Решение № 2-978/2017 2-978/2017~М-712/2017 М-712/2017 от 15 июня 2017 г. по делу № 2-978/2017

Дело № 2-978/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июня 2017 года г. Саратов

Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Шустовой И.Н.

при секретаре Мажидовой Д.С.,

с участием представителя истца Якобсона ФИО9 и третьего лица ФИО1 ФИО10. – ФИО2 ФИО11 действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Якобсона ФИО12 к Комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании недействительным договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО3 ФИО13. обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании недействительным договора аренды земельного участка по адресу: <адрес>.

Мотивирует требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и Стручковым ФИО14 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Стручковым ФИО15. и Якобсоном ФИО16. заключен договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Как позднее стало известно Якобсону ФИО17., на предоставленном в аренду земельном участке имеется жилой дом, однако в аренду для целей, связанных со строительством, не могут быть предоставлены земельные участки, не свободные от прав третьих лиц.

Считая свои права нарушенными, истец просит суд признать недействительным договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-с.

Истец ФИО3 ФИО18 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил.

Представитель истца Якобсона ФИО19. и третьего лица ФИО1 ФИО20 по доверенности ФИО2 ФИО21 в судебном заседании поддержал заявленные требования по изложенным в иске основаниям и просил признать недействительным договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-с.

Ответчик комитет по управлению имуществом города Саратова, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, администрация муниципального образования «Город Саратов», Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», Стручков ФИО22 Управление по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

На основании ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности. В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", возможно предъявление любым заинтересованным лицом исков о признании недействительной ничтожной сделки в общем порядке.

По смыслу статей 1, 11, 12, 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявление иска о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заявителя. Нарушения прав и интересов других лиц не могут служить основанием для удовлетворения иска.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

При этом заинтересованность в предъявлении иска также характеризуется реальностью судебной защиты, то есть возможностью восстановления прав и законных интересов заявителя в случае реализации избранного им способа судебной защиты.

Исходя из положений ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания сделки ничтожной необходимо несоответствие её закону и признание истца заинтересованным лицом.

Согласно ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (п.1 ст. 39.6 ЗК РФ).

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ по результатам аукциона между Комитетом по управлению имуществом города Саратов и Стручковым ФИО23 заключен договор №-с аренды земельного участка из земель населенных пунктов, находящийся в государственной собственности, предоставляемого для строительства.

По условиям п. 1.1 данного договора арендодатель, ответчик по делу, предоставляет, а арендатор, Стручков ФИО24., принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 587 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> во Фрунзенском районе, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ №, предназначенный для строительства отдельно стоящего объекта бытового обслуживания. Договор заключен на 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора). Согласно п. 1.1 договора земельный участок предоставляется без ограничений и обременений.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено право арендатора в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу.

ДД.ММ.ГГГГ между Стручковым ФИО25 и Якобсоном ФИО26. заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которого Стручков ФИО27 уступил, а ФИО3 ФИО28 принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка №-с от ДД.ММ.ГГГГ.

Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью) (ч.2 ст.9 ЗК РФ).

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (ч.2 ст.11 ЗК РФ).

Пункт 3 статьи 19 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" устанавливает, что отдельные государственные полномочия, передаваемые для осуществления органам местного самоуправления, осуществляются органами местного самоуправления муниципальных районов и органами местного самоуправления городских округов, если иное не установлено федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.

Согласно ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Часть 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.7, 8 ст. 39.11 ЗК РФ в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, в том числе, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием (п.п.8 п.8 ст.39.11 ЗК РФ).

Пунктом 3 ст. 39.36 ЗК РФ предусмотрено, что виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что распоряжением Комитета по управлению имуществом города Саратова от ДД.ММ.ГГГГ определено провести аукцион на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов сроком на 10 лет, площадью 587 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> во Фрунзенском районе г. Саратова, вид разрешенного использования - для строительства отдельно стоящего объекта бытового обслуживания в форме открытого аукциона.

Начальный размер годовой арендной платы передаваемого в аренду земельного участка определен в размере 390 000 рублей, шаг аукциона – 11 700 рублей, размер задатка – 78 000 рублей.

Сторонами не оспаривалось, что извещение о проведении аукциона опубликовано в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Суд, исследовав представленное сторонами извещение на бумажном носителе, пришел к выводу, что все сведения в извещении в соответствии с требованиями ст. 448 ГК РФ, п. 21 ч. 1 ст. 39.11 ЗК РФ указаны, кроме обременениях продаваемого имущества.

Однако, согласно экспликации земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № в его границах располагается жилой дом.

Факт нахождения на спорном земельном участке жилых домов ответчиком не оспаривается, а напротив подтверждается имеющемся в материалах дела сообщением Комитета по управлению имуществом города Саратова Якобсону ФИО29. от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого на земельном участке с кадастровым номером № расположены объекты культурного наследия: жилые дома, здание – памятник архитектуры, усадьба ФИО4, дом общества внешкольного образования «Маяк».

Кроме того, согласно технического паспорта на земельном участке по адресу: <адрес>, расположен жилой двухэтажный дом, год постройки – до 1917 года.

Между тем, данные об этом в распоряжении Комитета по управлению имуществом г. Саратова от ДД.ММ.ГГГГ, соответственно в извещении о торгах не указаны.

Комитетом по управлению имуществом города Саратова не предоставлено допустимых доказательств, с достоверностью свидетельствующих об отсутствии на спорные объекты недвижимости чьих-либо прав и о том, что данные строения не являются объектами недвижимости.

При изложенных обстоятельствах на основании подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ предметом аукциона не может быть земельный участок, на котором расположены сооружения, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Таким образом, земельный участок кадастровый № по адресу: <адрес> не мог являться предметом торгов в силу подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ.

Поскольку указанные торги, а также последующее заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ нарушают указанное законодательство, а именно п. 8 ст. 39.11, ст. 39.6, ст. 39.20 ЗК РФ, суд пришел к выводу о признании заключенного договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

В силу ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

Согласно пп. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу вышеизложенного суд считает установленным, то обстоятельство, что сданный в аренду истцу земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> имел значительные ограничения, связанные с правами собственников жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

Между тем ответчик-арендодатель вопреки возложенной на него законом обязанностью по предупреждению арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое им в аренду имущество этого не сделал.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Якобсона ФИО30 к Комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании недействительным договора аренды земельного участка удовлетворить.

Признать заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Саратов и Стручковым ФИО31 договор №-с от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> недействительным.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд <адрес> в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения – ДД.ММ.ГГГГ.

Судья И.Н. Шустова