Решение № 2-38/2018 2-38/2018 ~ М-19/2018 М-19/2018 от 7 мая 2018 г. по делу № 2-38/2018

Дело № 2-38-2018


РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ижморский районный суд Кемеровской области

В составе председательствующего судьи Алтынбаевой Н.А.

При секретаре Волошиной Т.В.

С участием ответчика ФИО1

п.г.т. Ижморский 7 мая 2018г.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО1 о взыскании суммы долга по договору риэлторских услуг и штрафа за задержку оплаты,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании суммы долга по договору риэлторских услуг и штрафа за задержку оплаты. Требования мотивированы тем, что осенью 2016 г. Агенство недвижимости «Фортуна», владельцем которого она является обратилась ответчик с просьбой оказать ей помощь в связи с необходимостью отчуждения принадлежащего объекта недвижимости – жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>

На основании достигнутой договоренности между ней и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № оказания риэлторских услуг, согласно которому истец обязался оказать ответчику услуги, преследующие конечную цель продажи объекта недвижимости, принадлежащего ответчику, а ответчик в свою очередь обязался уплатить за оказанные услуги <данные изъяты> рублей.

Договор ответчик подписал, никаких возражений либо замечаний по условиям договора у него не было.

Сотрудники истца в течение почти девяти месяцев работы по указанному договору выполнили все обязанности исполнителя, предусмотренные условиями договора, причем в ходе работы были устранены возникшие препятствия, затрудняющие заключение сделки купли-продажи недвижимости (оформление прав ответчика на земельный участок, оценка стоимости объекта недвижимости).

Результатом этой работы стал факт заключения договора на продажу объекта недвижимости, а именно <адрес> был подписан ответчиком ДД.ММ.ГГГГ

Однако, ответчик в день подписания договора купли-продажи жилого помещения, то есть ДД.ММ.ГГГГ неожиданно отказалась от услуг агентства, написала заявление о расторжении договора об оказании риэлторских услуг.

Оплату выполненной работы ответчик так же не произвела.

15.12.2017 г. она направила ответчику претензию с предложением произвести оплату оказанных услуг в срок до 10.01.2018 г. (претензия вручена ответчику 18.12.2017 г.), однако, ответчик деньги не заплатила, на претензию не ответила.

Пунктом 4.3. договора № предусмотрена ответственность заказчика за просрочку оплаты, размер штрафных санкций составляет 0,3 % от стоимости услуг исполнителя за каждый день просрочки.

Согласно п. 4.2 договора, ответчик должна была произвести оплату в день произведения взаиморасчетов между ней и покупателем недвижимости, то есть ДД.ММ.ГГГГ., и именно с этого дня необходимо начислять штраф. Сумма штрафа за период с ДД.ММ.ГГГГ из расчета 0,3 % за 198 дней составила <данные изъяты> рублей.

Просит суд взыскать в её пользу <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей – оплата выполненной работы по договору № <данные изъяты> рублей - сумма штрафа за просрочку платежа взыскать судебные расходы в сумме <данные изъяты> рублей.

В судебное заседание истец не явилась, будучи уведомленной надлежащим образом. О причинах неявки не сообщила, об отложении дела не ходатайствовала.

Суд на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие ФИО2

Ранее в судебных заседаниях истец ФИО2, представитель истца ФИО3 поддержали заявленные требования в полном объеме. Пояснили, что оказали весь комплекс услуг. Ответчик получила за жилое помещение <данные изъяты> рублей. Считают, что она была согласна на заключение договора по данной цене.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что истец не надлежащим образом исполняла взятые на себя обязательства. Неправильно консультировала, понудила подписать предварительный договор на сумму меньшую, чем они договорились. Других покупателей им не подобрали. Считает, что услуга оказана ненадлежащего качества. В связи с чем написала заявление, в котором отказывалась от исполнения договора. Изначально сторонами было согласовано, что истец будет указывать стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей с учетом своего вознаграждения. Действительно в марте она подписывала предварительный договор, однако покупателей она не видела. Договор этот уже был подписан покупателем и её убедила истица, что на руки она получит <данные изъяты> рублей. В день подписания договора у нотариуса они договорились с покупателями, что цену в договоре они поставят <данные изъяты> рублей, чтобы меньше платить наличных средств и размер ипотечных средств был больше, а оплатят они <данные изъяты> рублей, указав что <данные изъяты> руб. они возвращают на ремонт квартиры. Им пришлось так поступить поскольку покупатели оформили ипотечный кредит и согласны были только на <данные изъяты> рублей как покупатели согласовали с риэлтором. Фактически договор у нотариуса заключался ДД.ММ.ГГГГ. Однако, на договоре стоит дата ДД.ММ.ГГГГ Нотариус объяснила это тем, что документы поступили ДД.ММ.ГГГГ Этим же числом и должен быть оформлен договор. Поэтому и расписку о получении наличных денежных средств они написали от ДД.ММ.ГГГГ., а расписку о том, что они возвращают <данные изъяты> рублей, так как на эту сумму превышает сумма по договору от фактически полученной, они написали от ДД.ММ.ГГГГ г. На руки они получили от покупателей в день заключения сделки <данные изъяты> рублей. Всего получено <данные изъяты> рублей.

Суд, заслушав стороны, исследовав представленные материала, приходит к выводу, что требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Посредством судебного поручения были допрошены свидетели, которые пояснили следующее.

Свидетель ФИО16. в судебном заседании пояснила, что она ранее работала у истца и действительно показывала дом по <адрес> покупателю ФИО17

Свидетель ФИО18 в судебном заседании указала, что изначально квартиру они нашли по объявлению в интернете, которое дала ФИО1 Дом смотрели несколько раз, в том числе и с представителями ООО «Фортуна». Первоначально банк отказал в заключении ипотечного договора, с указанием, что земельный участок оформлен не на имя продавца. В результате сделка была оформлена позже. В последующем ФИО2 не предупредила о том, что у нотариуса необходимо передать покупателю <данные изъяты> рублей, к чему они не были готовы. Они перевели на карту ФИО1 <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей отдали наличными средствами в этот день. О передаче денежных средств составлялись расписки.

Свидетель ФИО19 пояснила, что она ранее работала в ООО «Фортуна». По данной сделке она ездила с матерью ФИО1 в КУМИ по вопросу оформления земельного участка. Так же она заказывала выписку из ОГРН для оформления ипотеки в банке. Часть документов она передавала нотариусу, часть приносил ответчик.

Из представленного истцом договора об оказании риэлторских услуг № ДД.ММ.ГГГГ следует, что ИП ФИО2 и ФИО1 договорились о том, что ФИО1 поручила ФИО2. Выполнить комплекс услуг, связанный с отчуждением объекта недвижимости по адресу: <адрес>. Стоимость объекта недвижимости по оценке заказчика (без учета вознаграждения исполнителя) <данные изъяты> рублей. (п. 1.2). Стоимость услуг исполнителя составляет <данные изъяты> рублей, не входит в стоимость объекта недвижимости. Заказчик оплачивает стоимость услуг исполнителя в наличной форме в день произведения взаиморасчетов между продавцом и покупателем по основному договору купли-продажи путем внесения денежных средств исполнителю (п. 4.1, 4.2). Оплата государственной пошлины, сборов, справок, коммунальных платежей и других документов, необходимых для оформления сделки, а так же реклама объекта недвижимости продавца производится за счет продавца (п. 4.4). В случае расторжения либо отказа от исполнения договора по инициативе заказчика заказчик обязан возместить исполнителю в полном объеме стоимость услуг, установленную п. 4.1 договора (п. 5.4). Сдача результатов работ исполнителем и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами (п. 6.1).

Согласно заявлению от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 просит ИП ФИО2 расторгнуть договор об оказании риэлторских услуг № от ДД.ММ.ГГГГ по причине некачественно выполненной работы – цена была снижена риэлтором до <данные изъяты> руб.

В материалах дела представлен предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которому ФИО1 и ФИО20 договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, указав цену <данные изъяты> рублей, которая будет оплачена за счет ипотечных средств.

Из договора купли-продажи части жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенного нотариусом следует, что продавцами спорного объекта являются в равных долях по <данные изъяты> доле в праве ФИО4, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ), ФИО21 покупателями являются ФИО22 Стороны оценили объект сделки в <данные изъяты> рублей. Расчет производится в следующем порядке: часть стоимости в сумме <данные изъяты> рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателей до подписания договора. Оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости в сумме <данные изъяты> руб. оплачивается за счет кредитных средств в соответствии с кредитным договором от ДД.ММ.ГГГГ в течение 5 дней после регистрации перехода права собственности по данному договору и договора ипотеки в пользу банка.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ. продавцы получили денежные средства в счет оплаты стоимости объекта недвижимости от покупателей <данные изъяты> рублей.

Из расписки датированной ДД.ММ.ГГГГ г. следует, что ФИО23 получила от ФИО1 <данные изъяты> рублей в счет ремонта спорной квартиры.

Свидетель ФИО24. подтвердила, что фактически в день совершения сделки было передано покупателям <данные изъяты> рублей.

Выпиской из лицевого счета, открытого в «Сбербанке», представленной ответчиком подтверждается, что на счет ФИО5 поступили денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ г. В этот же день стороны по договору купли-продажи написали расписку о том, что продавец получил <данные изъяты> руб. Расчет произведен полностью, претензий не имеют.

Из анализа вышеперечисленных платежных документов следует, что фактически по договору ФИО1 получила <данные изъяты> рублей, с чем соглашается и сторона истца, доказательств обратного не предоставляет.

В соответствии со статьей 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. Согласно ст.783 ГК РФ общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.

Из материалов дела следует, что результат, на который рассчитывал заказчик услуг ФИО1 при заключении договора – продажа квартиры по заявленной цене достигнут не был, следовательно, у ФИО1 не возникла обязанность по оплате оказанных ей услуг ненадлежащего качества.

Что касается доводов представителя истца о том, что подписав предварительный договор купли-продажи, ответчик согласилась на снижение цены, суд находит их необоснованными по следующим основаниям.

Часть 1 ст. 429 ГК РФ устанавливает, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно ч. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно ч. 2. ст. 54 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. В соответствии со ст. 42 этого же закона, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Суд приходит к выводу, что предварительный договор, подписанный продавцом и покупателем 28.03.2017 г. является ничтожным, поскольку при наличии тех обстоятельств, что предметом договора являлась квартира, находящаяся в долевой собственности, одним из участников помимо этого являлся несовершеннолетний ребенок, соответственно договор должен был носить нотариальную форму. Кроме этого, предварительный договор на стороне продавца закрепляет только обязательства ФИО1, которая являлась владельцем только ? доли в спорном объекте недвижимости. В связи с чем доводы представителя истца о том, что в предварительном договоре ответчик согласилась на стоимость продажи спорного объекта по цене <данные изъяты> руб. суд находит не состоятельными.

Статьей 720 ГК РФ предусмотрен порядок приемки заказчиком работы, выполненной подрядчиком.

Поскольку в материалах дела отсутствует акт приема-передачи выполненных работ, стороной истца не предоставлено доказательств фактически выполненной работы и фактически понесенных расходов в соответствии с прайсом, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется в полном объеме. Хотя из добытых доказательств и установлено, что были произведены действия по подбору покупателя, указанная услуга имеется в прайсе, однако, стоимость продажи объекта недвижимости не соответствовала заданию заказчика. Дополнительное соглашение о снижении стоимости продаваемого объекта не заключалось. Соответственно не подтверждено согласие ФИО1 на снижение цены. Покупатель на приобретение квартиры по установленной в договоре цене подобран не был.

Положения п. 5.4. договора не могут быть применены поскольку хотя заказчик и отказался от услуг исполнителя, однако, в судебном заседании было установлено, что его действия были результатом некачественного оказания услуг, а именно занижена цена, установленная в договоре, неверное консультирование относительно собирания необходимых справок, составление предварительного договора несоответсвующего требованиям закона. Кроме того, данный пункт противоречит как нормам ГК РФ, так и нормам закона «О защите прав потребителей», которые закрепляют право отказа заказчика от предоставления услуги, с оплатой фактически понесенных расходов.

Согласно ст. 29 Закона «О защите прав потребителей», потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора. Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя. Аналогичные положения закреплены в ч. 3 ст. 723 ГПК РФ.

В заявлении от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 указала на причину расторжения как некачественное оказание услуг.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что услуги надлежащего качества не были оказаны ФИО1, в связи с чем основания для удовлетворения требований отсутствуют.

Кроме того, суд считает необходимым указать, что договор можно считать не заключенным по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как разъяснил Конституционный суд Российской Федерации в постановлении от 23.01.2007 N 1-П, федеральный законодатель, давая нормативную дефиницию договора возмездного оказания услуг, в пределах предоставленной ему компетенции и с целью определения специфических особенностей данного вида договоров, которые позволяли бы отграничить его от других, в пункте 1 статьи 779 ГК РФ предметом данного договора называет совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности исполнителем. Определяя исчерпывающим образом такое существенное условие договора, как его предмет, федеральный законодатель не включил в понятие предмета договора возмездного оказания услуг достижение результата, ради которого он заключается. Выделение в качестве предмета данного договора совершения определенных действий или осуществления определенной деятельности обусловлено тем, что даже в рамках одного вида услуг результат, ради которого заключается договор, в каждом конкретном случае не всегда достижим, в том числе в силу объективных причин. Следовательно, заключая договор возмездного оказания услуг, стороны, будучи свободны в определении цены договора, сроков его исполнения, порядка и размера оплаты, вместе с тем не вправе изменять императивное требование закона о предмете данного договора. Таким образом, плата по договору за оказание услуг, как и по всякому совместному договору, производится за исполнение своих обязанностей.

К существенным условиям договора на возмездное оказание услуг законодатель относит предмет договора, то есть вид (перечень) услуг, те конкретные действия, которые в силу ст. 780 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнитель должен совершить для заказчика.

При отсутствии перечня услуг договор в силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным.

В представленном договоре, хотя и обозначен комплекс услуг, однако, цена каждой услуги не оговорена, прайсу, приобщенному истцом не соответствует. Доказательствтого, что прайс был частью договора и того, что ответчик была ознакомлена с ним в момент подписания договора не представлено. Таким образом, оснований для удовлетворения как основного, так и производного от него требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Индивидуальному предпринимателю ФИО2, отказать в удовлетворении заявленных требований.

Решение суда может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Алтынбаева Н.А.

Мотивированное решение изготовлено 08.05.2018 г.