Апелляционное определение № 33-256/2026 33-4207/2025 от 13 января 2026 г.

Дело №33-256 Судья Тетеричев Г.И.


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

14 января 2026 года город Тула

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Бобковой С.А.

судей Старцевой Т.Г., Балашова В.А.

при секретаре Тимашковой Ю.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования Белевский район на решение Суворовского межрайонного суда Тульской области от 01.10.2025 года по гражданскому делу №2-1196/2025 по иску ФИО1 к администрации муниципального образования Белевский район о взыскании выкупной цены жилого помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Заслушав доклад судьи Бобковой С.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования Белевский район о взыскании выкупной стоимости жилого помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, указав, что на основании договора передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. она является собственником квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>; право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Согласно справке МЧС России ДД.ММ.ГГГГ в жилом помещении произошел пожар, в результате которого уничтожены кровля, чердачное помещение, частично прогорели и разрушились перекрытия; помещения веранды, кухни и зала имеют следы воздействия открытого огня и высоких температур. Постановлением администрации МО Белевский район от ДД.ММ.ГГГГ № указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции. Ссылаясь на то, что действий, предусмотренных ст.32 ЖК РФ, администрация МО Белевский район с ДД.ММ.ГГГГ не предпринимает, отсутствие капитального ремонта способствовало разрушению основных конструктивных элементов жилого дома, просила суд, уточнив после проведения судебной экспертизы исковые требования, взыскать с ответчика в ее пользу выкупную стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом стоимости непроизведенного капитального ремонта дома, в размере 1566800 руб; с момента перечисления выкупной стоимости жилого помещения прекратить ее (истца) право собственности на данное жилое помещение.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 уточненные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить, указав, что предоставление ее доверителю администрацией МО <адрес> жилого помещения маневренного фонда носит временный характер и не может заменить компенсацию за принадлежащее ей на праве собственности аварийное жилье.

Представитель ответчика администрации МО Белевский район по доверенности ФИО3 возражал против удовлетворения иска, пояснив, что бездействия органом местного самоуправления в данном случае не допущено, поскольку обращение о признании жилого дома непригодным для проживания поступило от ФИО1 лишь в ДД.ММ.ГГГГ, после чего администрация МО Белевский район выполнила требования закона и приняла постановление № от ДД.ММ.ГГГГ о признании многоквартирного дома, в котором расположена принадлежащая истцу квартира, аварийным и подлежащим реконструкции. Сроки реконструкции не определены, требования о реконструкции дома собственникам помещений не направлялись, поскольку по некоторым квартирам собственники неизвестны. Решение об изъятии земельного участка под МКД не принималось.

Представитель третьего лица министерства жилищно-коммунального хозяйства Тульской области в судебное заседание, о времени и месте которого извещен надлежащим образом, не явился.

Решением Суворовского межрайонного суда Тульской области от 01.10.2025 года исковые требования ФИО1 удовлетворены. С администрации муниципального образования Белевский район в пользу ФИО1 взысканы выкупная цена за принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение –квартиру с К№, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 48,6 кв.м, в размере 230000 руб и компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 1336800 руб. Так же судом указано о прекращении права собственности ФИО1 на квартиру по указанному адресу после выплаты выкупной цены жилого помещения и о признании права муниципальной собственности на данное жилое помещение за муниципальным образованием Белевский район.

В апелляционной жалобе администрация МО Белевский район просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное в нарушение норм материального и процессуального закона, принять по делу новое решение об отказе в иске.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, письменных возражений на нее ФИО1 в лице представителя, выслушав возражения представителя ФИО1 по доверенности ФИО2, полагавшей решение суда правильным, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, поскольку они надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, не просили о его отложении ввиду их неявки по уважительным причинам.

В силу ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дела в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, проверил доводы сторон по существу спора и обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 Этот вывод подробно мотивирован судом в постановленном по делу решении, подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами и не противоречит требованиям материального закона, регулирующего спорные правоотношения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение – квартира №, общей площадью 48,6 кв.м, с К№, расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в многоквартирном доме по указанному адресу произошел пожар, что подтверждается справкой № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ГУ Министерство Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Тульской области, согласно которой огнем уничтожена кровля, чердачное помещение, потолочные перекрытия частично прогорели и обрушились, помещения веранды, кухни и зала квартиры № имеют следы воздействия открытого огня и высоких температур, в помещении кухни полностью уничтожены огнем мебель и бытовые электроприборы.

ДД.ММ.ГГГГ, по заявлению собственника жилого помещения ФИО1, межведомственной комиссией, созданной администрацией МО Белевский район, произведено обследование жилого помещения № многоквартирного дома № по <адрес>, о чем составлен акт.

Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденным первым заместителем главы администрации, указанное жилое помещение признано непригодным для проживания.

В связи с утратой жилого помещения в результате пожара ФИО1 на основании договора найма жилого помещения маневренного фонда № от ДД.ММ.ГГГГ предоставлено жилое помещение маневренного фонда на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в администрацию МО Белевский район с заявлением о создании межведомственной комиссии для обследования многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу.

В ответ на данное обращение, администрация МО Белевский район письмом от ДД.ММ.ГГГГ сообщила истцу о том, что для рассмотрения указанного вопроса необходимо предоставить документы, предусмотренные п.45 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, в т.ч. заключение специализированной организации.

По заказу ФИО1, ООО «<данные изъяты>» подготовлено заключение № от ДД.ММ.ГГГГ по результатам инструментально-визуального обследования технического состоянии многоквартирного дома по адресу: <адрес>, согласно которому строительные конструкции здания находятся в аварийном состоянии, объект обследования является непригодным для проживания, в целом состояние указанного дома оценивается как аварийное.

Согласно акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ., по заявлению собственника жилого помещения ФИО1, межведомственной комиссией, назначенной постановлением администрации МО Белевский район от ДД.ММ.ГГГГ №, произведено обследование многоквартирного дома № по адресу: <адрес>.

На основании заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации МО Белевский район от ДД.ММ.ГГГГ № указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Частью 4 ст.15 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Во исполнение данной нормы Правительством РФ принято Постановление от 28.01.2006г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (п.2 Положения).

В силу п.34 указанного Постановления в случае, если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для проживания.

Как предусмотрено п.47 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, в редакции на июль 2017 года, по результатам работы межведомственная комиссия принимает одно из следующих решений об оценке соответствия помещений и многоквартирных домов установленным в настоящем Положении требованиям: о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания; о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями; о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания; о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции; о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В соответствии с п.49 названного Положения, в редакции, действовавшей на июль 2017 года, на основании полученного заключения соответствующий орган местного самоуправления в течение 30 дней со дня получения заключения в установленном им порядке принимает решение, предусмотренное абзацем 7 п.7 настоящего Положения, и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, на основании заключения межведомственной комиссии орган местного самоуправления обязан в течение 30 дней со дня получения этого заключения принять решение: о признании помещения жилым помещением, или жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, или многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Согласно п.51 (в редакции на июль 2017 года) Положения, комиссия в 5-дневный срок со дня принятия решения, предусмотренного п.49 настоящего Положения, направляет в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в т.ч. информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», включая единый портал или региональный портал государственных и муниципальных услуг (при его наличии), по 1 экземпляру распоряжения и заключения комиссии заявителю, а также в случае признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции - в орган государственного жилищного надзора (муниципального жилищного контроля) по месту нахождения такого помещения или дома.

Таким образом, Правительством РФ установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов и пр.

В нарушение вышеприведенных положений закона администрация МО Белевский район не приняла в установленный Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года №47 срок какого-либо решения в отношении многоквартирного жилого дома № по <адрес> и расположенной в нем квартиры № на основании заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеизложенное подтверждает правильность и обоснованность вывода суда первой инстанции о длительном незаконном бездействии администрации МО Белевский район, выразившемся в непринятии решения в отношении жилого помещения, признанного межведомственной комиссией непригодным для проживания.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст.32 ЖК РФ.

В соответствии со ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ч.10 ст.32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с п.п.3 п.10 ст.56.6 ЗК РФ органы местного самоуправления направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре недвижимости. В случае, если в связи с изъятием земельных участков изъятию подлежат расположенные на них здания, сооружения, находящиеся в них помещения, копия решения об изъятии направляется по месту нахождения таких зданий, сооружений, помещений. Если правообладатель изымаемой недвижимости сообщил адрес для связи в виде электронной почты, ему также отправляется копия решения об изъятии в электронной форме.

В период судебного разбирательства по настоящему гражданскому делу на основании заключения ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ. №, акта обследования от ДД.ММ.ГГГГ и заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ администрация МО Белевский район приняла постановление № от ДД.ММ.ГГГГ о признании многоквартирного дома № по <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции.

Какого-либо технико-экономического обоснования возможности и целесообразности реконструкции данного многоквартирного дома с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными нормативными требованиями межведомственная комиссия, констатировав в своих акте и заключении, что состояние фундамента, перекрытий, несущих конструкций перекрытий, пола, перегородок, кровли, оконных и дверных блоков – аварийное, а стен –ограниченно работоспособное, в заключении от ДД.ММ.ГГГГ не привела.

Более того, в своем заключении от ДД.ММ.ГГГГ межведомственная комиссия сослалась на представленное ФИО1 заключение ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ. №, но, вопреки выводам эксперта, признала многоквартирный дом подлежащим реконструкции, а не сносу.

Как следует из содержания экспертного заключения ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного по заказу ФИО1, фундамент под домом – ленточный бутовый, находится в аварийном состоянии, поскольку имеет многочисленные повреждения, приобретенные за время эксплуатации, выпучивание, заметное искривление и места обрушения цоколя, трещины в цоколе, с развитием на всю высоту здания, физический износ фундамента 60%; кирпичные наружные стены находятся в аварийном состоянии, в период эксплуатации претерпели сильные разрушения, выявлен заметный перекос стен, отклонение от вертикали, повсеместное высыпание кирпичной кладки, перекосы дверных и оконных проемов, физический износ стен 70%; на дату проведения исследования кровля дома обрушена полностью, перегородки и полы разрушены полностью, кровля, чердачное перекрытие, перегородки и полы находятся в аварийном состоянии, при этом полы имеют процент износа 80%, остальные указанные конструктивные элементы здания имеют физический износ 100%. Поскольку несущие конструкции обследуемого здания находятся в недопустимом состоянии, обнаружены повреждения и деформации, свидетельствующие о снижении несущей способности и эксплуатационных характеристик, то существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования. Для устранения выявленных в результате проведенного технического обследования дефектов необходимо провести комплекс ремонтно-восстановительных работ: замену фундамента, стен, перекрытий, строительных конструкций кровли, устроить горизонтальные пояса жесткости. Физический износ жилого дома составляет 92%. Учитывая экономическую нецелесообразность и необходимость расселения всех жильцов дома при проведении ремонтно-восстановительных работ, рекомендуется рассмотреть вопрос о переселении жильцов и сносе данного жилого дома.

До настоящего времени срок проведения реконструкции дома ответчиком не определен, требование о проведении реконструкции МКД собственникам помещений в нем не направлено.

Доводы ответчика о том, что некоторые собственники жилых помещений, расположенных в указанном доме, умерли, их наследники неизвестны, в связи с чем администрация МО Белевский район не направляет собственникам помещений требование о реконструкции дома, являются неубедительными и бездоказательными.

Решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, и жилых помещений, расположенных по указанному адресу, в т.ч. квартиры №, принадлежащей истцу, администрацией МО Белевский район не принималось.

Как указано выше, на основании заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ соответствующее постановление органом местного самоуправления не принималось, а в постановлении администрации муниципального образования Белевский район от ДД.ММ.ГГГГ № срок реконструкции многоквартирного дома не указан, собственники реконструкцию данного дома не осуществили, органом местного самоуправления не были совершены последующие, предусмотренные вышеприведенной нормой (ст.32 ЖК РФ) действия по изъятию земельного участка, на котором расположен указанный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, изъятию жилых помещений в указанном доме, определению выкупной стоимости изымаемого имущества и пр.

Как предусмотрено ч.9 ст.32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в т.ч. по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Согласно п.22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу ч.10 ст.32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч.10 ст.32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 ст.32 ЖК РФ. При этом положения ч.4 ст.32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно ст.32 жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (ч.1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч.4).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч.6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч.7).

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в т.ч. по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч.9).

Как разъяснено в п.п.«а», «з» п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст.32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что нормы, содержащиеся в ст.32 ЖК РФ, в развитие положений ч.3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в т.ч. упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч.7 ст.32 ЖК РФ. Вместе с тем, в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч.5 ст.32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч.4 ст.32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Статьей 16 Закона РФ от 04.07.1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014г., Определении Верховного Суда РФ от 10.09.2019г. №7-КГ19-1.

Суду не представлено данных о том, что многоквартирный дом, в котором расположена принадлежащая истцу квартира, включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в связи с чем жилищные права истца, как собственника жилого помещения в аварийном доме, обеспечиваются посредством изъятия и выкупа ее недвижимого имущества.

Поскольку мер к изъятию и выкупу жилого помещения, принадлежащего истцу, администрацией МО Белевский район не предпринималось, ФИО1 обратилась в суд с данным иском.

Для определения выкупной стоимости квартиры, по ходатайству истца, определением Суворовского межрайонного суда Тульской области от 03.10.2024 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «<данные изъяты>». На разрешение экспертов поставлены вопросы:

Какова выкупная стоимость принадлежащей ФИО1 квартиры с К№ по адресу: <адрес>?

Каков размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, приходящейся на долю собственника квартиры №, площадью 48,6 кв.м, в данном многоквартирном доме?

Как следует из экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость принадлежащей ФИО1 квартиры с К№ по адресу: <адрес>, составляет 230000 руб. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт указанного многоквартирного дома, приходящейся на долю собственника квартиры №, площадью 48,6 кв.м, в данном МКД, составляет 1336800 руб.

Данное экспертное заключение признано судом первой инстанции допустимым доказательством по делу, поскольку соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ и ст.25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001г. №73-ФЗ, дано квалифицированным и компетентным специалистом – экспертом ФИО8, имеющим высшее техническое образование по специальности «Строительство», направление «Промышленное и гражданское строительство», получившим дополнительное образование по специальностям: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», «Товароведческая экспертиза», «Судебная оценочная экспертиза», «Судебная автотехническая экспертиза», «Судебная строительно-техническая экспертиза», «Оценочная деятельность», «Повышение квалификации по экспертизе и проверке отчетов об оценке (продвинутый уровень)», 16.1. «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их стоимости», 16.3. «Исследование домовладений с целью установления возможности их реального раздела между собственниками в соответствии с условиями, заданными судом; разработка вариантов указанного раздела», 16.5. «Исследование строительных объектов, их отдельных фрагментов, инженерных систем, оборудования и коммуникаций с целью установление объема, качества и стоимости выполненных работ, использованных материалов и изделий», 16.6. «Исследование помещений жилых, административных, промышленных и иных зданий, поврежденных заливом (пожаром) с целью определения стоимости восстановительного ремонта», 19.11 «Исследование промышленных (непродовольственных) товаров, в том числе с целью проведения оценки», являющимся действительным членом «Союза лиц, осуществляющих деятельность в сфере судебной экспертизы и судебных экспертных исследовании «Палата экспертов имени Ю.Г.Корухова» («Судекс»), СРО Ассоциация «Русское Общество Оценщиков», имеющим стаж общей трудовой деятельности, в т.ч. экспертной работы свыше 20 лет. Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ. Заключение является полным, мотивированным, обоснованным, основано, в т.ч. на данных непосредственного осмотра спорного объекта, выводы эксперта мотивированы ссылками на нормативные акты, анализ рынка недвижимости, данных о стоимости аналогичных объектов, заключение содержит фотографии объекта оценки.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом ООО «<данные изъяты>» при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, сторонами не представлено. Выводы указанного экспертного заключения ничем объективно не опровергнуты.

Согласно ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст.290).

В соответствии со ст.290 ГК РФ, 36 ЖК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

По смыслу вышеприведенных норм, каждому собственнику квартиры (комнаты) в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры, земельный участок под домом. Данное право общей долевой собственности принадлежит собственнику в силу закона.

Однако, необходимо учитывать, что, согласно ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч.2).

При переходе права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения (ч.3).

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (ч.4).

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя, кроме рыночной стоимости жилого помещения, также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Как указано выше, ст.16 Закона РФ от 04.07.1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта, а невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт относится к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения.

Признав заключение судебной экспертизы допустимым доказательством по делу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, с учетом установленных по делу обстоятельств, размер возмещения за изымаемое жилое помещение в соответствии с экспертным заключением ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ составляет 1566800 руб, который подлежит взысканию в пользу ФИО1 за изымаемое у нее для муниципальных нужд недвижимое имущество.

Доводы администрации муниципального образования Белевский район об отсутствии правовых оснований для взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что именно отсутствие капитального ремонта до пожара привело к снижению надежности здания, признаются судебной коллегией несостоятельными ввиду следующего.

Право собственности на квартиру по указанному адресу возникло у ФИО1 на основании договора передачи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с муниципальным образованием Белевский район Тульской области, что подтверждается выпиской из ЕГРН на спорное жилое помещение.

В ходе судебного разбирательства установлено и никем не оспаривалось, что капитального ремонта в многоквартирном доме, где расположена квартира истца, не производилось.

Согласно техническому паспорту, составленному Белевским отделением Тульского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., жилой дом № по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, двухэтажный, четырехквартирный. Данные о капитальном ремонте, реконструкции дома в техпаспорте отсутствуют. Группа капитальности здания – III. На момент проведения инвентаризации – ДД.ММ.ГГГГ - процент износа основных конструктивных элементов здания – 45%.

Как следует из экспертного заключения ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, основные конструктивные элементы здания жилого дома, где расположена квартира истца, находятся в аварийном состоянии и имеют максимальный процент износа, при этом их многочисленные повреждения приобретены за время эксплуатации.

Согласно судебной экспертизе – заключению № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>», нормативный срок службы кирпичных домов III группы капитальности (к которой относится спорный дом) составляет 100 лет. Периодичность текущих и капитальных ремонтов для таких домов нормирована следующим образом: текущий профилактический ремонт – 1 раз в 3-5 лет; текущий непредвиденный ремонт – ежегодно; выборочный капитальный ремонт – 1 раз в 6 лет; комплексный капитальный ремонт – 1 раз в 24 года. Капитальный ремонт жилого дома не производился, в т.ч. после периода начала приватизации (1991 год), так как в техническом паспорте БТИ на жилой дом, имеющийся в материалах дела, установлен физический износ 45% на ДД.ММ.ГГГГ, что говорит об отсутствии какого-либо капитального ремонта в предыдущие годы, при проведенном капитального ремонта физический износ был бы существенно меньше. Потребность в капитальном ремонте многоквартирного жилого дома возникла до начала приватизации.

Доказательств того, что на момент первой приватизации в данном доме он не нуждался в капитальном ремонте, с учетом года постройки (1917) и материалов строительных конструкций этого дома, минимальных сроков продолжительности эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ ответчиком не представлено.

В данном случае собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроведенный капитальный ремонт, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещений, обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, а не отдельного помещения.

Учитывая, что потребность в капитальном ремонте многоквартирного дома возникла до начала приватизации (Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991г. №1541-1), обязанности бывшего наймодателя – органа местного самоуправления по капитальному ремонту указанного многоквартирного дома должны были быть исполнены в полном объеме.

Отсутствие капитального ремонта за период эксплуатации многоквартирного дома с ДД.ММ.ГГГГ способствовало разрушению его основных конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию в установленном законом порядке всего строения аварийным и подлежащим реконструкции. В этой связи, а также при очевидности наличия в спорном случае обстоятельств истечения сроков продолжительности эффективной эксплуатации зданий и объектов и эффективной эксплуатации отдельных элементов здания, установленных соответствующими нормативными актами, в частности, Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (приложения №№2,3 к Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р)), утвержденным приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988г. №312, и в отсутствие сведений о проведении в отношении названного многоквартирного дома капитального ремонта с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления в силу Закона РФ от 04.07.1991г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для включения в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома.

Доводы апелляционной жалобы администрации МО Белевский район о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку дом, где расположена квартира истца, признан аварийным и подлежащим реконструкции вследствие произошедшего пожара, а не естественного физического износа в результате эксплуатации, основаны на неправильном применении закона, поскольку указанная в ст.32 ЖК РФ процедура изъятия в муниципальную собственность земельного участка и расположенного на нем аварийного жилого дома, снос или реконструкцию которого собственники не произвели, не поставлена законом в зависимость от причин признания дома аварийным.

Доводы ответчика о том, что исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат, поскольку указанная в ст.32 ЖК РФ и относящаяся к полномочиям органа местного самоуправления процедура изъятия в муниципальную собственность земельного участка и расположенного на нем аварийного жилого дома, реконструкцию которого собственники помещений не произвели, администрацией муниципального образования на настоящий момент не проведена, - нельзя признать состоятельными.

Нарушение со стороны ответчика процедуры принятия решения об изъятии земельного участка и расположенного на нем жилого помещения, невыполнение органом местного самоуправления с 2017 года действий, предписанных Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г. №47 и ст.32 ЖК РФ, не может являться основанием для нарушения прав истца ФИО1 на получение выкупной стоимости принадлежащего ей жилого помещения.

Другого жилья, кроме аварийной квартиры, у ФИО1 нет.

Правильно оценив вышеуказанные обстоятельства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что администрацией МО Белевский район на протяжении длительного времени допускается бездействие по принятию мер, установленных ст.32 ЖК РФ, в связи с чем у истца возникли законные основания для взыскания с ответчика выкупной стоимости подлежащего изъятию жилого помещения, расположенного в аварийном и подлежащем реконструкции многоквартирном доме.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец длительное время не обращалась с заявлением о признании жилого помещения непригодным для проживания, не представляла заключение специализированной организации, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что в июле 2017 года межведомственная комиссия, по обращению ФИО1, обследовала ее жилое помещение и дало заключение о признании квартиры непригодной для проживания, однако, дальнейших, предусмотренных законом действий, до повторного обращения ФИО1, органом местного самоуправления совершено не было.

Ссылки ответчика на то, что в настоящий момент истцу предоставлено жилое помещение маневренного фонда, не влияют на законность постановленного по делу решения, поскольку предоставление жилья маневренного фонда носит срочный характер и не освобождает орган местного самоуправления об обязанности по выкупу спорного помещения в связи с признанием жилого дома аварийным.

Правильно установив обстоятельства, имеющие значение для дела, проверив доводы сторон, суд первой инстанции постановил законное решение в пределах исковых требований и по заявленным истцом основаниям.

Нарушений норм процессуального и материального права, которые в соответствии со ст.330 ГПК РФ привели или могли привести к неправильному разрешению дела, в т.ч. и тех, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе, судом первой инстанции не допущено. Доводы апелляционной жалобы администрации МО Белевский район не содержат правовых оснований к отмене или изменению решения суда, не содержат фактов, не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для изменения законного и обоснованного решения суда от 01.10.2025 года.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Суворовского межрайонного суда Тульской области от 01.10.2025 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования Белевский район - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 28.01.2026г.