 56 Закона об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 4.4.2 кредитного договора, предусмотрено, что Кредитор имеет право обратить взыскание на квартиру при неисполнении требований кредитора в случаях, предусмотренных п. 4.4.1 договора, а именно: при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 дней; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; в случае полной или частичной утраты или повреждения квартиры и др.

На основании изложенного, а также представленных доказательств, свидетельствующих о нарушении обязательств ответчиками, суд находит требование истца об обращении взыскания на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, подлежащим удовлетворению.

Определяя размер рыночной стоимости квартиры, суд исходит из следующего.

По состоянию на 22.08.2013 квартира была оценена в размере 2500 000 рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика № 770905 от 22.08.2013 и указано в Закладной.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная товароведческая экспертиза по определению актуальной рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>.

Согласно заключению эксперта № 625/5-2 от 19.05.2017г. ФБУ «Кировская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» рыночная стоимость квартиры, распложенной по адресу <данные изъяты> по состоянию на 19.05.2017г. составляет 2538 000 руб.

Определяя начальную продажную стоимость квартиры, суд принимает указанное заключение эксперта в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку оно проведено независимыми специалистами, уполномоченными проводить такого рода оценку, не заинтересованными в исходе данного дела, оснований не доверять представленному заключению эксперта, у суда нет.

Ответчики результат проведенной оценки не оспаривают, ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорной квартиры не заявили.

На основании вышеизложенного, суд полагает возможным принять начальную продажную цену предмета ипотеки – квартиры, по результатам указанного заключения эксперта, в связи с чем, считает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 2030400 руб. (80% от рыночной стоимости квартиры в размере 2 538 000 руб.) и определить способ реализации – посредством продажи с публичных торгов, так как иное не установлено соглашением сторон.

Учитывая, что вышеуказанная квартира является предметом ипотеки, на нее в силу положений ст. 446 ГПК РФ, а также положений ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» может быть обращено взыскание вне зависимости от того, что она является единственным пригодным для проживания помещением, поскольку в силу вышеприведенных положений закона наличие просроченного денежного обязательства с обеспечением в виде ипотеки (залога), предусматривает право истца на обращение взыскания на заложенное имущество

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, установленных ч. 2 ст. 348 ГК РФ и ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в процессе рассмотрения дела не установлено.

Принимая во внимание положения договора залога и факт длительного неисполнения ответчиком обеспеченного залогом обязательства, суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество: квартиру по адресу: <данные изъяты>, посредством продажи с публичных торгов, определив способ продажи данного жилого помещения с публичных торгов, с начальной продажной ценой – 2 000 000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по госпошлине за подачу иска в суд в размере 20733 руб. 67 коп., так как данные расходы подтверждены документально.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-3» удовлетворить.

Расторгнуть договор займа <данные изъяты> 04.09.2013, заключенный между ООО «Региональное инвестиционное агентство» и ФИО1, ФИО2

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-3» задолженность по договору займа <данные изъяты> от 04.09.2013 в сумме 1306735,57 руб., в том числе: 1 215 138,41 руб. - остаток неисполненных обязательств по кредиту (основной долг); 79 495,72 руб. - начисленные, но неуплаченные процентов за пользование кредитом; 12 101,44 руб. – пени.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-3» проценты за пользование кредитом в размере 10,05 % годовых, начисленные на сумму основного долга по договору 1 215 138,41 руб., начиная с 11.11.2016 до вступления решения в законную силу.

Взыскать с ФИО1 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-3» расходы по госпошлине в размере 10366,84 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-3» расходы по госпошлине в размере 10366,83 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: <данные изъяты>, посредством продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 2030 400 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в Кировский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Кирова в течение месяца с момента изготовления его в окончательной форме.

Судья И.П. Кожевникова

Мотивированное решение изготовлено 05.06.2017