Апелляционное определение № 33-6613/2026 от 8 апреля 2026 г.

Судья Избенко Ф.В.

УИД: 61RS0011-01-2025-002796-29

Дело № 33-6613/2026

Дело № 2-43/2026 (2-1746/2025;) ~ М-1695/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

9 апреля 2026 года

г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Алферовой Н.А.

судей Боровой Е.А., Фетинга Н.Н.

с участием прокурора Беллуяна А.Г.

при секретаре Аверкиной А.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Тацинского района Ростовской области об установлении выкупной стоимости изымаемого жилого помещения по апелляционным жалобам ФИО1, Администрации Тацинского района Ростовской области на решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 26 января 2026 года.

Заслушав доклад судьи Алферовой Н.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Тацинского района Ростовской области об установлении выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, указав, что ей на праве собственности принадлежит квартира общей площадью 41,8 кв.м с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенная по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Постановлением Администрации Тацинского района Ростовской области от 23.08.2023 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН многоквартирный дом, в котором расположена принадлежащая ФИО1 квартира, признан аварийным и подлежащим сносу. Помещения указанного многоквартирного дома, а также земельный участок, на котором расположено здание, изъяты постановлением Администрации Тацинского района Ростовской области от 15.08.2025 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН для муниципальных нужд. В адрес ФИО1 поступило предложение Администрации Тацинского района Ростовской области о заключении соглашения об изъятии принадлежащей ей квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН для муниципальных нужд с выкупной ценой в размере 2 894 800 рублей, определенной на основании отчета об оценке, подготовленного 08.07.2025 ООО «Консалтинговая оценочная фирма «Контора-НЭО». Не согласившись с определенной выкупной ценой, истец обратилась в ООО «Экспертиза ЮФОСЭО», согласно заключению которого размер выкупной стоимости принадлежащей истцу квартиры составляет 3 521 284 рубля.

На основании изложенного, истец просила суд изъять путем выкупа у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в доме НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по цене выкупа, равной 3 521 284 рубля; прекратить право собственности ФИО1 на указанный объект недвижимости после перечисления денежных средств в счет возмещения за изымаемое жилое помещение.

Решением Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 26 января 2026 года исковые требования удовлетворены частично, суд изъял путем выкупа у ФИО1 в муниципальную собственность жилое помещение – квартиру общей площадью 41,8 кв.м, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по выкупной цене в размере 3365000 рублей; прекратил право собственности ФИО1 на квартиру общей площадью 41,8 кв. м, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН после перечисления денежных средств в счет возмещения за изымаемое жилое помещение.

В апелляционной жалобе ФИО1 выражает несогласие с указанным решением суда, просит его изменить в части установления стоимости выкупной цены, установив цену выкупа спорной квартиры в размере 3 521 284 руб. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что при проведении судебной экспертизы экспертом не был произведён расчёт стоимости доли в земельном участке и доли в общем имуществе многоквартирного дома, в связи с чем полагает заниженной установленную судом выкупную стоимость жилого помещения.

В апелляционной жалобе администрация Тацинского района Ростовской области выражает несогласие с указанным решением суда, просит его отменить в части определения размера выкупной цены. В обоснование доводов жалобы апеллянт выражает несогласие с заключением проведённой по делу судебной экспертизы, полагает, что выбранные экспертом объекты аналоги не являются схожими с объектом исследования, что повлекло значительное завышение удельного показателя рыночной стоимости в целом, что экспертом не применена корректировка на местоположение квартиры. Заявитель жалобы выражает несогласие с произведённым экспертом расчётом затрат на проведение капитального ремонта, поскольку полагает, что размер указанной компенсации определен экспертом с включением стоимости работ, не входящих в перечень работ по капитальному ремонту. Апеллянт полагает, что экспертом необоснованно включены риэлтерские услуги в стоимость убытков, которые могут возникнуть у истца в связи с изъятием жилого помещения и переездом, обращает внимание, что по месту жительства истца риэлтерские компании отсутствуют, в связи с чем им необоснованно были использованы данные стоимости предоставления услуг риэлтора в г. Ростове-на-Дону.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 – ФИО2 доводы апелляционной жалобы ФИО1 поддержал.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются уведомления.

Проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителя ФИО1 просившего апелляционную жалобу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции отменить по доводам апелляционной жалобы ФИО1, заключение прокурора, полагавшего, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Частью 2 указанной статьи установлено, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ч. 8 ст. 32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, подлежат защите в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», разъяснено, что судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является собственником жилого помещения - квартиры общей площадью 41,8 кв.м, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.08.2025 (т. 1 л.д. 14-20).

Постановлением Администрации Тацинского района Ростовской области НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23.08.2023 на основании заключения межведомственной комиссии от 17.08.2023 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 117-118).

Уведомлением Администрации Тацинского района Ростовской области от 04.06.2025 за исх. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с учетом дополнительно направленного уведомления от 06.06.2025 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ФИО1 предложено осуществить снос многоквартирного дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН совместно с другими собственниками в течение двух месяцев со дня получения уведомления (т. 1 л.д. 124).

Постановлением Администрации Тацинского района Ростовской области от 15.08.2025 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН изъяты для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН аварийным и подлежащим сносу, в том числе, – земельный участок площадью 417 кв. м, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН жилое помещение, распложенное в многоквартирном жилом доме по вышеуказанному адресу – квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 41,8 кв. м; постановлено провести мероприятия по оценке прекращаемых прав и возмещению собственникам недвижимого имущества убытков, связанных с изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (т. 1 л.д. 119-120).

На основании муниципального контракта от 08.07.2025 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН оказания услуг по оценке жилых помещений аварийного жилищного фонда ООО «КОФ «Контора-НЭО» определена рыночная стоимость жилищных прав собственника жилого помещения, признанного непригодным для проживания – квартиры общей площадью 41,8 кв.м, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, которая составляет 2 894 800 рублей, что следует из отчета об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 09.07.2025 (т. 1 л.д. 139-158).

Согласно заключению НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23.09.2025, подготовленному ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО», выкупная стоимость квартиры общей площадью 41,8 кв. м., с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, а также с учетом размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме и определения стоимости убытков, причиняемых в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, в том числе в связи с изменением собственником места проживания, временным пользованием для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, по состоянию на 23.09.2025 составляет 3 521 284 рубля (т. 1 л.д. 169-233).

Определением суда от 06.11.2025 по делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы с целью определить выкупную стоимость недвижимого имущества – квартиры общей площадью 41,8 кв.м, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, включая стоимость жилого помещения, стоимость доли в праве общей долевой на общее имущество собственников многоквартирного дома, включая земельный участок, сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме, убытки, связанные с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, в том числе связанные с изменением собственником места проживания, временным использованием иного жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение. Проведение экспертизы поручено НЭО «Центр независимых экспертиз» (ИП ГМГ) (т. 1 л.д. 239-242).

Согласно выводам заключения НЭО «Центр независимых экспертиз» (ИП ГМГ) за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26.11.2025 выкупная стоимость недвижимого имущества – квартиры общей площадью 41,8 кв.м, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН включая стоимость жилого помещения, стоимость доли в праве общей долевой на общее имущество собственников многоквартирного дома, включая земельный участок, сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме, убытки, связанные с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, в том числе связанные с изменением собственником места проживания, временным использованием иного жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, составляет 3 365 000 рублей (т. 2 л.д. 6-120).

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 32, 37, 38 ЖК РФ, ст. 1, 2, 5, 56.8 ЗК РФ, ст. 281, 289, 290 ГК РФ, Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 года №131-ФЗ, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», оценив в совокупности и взаимной связи представленные сторонами и полученные письменные доказательства, пришел к выводу об обоснованности заявленного иска в части изъятия у истца части земельного участка, жилого помещения для муниципальных нужд, прекращения права собственности истца на объекты и признания на них права муниципальной собственности.

В указанной части решение суда не обжалуется и предметом апелляционного рассмотрения не является.

При разрешении вопроса об определении размера выкупной цены, суд первой инстанции исходил из необходимости определения стоимости объектов на момент рассмотрения спора, поскольку при изъятии объектов истцу должно быть предоставлено равноценное возмещение.

Определяя размер возмещения, суд первой инстанции принял в качестве относимого, допустимого, достоверного и достаточного доказательства стоимости имущества заключение судебной экспертизы, выполненной НЭО «Центр независимых экспертиз» (ИП ГМГ) от 26.11.2025.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Судебная коллегия полагает, что в данном случае суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, в том числе заключению судебной экспертизы, оснований не согласиться с которой у судебной коллегии не имеется.

Заключение судебной экспертизы НЭО «Центр независимых экспертиз» от 26.11.2025 соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, убытков. Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объектов оценка, подобранные объекты- аналоги сопоставлены с объектами оценки.

Заключение судебной экспертизы НЭО «Центр независимых экспертиз» в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ. Экспертное заключение выполнено лицом, имеющим соответствующую квалификацию, мотивировано, соотносится с иными доказательствами, имеющимися в деле, его объективность и достоверность сомнений у судебной коллегии не вызывает. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался общепризнанными методиками и нормами действующего законодательства.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ФИО1 при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение экспертом учтена стоимость доли в земельном участке и доли в общем имуществе. При этом отдельный расчёт стоимости общего имущества в многоквартирном доме экспертом не произведён, поскольку доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД, относимая к жилому помещению, не может рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав, и не имеет отдельной от права собственности на жилое помещение рыночной стоимости. Отдельный расчёт стоимости доли в земельном участке экспертом не произведен, поскольку стоимость доли в праве на земельный участок, расположенный под домом, входит в цену именно единого объекта недвижимости (жилого помещения с учетом доли в праве на земельный участок).

Ссылки администрации Тацинского района Ростовской области на несоответствие выбранных аналогов объекту исследования судебная коллегия отклоняет, так как апеллянтом не представлено доказательств того, что выбранные экспертом объекты аналоги оказывают влияние на итоговый результат рыночной стоимости объекта исследования. При том, эксперты, используя объекты аналоги в своих выводах, сами определяют методы исследования и достаточность используемой информации.

Кроме того, как следует из п. 4 раздела II ФСО V, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки», сравнительный подход (который избрал эксперт) представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами), т.е. аналог заведомо отличается по своим параметрам от объекта оценки. В рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок. В этой связи, экспертами использованы наиболее близкие по характеристикам аналоги, само по себе различие в площади, местоположении и иных характеристиках объектов-аналогов не свидетельствует о порочности заключения эксперта, поскольку устранимо при помощи корректировок, в том числе на местоположение, которые, вопреки доводам апеллянта, экспертом были применены ( учтена стоимость жилья в Тацинском районе).

Вопреки позиции апеллянта о неверном определении экспертом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, экспертом расчёт указанной суммы произведён на основании положений ст. 166 ЖК РФ, Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ВСН 58-88 (р) «Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. №312), Постановления от 11 мая 1983 г. №94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных счетов (сводных смет) строек», экспертом учтены все необходимые работы на проведение капитального ремонта с применением индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ и иных затрат в строительстве.

Принимая во внимание, что в Тацинском районе Ростовской области отсутствуют сведения о ценах услуг риэлтерских и юридических компаний, экспертом обосновано произведён метод сравнения цен на указанные услуги в г. Ростове-на-Дону.

С учетом вышеизложенного доводы апелляционных жалоб являются несостоятельными, они не опровергают правильность выводов суда, с которыми судебная коллегия соглашается.

Предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 26 января 2026 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, Администрации Тацинского района Ростовской области – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14.04.2026.