Решение № 3А-12/2018 3А-12/2018 (3А-130/2017;) ~ М-281/2017 3А-130/2017 М-281/2017 от 3 мая 2018 г. по делу № 3А-12/2018

Дело № 3а-12/2018

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

410028, г. Саратов, ул. Мичурина, д. 85, тел. (8452) 22-77-71; 22-30-05,

факс (8452) 22-77-51; 22-74-77.

http://oblsud.sar.sudrf.ru, e-mail: saroblsud@renet.ru, oblsud.sar@sudrf.ru.


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 мая 2018 года г. Саратов

Саратовский областной суд в составе

председательствующего Бугаевой Е.М.,

при секретаре Чермашенцевой Е.В.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)» ФИО1, действующего на основании доверенности от 25 сентября 2017 года, представителя административного ответчика министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области ФИО2, действующей на основании доверенности от 13 октября 2017 года, представителя заинтересованного лица администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО3, действующего на основании доверенности от 23 июня 2017 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, министерству инвестиционной политики имущественных отношений Саратовской области, заинтересованные лица: администрация муниципального образования «Город Саратов», комитет по управлению имуществом г. Саратова, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 13 по Московской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)» (далее по тексту – ООО ««ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)» обратилось с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных по адресу: <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 02 июня 2012 года в размере <данные изъяты> рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 02 июня 2012 года в размере <данные изъяты> рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 02 июня 2012 года в размере <данные изъяты> рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 02 июня 2012 года в размере <данные изъяты> рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 02 июня 2012 года в размере <данные изъяты> рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 02 июня 2012 года в размере <данные изъяты> рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 02 июня 2012 года в размере <данные изъяты> рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 02 июня 2012 года в размере <данные изъяты> рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 марта 2013 года в размере <данные изъяты> рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 марта 2013 года в размере <данные изъяты> рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 марта 2013 года в размере 23 <данные изъяты> рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 марта 2013 года в размере <данные изъяты> рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником перечисленных выше земельных участков. Кадастровая стоимость указанных земельных участков, установленная в соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области», по мнению заявителя, является завышенной, нарушает его права как плательщика земельного налога, поскольку значительно превышает их рыночную стоимость, установленную отчетом № 17-66 от 15 сентября 2017 года об определении рыночной стоимости земельных участков, выполненным оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО14.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее – Управление Росреестра по Саратовской области), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области), министерство инвестиционной политики имущественных отношений Саратовской области, в качестве заинтересованных лиц - комитет по управлению имуществом г. Саратова, администрация муниципального образования «Город Саратов», Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 13 по Московской области.

В письменных пояснениях по административному делу административными ответчиками ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Саратовской области и министерством инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной не оспаривается ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе, ни по размеру рыночной стоимости).

Представитель министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области ФИО2, представитель администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО3 не возражали против установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в результате судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Саратовской области, представитель Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 13 по Московской области просили рассмотреть дело в свое отсутствие. ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области, администрация муниципального образования «Город Саратов», комитет по управлению имуществом г. Саратова отзыва на административное исковое заявление не представили, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

На основании статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Порядок определения кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка установлен Методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года № 222.

Из пункта 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 года № 508, следует, что под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Управлением Росреестра по Саратовской области 19 апреля 2012 года принято решение о проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области.

Представленные Управлением Росреестра по Саратовской области актуализированные результаты проведения государственной оценки земель населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 02 июня 2012 года утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 августа 2012 года № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» и опубликованы 11 января 2013 года.

Как видно из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат земельные участки <данные изъяты> расположенные по адресу: <данные изъяты>

Земельные участки относятся к категории земель населенных пунктов и имеют вид разрешенного использования: производственные помещения, условный разрешенный вид использования – объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания с хранением и демонстрацией товаров или с обслуживанием вне полностью закрытого здания, рассчитанные на большой поток покупателей (более 600 кв.м): рынки, торговые зоны, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м имеет вид разрешенного использования: для размещения гаражей и автостоянок, у земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м вид разрешенного использования: многофункциональный торгово-развлекательный комплекс (л.д. 80-91).

В отношении принадлежащих ООО «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)» земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> кадастровая стоимость установлена по результатам проведения государственной оценки земель населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 02 июня 2012 года, утвержденным распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области», в государственный кадастр недвижимости внесены характеристики земельных участков с определением кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость установлена для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей, для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рубля, для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рубля, для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 92-99).

В отношении земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> кадастровая стоимость определена по состоянию на 11 января 2013 год, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> - по состоянию на 29 марта 2013 года в соответствии с пунктом 2.1.17 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития от 12 августа 2006 года № 222, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного в результате государственной кадастровой оценки земель, и составляет для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей, для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рубль, для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – <данные изъяты> рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Изменение размера земельного налога для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков. Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности собственника земельных участков, то административный истец обладает правом обращения с настоящим заявлением.

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 24 октября 2012 года № П/451 при Управлении Росреестра по Саратовской области от 20 октября 2017 года, №№ 10/120, 10/121, 10/122, 10/123, 10/124, 10/125, 10/126, 10/127, 10/128, 10/129, 10/130, 10/131 отклонены заявления административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, в связи с несоответствием представленного отчета об определении рыночной стоимости земельных участков № 17-66, выполненного индивидуальным предпринимателей ФИО14 требованиям, установленным законодательством в сфере оценочной деятельности (л.д. 132-166).

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, ООО «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)» представило в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков от 15 сентября 2017 года № 17-66, подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО14, в котором рыночная стоимость земельных участков по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости установлена в следующем размере: <данные изъяты> (л.д. 169-237).

Из статьи 11 Закона об оценочной деятельности следует, что итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Поскольку имелись сомнения относительно соответствия данного отчета положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандарта оценки по ходатайству представителя административного истца и с целью определения рыночной действительной стоимости земельных участков судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению ООО «<данные изъяты>» по Саратовской области, выполненному экспертом <данные изъяты>, от 15 марта 2018 года № 193 определена рыночная стоимость земельных участков: с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 02 июня 2012 года, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 02 июня 2012 года, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 02 июня 2012 года, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 02 июня 2012 года, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 02 июня 2012 года, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 02 июня 2012 года, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 02 июня 2012 года, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 02 июня 2012 года, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 19 марта 2013 года, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 19 марта 2013 года, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 29 марта 2013 года, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 29 марта 2013 года. В связи с допущенной арифметической ошибкой в площади оцениваемого объекта уточнена стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, которая составила <данные изъяты> рублей по состоянию на 19 марта 2013 года.

Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Из заключения эксперта следует, что эксперт осуществил мониторинг рынка объектов оценки в Саратовской области.

Для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт для расчёта рыночной стоимости объекта оценки счёл возможным применить метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и не использовать при этом комбинированные методы (выделения, остатка, распределения, предполагаемого использования).

В заключении также изложено обоснование невозможности использования доходного и затратного подходов (т. 2 л.д. 212).

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7).

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение, передаваемые права, а также рельеф местности. Для определения рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 02 июня 2012 года эксперт выбрал пять объектов-аналогов, расположенных в <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, на ул. <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, на ул. <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, ул. <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., на ул. <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. Все выбранные земельные участки имеют назначение «под коммерческую застройку». Для определения рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 19 и 29 марта 2013 года эксперт выбрал четыре объекта-аналога, расположенные в <данные изъяты> площадью <данные изъяты><данные изъяты> кв.м, на ул. <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, на <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, в <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, которые также имеют назначение «под коммерческую застройку».

Выбор объектов-аналогов с указанным назначением экспертом мотивирован тем, что объекты оценки, хотя и имеют разрешенное использование: «производственные помещения», расположены в застроенном жилом массиве, в качестве условно разрешенного вида использования в государственном кадастре указано на возможность размещения объектов торговли, что дало эксперту возможность сделать вывод о предположительно коммерческом использовании оцениваемых земельных участков.

Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

В силу пункта 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, категория земель, разрешенное использование, характер передаваемых прав, площадь, степень освоенности (наличие или возможность подключения электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения), рельеф местности.

Представителями административного истца ФИО4 и ФИО1 выражено несогласие с результатами судебной экспертизы, полагают, что заключение эксперта вызывает сомнение в обоснованности, является противоречивым, экспертом не в полной мере исследован рынок, не обоснован выбор объектов-аналогов, не учтены все ценообразующие факторы при выборе аналогов и определении рыночной стоимости объектов, в связи с чем стороной административного истца заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы для определения рыночной стоимости принадлежащих административному истцу земельных участков.

В подтверждение своей позиции административным истцом представлена рецензия на заключение эксперта, составленная оценщиком ФИО17, который был допрошен судом в качестве свидетеля.

Оценив представленную рецензию и заслушав пояснения оценщика, суд пришел к выводу о том, что оснований для переоценки заключения эксперта не имеется. Суд критически отнесся к показаниям такого свидетеля, поскольку пояснения, указывающие на наличие ошибок, противоречий, основаны на субъективном мнении данного оценщика, с которым административным истцом было заключено соглашение на проведение соответствующего рода услуг, каких-либо конкретных фактов, доказательств, прямо свидетельствующих о нарушениях экспертов федеральных стандартов оценки, не приведено. Указание свидетеля на необоснованно измененный экспертом разрешенный вид использования земельных участков как на существенное нарушение не имеет правовых и фактических оснований.

В силу части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Исследовав заключение эксперта с учетом положений статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд не установил наличия противоречий в данном заключении, которое соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а потому отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

При подсчете стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м экспертом допущена ошибка в размере площади: вместо <данные изъяты> кв.м ошибочно указана площадь в размере <данные изъяты> кв.м. Дополнением к заключению эксперта указанная арифметическая ошибка экспертом устранена.

Не могут быть приняты во внимание доводы стороны административного истца со ссылкой на информацию, содержащуюся в рецензии, о том, что экспертом нарушены требования к сбору и анализу информации, необходимой для проведения оценки, установлению всех ценообразующих факторов в отношении объектов оценки и объектов-аналогов, указывая на то, что экспертом не учтен установленный вид разрешенного использования объектов исследования: «производственные помещения», а применен вид использования: «под коммерческую застройку».

Несмотря на то, что вид разрешенного использования земельных участков (за исключением земельных участков с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, который предназначен для размещения гаражей и автостоянок, и с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, предназначенного для размещения многофункционального торгово-развлекательного комплекса), имеют вид разрешенного использования: производственные помещения, условный разрешенный вид использования – объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания с хранением и демонстрацией товаров или с обслуживанием вне полностью закрытого здания, рассчитанные на большой поток покупателей (более 600 кв.м): рынки, торговые зоны, земельный участок с кадастровым номером, экспертом обоснованно применен вид разрешенного использования: «под коммерческую застройку».

Согласно пункту 10 федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее - ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При выборе аналогов и определении вида разрешенного использования «под коммерческую застройку», как ценообразующего фактора, эксперт исходил из того, что земельные участки сформированы для целей одного торгового комплекса, в соответствии с градостроительным зонированием (Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Саратов», утвержденными решением Саратовской городской Думы 28 апреля 2008 года № 27-280) исследованные участки расположены в зоне многофункциональной общественно-деловой застройки локальных центров обслуживания, земельные участки фактически свободны от производственных зданий и объектов и на момент исследования какое-либо промышленное производство (в том числе наличие авиазавода) отсутствовало, вокруг исследуемых земельных участков расположен жилой микрорайон, рядом расположен торговый центр «<данные изъяты>».

Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Несостоятельны доводы о неправильном отборе аналогов.

Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяется оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года № 568-р.

Как пояснил в судебном заседании эксперт <данные изъяты> и как видно из заключения эксперта, проведение ретроспективной оценки затрудняет выбор аналогов, при подборе аналогов эксперт устанавливал достоверность заявленной информации и при отрицательном результате исключал возможность применения таких аналогов, что объясняет неприменение конкретных вариантов, предложенных и указанных в качестве обоснованных представителем административного истца.

В конечном итоге, выбор аналогов оценки находится в исключительной компетенции эксперта-оценщика, принявшего решение о выборе таких аналогов и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, в связи с чем у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности данного доказательства.

Необоснованными является утверждение административного истца о наличии ошибки в проведенном заключении в связи с неприменением корректировок, в том числе на вид разрешенного использования, на площадь, на инженерные коммуникации и другие факторы.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом использованы корректировки на торг как среднее значение на торг для земельных участков, предназначенных под коммерческие объекты в размере 10%, а также на передаваемые права. Другие корректировки, такие как корректировка на назначение, на площадь, на рельеф местности, на местоположение и расположение красных линий обоснованно не применялись экспертом ввиду максимально приближенных показателей аналогов оценки.

В соответствии с пунктом 12 ФСО № 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

На дату проведения оценки достоверной информации о влиянии площади на удельную стоимость в распоряжении эксперта не имелось, используемый им «Справочник оценщика недвижимости. Характеристика рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» под редакцией ФИО5, ФИО6 (издательство «Нижний Новгород, 2011 г.) не предусматривает корректировку на площадь объекта. Ближайшая информация по времени, позволяющая применить поправку на площадь, относится к 2014 году, но она не может быть применена в силу положений пунктов 8, 19 ФСО № 1, поскольку оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Ссылка административного истца на наличие иных справочников несостоятельна. Эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Не могут быть приняты во внимание доводы представителя административного истца о неправильности заключения эксперта ввиду того, что не учтено наличие коммуникаций к участку, поскольку исходя из заключения наличие инженерных коммуникаций предполагалось (ввиду того, что ранее на данной территории был расположен авиазавод).

Суд не может согласиться с тем, что экспертом проведено единое исследование применительно ко всем участкам, поскольку, как видно из заключения эксперта, рыночная стоимость земельных участков определена в соответствии с датой определения кадастровой стоимости в отношении каждого конкретного земельного участка.

Утверждение представителя административного истца о том, что используемые в заключении эксперта сведения и информация, на основании которых сделан выбор аналогов, являются недостоверными, опровергается заключением эксперта и приложением к нему, согласно которым видно, из каких источников экспертом взята информация, это в том числе выпуски газеты «Квадратный метр» № 12 от 02 апреля 2012 года, № 14 (504) от 16 апреля 2012 года, № 18 от 14 мая 2012 года (л.д. 225-233), что свидетельствует о возможности проверить используемые экспертом сведений.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 15 марта 2018 года № 193, выполненное экспертом ООО «<данные изъяты>» по Саратовской области <данные изъяты>., соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 297, № 298, № 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость земельных участков не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Таким образом, выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При этом суд также учитывает, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности лицо, проводившее экспертизу, имеет диплом о профессиональной переподготовке, удостоверение о повышении квалификации, является членом некоммерческой организации оценщиков, а также полис страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, что позволяет считать, что у такого лица имеются специальные знания, необходимые для проведения соответствующей экспертизы.

Отсутствие квалификационного аттестата для эксперта негосударственного экспертного учреждения на момент проведения судебной экспертизы не требовалось, поскольку в соответствии с Федеральным законом от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» для лиц, являющихся членами саморегулируемых организаций оценщиков, положения части третьей статьи 4 и абзаца третьего части 2 статьи 24 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (предусматривающим в качестве обязательного условия членства в саморегулируемой организации оценщиков наличие квалификационного аттестата) применяются с 1 апреля 2018 года, а заключение эксперта составлено и представлено в суд до указанной выше даты (начато 24 января 2018 года, окончено 15 марта 2018 года).

На основании изложенного суд считает, что заключение эксперта о величине рыночной стоимости спорных земельных участков выполнено в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, является достоверным и обоснованным, и является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> расположенных по адресу: <данные изъяты>, определенную по состоянию на дату установления их кадастровой стоимости.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования ООО «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость) подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, исходя из того, что в отношении всех земельных участков, относительно которых заявлены требования о пересмотре кадастровой стоимости, обращение в комиссию имело место 09 октября 2017 года, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом города Саратова, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, министерству инвестиционной политики имущественных отношений Саратовской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 02 июня 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 02 июня 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 02 июня 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 02 июня 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 02 июня 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> по состоянию на 02 июня 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 02 июня 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 02 июня 2012 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 19 марта 2013 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 19 марта 2013 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 29 марта 2013 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: г<данные изъяты> равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 29 марта 2013 года.

Датой подачи заявления считать 09 октября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья: Е.М. Бугаева