Апелляционное определение № 33-10267/2025 33-265/2026 от 26 января 2026 г.

Судья ФИО2 УИД 38RS0Номер изъят-92

Судья-докладчик ФИО14 Номер изъят (Номер изъят)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 января 2026 года <адрес изъят>

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе: судьи-председательствующего ФИО14,

судей Кулаковой С.А., Скубиевой И.В.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

Номер изъят по иску общества с ограниченной ответственностью «Байкальская Сельхозстроительная компания» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности,

встречному исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Байкальская Сельхозстроительная Компания» о признании добросовестным приобретателем

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Иркутского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята , с учетом определения суда от Дата изъята об устранении описки,

установила:

в обоснование иска указано, что между ООО «БССК» и ФИО1 Дата изъята заключен договор купли-продажи земельного участка (КН Номер изъят) и объекта недвижимости (КН Номер изъят), расположенного на данном земельном участке. В стоимость договора также входило обязательство ответчика демонтировать и передать истцу с продаваемого сооружения ферменную дымовую (котельную) трубу и стеновые керамзитобетонные панели. Поскольку ответчик в срок, установленный договором и дополнительным соглашением, взятые на себя обязательства не исполнил, не оплатил установленную договором цену и не передал указанные трубу с фермой и стеновые панели истец Дата изъята направил в его адрес уведомление о расторжении договора. Добровольно требования истца не исполнены. Истец просил расторгнуть заключенный между ним и ответчиком договор купли-продажи от Дата изъята в отношении земельного участка с КН Номер изъят и объекта недвижимости с КН Номер изъят, вернуть земельный участок и объект недвижимости ООО «БССК», прекратить право собственности ФИО1 на указанный земельный участок и объект недвижимости. Также просил взыскать с ФИО1 расходы по уплаченной государственной пошлине (с учетом уточненных требований).

ФИО1 обратился в суд со встречным иском к ООО «БССК» о признании добросовестным приобретателем. Требования по встречному иску мотивированы тем, что по договору купли-продажи земельного участка и объекта недвижимости от Дата изъята ФИО1 приобрел у ООО «БССК» земельный участок и котельную. Ранее эти объекты были приобретены ООО «БССК» у ФИО4 на основании договоров купли-продажи от Дата изъята , от Дата изъята . Все сделки были зарегистрированы в установленном законном порядке, спорное имущество не было обременено правами третьих лиц. Ввиду чего ФИО1 с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости является добросовестным приобретателем.

Просил суд признать ФИО1 добросовестным приобретателем объектов недвижимости.

Решением Иркутского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Этим же решением суд расторг договор купли-продажи земельного участка и объекта недвижимости от Дата изъята , прекратил право собственности ответчика на указанные объекты, возложил обязанность вернуть объекты истцу, взыскал расходы по оплате государственной пошлины.

В апелляционной жалобе ФИО1 выражает несогласие с решением суда, просит его отменить, исковые требования ООО «БССК» оставить без рассмотрения. В обоснование жалобы указывает, что право на обращение в суд у истца могло возникнуть только после соблюдения претензионного порядка, а в случае его не соблюдения у суда отсутствовали полномочия на рассмотрения исковых требований по существу. Для данной категории дела соблюдение претензионного порядка является обязательным, однако, истцом данный порядок не соблюден. Ссылка на уведомление о расторжении договора от Дата изъята не подтверждает соблюдение данного порядка, поскольку из текса самого уведомления не следует, что в нем содержатся предложения по урегулированию спора, уведомление носит информационный характер. Подпись ФИО5 на уведомлении была оспорена ответчиком, высказаны суждения о ее поддельности, ее достоверность не проверена судом. Обращает внимание, что в мае 2023 года ФИО5 обращался в Управление Росреестра с заявлением о снятии обременения с объектов недвижимости, что подтверждает тот факт, что претензий по оплате у него не было. Представителем ответчика были заявлены ходатайства об истребовании сведений в налоговом органе о наличии документов, в которых могут содержаться о внесении наличных денежных средств ответчиком в кассу истца, сведения о наличии или отсутствии кредиторской задолженности по договору, однако суд необоснованно отказал в удовлетворении данных ходатайств, хотя в последующем в вину ответчика поставил именно не предоставление доказательств подтверждающих оплату. Также обращает внимание, что со стороны истца не представлено доказательств неоплаты по договору, фактически суд исходил только из пояснений представителя. Утверждает, что оплата им по договору была внесена в полном объеме, претензий у ФИО5 к нему не было, условиями договора не предусмотрено составление каких-либо документов, подтверждающих оплату. Считает, что своими действиями по снятию обременений с недвижимого имущества (ипотеки) директор ФИО5 подтвердил факт оплаты по договору. Дополнительно указал, что факт оплаты по договору подтверждается расписками ФИО6 о том, что денежные средства получены от ФИО7, а также копиями доверенностей на представительство интересов ООО «БССК» ФИО6

Представлены письменные возражения по доводам апелляционной жалобы от представителя ООО «БССК», которые находя решение суда законным и обоснованным, просят в удовлетворении жалобы отказать.

В заседании суда апелляционной инстанции ФИО7, его представитель ФИО8 поддержали доводы апелляционной жалобы, просили принять в качестве новых доказательств по делу договор денежного займа между ФИО9 и ФИО7, копии доверенностей, копии постановления о возбуждении уголовного дела от Дата изъята , признании ФИО7 потерпевшим. Также просили приобщить аудиозаписи телефонных переговоров.

Представитель ООО «БССК» ФИО15 поддержал решение суда, просил в удовлетворении жалобы отказать.

На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела данное гражданское дело при данной явке лиц, участвующих в деле.

Заслушав доклад судьи, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, разрешив представленные ходатайства, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия оснований к отмене судебного акта не усматривает.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что Дата изъята между ООО «БССК» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и объекта недвижимости: земельный участок с кадастровым номером Номер изъят и объект недвижимости – сооружение нежилое с кадастровым номером Номер изъят (котельная), расположенное на указанном земельном участке. Стороны согласовали цену за земельный участок (данные изъяты) руб., за объект недвижимости (данные изъяты).

Условиями Договора стороны также предусмотрели, что покупатель обязан демонтировать с продаваемого сооружения (КН Номер изъят) о передать продавцу ферменную дымовую (котельную) трубу длиной 25 м, внутренним диаметром 1,2 м. с фермой (обрешеткой трубы), а так же передать продавцу стеновые керамзитобетонные панели, длиной 6 м, толщиной не менее 0,3 м, общей стеновой площадью 784 кв.м. Стеновые панели должны соответствовать ГОСТ 32488-2013 и быть однородными по размерным характеристикам (п. 2.2 Договора). Выполнение указанного пункта является неотъемлемой частью договора (п. 2.3 Договора).

Условиями договора предусмотрели, что оплата по договору будет произведена в полном объеме до Дата изъята частями ежемесячно, не менее (данные изъяты) руб. в месяц не позднее 01 числа каждого месяца. Передача продавцу стеновых панелей и ферменной трубы с фермой должна быть произведена до Дата изъята .

По условиям договора предусмотрено, что после его подписания стороны в течение 2-х рабочих дней подают документы на регистрацию перехода прав на недвижимость. Стороны пришли к соглашению об ограничении прав на земельный участок и объект недвижимости в силу ипотеки до окончательного расчета по договору согласно п. 2.1 и п. 2.2 договора.

Также сторонами Дата изъята подписан акт приема-передачи земельного участка и объекта недвижимости от продавца к покупателю.

Сведениями ЕГРН подтверждено, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, и сооружение (котельная) с кадастровым номером Номер изъят является ФИО1 с Дата изъята .

Дополнительным приложением к договору от 05.01.20223 года стороны продлили срок выплат на 2 месяца в размере (данные изъяты) руб. каждую пятницу месяца до полного расчета. Приложение подписано ФИО7 и им не оспорено. Согласно приложению от Дата изъята установлено, что условия договора об оплате ФИО7 не исполнены в полном объеме.

Дата изъята в адрес ФИО1 направлено уведомление Исх.Номер изъят о расторжении договора купли продажи от Дата изъята в виду неисполнения покупателем обязанности по оплате договора.

Разрешая заявленные исковые требования о расторжении договора, прекращении права собственности ФИО7 на спорные объекты недвижимого имущества, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 450, 454, 549 ГК РФ, разъяснениями, данными в постановлении Пленума ВС РФ от Дата изъята Номер изъят, оценив представленные доказательства в их совокупности и установив, что обязательства по оплате приобретаемого по договору купли-продажи имущества не были исполнены покупателем ФИО7, пришел к выводу о существенном нарушении условий договора, которые влекут для продавца такой ущерб, что сторона продавца в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, удовлетворив заявленные требования.

Судебная коллегия, считает, что разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности.

Мотивы, по которым суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, а также оценка доказательств, подтверждающих эти выводы, приведены в мотивировочной части решения суда, и считать их неправильными у судебной коллегии, оснований не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

Согласно абзацу 4 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от Дата изъята Номер изъят "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор, может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 1103 ГК РФ правила о возврате неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В подтверждение своих требований о том, что обязательства покупателем не исполнены и оплата по договору не произведена, сторона истца представила договор купли-продажи, предусматривающий оплату по договору после государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества за покупателем на общую сумму (данные изъяты) рублей в срок до Дата изъята , а также дополнительное приложение (соглашение к договору) от Дата изъята , которым установлен новый срок оплаты по договору – в течении 2-х месяцев по (данные изъяты) рублей еженедельно.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ответчиком ФИО7 не предоставлено доказательств подтверждающих исполнение взятых на себя обязательств по договору.

С учетом условий дополнительного приложения к договору, предусматривающего еженедельную оплату по (данные изъяты) (данные изъяты) рублей в течении 2-х месяцев, следует, что на дату подписания данного приложения Дата изъята – денежные средства ФИО7 не внесены в полном объеме, что и подтверждено фактом подписания и согласования новых сроков исполнения обязательств.

При указанных обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы, пояснения ответчика ФИО7 об исполнении данных обязательств третьему лицу ФИО6 со ссылкой на расписки ФИО6 судебная коллегия отклоняет. Ответчиком представлен договор займа под залог недвижимости от Дата изъята , заключенный между ним (заемщик), ФИО6 (заимодавец) и ФИО5 (третья сторона), однако из содержания договора не следует, что заемные денежные средства были переданы в счет исполнения обязательств ФИО7 перед ООО «БССК» по оплате за недвижимое имущество по договору купли-продажи от Дата изъята .

Давая оценку дополнительно представленным ответчиком доказательствам, судебная коллегия в силу положений ст. 327. 1 ГПК РФ, поскольку они представлены после судебного решения, однако, доказательств уважительности невозможности представления их в суд первой инстанции, не представлено, а также в виду неотносимости данных доказательств к предмету заявленных исковых требований, оснований для принятия их в качестве доказательств оплаты по договору купли-продажи от Дата изъята , не усматривает.

В силу ст. 408 ГК РФ, кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.

Поскольку, в силу закона, обязанность подтвердить факт надлежащего исполнения оплаты по договору купли-продажи лежит на покупателе, а какого-либо доказательства (расписки, акта приема-передачи, иного письменного документа) ФИО7 не предоставил, то правильными являются выводы суда первой инстанции о существенном нарушении договора купли-продажи со стороны покупателя ФИО7 не исполнившего обязательства по оплате объектом недвижимого имущества.

Вопреки позиции ответчика, доводам жалобы ФИО7 о том, что оплата по договору подтверждается действиями ФИО5 по снятию обременения в виде залога с земельного участка и нежилого здания, судом дана надлежащая оценка. Надлежащее исполнение по договору, в силу закона, может подтверждаться только письменными доказательствами: расписка, акт, договор купли-продажи, предусматривающий взаимное исполнение обязательств на момент его заключения.

Кроме того, позиция об исполнения обязательств ФИО7 по договору купли-продажи, с чем был согласен директор ООО «БССК» не предъявляя требований об оплате, опровергается уведомлением о расторжении договора, направленное в адрес ответчика и подписанное директором ООО «БССК» ФИО5

Доводы о выдаче доверенностей от ООО «БССК» в лице директора ФИО10 на ФИО11, доводы о надлежащем исполнении ФИО7 обязательств по договору купли-продажи не подтверждают.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с обоснованностью выводов суда первой инстанции, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в оспариваемом судебном акте и не опровергнуты доводами апелляционной жалобы.

Возражая против требований ООО «БССК», ФИО7 заявил иск о признании его добросовестным приобретателем.

Между тем, способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иные способы защиты гражданских прав, как указано в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от Дата изъята Номер изъят "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", могут быть установлены законом.

Предъявленное ФИО7 требование о признании его добросовестным приобретателем не указано ни в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни в каком-либо ином законе.

В данном случае добросовестность приобретателя - это не предмет иска, а одно из обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора об истребовании имущества. При этом право добросовестного приобретателя защищается не предъявлением иска о признании его таковым, а путем ограничения правомочий собственника на истребование имущества.

Признание добросовестным приобретателем не может рассматриваться и в качестве юридического факта, устанавливаемого судом, поскольку само по себе не влечет юридических последствий, а является лишь одним из элементов юридического состава, так как при определенных обстоятельствах истребование имущества допускается и у добросовестного приобретателя (в случае безвозмездного приобретения, в случае хищения его у лица, которому собственник передал это имущество, и т.п.).

Учитывая изложенное, требование ФИО7 о признании его добросовестным приобретателем в рамках заявленных исковых требований о расторжении договора в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору, не подлежало рассмотрению судом ни в качестве самостоятельного, ни в качестве встречного иска.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает обжалуемое решение суда не подлежащим отмене ввиду того, что судом первой инстанции, несмотря на необоснованное принятие требований ФИО7 о признании его добросовестным приобретателем, как встречных, настоящий спор был разрешен по существу верно, судом установлены обстоятельства дела, дана оценка доказательствам, приведены мотивы, по которым суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «БССК», с которыми согласилась судебная коллегия.

Спор судом по существу разрешен верно, а правильное по существу решение не может быть отменено по одним лишь формальным соображениям (часть 6 статьи 330 ГПК РФ).

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ответчика, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, направлены на переоценку доказательств и установленных фактических обстоятельств, однако не содержат каких-либо фактов, которые бы не были в целом проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судом решения.

Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ не установлено, а потому судебное решение, проверенное в рамках требований ст. 327.1 ГПК РФ отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Иркутского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята , с учетом определения суда от Дата изъята об устранении описки, по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судья-председательствующий ФИО14

Судьи И.В. Скубиева

С.А. Кулакова

Апелляционное определение в окончательной форме составлено Дата изъята .