Решение № 2-1667/2017 2-56/2018 2-56/2018 (2-1667/2017;) ~ М-1405/2017 М-1405/2017 от 21 февраля 2018 г. по делу № 2-1667/2017

Дело № 2- 56/2018


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 февраля 2018 года

Саткинский городской суд Челябинской области в составе:

Председательствующего Тарасовой Л.Т.,

при секретаре Хафизовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Банк «Снежинский» АО к ФИО2, ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Банк «Снежинский» АО обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 331 000 руб., о взыскании судебных расходов по госпошлине в размере 6 000 рублей.

В обосновании иска ссылается на то, что между Банком «Снежинский» ПАО (с ДД.ММ.ГГГГ наименование банк изменено на Банк «Снежинский» АО) и заемщиками ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор №, согласно которому ответчикам был предоставлен кредит в размере 453 026 рублей для приобретения в общую равную долевую собственность жилого дома общей площадью 35 кв.м, по адресу: <адрес>; возврат кредита должен осуществляться заемщиками в соответствии с правилами, изложенными в разделе 2 кредитного договора. За пользование кредитом заемщики уплачивают кредитору проценты в размере 18 % годовых. Порядок оплаты процентов за пользование кредитом предусмотрен п. 2.4. Кредитного договора. Обеспечением исполнения обязательств является залог жилого дома и залог земельного участка находящихся по <адрес>. В связи с тем, что солидарные заемщики систематически не исполняли взятые на себя обязательства, решением Саткинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2, ФИО3 в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 489 605 рублей. Так как исполнение обязательств было обеспечено залогом, просят обратить взыскание на предмет залога, установив начальную продажную цену квартиры, исходя из оценки имущества, произведенного в рамках гражданского дела по взысканию задолженности по кредиту в размере 331 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО4, действующая по доверенности, поддержала исковые требования.

Ответчики ФИО3, ФИО2 в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, причины не явки не сообщили.

Выслушав доводы сторон, исследовав письменные материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. В силу п. 2 указанной статьи к рассматриваемым правоотношениям применимы правила о договоре займа.

В соответствии с п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную денежную сумму в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В соответствии с п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Банк «Снежинский» и ответчиками М-выми был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым Банк обязуется предоставить Заемщику денежные средства (далее - Кредит) в сумме 453 026 рублей 00 копеек на условиях обеспеченности, возвратности, платности и срочности, на приобретение в общую равную долевую собственность ФИО3, ФИО2 у ФИО жилого дома, общей площадью 35 кв.м., находящегося по <адрес>, стоимостью 453 026 рублей 00 копеек. Земельный участок, площадью 1210 кв.м., находящийся по <адрес>, стоимостью 10 000 рублей 00 копеек приобретается за счет собственных денежных средств. Заемщик обязуется осуществить возврат полученного Кредита ДД.ММ.ГГГГ, и уплатить проценты за пользование Кредитом в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

(л.д. 4- 7). Плата за пользование денежными средствами устанавливается из расчета 18 % годовых. Проценты начисляются на сумму фактической ссудной задолженности. Отсчет срока по начислению процентов начинается с даты, следующей за датой выдачи кредита, и заканчивается датой полного возврата кредита (включительно).

ДД.ММ.ГГГГ был также заключен договор купли-продажи между ФИО3, ФИО2 и ФИО исходя их которого продавец продает покупателю жилой дом, общей площадью 35 кв.м., находящийся по <адрес>, земельный участок: категория земель - земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1210 кв.м., находящийся по <адрес>.

Согласно п.1.3. договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом продается по цене 453 026 рублей, земельный участок продается по цене 10 000 рублей. Общая стоимость объектов недвижимости 463 026 рублей.

Согласно п.3. договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ расчеты между продавцом и покупателем производится в следующем порядке денежная сумма в размере 463 026 рублей в счет уплаты за приобретаемые объекты недвижимости выплачивается покупателем в наличном и безналичном порядке, как за счет собственных средств покупателя, так и за счет средств предоставляемого заемщику ипотечного кредита по кредитному оговору в том числе сумма в размере 10 000 рублей уплачивается покупателем продавцу наличными денежными средствами, кредит в размере 453 026 рублей зачисляется кредитором на банковский счет покупателя ФИО3 №, открытый в Банке «Снежинский» ПАО, и по ее распоряжению перечисляется на покрытие безакцептного, покрытого, безотзывного аккредитива в пользу продавца ФИО

ДД.ММ.ГГГГ составлен и подписан передаточный акт при купле-продаже жилого помещения, согласно которому ФИО в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продала ФИО3, ФИО2 жилой дом и земельный участок, находящиеся по <адрес> качественном состоянии, как они есть на день подписания настоящего акта, а ФИО3, ФИО2 приняли от ФИО вышеназванные жилой дом и земельный участок в том состоянии, в котором они есть на день подписания настоящего акта.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что свои обязательства по кредитному договору ответчики М-вы исполняли ненадлежащим образом.

Решением Саткинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу, ФИО2, ФИО3 взыскана в солидарном порядке в пользу Банк «Снежинский» АО задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 489 605 рублей, в том числе: просроченная задолженность - 453 026 рублей, просроченные проценты – 14 684 рубля 82 копейки, проценты по просроченной задолженности – 21 894 рубля 18 копеек, а также расходы по уплате госпошлины в сумме 8 096 рублей 05 копеек.

Согласно ч.1, 2 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

В соответствии со ст. ст. 50, 54.1 Федерального закона РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) от 19.07.1998 г. залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В ходе рассмотрения дела, предусмотренных законом оснований не установлено.

Как усматривается из пункта 2 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является: залог (ипотека) жилого дома, на приобретение которого заемщику выдан настоящий кредит, и который считается находящимся в залоге у Банка «Снежинский» ПАО на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 года, с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на жилой дом, залог (ипотека) земельного участка, на приобретение которого заемщику выдан настоящий кредит, и который считается находящимся в залоге у Банка «Снежинский» ПАО на основании ст. 64.2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 года, с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок.

Стороны оценивают жилой дом на сумму 317 118 руб. 20 коп, земельный участок оценивают на сумму 7 000 руб. (пункт 2.1).

Истцом был предоставлен отчет № «Об оценке объекта недвижимости - земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу : <адрес>», выполненного независимым оценщиком ФИО1, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно данной оценке, рыночная стоимость земельного участка и жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, была определена в размере 331 000 рублей.

Ответчик ФИО3, участвуя в судебном заседании, против данного оценки возражала, по тем основаниям, что оценка была произведена в ДД.ММ.ГГГГ, была не согласна с оценкой недвижимости, указанной в договоре.

В связи с чем судом была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости имущества

Согласно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного Саткинской группой Южно - Уральской торгово- промышленной палаты, рыночная стоимость жилого дома, расположенного по <адрес>, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж, составила по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 116 200 рублей; рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 1210 кв.м., рассчитанная в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж, составила по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 99 800 рублей.

Стороны по договору залога оценили жилой дом на сумму 317 118 руб. 20 коп, земельный участок на сумму 7 000 руб. (пункт 2.1). Всего стоимость предмета ипотеки составляет 324 118 рублей.

Сумм неисполненных обязательств согласно справки Банка «Снежинский» по основному долгу, процентам, неустойке составляет по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ 561 845 рублей 34 копеек, т.е. больше 5 % от стоимости предмета залога.

Период просрочки выплаты исполнения обязательств составляет более 3 месяцев. Как усматривается из расчета задолженности, произведенного истцом, оплата основного долга не производилась с ДД.ММ.ГГГГ, оплата процентов не производилась с ДД.ММ.ГГГГ. После вынесения решения Саткинского городского суда ДД.ММ.ГГГГ оплата по кредитному договору не производилась.

Следовательно, требования об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

В силу п.п. 4 ч.2 ст.54 ФЗ от 16 июля 2017 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливается пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Вышеуказанная рыночная стоимость заложенного имущества произведена экспертным учреждением, имеющим соответствующую лицензию, у суда нет оснований не доверять данному заключению, стороны своих возражений по поводу стоимости предмета залога, определенной экспертным учреждением, не предоставили.

Определение оценки предмета залога по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не может быть принята судом, так как рыночная стоимость залогового имущества с августа 2016 года изменилась.

Суд приходит к выводу о необходимости установления начальной продажной цены заложенного имущества в сумме 92 960 руб. – жилой дом и в сумме 79 840 руб. – земельный участок, исходя из 80 % рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика.

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, суд не усматривает, учитывая систематический характер нарушений по оплате кредита, возросшую задолженность.

В связи с чем суд полагает, что какие – либо иные способы погашения образовавшейся задолженности без причинения дополнительных убытков истцу, чьи права по договору нарушены, кроме обращения взыскания на заложенное имущество отсутствуют.

Способ реализации заложенного имущества следует определить – путем реализации с публичных торгов.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. С ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб., в долевом отношении по 3 000 рублей с каждого.

На основании ст. ст. 309, 811, 819 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

Удовлетворить исковые требования Банк «Снежинский» АО к ФИО2, ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество.

Обратить взыскание на жилой дом общей площадью 35 кв.м., по адресу <адрес> кадастровый или условный №, принадлежащий на праве долевой собственности ФИО2, ФИО3 ( по ? доли в праве собственности каждому ) на основании договора купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации : ДД.ММ.ГГГГ, записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, путем продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную стоимость данного заложенного имущества в размере 96 460 рублей.

Обратить взыскание на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1210 кв.м, по адресу: <адрес>, кадастровый или условный № принадлежащий на праве долевой собственности ФИО2, ФИО3 ( по ? доли в праве собственности каждому ) на основании договора купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации : ДД.ММ.ГГГГ записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, путем продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную стоимость данного заложенного имущества в размере 79 840 рублей

Взыскать с ФИО3 в пользу Открытого акционерного общества Банк «Снежинский» судебные расходы по госпошлине в размере 3000 рублей.

Взыскать с ФИО2 пользу Открытого акционерного общества Банк «Снежинский» судебные расходы по госпошлине в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме с подачей жалобы через Саткинский городской суд.

Председательствующий: /подпись/ Тарасова Л.Т.

Копия верна

Судья Тарасова Л.Т.

Секретарь Хафизова А.А.

Решение вступило в законную силу «____»_________________2018 г.

Судья Тарасова Л.Т.