Решение № 2-5289/2024 2-5289/2024~М-3927/2024 М-3927/2024 от 4 декабря 2024 г. по делу № 2-5289/2024

Дело № УИД 23RS0№-12


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Краснодар 05 декабря 2024 г.

Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Исаковой Н.И.,

при секретаре ФИО2,

с участием: представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО4, действующего на основании доверенности <адрес>9 от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования город Краснодар к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, по встречному иску ФИО1 к администрации муниципального образования город Краснодар о признании договора аренды недействительным,

установил:

Представитель администрации муниципального образования город Краснодар обратился в Ленинский районный суд г. Краснодара с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование заявленных требований указано, что в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией муниципального образования город Краснодар и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно пункту 1.1 и 1.3 договора истец обязуется передать ответчику за плату во временное владение и пользование из земель населённых пунктов земельный участок общей площадью 698 кв.м, расположенный в СНТ «Садовод-2» города Краснодара по <адрес>, для строительства бани. Между тем, обязанности по внесению арендной платы ответчиком не исполняются. Истцом предпринимались меры по досудебному урегулированию спора. Ответчику была направлена претензия с требованием погасить задолженность. До настоящего момента ответчик никаких мер, направленных на погашение долга, не предпринял, возражения на акт сверки не представил. Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ перед муниципальным образованием город Краснодар составила 823885,88 руб., пеня – 334152,62 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. С целью взыскания суммы задолженности и пени по договору аренды представитель истца обратился в суд.

В ходе слушания иска ФИО1 предъявлены встречные исковые требования к администрации муниципального образования город Краснодар о признании договора аренды недействительным, в обоснование которых указано следующее.

Между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка №. Согласно сведениям из выписки из ЕГРН указанный земельный участок имеет вид разрешенного использования «для строительства бани». В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007г. № п.6 земельный участок расположен в жилой территориальной зоне, Ж. 1.1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара. В данной территориальной зоне предусмотрен максимальный процент застройки участка - 50%. В соответствии с Генеральным планом муниципального образования г. Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ № п. 15, земельный участок расположен в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки. Согласно чертежу градостроительного плана земельный участок расположен за красной линией, в зоне санитарной охраны, на территории земельного участка расположены охранные зоны инженерных коммуникаций и вместе общественного пользования. В соответствии с условиями спорного договора аренды земельный участок предоставлен для строительства бани. При этом, согласно действующим на момент заключения спорного договора аренды Правил землепользования и застройки земельный участок расположен в жилой территориальной зоне, Ж. 1.1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара, за пределами квартала и за красной линией, согласно чему размещение капитального строительства не допускается.

На основании вышеизложенного просит признать договор аренды земельного участка № (л/с №) от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным). Признать начисленную арендную плату по договору аренды земельного участка № (л/с №) от ДД.ММ.ГГГГ незаконной.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску), действующий на основании доверенности, настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. Дал пояснения, аналогичные в тексте искового заявления. Против требований встречного иска возражал.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) в судебном заседании против требований иска администрации возражал, встречные требования просил удовлетворить.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и дав оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п.1 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п.1,2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются.

Согласно п.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Установлено, что постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией муниципального образования город Краснодар (далее - администрация, арендодатель) и ФИО1 (далее - арендатор) заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - договор).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Согласно пункту 1.1 и 1.3 договора истец обязуется передать ответчику за плату во временное владение и пользование из земель населённых пунктов земельный участок общей площадью 698 кв.м, расположенный в НСТ «Садовод-2» г. Краснодара по <адрес>, кадастровый № для строительства бани.

По расчетам администрации задолженность арендатора по арендной плате по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ перед муниципальным образованием город Краснодар составила 823885,88 руб.

Однако, в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007г. № п.6, в редакции решений от ДД.ММ.ГГГГ № п.8 земельный участок расположен в жилой территориальной зоне, Ж. 1.1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара.

В данной территориальной зоне предусмотрен максимальный процент застройки участка - 50%.

В соответствии с Генеральным планом муниципального образования г. Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ № п. 15, земельный участок расположен в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки.

В соответствии с положениями ст. 35 ГрК РФ в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные вилы территориальных зон.

В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами; зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами; зоны жилой застройки иных видов.

Согласно ч. 2 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно чертежу градостроительного плана № RU23306№ земельный участок с кадастровым номером № расположен за красной линией, в зоне санитарной охраны, на территории земельного участка расположены охранные зоны инженерных коммуникаций и вместе общественного пользования.

В силу ч. 2 ст. 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственнобытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 18 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации к зонам с особыми условиями использования территорий может быть отнесена санитарно-защитная зона.

В силу Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 222 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон» в границах санитарно-защитной зоны не допускается использования земельных участков в целях размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Статьей 1 ГрК РФ установлено, что к территориям общего пользования отнесены территории (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и которые обозначены красными линиями, которые, в свою очередь, обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования. Под красными линиями подразумеваются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейнокабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Красные линии отделяют территории общего пользования от других территорий.

Согласно пункту 12 статьи 1 ГрК РФ установлено, что территориями общего пользования являются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ и пунктом 8 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлен запрет на приватизацию земельных участков в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Анализ положений названной нормы в совокупности с правилами пунктов 11 и 12 статьи 1 ГрК РФ, пункта 12 статьи 85 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что расположение земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого объекта во временное владение и пользование исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования.

Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 15248/10 и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от ДД.ММ.ГГГГ N 308-ЭС17-16595).

В соответствии с условиями спорного договора аренды земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:13631 предоставлен для строительства бани.

При этом, согласно действующим на момент заключения спорного договора аренды Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ № п.6, в редакции решений от ДД.ММ.ГГГГ № п.8 земельный участок расположен в жилой территориальной зоне, Ж. 1.1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара, за пределами квартала и за красной линией, согласно чему размещение капитального строительства не допускается.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применительно к названной норме в пунктах 74, 75 постановления Пленума N 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства договор аренды земельного участка № (л/с №) от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным (ничтожным) в связи с формированием земельного участка за счет территории общего пользования, за красной линией и за пределами квартала, режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений.

Поскольку договор аренды земельного участка № (л/с №) от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной (ничтожной) сделкой, то такой договор не порождает соответствующих прав и обязанностей сторон. В частности недействительность первой сделки договора аренды земельного участка порочит совершенную с целью ее исполнения распорядительную сделку и делает недействительными все последующие распорядительные сделки с данной вещью: таким образом, право в силу этих сделок, не переходит, следовательно арендная плата также не подлежит уплате.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления администрации муниципального образования город Краснодар к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате отказать.

Встречные исковое заявление ФИО1 к администрации муниципального образования город Краснодар о признании договора аренды недействительным удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка № от 17.02.2014г. недействительным.

Признать начисленную арендную плату по договору аренды земельного участка № от 17.02.2014г. незаконной.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Ленинский районный суд в течение месяца.

Судья Ленинского

районного суда г. Краснодара Н.И.Исакова

Мотивированное решение изготовлено 16.12.2024г.