Решение № 3А-763/2019 3А-763/2019~М-752/2019 М-752/2019 от 9 октября 2019 г. по делу № 3А-763/2019

Дело №3а-763/19

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Нижний Новгород 10 октября 2019 года

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,

при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,

с участием представителя административного истца ФИО10 ФИО1 ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении по состоянию на 02.04.2012 года кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости: корнеплодохранилище на 800 тонн (кадастровый номер №) - 1522000 (Один миллион пятьсот двадцать две тысячи) рублей 00 копеек; коровник на 400 мест (кадастровый номер: №) - 5351000 (Пять миллионов триста пятьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек; коровник на 400 мест (кадастровый номер: №) - 5329000 (Пять миллионов триста двадцать девять тысяч) рублей 00 копеек,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 05.08.2019 года обратилась в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указала о том, что ей на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: корнеплодохранилище на 800 т, кадастровый номер: №, назначение: нежилое здание, площадь 766,9 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>/а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.09.2015 года №; коровник на 400 мест, кадастровый номер: №, назначение: нежилое здание, площадь: 3026,8 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.09.2015 года №; коровник на 400 мест, кадастровый номер: №, назначение: нежилое здание, площадь 3014,2 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.09.2015 года №.

Согласно выписке из ЕГРН от 27.06.2019 года о кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером № кадастровая стоимость данного объекта составляет 8947698 рублей 38 копеек, дата определения кадастровой стоимости - 02.04.2012 года, реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости - 07.06.2012 года №331.

Согласно выписке из ЕГРН от 25.06.2019 года о кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером № кадастровая стоимость данного объекта составляет 35314765 рублей 25 копеек, дата определения кадастровой стоимости - 02.04.2012 года, реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости - 07.06.2012 года №331.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.06.2019 о кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером № кадастровая стоимость данного объекта составляет 35167756 рублей 51 копейка, дата определения кадастровой стоимости - 02.04.2012 года, реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости - 07.06.2012 года №331.

В административном иске указывается, что кадастровая стоимость перечисленных объектов в несколько раз превышает их рыночную стоимость. По состоянию на 02.04.2012 года рыночная стоимость объектов составляет: корнеплодохранилище на 800 т (кадастровый номер: №) - 1522000 рублей 00 копеек; коровник на 400 мест (кадастровый номер: №) - 5351000 рублей 00 копеек; коровник на 400 мест (кадастровый номер: №) - 5329000 рублей 00 копеек, что подтверждается отчетом об оценке объектов недвижимого имущества от 10.07.2019 года №, выполненным ООО «Инвестконсалтинг». Значительное превышение кадастровой стоимости над рыночной стоимостью существенно нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств по уплате налога на имущество физических лиц.

Ссылаясь на положения Федерального закона от 03.07.2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 245, 248 КАС РФ, административный истец ФИО2 просит в административном исковом заявлении установить кадастровую стоимость указанных выше объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости.

Заявлено ходатайство о восстановлении процессуального срока на обращение в суд.

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца ФИО3 заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить. Заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика ФИО4

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Административный ответчик ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорного нежилого здания. В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области указывает, что кадастровая стоимость зданий определена на основании утвержденных постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» удельных показателей кадастровой стоимости. Филиалом Учреждения сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН. Права административного истца Учреждение не нарушало (л.д.139-145).

В письменной информации указывается о том, что объекты недвижимости (нежилые здания), расположенные по адресу: Нижегородская <адрес>: <адрес>/а с кадастровым номером №, <адрес> кадастровым номером №, <адрес> кадастровым номером №, поставлены на государственный кадастровый учет в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 02.04.2012 года. Кадастровая стоимость объектов капитального строительства с кадастровыми номерами: №, №, № определена в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлён государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» (далее - Приказ от 18.03.2011г. №113), на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 8947698,38 рублей, 35314765,25 рублей, 35167756,51 рублей.

Также в ответе указывается о том, что при внесении сведений о кадастровой стоимости вышеуказанных объектов в ЕГРН Филиалом была выявлена техническая ошибка в части удельного показателя кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. На основании вышеизложенного и Решения государственного регистратора прав от 01.08.2019 года №№ РКФ/2019-38400, РКФ/2019-38401, РКФ/2019-38402 в ЕГРН исправлена техническая ошибка в части значения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов капитального строительства, а именно: актуальная кадастровая стоимость определена в размере 9090119,38 рублей, 35876872,28 рублей, 35727523,59 рублей соответственно. Дата определения кадастровой стоимости - 02.04.2012 года.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН о величине кадастровой стоимости, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в ЕГРН соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку. В соответствии с требованиями действующего законодательства дата применения кадастровой стоимости в размере 9090119,38 рублей, 35876872,28 рублей, 35727523,59 рублей, полученной в результате исправления технической ошибки, - 24.03.2014 года.

Иных изменений кадастровой стоимости объектов капитального строительства с кадастровыми номерами: №, №, № в ЕГРН, не вносилось.

Административный ответчик Правительство Нижегородской области в письменной позиции указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из приложения №2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331, в котором утверждены средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов.

В судебном заседании допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО4, предупрежденная судом об ответственности за дачу заведомо ложных показаний, пояснила, что составляла отчет об оценке от 10.07.2019 года №. Корнеплодохранилище и два коровника территориально располагаются в селе <адрес> Нижегородской области, примерно на удалении 200 км от областного центра, 13 км от районного центра и 1100 м от самого села. Дальность расположения объектов оценки негативно сказываются на их привлекательность и рыночную стоимость. Данные нежилые здания не используются с 2015 года, что также сказалось на их физическом состоянии. У корнеплодохранилища местами отсутствует крыша, у объектов отсутствуют оконные проемы. Для использования зданий по их прямому назначению необходимо проведение значительного ремонта. Установленная государственная кадастровая стоимость явно завышена в сравнении с рыночной стоимостью данных нежилых зданий. Здания в 2015 году были проданы ФИО2 с торгов за ещё меньшую денежную сумму, что указывает на отсутствие спроса на такие объекты недвижимости. Полагала, что рыночная стоимость зданий в отчете ею установлена правильно.

Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывы на него, заслушав представителя административного истца и свидетеля, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование общества об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец ФИО7 является собственником следующих объектов недвижимости: объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью: 766,9 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: корнеплодохранилище на 800 тонн, расположенный по адресу: Нижегородская <адрес>/а; объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью: 3026,8 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: коровник на 400 мест <адрес>, расположенный по адресу: Нижегородская <адрес>; объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью: 3014,2 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: коровник на 400 мест, расположенный по адресу: Нижегородская <адрес>.

Таким образом, ФИО2 как плательщик налога на имущество физических лиц, размер которого зависит от размера кадастровой стоимости зданий, является лицом, чьи интересы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, №.

Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ФИО2 по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2015 года, так и положениями статьи 409 Налогового кодекса Российской Федерации о сроках уплаты налога на имущество физических лиц (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом). Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

По настоящему административному делу судом установлено, что объекты недвижимости (нежилые здания) с кадастровыми номерами №, №, № были поставлены на государственный кадастровый учет в Едином государственном реестре недвижимости 02.04.2012 года. Кадастровая стоимость данных объектов капитального строительства определена в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113 на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области».

При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость зданий с кадастровыми номерами №, №, № может быть определена по состоянию на 02.04.2012 года, что и просит административный истец.

При этом суд учитывает, что в последующем в связи с обнаружением технической ошибки кадастровая стоимость зданий была изменена. Вместе с тем, изменение кадастровой стоимости зданий не было связано с изменением их количественных или качественных характеристик. В связи с этим, кадастровая стоимость судом устанавливается на дату поставки указанных зданий на государственный кадастровый учет в Едином государственном реестре недвижимости, т.е. на 02.04.2012 года. Такая же позиция изложена и в приведенном выше ответе (информации) филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, №, административный истец ФИО8 представила в суд отчет об оценке от 10.07.2019 года №, составленный оценщиком ООО «Инвестконсалтинг» ФИО4 Согласно данному отчету рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью: 766,9 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: корнеплодохранилище на 800 тонн, расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>/а, составляет 1522000 (Один миллион пятьсот двадцать две тысячи) рублей 00 копеек по состоянию на 02.04.2012 года; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью: 3026,8 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: коровник на 400 мест <адрес>, расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>, составляет 5351000 (Пять миллионов триста пятьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек по состоянию на 02.04.2012 года; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью: 3014,2 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: коровник на 400 мест, расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>, составляет 5329000 (Пять миллионов триста двадцать девять тысяч) рублей 00 копеек по состоянию на 02.04.2012 года (л.д.28-95).

Исследовав представленный в суд отчет об оценке от 10.07.2019 года №, составленный оценщиком ООО «Инвестконсалтинг» ФИО4, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

Из раздела 2 (задание на оценку) отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого здания для пересмотра его кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (раздел 7). Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы (раздел 18).

Оценщиком дано подробное описание объектов оценки с кадастровыми номерами №, №, №, их местонахождение, качественные и количественные характеристики. Указано, что подъезд к объектам возможен по грунтовой дороге.

Объект недвижимости с кадастровым номером № – корнеплодохранилище, год постройки – 1983, техническое состояние – удовлетворительное, физический износ на дату оценки – от 21 до 40%, не эксплуатируется, коммуникации отсутствуют.

Объект недвижимости с кадастровым номером № – коровник на 400 мест, год постройки – 1986, техническое состояние – удовлетворительное, физический износ на дату оценки – от 21 до 40%, не эксплуатируется, коммуникации – электричество.

Объект недвижимости с кадастровым номером 52:46:0100006: 1044 – коровник на 400 мест, год постройки – 1983, техническое состояние – удовлетворительное, физический износ на дату оценки – от 21 до 40%, не эксплуатируется, коммуникации – электричество (л.д.35-38).

Наиболее эффективным использованием зданий признано их использование в качестве неотапливаемых складских зданий (л.д.39).

Анализ рынка объектов недвижимости в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Установлен сегмент рынка, к которому могут быть отнесены объекты оценки (с учетом их длительного не использования, л.д.37 оборот) – производственно-складские здания, расположенные в сельскохозяйственных районах Нижегородской области (л.д.44 оборот-45).

Отчет об оценке содержит анализ фактических данных о ценах предложений с объектами, подобными объекту оценки (л.д.45 оборот-47).

Определены ценообразующие факторы для объектов недвижимости производственно-складского назначения, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (л.д.47 оборот-49).

С целью использования доходного подхода к оценке оценщиком проведен анализ сведений о сдаче в аренду объектов из сегмента рынка, к которому отнесены объекты оценки. Проведен анализ фактических данных о продаже земельных участков, аналогичных тем, на которых расположены объекты оценки (л.д.46-47).

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорных зданий, суду не представлено.

Оценка нежилых зданий оценщиком проведена с применением сравнительного и доходного подходов к оценке. Оценщик отказался от использования затратного подхода ввиду отсутствия необходимой технической документации на объекты оценки.

При определении рыночной стоимости объектов оценки с использованием сравнительного подхода оценщик применил метод сравнения продаж. Подобрано 5 объектов-аналогов из сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки. К объектам-аналогам применены поправки, приводящие объекты-аналоги к наибольшей схожести с объектами оценки. В результате оценки с применением сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № установлена оценщиком в размере 1820127 рублей (без учета НДС), объекта оценки с кадастровым номером № – 5872871,85 рублей (без учета НДС), объекта оценки с кадастровым номером № – 5848398,52 рублей (без учета НДС) (л.д.56-60).

При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик с учетом стабильности прогнозируемых доходов по годам применил метод прямой капитализации дохода. Для этих целей оценщик определил потенциальный валовый доход для первого года, начиная с даты оценки; установил размер потерь и с учетом этого значения установил действительный валовый доход; определил величину издержек по эксплуатации, произвел перерасчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. При ставке капитализации 19,98% и определенного для каждого объекта размера чистого операционного дохода (объект оценки с кадастровым номером № – 301939,27 рублей, № – 1191693,54 рублей, № – 1186732,74 рублей) рыночная стоимость зданий, определенная доходным подходом, составила: объекта оценки с кадастровым номером № – 1223791,13 рублей (без учета НДС), объекта оценки с кадастровым номером № – 4829961,09 рублей (без учета НДС), объекта оценки с кадастровым номером № – 4809829,19 рублей (без учета НДС) (л.д.61-64).

Оценщиком проведено согласование результатов, полученных различными подходами, с присвоением каждому подходу весового коэффициента 0,5 (л.д.64 оборот-65).

При определении рыночной стоимости зданий для целей оспаривания кадастровой стоимости оценщиком обоснованно произведен расчет рыночной стоимости зданий без учета налога на добавленную стоимость и стоимости земельного участка, на котором расположены здания.

Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, оказывающим влияние на стоимость объектов оценки, и использовавшимся при определении стоимости нежилых зданий.

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилых зданий участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости нежилых зданий, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Оценщик ФИО4 является членом саморегулируемой Общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков», свидетельство от 12.01.2014 года, регистрационный 002787, имеет специальное образование и стаж работы в оценочной деятельности 15 лет. Проходила профессиональную подготовку по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Оценка стоимости недвижимости», имеет свидетельства о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность». Получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 14.02.2018 года № по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Ответственность оценщика застрахована Страховым обществом «Ресо-Гарантия» (л.д.34 оборот, л.д.91-94).

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком ФИО4 итоговой величины рыночной стоимости спорных нежилых зданий лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Сведений о том, что оценщик ФИО4 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО4 у суда не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных зданий в размере их рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области и ФГБУ «ФКП Росреестра». В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости – зданий их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость (статьи 24.18 и 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость здания устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение ФИО2 в суд с административным исковым заявлением об определении размера кадастровой стоимости нежилых зданий имело место 05.08.2019 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № необходимо считать 05.08.2019 года.

Суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению в части, так как в удовлетворении административного искового заявления ФИО2 по настоящему административному делу в отношении административного ответчика Правительства Нижегородской области должно быть отказано по следующим мотивам.

В административном исковом заявлении в качестве административных ответчиков указаны и судом привлечены к участию в деле в качестве административных ответчиков: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительство Нижегородской области.

Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, № была определена в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» по состоянию на 02.04.2012 года.

Как указано в судебном решении, при рассмотрении данного дела применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Суд считает, что по настоящему административному делу органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (стоимость определена по состоянию на 02.04.2012 года), явилось ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», которое посредством решения филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области определило оспариваемую кадастровую стоимость зданий с кадастровыми номерами №, №, №. В таком случае надлежащим административным ответчиком по настоящему делу является ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

По настоящему административному делу Правительством Нижегородской области оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость не определялась и не утверждалась. Поэтому в части заявленного требования в отношении административного ответчика Правительства Нижегородской области суд отказывает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 по настоящему административному делу удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью: 766,9 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: корнеплодохранилище на 800 тонн, расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>/а, в размере его рыночной стоимости 1522000 (Один миллион пятьсот двадцать две тысячи) рублей 00 копеек по состоянию на 02.04.2012 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью: 3026,8 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: коровник на 400 мест <адрес>, расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>, в размере его рыночной стоимости 5351000 (Пять миллионов триста пятьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек по состоянию на 02.04.2012 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью: 3014,2 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: коровник на 400 мест, расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>, в размере его рыночной стоимости 5329000 (Пять миллионов триста двадцать девять тысяч) рублей 00 копеек по состоянию на 02.04.2012 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № считать 05.08.2019 года.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО2 по настоящему административному делу в отношении административного ответчика Правительства Нижегородской области отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 14 октября 2019 года.

Судья М.А. Кручинин