Решение № 2-1298/2017 2-1298/2017~М-890/2017 М-890/2017 от 1 мая 2017 г. по делу № 2-1298/2017

Дело №


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

02 мая 2017 года

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Казакова М.В.,

при секретаре Ожгибесовой К.В.,

с участием представителя истца ФИО1 (по доверенности), представителя ответчика ФИО2 (по доверенности), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 ФИО7 к АО «Строгановский посад» о признании права собственности на жилой дом,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к АО «Строгановский посад» о признании права собственности на жилой дом. В обоснование исковых требований указано, что между ним и ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» (в последствии преобразовано в ЗАО «Строгановский посад») заключен договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №. По акту приема-передачи участок был передан ему ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация права собственности на земельный участок на сегодняшний день не зарегистрирована. Указанный участок приобретен им в целях строительства индивидуального жилого дома в коттеджном поселке «Строгановский посад» в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключен договор подряда на строительство жилого дома. В соответствии с условиями инвестиционного договора ответчик взял на себя обязательства осуществить строительство индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. Стоимость работ по строительству индивидуального жилого дома составила <данные изъяты> рублей. Оплата стоимости работ произведена истцом в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал ему в собственность индивидуальный жилой дом. С даты передачи жилого дома по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ он является законным владельцем и собственником этого недвижимого имущества. На сегодняшний день ответчик уклоняется от государственной регистрации права собственности на земельный участок несмотря на надлежащее исполнение покупателем обязательств по договору и фактическую передачу ему земельного участка, а также расположенного на нем жилого дома. Продавец поставил в известность покупателя о том, что приобретенный им земельный участок находится в залоге у АО «Россельхозбанк» на основании договора об ипотеке земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №.10. По условиям договора об ипотеке право залогодержателя не распространяется на здания, возведенные залогодателем на земельном участке в период действия указанного договора. Исходя из указанного, ипотека на индивидуальный жилой дом, возведенный по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ, не распространяется. В настоящее время жилой дом имеет полную готовность, его семья проживает в указанном доме и несет бремя его содержания, поддерживает имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением состоянии. Строительство объекта недвижимости для истца не нарушает прав третьих лиц, его строительство осуществлено на основании разрешения на строительство, выданного архитектурно-строительной инспекцией Пермского муниципального района. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № для целей жилищного строительства. Настоящий договор не расторгнут, не признан недействительным, в связи с чем права и обязанности сторон по договору сохраняются. С учетом изложенного, просит признать за ним право собственности на вновь созданный индивидуальный жилой дом, общей площадью 137,3 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 1038 кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес>.

Истец ФИО3 не явился в судебное заседание, извещён о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 просил об удовлетворении предъявленных требований на основании доводов, изложенных в иске.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 не согласилась с иском, просила отказать в его удовлетворении.

Третье лицо ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» не направило представителя в судебное заседание, извещено о времени и месте судебного разбирательства, представило письменные возражения на иск.

Суд, выслушав объяснения сторон, изучив гражданское дело, установил следующие обстоятельства.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

На основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права и иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК).

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При этом в случае, если недвижимое имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой.

В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) в силу п. 6 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обладают органы местного самоуправления.

В соответствии с ч. 1 ст. 64 Закона «Об ипотеке», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружение залогодателя. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (ч. 1 ст. 65 Закона «Об ипотеке»).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» преобразовано в ЗАО «Строгановский посад».

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № ЗАО «Строгановский посад» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим назначен ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ Архитектурно-строительной инспекцией Пермского муниципального района выдано разрешение на строительство объекта капительного строительства «Коттеджный поселок «Строгановский посад» (л.д. 31-33).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строгановский посад» и ФИО3 заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 1038 кв.м. (л.д. 6-9).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строгановский посад» (застройщик) и ФИО3 (инвестор) заключен инвестиционный договор № на строительство инвестиционного объекта, по условиям которого застройщик взял на себя обязательства в предусмотренный срок своими и привлеченными силами осуществить строительство инвестиционного объекта, передать инвестору в собственность инвестиционный объект, а инвестор обязуется внести инвестиционный взнос. Величина инвестиций подлежащих оплате составила <данные изъяты> рублей (л.д. 10-20).

Согласно представленным чек-ордерам ФИО3 финансовые обязательства перед ЗАО «Строгановский посад» исполнены в полном объеме, во исполнение условий инвестиционного договора произведена оплата в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 22-23).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строгановский посад» и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Култаевское с/п, д.Валеваи, площадью 1038 кв.м., срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 34-35).

Согласно договору об ипотеке земельных участков №.10 от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Строгановский посад» передал ОАО «Россельхозбанк» в залог земельные участки, свободные от расположенных на них объектах недвижимого имущества, в том числе земельный участок с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строгановский посад» и ФИО3 подписан акт приема-передачи жилого дома (объекта незавершенного строительства), расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д. 21).

Из заключения специалиста ООО «<данные изъяты>» в отношении объекта по адресу: <адрес>, <адрес> следует, что дом соответствует требованиям, предъявляемым к жилым одноквартирным домам, дом не пригоден для постоянного проживания, поскольку строительная готовность объекта на момент осмотра составляет 90%, строительные конструкции дома обеспечивают необходимую надежность и безопасность для пребывающих в доме лиц и имущества. Сохранение объекта не нарушает права и интересы третьих лиц и не создает угрозы для жизни и здоровья граждан. Для приведения объекта в состояние пригодное для проживания необходимо завершить комплекс строительно- монтажных и отделочных работ.

Разрешая исковые требования по существу, суд приходит к выводу о том, что за истцом ФИО3 следует признать право собственности на спорный объект по основаниям ст. 222 ГК РФ.

Судом установлено, что деятельность ответчика ЗАО «Строгановский посад» была связана со строительством коттеджного поселка «Строгановский посад», для чего ответчиком был использован принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № площадью 1038 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства. Данный участок был предоставлен в залог ОАО «Россельхозбанк» в обеспечение кредитных обязательств ЗАО «Строгановский посад», а затем был продан истцу. Именно на этом участке по заказу ФИО3 ответчиком был возведен спорный объект, строительство которого осуществлялось в соответствии с проектной документацией, разрешением на строительство, генеральным планом. Следует отметить, что переход права собственности на земельный участок от ответчика к истцу не состоялся, в последующему между сторонами был заключен договор аренды земельного участка для целей жилищного строительства, настоящий договор не расторгнут, не признан недействительным, в связи с чем права и обязанности сторон по нему сохраняются.

Вместе с тем, суд полагает, что указанные обстоятельства не могут служить препятствием для признания за истцом ФИО3 права собственности на жилой дом, возведенный истцом в соответствии с требованиями действующего законодательства, на участке, предназначенном для этих целей, с согласия собственника участка (если не считать того, что при организации строительства истец считал себя собственником участка, на что имелись основания) и залогодержателя. Возведенный жилой дом, как было указано выше, построен в соответствии с проектом, разрешением на строительство, генеральным планом, соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам. Иного суду не доказано. Представленное истцом заключение не оспорено, оснований усомниться в достоверности изложенных в нем сведений у суда не имеется. Также не усматривается наличие какой-либо заинтересованности экспертов при проведении исследования, в связи с чем выводы заключения, подготовленного ООО «<данные изъяты>», принимаются судом во внимание при установлении по делу юридически значимых обстоятельств.

В ходе реализации своих процессуальных прав ответчик и третье лицо не предоставили суду доказательств наличия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении указанной постройки, равно как и доказательств того, что она создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц сохранением данной постройки.

Также при разрешении спора следует отметить, что предметом ипотеки является земельный участок, но не жилой дом, вновь созданный истцом на этом участке с соблюдением требований законодательства. В связи с этим по смыслу положений ч. 1 ст. 65, ст. 69 Закона «Об ипотеке» запись об ипотеке земельного участка не может служить препятствием для государственной регистрации права собственности на возведенный на этом участке жилой дом.

Доводы ответчика и третьего лица о невозможности рассмотрения дела вне рамок дела о банкротстве подлежат отклонению. Предметом исковых требований не является имущество, включенное в конкурсную массу должника, поскольку спорный жилой дом является самовольной постройкой, в силу прямого указания закона он не может быть признан предметом гражданского оборота. Удовлетворение исковых требований само по себе не влечет изменений в имущественном положении должника. Поэтому оснований для отнесения рассматриваемого спора к делу о банкротстве и трансформации требования в денежное требование путем включения его в реестр требований кредиторов должника не имеется.

Доводы стороны ответчика и третьего лица о том, что единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов автоматически влечет отчуждение части принадлежащего ответчику земельного участка, что недопустимо, принимая во внимание запрет, установленный законодательством о банкротстве, также подлежат отклонению. В силу прямого указания закона, а именно ст. 38 Закона «Об ипотеке» и ст. 353 ГК РФ, приобретение лицом, за которым признано право собственности на задание, права на земельный участок возможно только при условии соблюдения интересов как ответчика - должника в конкурсном производстве, так и залогодержателя. При таком положении, поскольку спорное строение в собственность ответчика не поступало, в конкурсную массу не включено, признание за истцом права собственности на него не лишает АО «Строгановский посад» возможности реализации своих прав на земельный участок в порядке, предусмотренном законодательством.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 ФИО8 удовлетворить.

Признать за ФИО3 ФИО9 право собственности на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом общей площадью 137,3 кв.м., кирпичный, двухэтажный, инвентарный номер №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1038 кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес>.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в <адрес>вой суд через Пермский районный суд <адрес> в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме (ДД.ММ.ГГГГ).

Судья М.В. Казаков