Апелляционное определение № 33-9898/2025 от 15 декабря 2025 г.

Судья: Игнатьева Е.С. Дело № 33-9898/2025 (№ 2-88/2025)

Докладчик: Калашникова С.А. УИД 42RS0007-01-2024-002351-95


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 декабря 2025 года г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего Молчановой Л.А.,

судей Калашниковой С.А., Тютюник Я.Я.,

с участием прокурора Скрипка Е.В.,

при секретаре судебного заседания Двуреченской А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Калашниковой С.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца администрации г. Кемерово – ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 11 сентября 2025 года

по делу по иску администрации г. Кемерово к ООО Специализированный застройщик «Спецстрой», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20 о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Кемерово обратилась в суд с иском к ответчикам ООО Специализированный застройщик «Спецстрой», Орлу Е.А., ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, Герберт Э.А., ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20 о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Требования мотивированы тем, что по итогам проведения электронных аукционов между управлением городского развития администрации г. Кемерово и ООО СЗ «Спецстрой» заключено 27 муниципальных контрактов по приобретению в муниципальную собственность города Кемерово 71 благоустроенной квартиры путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> на общую сумму 127 820 706,44 рублей, из них оплачено застройщику в качестве аванса 125 943 698,76 рублей.

Сумма авансов по заключенным муниципальным контрактам в размере 125 943 698,76 рублей (99% цены контрактов) была в полном объеме перечислена застройщику до окончания 2021 года, строительство многоквартирного дома № фактически осуществлялось за счет денежных средств инвестора.

Муниципальные контракты по приобретению в муниципальную собственность города Кемерово квартир в доме по строительному адресу: <адрес> заключены в целях переселения граждан из домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу.

В связи с неисполнением ООО СЗ «Спецстрой» обязательств по муниципальным контрактам, администрацией города Кемерово произведена процедура одностороннего отказа от исполнения четырех муниципальных контрактов по этапу 2020 года региональной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01.07.2017 в установленном порядке аварийными и подлежавшими сносу или реконструкции» на 2019-2024 годы, по приобретению в муниципальную собственность города Кемерово 12 благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>.

После расторжения указанных муниципальных контрактов между инвестором и застройщиком осталось 23 действующих муниципальных контракта в отношении 59 квартир из 84, имеющихся в многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ в отношении многоквартирного дома, расположенного наземельном участке с кадастровым номером № по адресу:<адрес> выданоразрешение № на ввод объекта в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ одновременно с постановкой на государственныйкадастровый учет вышеуказанного многоквартирного дома, осуществленоснятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенногостроительства и государственная регистрация прекращения прав на этотобъект.

26.01.2023 застройщиком в адрес Администрации г. Кемерово было направлено обращение об увеличении цены муниципальных контрактов в связи с удорожанием строительных материалов, на что Администрация ответила отказом.

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗ «Спецстрой» приняты решения об одностороннем отказе от исполнения 16 муниципальных контрактов.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ застройщиком были приняты решения об одностороннем отказе от исполнения муниципальных контрактов в отношении ещё 3 квартир (№).

30.06.2023 Арбитражным судом Кемеровской области вынесено решение о признании недействительными односторонних отказов застройщика (дело № А27-7790/2023).

Согласно проектной декларации № в многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес> расположено 84 жилых помещения (квартиры), из них в отношении 71 жилого помещения между управлением городского развития администрации города Кемерово и ООО СЗ «Спецстрой» были заключены муниципальные контракты по их приобретению в муниципальную собственность города Кемерово.

Застройщику для реализации иным лицам изначально было доступно 13 жилых помещений, затем, в связи с принятием Инвестором решений об одностороннем отказе от четырех муниципальных контрактов на приобретение 12 благоустроенных квартир в муниципальную собственность города Кемерово, количество жилых помещений, доступных Застройщику для реализации иным лицам, составило 25 жилых помещений.

Так согласно письму Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу от 03.10.2023 №13-07527/23@ на квартиры №, подлежащие передаче Инвестору, согласно условиям муниципальных контрактов, зарегистрированы договоры долевого участия в строительстве с иными участниками долевого строительства.

На сегодняшний день ООО СЗ «Спецстрой» не исполнило обязательства по передаче администрации города Кемерово 38 благоустроенных квартир №, возложенные на него условиями муниципальных контрактов.

Администрация города Кемерово обратилась 01.09.2023 в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением о признании недействительными односторонних отказов Застройщика (дело № А27-16102/2023) и 27.10.2023 с исковым заявлением о признании права собственности и обязании передать объекты незавершенного строительства (дело № А27-20250/2023).

В ходе рассмотрения указанных дел установлено, что в отношении 21 квартиры из подлежащих передаче в муниципальную собственность города Кемерово, заключены договоры долевого участия в строительстве с иными лицами:

Квартира № (м.к. от ДД.ММ.ГГГГ №) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № - ФИО21;

Квартира № (м.к. от ДД.ММ.ГГГГ №) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № - ФИО3;

Квартира № (м.к. от ДД.ММ.ГГГГ №) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № - ФИО4;

Квартира № (м.к. от ДД.ММ.ГГГГ №) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № - ФИО3;

Квартира № (м.к. от ДД.ММ.ГГГГ №) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № -ФИО5;

Квартира № (м.к. от ДД.ММ.ГГГГ №) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № - ФИО6;

Квартира № (м.к. от ДД.ММ.ГГГГ №) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата

государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № - ФИО7;

Квартира № (м.к. от ДД.ММ.ГГГГ №) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № - ФИО8;

Квартира № (м.к. от ДД.ММ.ГГГГ №) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № - ФИО9;

Квартира № (м.к. от ДД.ММ.ГГГГ №) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № -ФИО10;

Квартира № (м.к. от ДД.ММ.ГГГГ №) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: №- ФИО10;

Квартира № (м.к. от ДД.ММ.ГГГГ №) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № - ФИО11;

Квартира № (м.к. от ДД.ММ.ГГГГ №) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № - ФИО8;

Квартира № (м.к. от ДД.ММ.ГГГГ №) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: № Герберт Э.А.;

ДД.ММ.ГГГГ Герберт Э.А. заключила договор уступки прав требований по договору № долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО19

Согласно договору уступки прав требований по договору № долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ б/н от ДД.ММ.ГГГГ ФИО19 оплатил стоимость 1-комнатной квартиры № по адресу <адрес>), а ООО СЗ «Спецстрой» передало ФИО19 указанную квартиру по акту приема передачи квартиры № по договору № долевого участия.

ФИО13, заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, квартира № (м.к. от ДД.ММ.ГГГГ №).

ФИО14, заключен договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, квартира № (м.к. от ДД.ММ.ГГГГ №).

ФИО15, заключен договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, квартира № (м.к. от ДД.ММ.ГГГГ №).

ФИО16 заключен договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ квартира № (м.к. от ДД.ММ.ГГГГ №)

ФИО20, заключен договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ квартира № (м.к. от ДД.ММ.ГГГГ №).

ФИО17 заключен договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, квартира № (м.к. от ДД.ММ.ГГГГ №).

ФИО18 заключен договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, квартира № (м.к. от ДД.ММ.ГГГГ №).

Так согласно пункту 10.1 договоров долевого участия в строительстве, указанные договоры вступают в действие с момента их государственной регистрации в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, тогда как 7 договоров долевого участия в строительстве (№ от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ) до настоящего времени не зарегистрированы.

Согласно пункту 4.1 договоров долевого участия в строительстве жилого дома, заключенных между ООО СЗ «Спецстрой» и гражданами, участники долевого строительства обязаны обеспечить финансирование строительства дома, указанного в пункте 2.1 договора (многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № находящейся по строительному адресу: <адрес>), в объеме, определенном договором.

В соответствии с пунктами 5.1-5.3 договоров долевого участия в строительстве жилого дома цена договоров, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участниками долевого строительства, подлежит оплате в течении 3 (трех) рабочих дней с момента государственной регистрации договоров с учетом требований пункта 5.3 договоров согласно которому заключая договоры, застройщик и участники долевого строительства предлагают ПАО Банк «ФК Открытие» заключить договоры счета эскроу в соответствии с общими условиями открытия и обслуживания счета эскроу.

Согласно информации ПАО Банк «ФК Открытие», представленной в рамках рассмотрения Арбитражным судом Кемеровской области дела № А27-20250/2023 в отношении ООО СЗ «Спецстрой», открытые счета эскроу юридических лиц, физических лиц по объекту: <адрес>» отсутствуют.

26.03.2024 управлением городского развития администрации города Кемерово подано соответствующее заявление в Управление МВД России по г. Кемерово, которое в настоящее время находится в производстве отдела полиции «Ленинский» Управления МВД России по г. Кемерово.

Истец администрация г. Кемерово просила суд признать недействительными следующие договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>:

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО21, квартира №);

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО3, квартира №

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО4, квартира №);

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО3, квартира №);

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО5, квартира №)

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО6, квартира №);

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО7, Квартира №);

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО8, квартира №

9) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № отДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номергосударственной регистрации: № (Б.Л.МБ., квартира №);

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО10, квартира №);

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО10, квартира №

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО11, квартира №);

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО8, Квартира №);

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: № (ФИО19, квартира №

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ (ФИО13, квартира №

Договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ (ФИО14, квартира №);

Договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ (ФИО15, квартира №);

Договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ (ФИО16, квартира №);

Договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ (ФИО20, квартира №);

Договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ (ФИО17, квартира №);

Договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ (ФИО18, квартира №).

Применить последствия признания договоров недействительными, исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации следующих договоров долевого участия в строительстве жилого дома <адрес>:

1) Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО21, квартира №);

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО3, квартира №);

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО4, квартира №);

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО3, квартира №

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО5, квартира №);

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО6, квартира №

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО7, Квартира №);

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО8, квартира №

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО9, квартира №);

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО10, квартира №);

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО10, квартира №);

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО11, квартира №);

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации: № (ФИО8, Квартира №);

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: № (ФИО19, квартира №).

Решением Ленинского районного суда г. Кемерово от 11 сентября 2025 года постановлено:

В удовлетворении исковых требований администрации г. Кемерово к ООО СЗ «Спецстрой», Орлу Е.А., ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, Герберт Э.А., ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20 о признании недействительными договоры долевого участия в строительстве в многоквартирного дома, применении последствий недействительности сделок отказать в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель истца администрации г. Кемерово – ФИО1 просит решение суда отменить полностью и разрешить вопрос по существу.

Указывает на то, судом дана неверная правовая оценка исследованным доказательствам, в связи с чем совершен ошибочный вывод о том, что требования администрации г. Кемерово не основаны на законе.

Отклоняя доводы истца о недействительности договоров долевого участия, в связи с несоблюдением требований об оплате по договорам долевого участия через эскроу-счета, суд первой инстанции, тем самым, признает действия застройщика и физических лиц законными.

Согласно информации ПАО Банк «ФК Открытие» представленной в рамках рассмотрения Арбитражным судом Кемеровской области дела № А27-20250/2023, открытые счета эскроу юридических лиц, физических лиц по объекту: <адрес> – отсутствуют.

Несоблюдение требований действующего законодательства об оплате по договорам долевого участия с использованием счетов эскроу не может являться основанием признания действий застройщика и участников долевого строительства законными и добросовестными.

Право собственности на спорные объекты не может быть зарегистрировано в силу действия обеспечительных мер, а также заключения актов приема-передачи квартир в период запрета.

Право администрации г. Кемерово на спорные квартиры возникло раньше, в соответствии с условиями муниципальных контрактов по приобретению благоустроенных квартир в муниципальную собственность г. Кемерово, заключенных в период 2020-2021 годы.

Сделки, по итогам совершения которых имущество перешло от застройщика к гражданам, являются ничтожными в силу закона, следовательно, такие сделки не могут породить правовых последствий в виде возникновения права собственности на имущество.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем ответчиков ФИО3, ФИО21, ФИО10, ФИО6 – ФИО22, ответчиком ФИО11, представителем ответчиков ФИО17, ФИО15, ФИО16, ФИО13, ФИО18 ФИО14 – ФИО23, представителем ответчика ФИО19 – ФИО24 поданы возражения.

Сведения о времени и месте рассмотрения дела размещены на официальном сайте суда (http://oblsud.kmr.sudrf.ru). О времени и месте судебного заседания, назначенного в суде апелляционной инстанции на 16.12.2025, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца администрации г. Кемерово – ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.

ФИО21, ФИО4, ФИО6, ФИО10, ФИО13, ФИО16, представитель Орла Е.,А и ФИО10 – ФИО25, представитель ФИО4, ФИО8 и ФИО19 – ФИО24 в судебном заседании просили решение суда оставить без изменения.

Прокурор Скрипка Е.В. представила заключение, согласно которому считает решение суда законным и обоснованным.

Иные лица в судебное заседание не явились.

В соответствии с ч.3 ст. 167, ч.1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Как установлено судом и следует из письменных материалов дела, решением Арбитражного суда Кемеровской области от 23.08.2024 установлено, что между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик «СПЕЦСТРОЙ» (ООО СЗ «СПЕЦСТРОИ»), именуемое в дальнейшем «Застройщик», и Управлением городского развития администрации города Кемерово, от имени администрации города Кемерово, в интересах муниципального образования городской округ город Кемерово, именуемый в дальнейшем «Инвестор», в целях обеспечения муниципальных нужд, в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», с соблюдением требований Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» заключили муниципальные контракты № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Предметом указанных контрактов является:

№ № от ДД.ММ.ГГГГ - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 1 благоустроенной квартиры путем инвестирования в строительство многоквартирного дома для обеспечения жилищных прав социальных категорий граждан, установленных законодательством Кемеровской области - Кузбасса, в строящемся многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес> (т.1 л.д.207-215); цена контракта определена 1 389 150 рублей (п.3.1.);

№ № от ДД.ММ.ГГГГ - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 1 благоустроенной квартиры путем инвестирования в строительство многоквартирного дома для обеспечения жилищных прав социальных категорий граждан, установленных законодательством Кемеровской области - Кузбасса, в строящемся многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес><адрес> (т.1 л.д. 159-167); цена контракта определена 2 514 685, 84 рублей (п.3.1);

№ № от ДД.ММ.ГГГГ - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 1 благоустроенной квартиры путем инвестирования в строительство многоквартирного дома для обеспечения жилищных прав социальных категорий граждан, установленных законодательством Кемеровской области - Кузбасса, в строящемся многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес><адрес> (т.1 л.д. 168-176); цена контракта определена 1 340 000 рублей (п.3.1);

№ № от ДД.ММ.ГГГГ - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 3 благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> для переселения граждан из домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, в частности квартиры № № (т.1 л.д.177-187); цена контракта определена 6 300 000 рублей (п.3.1);

№ № от ДД.ММ.ГГГГ - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 2 благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> для переселения граждан из домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, в частности квартиры №№ (т.1 л.д. 188-197); цена контракта определена 5 251 000 рублей (п.3.1);

№ № от ДД.ММ.ГГГГ - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 1 благоустроенной квартиры путем инвестирования в строительство многоквартирного дома для обеспечения жилищных прав социальных категорий граждан, установленных законодательством Кемеровской области - Кузбасса, в строящемся многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес> (т.1 л.д. 198-206); цена контракта определена 1 828 712 рублей (п.3.1);

№ № от ДД.ММ.ГГГГ - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 1 благоустроенной квартиры путем инвестирования в строительство многоквартирного дома для обеспечения жилищных прав социальных категорий граждан, установленных законодательством Кемеровской области - Кузбасса, в строящемся многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес>, в частности квартиры № (т.1 л.д. 151-158); цена контракта определена 1 339 400 рублей (п.3.1);

№ № от ДД.ММ.ГГГГ - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 4 благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> для переселения граждан из домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, в частности квартиры № (т.1 л.д.216-229); цена контракта определена 8 334 000 рублей (п.3.1);

№ № от ДД.ММ.ГГГГ - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 4 благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> для переселения граждан из домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, в частности квартиры № (т.1 л.д. 230-243); цена контракта определена 9 036 000 рублей (п.3.1);

№ № от ДД.ММ.ГГГГ - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 3 благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> для переселения граждан из домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, в частности квартиры №; (т.1 л.д. 244-250, т.2 л.д. 1-6); цена контракта определена 6 331 500 рублей (п.3.1);

- № № от ДД.ММ.ГГГГ - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 1 благоустроенной квартиры путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> для переселения граждан из домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, в частности квартира №; (т.2 л.д. 19-27); цена контракта определена 1 777 500 рублей (п.3.1);

№ № от ДД.ММ.ГГГГ - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 1 благоустроенной квартиры путем инвестирования в строительство многоквартирного дома для обеспечения жилищных прав социальных категорий граждан, установленных законодательством Кемеровской области - Кузбасса, в строящемся многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес> в частности квартира №; (т.1 л.д. 198-206); цена контракта определена 1 828 712 рублей (п.3.1);

№ № от ДД.ММ.ГГГГ - приобретение в муниципальную собственность города Кемерово 4 благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство многоквартирного дома для обеспечения жилищных прав социальных категорий граждан, установленных законодательством Кемеровской области - Кузбасса, в строящемся многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес>, в частности квартиры №; ( т.2 л.д. 7-18); цена контракта определена 1 828 712 рублей (п.3.1).

В соответствии с условиями контрактов, застройщик обязан: направлять инвестиции, полученные от Инвестора, на создание Объекта, выполнение всех необходимых работ и иных действий, требуемых для создания Объекта; предоставить Инвестору копию разрешения на строительство, копию проектной документации строительства жилого дома, с копией положительного заключения экспертизы, график строительства многоквартирного дома; предоставлять Инвестору по его требованию информацию о ходе строительства Объекта; обеспечить целевое использование средств, полученных от Инвестора; получить разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию; направить Инвестору сообщение (уведомление) о завершении строительства жилого дома и о готовности Объекта к передаче.

Передать Инвестору по акту, подписанному со стороны Застройщика, Объект (квартиры); все документы, необходимые для регистрации права собственности на Квартиры, а именно: акт регистрации адреса, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, кадастровые паспорта на жилые помещения, копия технического плана на дом; при передаче объекта передать Инвестору инструкцию по эксплуатации объекта, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий; предоставить до подписания акта-приема передачи Объекта обеспечение гарантийных обязательств; представить в орган по государственной регистрации документы, необходимые для регистрации прав муниципальной собственности муниципального образования города Кемерово на Объекты.

Застройщик обязуется передать Объект Инвестору со дня, следующего за днем заключения муниципального контракта и не позднее 01.12.2021 (пункты 2.3 контрактов).

14.06.2022 обществом в адрес администрации направлено письмо, в котором указано на необходимость внесения изменений в муниципальные контракты, связанную с распространением новой короновирусной инфекции (COVID-19), а также резкое и существенное увеличение цен на строительные ресурсы в 2020 и 2021 годах, что привело к необходимости изыскивать возможность приобретения строительных материалов по ценам, соответствующим цене контракта, что негативно сказалось на сроках строительства.

26.01.2023 в адрес администрации застройщиком в рамках Закона № 44-ФЗ и Постановления Правительства РФ от 23.03.2022 № 439 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» направлено письмо исх. № 3-26/01 об увеличении стоимости муниципальных контрактов.

03.02.2023 за исх. № 458 инвестором повторно отказано в изменении условий контрактов, в том числе и по причине того, что данные контракты являются муниципальными и, соответственно, положения постановления Правительства Российской Федерации от 09.08.2021 № 1315 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» не могут применяться к отношениям, вытекающим из спорных контрактов (т.2 л.д. 106-108).

В связи с отказом инвестора увеличить цену контракта, по основаниям, указанным в письме ООО СЗ «Спецстрой» (исх. № 3-26/01 от 26.01.2023), а как следствие этому отсутствие денежных средств и невозможность исполнения контракта, застройщик со ссылкой на пункты 11.2 и 11.4 Контрактов, а также положения частей 19, 20.1, 21 ст. 95 Федерального закона № 44-ФЗ, ст. 451 ГК РФ, принял решения об одностороннем отказе от исполнения муниципальных контрактов, в частности:

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.40-41);

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.32-33);

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 30-31);

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.34-35);

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 36-37);

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 42-43);

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 44-46);

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 46-47);

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 50-51)

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.38-39);

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.48-49).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО17 заключила с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ по следующему объекту: 1- комнатной квартиры № площадью 46,08 кв.м. по адресу <адрес>) стоимостью 3 826 509,59 рублей (т.1 л.д. 139-144).

ФИО15 заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ по следующему объекту: 1- комнатной квартиры № площадью 46,08 кв.м. по адресу <адрес> стоимостью 3 879 554,79 рублей (т.1 л.д. 127-132).

ФИО16 заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ по следующему объекту: 1- комнатной квартиры № площадью 46,08 кв.м. по адресу <адрес> стоимостью 3 935 342,47 рублей (т.1 л.д.133-138).

ФИО13 заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ по следующему объекту: 1- комнатной квартиры № площадью 30,76 кв.м. по адресу <адрес> стоимостью 2 863 056,53 рублей (т.1 л.д. 116-121).

ФИО18 заключила с ООО СЗ «Спецстрой» (далее - Застройщик) договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ по следующему объекту: 1-комнатной квартиры № площадью 46,08 кв.м. по адресу <адрес> стоимостью 3 826 509,59 рублей (т.1 л.д. 145-150).

ФИО14 заключила с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ по следующему объекту: 1- комнатной квартиры № площадью 46,08 кв.м. по адресу <адрес>) стоимостью 3 929 928,77 рублей (т.1 л.д. 122-125).

ФИО11 заключила с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № № от ДД.ММ.ГГГГ по следующему объекту: 1- комнатной квартиры № площадью 30,76 кв.м. по адресу <адрес>) стоимостью 2 641 390,70 рублей (т.1 л.д. 66-73).

ФИО19 заключен договор уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ по договору № долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ по следующему объекту: 1-комнатной квартиры № площадью 46,08 кв.м. по адресу <адрес>) стоимостью 3 208 000 рублей (т.1 л.д. 114-115).

ФИО21 заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ по следующему объекту: 1- комнатной квартиры № площадью 45,08 кв.м. по адресу <адрес> (т.1 л.д.30-35).

ФИО3 заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ по следующему объекту: 1-13 комнатной квартиры № площадью 45,08 кв.м. по адресу <адрес>) (т. 1 л.д.36-41); заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ по следующему объекту: 1- комнатной квартиры № площадью 45,08 кв.м. по адресу <адрес>) (т.1 л.д.48-53).

ФИО4 заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ по следующему объекту: 1- комнатной квартиры № площадью 45,08 кв.м. по адресу <адрес> (т.1 л.д.42-47).

ФИО6 заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ по следующему объекту: 1- комнатной квартиры № площадью 62,08 кв.м. по адресу <адрес> (т.1 л.д. 80-85).

ФИО8 заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ по следующему объекту: 2- комнатной квартиры № площадью 62,08 кв.м. по адресу <адрес>) (т.1 л.д.92-97); заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ по следующему объекту: 1- комнатной квартиры № площадью 30,76 кв.м. по адресу <адрес>.

ФИО9 заключила с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ по следующему объекту: 1- комнатной квартиры № площадью 62,08 кв.м. по адресу <адрес> (т.1 л.д.98-101).

ФИО10 заключила с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ по следующему объекту: 1- комнатной квартиры № площадью 29,76 кв.м. по адресу <адрес> (т.1 л.д.54-59); заключила с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ по следующему объекту: 1- комнатной квартиры № площадью 29,76 кв.м. по адресу <адрес>) (т.1 л.д.60-65).

ФИО5 заключил с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ по следующему объекту: 1- комнатной квартиры № площадью 30.76 кв.м. по адресу <адрес>) (т. 1 л.д.74-79).

ФИО7 заключила с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ по следующему объекту: 1- комнатной квартиры № площадью 30,76 кв.м. по адресу <адрес>) (т.1 л.д. 86-91).

Герберт Э.А. заключила с ООО СЗ «Спецстрой» договор долевого участия в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ по следующему объекту: 1- комнатной квартиры № площадью 46,08 кв.м. по адресу <адрес> (т.1 л.д. 108-113).

Кроме того, как установлено судом и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Кемеровской области от 23.08.2024 по иску администрации города Кемерово к ООО СЗ «Спецстрой» о признании недействительными односторонних отказов от исполнения обязательств по контрактам по приобретению в муниципальную собственность города Кемерово благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство многоквартирного дома для переселения граждан из домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, постановлено:

Признать недействительными решения общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Спецстрой», об одностороннем отказе от исполнения муниципальных контрактов, в частности:

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ;

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ;

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ;

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ;

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ,

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ,

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контрактам № от ДД.ММ.ГГГГ,

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ,

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ,

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ,

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ,

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № от ДД.ММ.ГГГГ,

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № от ДД.ММ.ГГГГ,

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № от ДД.ММ.ГГГГ,

решение № от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта № № от ДД.ММ.ГГГГ (т.4 л.д.36-47).

В соответствии с данным решением суд квалифицировал муниципальные контракты, заключенные между Администрацией и ООО СЗ «Спецстрой», как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Кроме этого, судом установлено, что в производстве Арбитражного суда Кемеровской области находилось исковое заявление администрации города Кемерово к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецстрой», к Орлу Е.А., ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 ФИО11, ФИО13, ФИО19, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО20, ФИО17, ФИО18 о признании права собственности на квартиры и обязании передать квартиры к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, г. Кемерово (ОГРН <***>, об обязании произвести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права муниципальной собственности города Кемерово на квартиры.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 03.10.2024 по делу № А27-20250/2023 постановлено: в удовлетворении исковых требований отказать (т.4 л.д.49-55).

В рамках рассматриваемого выше дела Арбитражным судом Кемеровской области было установлено, что договоры долевого участия были заключены соответчиками после расторжения соответствующих муниципальных контрактов.

В соответствии с пунктами 5.1 договоров долевого участия, цена договора подлежит оплате в течение 3-х рабочих дней с момента государственной регистрации договора. Уплата цены договора производится любым не запрещенным действующим законодательством способом, в связи с чем, по предложению ООО СЗ «Спецстрой» соответчиками были заключены договоры займа, по которым на счет застройщика внесены денежные средства в сумме, соответствующей каждому из договоров.

Факт оплаты денежных средств каждым из ответчиков подтвержден письменными доказательствами (платежными поручениями).

Использование Застройщиком ООО СЗ «Спецстрой» полученных заемных средств именно на строительство спорных квартир в ходе судебного разбирательства сторонами, третьими лицами не оспорено.

Разрешая исковые требования, судом учтено, что право собственности администрации на спорные квартиры не зарегистрировано; данные квартиры никогда администрации застройщиком не передавались; направляя в адрес администрации уведомления о расторжении муниципальных контрактов (признанных недействительными по вышеуказанному решению суда по делу № А27- 16102/2023), ответчик указывал на то, что стоимость квартир истцом оплачена не в полном объеме, что подтверждается решением суда от 18.07.2023 по делу №А27-4338/2022; кроме того, факт неполной оплаты стоимости квартир не опровергнут.

Кроме того, как установлено судом и подтверждено материалами дела, соответчиками заключены договоры долевого участия на те же квартиры, договоры переданы в Управление Россреестра для государственной регистрации права собственности, квартиры фактически переданы во владение данным лицам, что подтверждается предоставленными Актами приема-передачи, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, при этом, судом указано на право истца требовать возмещения убытков в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком ООО «СЗ «Спецстрой» муниципальных контрактов» (т.4 л.д.49-55).

Как установлено судом, апелляционным определением Седьмого Арбитражного суда от 24.04.2025 решение Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27- 20250/2023 от 03.10.2024 отменено.

Указанным выше определением признано право муниципальной собственности - муниципального образования г. Кемерово на квартиры №, расположенные по адресу: <адрес> и возложена на общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецстрой» обязанность передать Администрации г. Кемерово в течение 30 дней со дня вступления в законную силу судебного акта квартиры №, расположенные по адресу: <адрес> В остальной части в иске отказать (т.4 л.д. 108-124).

Как следует из указанного определения, большинство договоров долевого участия, заключенных между застройщиком и физическими лицами, зарегистрированы в установленном законом порядке, оснований для вывода о том, что указанные лица при заключении договоров не проявили осмотрительность, не имеется.

В связи с чем, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части требований относительно 21 квартир, находящихся во владении физических лиц, а именно № (ответчик ФИО8), № (ответчик ФИО10), № (ответчик ФИО9), № (ответчик ФИО19), № (ответчик ФИО6), № (ответчик ФИО3), № (ответчик ФИО5), № (ответчик ФИО17), № (ответчик ФИО7), № (ответчик ФИО4), № (ответчик ФИО3), № (ответчик ФИО13), № (ответчик ФИО21), № (ответчик ФИО11), № (ответчик ФИО18), № (ответчик ФИО16), № (ответчик ФИО14), № (ответчик ФИО10), № (ответчик ФИО20), № (ответчик ФИО8).

С указанным выводом согласился Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в своем постановлении от 19.08.2025, из которого следует, что суждения администрации о том, что семь договоров долевого участия в строительстве (в отношении квартир № не зарегистрированы и не могут считаться заключенными, не порождают правовых последствий, судом округа не принимаются, поскольку при рассмотрении спора судом апелляционной инстанции установлено, что квартиры фактически переданы гражданам во владение; именно физическим лицам имущество реально передано отчуждателем по договору долевого участия, несмотря на то, что в рассматриваемом случае сложилась такая ситуация, когда оформлены два договора долевого участия в отношении каждой из квартир.

Как было установлено судом, в отношении спорных квартир заключены договоры долевого участия в строительстве с гражданами: некоторыми покупателями произведена государственная регистрация права собственности на жилые помещения (квартиры №), в отношении же других квартир имеется информация только о заключении договоров долевого участия с физическими лицами (квартиры №).

Вместе с тем, при рассмотрении спора, как было установлено судом, граждане представили суду объяснения относительно приобретения, фактической передачи и использования спорных квартир, в частности: квартира №: гражданин зарегистрирован по месту жительства в квартире, проживает в указанной квартире с конца осени 2023 г., оплачивает коммунальные услуги, в квартире сделан ремонт (ФИО9); квартира №: передана по акту, сделан ремонт (ФИО19); квартира №: передана по акту, сделан ремонт (ФИО15); квартира №: передана по акту приема-передачи, в настоящее время проживает в квартире, сделан ремонт (ФИО6); квартира №: передана по акту (ФИО17); квартира №: передана по акту приема-передачи, в квартире сделан ремонт (ФИО4); квартира №: передана по акту, сделан ремонт (ФИО13); квартира №: передана по акту, в квартире сделан ремонт (ФИО11); квартира №: передана по акту (ФИО18); квартира №: передана по акту, приобретена для проживания матери, сделан ремонт (ФИО16); квартира №: передана по акту (ФИО14); квартира №: гражданин проживает в квартире, сделан ремонт (ФИО10); квартира №: передана по акту (ФИО20).

Как отмечено в решениях Арбитражного суда, в настоящее время фактическое пользование спорными объектами осуществляется ответчиками - физическими лицами.

Разрешая исковые требования, судом первой инстанции учтено, что администрация г. Кемерово не является стороной по сделкам, заключенным между (физическими лицами) и ООО «СЗ «Спецстрой»; оплата по договорам долевого участия в строительстве со стороны ответчиков была произведена путем зачета встречных требований по договорам займа, данное обстоятельство отражено в решении Арбитражного суда и не оспорено участниками процесса; что по мнению суда первой инстанции не может в силу положений действующего законодательства свидетельствовать о недействительности оспариваемых договоров.

Кроме того, судом учтено, что истцом не представлены в материалы дела доказательства недобросовестного поведения со стороны ответчиков (физических лиц) при заключении оспариваемых договоров; в рамках рассмотрения Арбитражным судом дел ответчики (физические лица) были признаны добросовестными приобретателями, а доказательств, свидетельствующих об обратном, истцом также не было представлено.

Разрешая исковые требования, принимая во внимание обстоятельства, установленные ранее принятым судебным актом, имеющие преюдициальное значение для разрешения спора по существу, суд первой инстанции исходил из того, что в ходе рассмотрения дела не были установлены обстоятельства, с которыми положения действующего законодательства связывают возможность признания оспариваемых сделок недействительными по заявленным истцом основаниям, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме.

Судебная коллегия не находит оснований сомневаться в правильности выводов суда первой инстанции и принятого по делу итогового судебного постановления, основанном на представленных в дело доказательствах, верном применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (пункт 1 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пунктом 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

В пункте 50 постановление Пленума N 25 разъяснено, что по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как было указано в статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (абзац 1 пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

При этом в пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с разъяснениями пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем».

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Доводы апелляционной жалобы относительно несоблюдения требований действующего законодательства по оплате договоров долевого участия с использованием счетов эскроу, что не может являться основанием для признания действий застройщика и участников долевого строительства законными и добросовестными, не заслуживают внимания судебной коллегии ввиду следующего.

Согласно части 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Как указано в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Такое же значение имеют для суда, рассматривающего гражданское дело, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда (часть 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как уже было установлено судом, в производстве Арбитражного суда Кемеровской области находилось исковое заявление администрации города Кемерово к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецстрой», к Орлу Е.А., ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 ФИО11, ФИО13, ФИО19, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО20, ФИО17, ФИО18 о признании права собственности на квартиры и обязании передать квартиры к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, г. Кемерово (ОГРН <***>, об обязании произвести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права муниципальной собственности города Кемерово на квартиры.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 03.10.2024 по делу № А27-20250/2023 постановлено: в удовлетворении исковых требований отказать (т.4 л.д.49-55).

В рамках рассматриваемого выше дела Арбитражным судом Кемеровской области было установлено, что договоры долевого участия были заключены соответчиками после расторжения соответствующих муниципальных контрактов.

В соответствии с пунктами 5.1 договоров долевого участия, цена договора подлежит оплате в течение 3-х рабочих дней с момента государственной регистрации договора. Уплата цены договора производится любым не запрещенным действующим законодательством способом, в связи с чем, по предложению ООО СЗ «Спецстрой» соответчиками были заключены договоры займа, по которым на счет застройщика внесены денежные средства в сумме, соответствующей каждому из договоров.

Факт оплаты денежных средств каждым из ответчиков подтвержден письменными доказательствами (платежными поручениями).

Использование Застройщиком ООО СЗ «Спецстрой» полученных заемных средств именно на строительство спорных квартир в ходе судебного разбирательства сторонами, третьими лицами не оспорено.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что в рамках рассмотрения дел Арбитражным судом ответчики (физические лица) были признаны добросовестными приобретателями, а доказательств, свидетельствующих об обратном, истцом не представлено.

Доводы апелляционной жалобы относительно того, что право собственности на спорные объекты не может быть зарегистрировано в силу действия обеспечительных мер, а также заключены акты приема-передачи квартир в период запрета, не могут служить основанием к отмене по сути верно постановленного судебного акта.

В п.61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В п.26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 ГК РФ).

Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника.

По смыслу статьи 398 ГК РФ при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подп. 3 п. 2 ст. 351, подп. 2 п. 1 ст. 352, ст. 353 ГК РФ. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Как предусмотрено подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. В случае если судом будет установлено, что предмет залога в соответствии с договором залога находился во владении залогодержателя, но выбыл из владения помимо его воли, иск об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению вне зависимости от того, что покупатель не знал и не должен был знать о том, что приобретаемое им имущество находится в залоге.

В п.39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 «О применении судами правил о залоге вещей» разъяснено, что если залогодатель - третье лицо произвел отчуждение находящейся у него во владении заложенной вещи без необходимого согласия залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), залогодержатель вправе предъявить к нему требование о возмещении причиненных этим убытков. Кроме того, залогодержатель вправе обратиться к новому собственнику этой вещи с требованием об обращении взыскания на предмет залога (подпункт 3 пункта 2 статьи 351, пункт 1 статьи 353 ГК РФ).

Требование к новому собственнику не может быть удовлетворено, если заложенная вещь возмездно приобретена лицом, которое не знало и не должно было знать, что она является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ), а также если к отношениям сторон применяются правила о залоге товаров в обороте (статья 357 ГК РФ). В указанных случаях залог прекращается.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 11.09.2023 приняты обеспечительные меры в виде по отчуждению недвижимого имущества – квартир № в жилом доме <адрес> и запрета УФСГРКиК по Кемеровской области-Кузбассу совершать регистрационные действия в отношении указанных квартир.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 31.10.2023 приняты обеспечительные меры в виде запрета по отчуждению недвижимого имущества – квартир № в жилом <адрес> и запрета УФСГРКиК по Кемеровской области-Кузбассу совершать регистрационные действия в отношении указанных квартир.

Как следует из материалов дела, большинство договоров долевого участия с ответчиками были заключены до принятия арбитражным судом обеспечительных мер, те квартиры, в отношении которых договоры долевого участия были заключены после 11.09.2023, не попали под обеспечительные меры, наложенные арбитражным судом, в принципе, таким образом, на момент заключения договоров долевого участия сведения о наличии ограничений, обременений, арестов в общедоступном источнике – ЕГРН, отсутствовали.

Обеспечительные меры, наложенные на квартиры № № отменены определением Арбитражного суда Кемеровской области от 14.05.2025.

В п.95-96 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в силу положений пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только в том случае, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества.

С момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статья 8.1 ГК РФ).

Осведомленность должника об аресте отчужденного имущества не является обстоятельством, которое имеет значение для решения вопроса об истребовании имущества у приобретателя. Само по себе размещение судебного акта в сети "Интернет" не означает, что приобретатель является недобросовестным.

В случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (пункт 2 статьи 174.1, пункт 5 статьи 334, абзац второй пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

На момент совершения оспариваемых сделок сведения о каких-либо ограничений в ЕГРН не имелось, договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома указаний на то, что такие ограничения существуют, также не содержат, к участию в рассмотрении дел в Арбитражном суде ответчики были привлечены многим позже заключения договоров долевого участия, при таких данных, оснований полагать, что ответчики знали или при проявлении разумной осмотрительности должны были знать о том, что спорные квартиры не подлежали отчуждению в связи с наличием ареста и залога, не имеется, залоги прекратили свое действие.

Администрация г. Кемерово в данном случае не вправе требовать отобрания квартир у таких собственников, а вправе заявить требование о возмещении убытков, однако таких требований по настоящему делу в отношении этих квартир заявлено не было.

Доводы жалобы о том, что право администрации г. Кемерово на спорные квартиры возникло раньше, в соответствии с условиями муниципальных контрактов по приобретению благоустроенных квартир в муниципальную собственность г. Кемерово, заключенных в период 2020-2021 годы, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку истец собственником спорных квартир никогда не являлся.

Кроме того, покупатели спорных квартир не знали и не могли знать о наличии муниципальных контрактов и взаимоотношениях администрации и застройщика, обратное истцом не доказано.

Вместе с тем, виновные действия застройщика не должны ложиться бременем ответственности на добросовестного приобретателя спорных квартир.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы не содержат фактов, которые имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения суда либо опровергали выводы суда.

Поскольку каких-либо доводов, свидетельствующих о допущенных по делу нарушениях норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, апелляционная жалоба не содержит, оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления по доводам заявителя не усматривается.

В силу ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 15.07.2025 заявление администрации г. Кемерово о принятии обеспечительных мер удовлетворено частично.

Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецстрой» и иным лицам запрещено совершать любые юридически значимые действия по отчуждению недвижимого имущества, в том числе по передаче квартир по актам приема-передачи, регистрации права собственности и перехода права собственности в отношении жилых квартир № в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>-Кузбассу запрещено совершать регистрационные действия в отношении жилых квартир № в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Поскольку в удовлетворении исковых требований Администрации г. Кемерово отказано в полном объеме, судебной коллегией 16.12.2025 решение суда оставлено без изменения, решение вступило в законную силу, то меры по обеспечению иска должны быть отменены.

На основании изложенного и руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 11 сентября 2025 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца администрации г. Кемерово – ФИО1, - без удовлетворения.

Обеспечительные меры, наложенные апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 15.07.2025, отменить.

Председательствующий Л.А. Молчанова

Судьи: С.А. Калашникова

Я.Я. Тютюник

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.12.2025.