Апелляционное определение № 33-351/2026 от 19 января 2026 г.

УИД № 69RS0037-02-2024-003883-71 судья Полестерова О.А. 2026 год

дело № 2 – 342/2025 (33 – 351/2026)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда

в составе председательствующего судьи Серёжкина А.А.,

судей Зоровой Е.Е., Кулакова А.В.,

при секретаре судебного заседания Кувшиновой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери

20 января 2026 года

по докладу судьи Кулакова А.В.

дело по апелляционным жалобам ФИО1, поданной его представителем Васильевой О.Б., ФИО2, поданной ее представителем Екименковой М.А., на решение Калининского районного суда Тверской области от 09 сентября 2025 года, которым в редакции определения об исправлении описки от 21 ноября 2025 года постановлено:

«Исковые требования Прокурора Тверской области в защиту интересов неопределенного круга лиц к ООО «Город-Сад», ФИО2, ФИО1, ФИО3, ФИО4, Администрации Калининского муниципального округа Тверской области о признании договора аренды земельного участка, договора субаренды земельного участка, договоров купли-продажи земельного участка, недействительными (ничтожными) сделками, признании недействительным постановления, применении последствий недействительности ничтожных сделок и возложении обязанности возвратить земельные участки в первоначальном состоянии, признание объектов недвижимости самовольными постройками, возложении обязанности снести самовольные постройки удовлетворить частично.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды находящейся в муниципальной собственности земельного участка от 01.09.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером -№, заключенный между Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад».

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, для завершения его строительства №11а/22 от 30.08.2022 заключенный между Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Город- Сад».

Признать недействительным (ничтожным) договор субаренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» и ФИО1 07.09.2022 г.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» и ФИО1 07.09.2022 г.

Признать недействительным Постановление администрации Эммаусского сельского поселения от 30.11.2022 № 222 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества».

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 30.11.2022 № 06, заключенный между Администрацией Эммаусского сельского поселения и ФИО1 недействительной (ничтожной) сделкой.

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 07.04.2023, заключенный между ФИО1 и ФИО4 в лице ФИО3 недействительной (ничтожной) сделкой.

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 29.01.2024, заключенный между ФИО4 в лице ФИО5 и ФИО2 недействительной (ничтожной) сделкой.

Признать объект с кадастровыми номерами №, самовольной постройкой и возложить на ФИО1 обязанность осуществить его снос в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Признать объект с кадастровым номером № самовольной постройкой и возложить на ФИО2 обязанность осуществить его снос в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № в пользу администрации Калининского муниципального округа.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО2 земельные участки с кадастровыми номерами № в пользу администрации Калининского муниципального округа Тверской области.

Взыскать с ФИО1 (паспорт №), государственную пошлину в доход местного бюджета Калининского муниципального округа Тверской области в размере 13000 рублей.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) государственную пошлину в доход местного бюджета Калининского муниципального округа Тверской области в размере 25340 рублей.

Взыскать с ООО «Город-Сад» (ИНН <***>) государственную пошлину в доход местного бюджета Калининского муниципального округа Тверской области в размере 6000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований заместителя прокурора Тверской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц к ФИО6 отказать».

Судебная коллегия

установила:

Заместитель прокурора Тверской области обратился в суд с иском, поданным в защиту интересов неопределенного круга лиц, к ООО «Город-Сад», Администрации Калининского муниципального округа Тверской области, ФИО2, ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании договора аренды, заключенного между Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад», от 01 сентября 2020 года в отношении земельного участка с кадастровым номером № недействительной (ничтожной) сделкой, признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства № 11а/22 от 30 августа 2022 года, заключенного между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района и ООО «Город-Сад», недействительной (ничтожной) сделкой, признании договора субаренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между ООО «Город-Сад» и ФИО1, от 07 сентября 2022 года недействительной (ничтожной) сделкой, признании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 07 сентября 2022 года, заключенного между ООО «Город-Сад» и ФИО1, недействительной (ничтожной) сделкой, признании недействительным Постановления от 30 ноября 2022 года № 222 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО1», признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 30 ноября 2022 года № 06, заключенного между администрацией Эммаусского сельского поселения и ФИО1, недействительной (ничтожной) сделкой, признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 07 апреля 2023 года, заключенного между ФИО1 и ФИО4 в лице ФИО3, недействительной (ничтожной) сделкой, признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 29 января 2024 года, заключенного между ФИО4 в лице ФИО5 и ФИО2, недействительной (ничтожной) сделкой, признании объекта с кадастровым номером № самовольной постройкой и возложении на ФИО1 обязанности осуществить его снос в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу, признании объекта с кадастровым номером № самовольной постройкой и возложении на ФИО2 обязанности осуществить его снос в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу, истребовании из чужого незаконного владения ФИО7 земельного участка с кадастровым номером № в пользу Администрации Калининского муниципального округа Тверской области в течение 15 дней со дня вступления в законную силу судебного акта, истребовании из чужого незаконного владения ФИО2 земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № в пользу Администрации Калининского муниципального округа Тверской области в течение 15 дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

В обоснование требований указано, что Прокуратурой Тверской области проведена проверка исполнения требований земельного законодательства в деятельности на территории Калининского района Тверской области, в ходе которой установлено, что Администрацией Эммаусского сельского поселения с участием ООО «Город-Сад» реализован следующий способ распоряжения земельным участком с кадастровым номером №.

Администрацией 13 марта 2019 года издано постановление № 61 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды, находящегося в муниципальной собственности земельного участка под «комплексное освоение территории», в соответствии с которым орган местного самоуправления постановил организовать и провести открытый по составу участников аукцион на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов общей площадью 110276 кв.м, под комплексное освоение территории, местоположение которого установлено относительно ориентира, имеющего адрес: <адрес>.

В соответствии с протоколом от 15 апреля 2019 года аукцион признан несостоявшимся ввиду наличия только одной заявки, проект договора аренды направлен ООО «Город-Сад».

В дальнейшем, 29 апреля 2019 года Администрация и ООО «Город-Сад» заключили договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № площадью 110276 кв.м, имеющего вид разрешенного использования - для жилищного строительства под комплексное освоение территории на срок с 29 апреля 2019 года по 28 апреля 2024 года. Также Администрацией и ООО «Город-Сад» 29 апреля 2019 года заключен договор о комплексном освоении территории.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу № А66-11547/2020 признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № под комплексное освоение территории, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года № 61, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года и договор о комплексном освоении территории от 29 апреля 2019 года, заключенные между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад».

Судебный акт оставлен без изменения решениями апелляционной (06 мая 2021 года), кассационной (13 сентября 2021 года) инстанций. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 года ООО «Город-Сад» отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам.

Земельный участок с кадастровым номером № снят с регистрационного учета 28 июля 2020 года, произведено его межевание, образовано 25 участков, в том числе с кадастровым номером №.

Между арендодателем и ООО «Город-Сад» 01 сентября 2020 года заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, срок аренды установлен по 28 апреля 2024 года.

Указанный договор заключен на основании решения Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года № 61, признанного вышеуказанным решением Арбитражного суда Тверской области незаконным.

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости 23 августа 2021 года на указанном участке зарегистрировано право собственности ООО «Город-Сад» на незавершенный строительством объект с кадастровым номером №.

В последующем, с целью исполнения решения суда по делу № А66-11547/2020 между Администрацией и ООО «Город-Сад» подписан акт приема-передачи находящихся в муниципальной собственности земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером №, при этом дата подписания акта отсутствует.

Согласно указанному акту земельные участки, в том числе, с кадастровым номером №, были переданы в том состоянии, в котором находился земельный участок с кадастровым номером № на момент передачи его ООО «Город-Сад». При этом на земельном участке с кадастровым номером № каких-либо строений зарегистрировано не было.

Также, судебный акт послужил основанием для снятия обременений в виде права аренды на земельный участок с кадастровым номером №.

Между Администрацией Эммаусского сельского поселения и ООО «Город Сад» заключен договор аренды земельного участка от 30 августа 2022 года, на котором расположен объект незавершённого строительства с кадастровым номером №. Указанный договор расторгнут 30 ноября 2022 года в связи с заключением договора субаренды от 07 сентября 2022 года.

Права арендатора по договору от 30 августа 2022 года переданы ФИО1 (договор субаренды от 07 сентября 2022 года), заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на вышеуказанном земельном участке. С ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 30 ноября 2023 года № 06.

Являясь правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, ФИО1 произвел его раздел на участки с кадастровыми номерами №, №.

По договору купли-продажи от 07 апреля 2023 года ФИО1 передал право собственности на земельный участок с номером № ФИО4, который продал участок по договору ФИО2, которая как правообладатель произвела раздел земельного участка с кадастровым номером № на участки с кадастровыми номерами №, №, № (объект недвижимости с кадастровым номером №).

Фактическое признание незаконным договора аренды от 01 сентября 2020 года, снятие обременений в ЕГРН и регистрация указанного незавершенного строительством объекта послужили основанием для предоставления Администрацией 30 августа 2022 года земельного участка с кадастровым номером № ООО «Город-Сад» без торгов в аренду для завершения строительства объекта.

Обращаясь за выкупом земельного участка, ФИО1 указал, что в его собственности находится объект незавершенного строительства, расположенный на участке.

Данная сделка является недействительной в силу ничтожности, поскольку ФИО1, обращаясь за выкупом земельного участка, указал на то, что является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на участке, при этом объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений, сооружений, не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятого ими земельного участка в собственность.

Площадь спорного земельного участка превышает площадь располагающегося на нем объекта недвижимости более чем в 174 раза, что существенно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта.

Кроме того, учитывая, что арбитражным судом были признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № признан недействительным, ООО «Город-Сад» злоупотребило своим правом на регистрацию объектов незавершенного строительства в период вступления решения суда в законную силу, в связи с чем у Администрации отсутствовали основания для заключения с ООО «Город-Сад» договора аренды земельного участка от 30 августа 2022 года по основаниям и в порядке пункта 10 статьи 39.6 ЗК РФ, а у ООО «Город-Сад» - основания для предоставления спорного участка в субаренду.

В судебном заседании участвующий в деле прокурор Обиход И.Д. исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Администрации Калининского муниципального округа Тверской области, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, в письменном заявлении указал, что относительно удовлетворения исковых требований не возражает за исключением требования о признании объектов с кадастровыми номерами № и № самовольными постройками и возложении на ФИО1 и ФИО2 обязанности осуществить их снос в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Ответчик ФИО1, извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебном заседании участия не принял.

Представитель ответчика ФИО1 адвокат Васильева О.Б. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что ФИО1 является добросовестным приобретателем, а также заявив о пропуске истцом срока исковой давности.

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, обеспечила явку в судебное заседание своего представителя.

Представитель ответчика ФИО2 адвокат Екименкова М.А. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что ФИО2 является добросовестным приобретателем земельных участков, на дату заключения сделки сомнений в достоверности документов на земельный участок не имелось, каких-либо сведений о том, что земельные участки приобретены в обход земельного законодательства, не имелось, также просила применить сроки исковой давности к заявленным требованиям.

Ответчики ООО «Город-Сад», ФИО3, ФИО4, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, ФИО8, ФИО5, Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, ФИО9, ГКУ Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», Управление Росреестра по Тверской области, ППК «РОСКАДАСТР», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1, поданной его представителем Васильевой О.Б., ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции, вынесении нового решения об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование жалобы указано, что в материалах гражданского дела отсутствуют материалы прокурорской проверки, послужившие основанием для обращения прокурора в суд с настоящим исковым заявлением.

По мнению подателя жалобы, недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли, и в рамках процесса истец должен доказать отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.

Отмечено, что ФИО1, ФИО2 и другие лица приобрели спорное имущество, в том числе данные земельные участки, по договорам купли-продажи, что само по себе подразумевает возмездность такого приобретения.

Никто из ответчиков, за исключением ООО «Город Сад», к участию в деле в Арбитражном суде Тверской области по иску Прокуратуры Тверской области к Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района, ООО Город Сад», не привлекался, спорные земельные участки истребовались не у них, а у первоначальных собственников.

В резолютивной части решения Арбитражного суда Тверской области не содержится сведений об обязанности вернуть земельные участки с указанием их кадастровых номеров, что с учетом того, что материнский земельный участок прекратил свое существование на момент обращения в Арбитражный суд Тверской области, свидетельствует о неисполнимости принятого решения.

При этом, по мнению подателя жалобы, прокурором не представлено доказательств того, что ФИО1, а также иные лица были осведомлены о наличии данного судебного спора и незаконности приобретения ими земельных участков, и в какой момент им стало известно об этом.

Между тем, несмотря на наличие вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Тверской области, государственные органы, в том числе и сам прокурор, реальных действий по исполнению данного судебного акта не осуществляли.

Администрация Калининского муниципального округа Тверской области не оспаривала ненормативный правовой акт о предоставлении в собственность земельного участка и договор купли-продажи, хотя не могла не знать об обстоятельствах его формирования.

В апелляционной жалобе ФИО2, поданной ее представителем Екименковой М.А., также ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции, вынесении нового решения об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование жалобы указано, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела и не основаны на представленных доказательствах.

Так, по мнению подателя жалобы, собственником спорных земельных участков ФИО2 стала на законном основании, в период заключения и регистрации сделки сведений о том, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № имеет какие-либо обременения или ограничения в использовании не было.

ФИО2 не являлась участником судебного разбирательства в Арбитражном суде Тверской области по делу № А66-11547/2020 и не могла знать, что земельный участок с кадастровым номером №, из которого впоследствии через ряд сделок были выделены спорные земельные участки, предоставлен с нарушением требований законодательства, поэтому вывод суда о возможности применения ч. 2 ст. 61 ГПК РФ к спорным правоотношениям не основан на законе.

Первоначально земельный участок с кадастровым номером № предоставлен ФИО2 по договору купли-продажи, что прямо предусмотрено земельным законодательством. Никаких ограничений в использовании и обременений у данного земельного участка не было. Процедура размежевания указанного земельного участка и формирование новых земельных участков также были произведены в соответствии с требованиями законодательства.

Податель жалобы возвела объект на вновь образованном земельном участке с кадастровым номером №, предназначенном для возведения индивидуальных жилых домов. В материалах дела отсутствуют иные сведения о виде разрешенного использования земельного участка.

Прокурор не указал, какие согласования и разрешения были необходимы для возведения спорных объектов, но не были получены ФИО2, а также какие градостроительные и строительные нормы и правила нарушила ФИО2 при возведении спорных объектов.

ФИО2 добросовестно, разумно и осмотрительно осуществила свое право на приобретение спорного земельного участка, осуществляла дальнейшие действия по размежеванию земельного участка, а также строительству в строгом соответствии с законом.

Администрацией Калининского муниципального округа Тверской области представлен письменный отзыв, согласно которому на момент возведения и регистрации жилого дома с кадастровым номером № право субаренды ФИО1 было зарегистрировано в ЕГРН, что аналогично по объекту незавершенного строительства с кадастровым номером №, принадлежащему на праве собственности ФИО10, в связи с чем отсутствуют основания для признания объекта самовольной постройкой.

Представитель ответчика ФИО1 адвокат Васильева О.Б. в судебном заседании апелляционной инстанции поддержала доводы собственной жалобы, полагая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО2 адвокат Екименкова М.А. доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.

Участвующий в деле прокурор Матросова А.А. возражала относительно удовлетворения апелляционных жалоб, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили, об уважительности причин своей неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили, поэтому на основании ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной коллегией определено к рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, отзыва, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах и отзыве, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что Арбитражным судом Тверской области по гражданскому делу № А66-11547/2020 установлено, что 05 марта 2020 года в прокуратуру Калининского района Тверской области поступило обращение ФИО11 о проверке факта использования земельного участка с кадастровым номером №.

В ходе данной проверки было установлено, что 20 декабря 2018 года Администрацией издано распоряжение № 31 «О создании комиссии по проведению аукциона».

12 марта 2019 года Советом депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области принято решение № 25 «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка».

13 марта 2019 года Администрацией издано постановление № 61 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории», в соответствии с которым Администрация постановила организовать и провести открытый по составу участников аукцион на право заключения договора аренды, находящегося в муниципальной собственности земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 110276 кв.м, с кадастровым номером № под комплексное освоение территории. Адрес: установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Заявки на участие в данном аукционе подали ООО «Центр новых технологий» и ООО «Город-Сад».

Протоколом от 10 апреля 2019 года заявка ООО «Центр новых технологий» отклонена, заявка ООО «Город-Сад» допущена к участию.

Протоколом от 15 апреля 2019 года аукцион признан несостоявшимся ввиду наличия только одной заявки, проект договора аренды направлен в адрес ООО «Город-Сад».

29 апреля 2019 года Администрация (арендодатель) и ООО «Город-Сад» (арендатор) заключили договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (объекта).

29 апреля 2019 года Администрация (арендодатель) и ООО «Город-Сад» (арендатор) заключили также договор о комплексном освоении территории.

Арбитражный суд Тверской области пришел к выводу о том, что в силу прямого указания ч. 8 ст. 9 Федерального закона № 373-ФЗ от 03 июля 2016 года «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» после 01 июля 2017 года заключение договоров о комплексном освоении территории при отсутствии в правилах землепользования и застройки отображения территорий, в границах которых возможно осуществление деятельности по комплексному развитию, не допускается.

Из решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по гражданскому делу № А66-11547/2020 следует, что предусмотренная ч. 7 ст. 9 Федерального закона № 373-ФЗ от 03 июля 2016 года «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» обязанность Администрацией исполнена не была, а именно: Правила землепользования и застройки ни до 01 июля 2017 года, ни в последующем не были приведены в соответствие с требованиями градостроительного законодательства в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что торги в форме аукциона, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 12 марта 2019 года № 25, постановления Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года № 61, являются недействительными, как противоречащие ч. 5.1 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, ч. ч. 7, 8 ст. 9 Федерального закона № 373-ФЗ от 03 июля 2016 года «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», что влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 Гражданского кодекса РФ (п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса РФ), в связи с чем возложил на ООО «Город-Сад» обязанность вернуть Администрации земельные участки, образованные в результате межевания полученного по договору аренды от 29 апреля 2019 года земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 110276 кв.м с кадастровым номером №.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 06 мая 2021 года, признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № под комплексное освоение территории, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года № 61, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года и договор о комплексном освоении территории от 29 апреля 2019 года, заключенные между Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад», а также применены последствия недействительности договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года с возложением на ООО «Город-Сад» обязанности в месячный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу передать Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №.

Как установлено судом в настоящем деле, постановлением № 86 от 08 июня 2020 года Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области утвержден проект планировки и межевания территории «<адрес>» Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области, на основании которого земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 110276 кв.м, с разрешенным использованием – для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, размежёван на 26 земельных участков, что подтверждается материалами реестрового дела на земельный участок с кадастровым номером №.

Из земельного участка с кадастровым номером № образован, в том числе и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3319 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, что подтверждается материалами реестрового дела на земельные участки с кадастровыми номерами № и №.

01 сентября 2020 года между Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области (арендодатель) и ООО «Город-Сад» (арендатор) на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О проведении аукциона на заключение права аренды под комплексное освоение земельного участка» № 25 от 12 марта 2019 года, Постановления Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории» № 61 от 13 марта 2019 года, протокола определения участников торгов на право заключения договора аренды земельного участка от 10 апреля 2019 года, протокола проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 16 апреля 2019 года, договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года, договора комплексного освоения территории от 29 апреля 2019 года в связи с разделением земельного участка с кадастровым номером №, площадью 110276 кв.м, на 26 участков в соответствии с утверждённым проектом планировки территорий, заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3319 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с которым арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3319 кв.м, по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, сроком аренды по 28 апреля 2024 года (п. п. 1.1, 2.1 договора аренды).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанный договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (кадастровый №) от 01 сентября 2020 года заключен на основании документов о проведении торгов от 2019 года по земельному участку с кадастровым номером №, которые решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года были признаны недействительными.

На основании декларации об объекте недвижимости за ООО «Город-Сад» 01 апреля 2022 года было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Указанный объект незавершенного строительства с кадастровым номером № расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №.

При регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № ООО «Город-сад» были представлены в регистрирующий орган документы в подтверждение законности владения земельным участком без учета решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года.

30 августа 2022 года между Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области (арендодатель) и ООО «Город-Сад» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства №.

Согласно п. п. 1.1, 1.2, 1.3 договора арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3319 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на котором располагается незавершенный строительством объект (кадастровый №), представляющий собой незавершенное строительство жилого дома, принадлежащий арендатору на праве собственности, при этом земельный участок предоставляется арендатору для окончания строительства объекта в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, являющемся приложением и неотъемлемой частью настоящего договора.

07 сентября 2022 года ООО «Город-Сад» (продавец) заключило с ФИО1 (покупатель) договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателю незавершенный строительством объект (кадастровый №), расположенный по адресу: <адрес>. С получением права собственности на объект к покупателю на основании договора субаренды от 07 сентября 2022 года перешло право субаренды на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3319 кв.м с кадастровым номером № (п. п. 1.1., 1.2 договора). Строительство производится на основании уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке № 134 от 15 декабря 2020 года, выданного администрацией Эммаусского сельского поселения. Техническая характеристика объекта, его фактическое состояние и объем выполненных работ приведена в техническом плане объекта незавершенного строительства от 22 марта 2022 года (п. 1.3 договора).

07 сентября 2022 года ООО «Город-сад» (арендатор) заключает с ФИО1 (субарендатор) договор субаренды земельного участка. Согласно данному договору арендатор обязался предоставить субарендатору за плату в пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3319 кв.м, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, на котором располагается объект незавершенного строительства (кадастровый №), представляющий собой незавершенное строительство жилого дома, принадлежащий субарендатору на основании договора купли-продажи от 07 сентября 2022 года. Настоящий договор заключен сроком до 29 августа 2025 года. Целевое назначение земельного участка – индивидуальное жилищное строительство.

30 ноября 2022 года Администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-сад» заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства № от 30 августа 2022 года в связи с завершением строительства.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером № снят с кадастрового учета 24 ноября 2022 года, из него образован объект недвижимости с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15 сентября 2024 года.

Постановлением № 222 от 30 ноября 2022 года администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО1» ФИО1 предоставлен в собственность из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером № площадью 3319 кв.м по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (п. 1). Цена выкупа земельного участка, указанного в пункте 1 настоящего постановления, составляет 64259 рублей 49 копеек.

30 ноября 2022 года между администрацией муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на основании которого продавец передал, а покупатель принял в собственность земельный участок, находящийся в муниципальной собственности Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенным использованием земельного участка: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 3319 кв.м (п. 1.1), на котором находятся объекты: жилой дом, площадью 81,6 кв.м, принадлежащий на праве собственности ФИО1 (п. 1.2), за 64259 рублей 49 копеек (п. 2.1 договора).

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 3319 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, образованный из земельного участка с кадастровым номером №, принадлежал на праве собственности ФИО1 с 02 декабря 2022 года по 21 января 2023 года.

Земельный участок с кадастровым номером №, образованный из земельного участка с кадастровым номером №, разделен ФИО1 на земельные участки с кадастровыми номерами № и №, снят с кадастрового учета 21 января 2023 года.

Постановлением администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области № 62 от 30 марта 2023 года земельному участку площадью 754 кв.м. с кадастровым номером № и индивидуальному жилому дому с кадастровым номером № присвоен адрес: <адрес>

07 апреля 2023 года между ФИО1 (продавец) (с согласия супруги ФИО1) и ФИО4 в лице ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 2565 кв.м по адресу: <адрес>

29 января 2024 года между ФИО4 в лице ФИО5 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 2565 кв.м, с кадастровым номером № площадью 2565 кв.м по адресу: <адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 754+/-3 кв.м. по адресу: <адрес>, в пределах которого расположен объект с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности ФИО1

Жилой дом с кадастровым номером № площадью 81,6 кв.м. по адресу: <адрес>, в пределах земельного участка с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности ФИО1

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 2565+/-5 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, образованный из земельного участка с кадастровым номером №, разделен на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, снят с кадастрового учета 26 апреля 2024 года.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 854+/-10 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в пределах которого расположен объект с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности ФИО2

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности ФИО2

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 854+/-10 кв.м, земельный участок с кадастровым номером № площадью 857+/-10 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежат на праве собственности ФИО2

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования прокурора, суд первой инстанции правильно руководствовался положениями ст. ст. 166, 167, 168, 222, 301, 302 Гражданского кодекса РФ, ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 75, 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценил все представленные по делу доказательства в их совокупности и обоснованно исходил из того, что, поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу № А66-11547/2020 торги на право аренды земельного участка с кадастровым номером №, из которого, в том числе был образован земельный участок с кадастровым номером №, а также договор аренды указанного земельного участка от 29 апреля 2019 года были признаны недействительными в силу их ничтожности, постольку право на приобретение в 2020 году и последующие годы в аренду земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов у ООО «Город-Сад» не возникло в связи с нарушением требований земельного и гражданского законодательства при заключении договора аренды от 01 сентября 2020 года и последующих договоров, что свидетельствует о незаконной передаче спорного земельного участка ООО «Город-Сад» в аренду в преимущественном перед неопределённом кругом лиц порядке и ничтожности сделок.

Также приняв во внимание, что объект незавершённого строительства возведён ООО «Город-Сад» на земельном участке с кадастровым номером №, не предоставленном ему на каком-либо в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о том, что указанный объект незавершённого строительства является самовольно возведённой постройкой, наличие которой не может порождать преимущественное право приобретения земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, суд признал, что все последующие сделки по предоставлению земельного участка с кадастровым номером № в связи с наличием на нём объекта незавершённого строительства являются ничтожными.

Договор субаренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между ООО «Город-сад» и ФИО1, суд первой инстанции признал ничтожной сделкой, поскольку право распоряжения данным земельным участком у ООО «Город-Сад» не возникло.

Ничтожными признаны судом и сделки по последующему отчуждению земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером № – № и №, так и образованные из земельного участка с кадастровым номером № – №, №, №.

Поскольку объект незавершенного строительства с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером № возведены на земельных участках, которые поступили в собственность ФИО1 и ФИО2 незаконно, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что данные объекты являются самовольными постройками.

Поскольку объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, являются самовольными постройками, то постановление администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 30 ноября 2022 года № 222 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества» и договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 30 ноября 2022 года № 06 являются недействительными в силу ничтожности.

В связи с установлением судом факта выбытия земельного участка с кадастровым номером № из владения собственника помимо его воли ФИО1, ФИО2 не могут быть признаны добросовестными приобретателями, в связи с чем земельные участки с кадастровыми №, №, №, № подлежат истребованию из чужого незаконного владения ФИО1, ФИО2 в муниципальную собственность Калининского муниципального округа Тверской области.

Судебная коллегия соглашается выводами суда первой инстанции, которые основаны на имеющихся в деле доказательствах, оценка данным доказательствам дана судом с соблюдением статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ в их совокупности и во взаимосвязи с нормами действующего законодательства.

Доводы апелляционных жалоб, выражающих несогласие с выводом суда первой инстанции о выбытии спорных земельных участков из муниципальной собственности в нарушение требований земельного законодательства, а также о том, что недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли, и в рамках процесса прокурор должен доказать отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Так, п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ установлено, что, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.

В п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Таким образом, одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию при обращении в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, является установление факта выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно абз. 1 п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Из содержания указанной статьи следует, что по общему правилу юридическое лицо, заключая договор в целях установления прав и обязанностей, тем самым проявляет свою волю и интерес.

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу № А66-11547/2020 признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, а также заключенные по их результатам между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № и договор о комплексном освоении территории. На ООО «Город-Сад» возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения Арбитражного суда в законную силу передать администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 мая 2021 года, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 сентября 2021 года, решение Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года оставлено без изменения.

Таким образом, решение Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года вступило в законную силу 06 мая 2021 года.

Во исполнение вышеуказанного решения Арбитражного суда между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» составлен акт приёма-передачи находящихся в муниципальной собственности земельных участков (без указания даты), из содержания которого следует, что общество передало, а администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области приняла земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, в том числе земельный участок с кадастровым номером №. При этом сторонами указано, что земельные участки находятся в том состоянии, в котором находился земельный участок с кадастровым номером № на момент передачи его обществу.

Учитывая, что решение Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года вступило в законную силу 06 мая 2021 года, решение суда обществом в части передачи земельных участков должно было быть исполнено в течение одного месяца со дня вступления решения Арбитражного суда в законную силу, соответственно, указанный акт составлен сторонами не позднее 07 июня 2021 года.

При этом, как следует из указанного акта, и доказательств обратного не представлено, по состоянию на 07 июня 2021 года каких-либо строений на материнском земельном участке с кадастровым номером № и выделенных из него участках не находилось.

Несмотря на осведомлённость администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» о наличии судебного решения по вопросу законности предоставления обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером № и, как следствие, о ничтожности договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 01 сентября 2020 года, заключенного на основании документов о проведении торгов от 2019 года по земельному участку с кадастровым номером №, признанных недействительными, ООО «Город-Сад» обращается в Управление Росреестра по Тверской области с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

30 августа 2022 года Администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области заключает с ООО «Город-Сад» договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, принадлежащий арендатору (ООО «Город-Сад») на праве собственности на основании выписки из ЕГРН от 01 апреля 2022 года № 69/068/2022-1, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области.

Соответственно, не позднее 01 апреля 2022 года, после вступления в силу решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года, право собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, было зарегистрировано за ООО «Город-Сад», при этом, очевидно, что в качестве документов-оснований в регистрирующий орган представлены документы о том, что указанный участок находится в собственности муниципального образования и передан в аренду ООО «Город-Сад» на основании договора от 01 сентября 2020 года, поскольку иных оснований и документов на тот период для регистрации права собственности на объект незавершённого строительства у ООО «Город-Сад» не имелось.

Таким образом, право собственности ООО «Город-Сад» на незавершённый строительством объект в отсутствие арендных отношений зарегистрировано на основании документов, изготовленных до принятия Арбитражным судом Тверской области решения по делу № А66-11547/2020 и его исполнения сторонами.

Указанные действия общества по оформлению права собственности на основании заведомо неактуальных документов явно не соответствуют принципам добросовестного осуществления гражданских прав, а потому не могут быть признаны добросовестными.

В свою очередь, администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области, зная о незаконности предоставления в 2019 году в аренду ООО «Город-Сад» земельного участка с кадастровым номером №, а после его раздела – земельного участка с кадастровым номером № в 2020 году, а также об отсутствии по состоянию на 07 июня 2021 года каких-либо строений на указанных участках, заключает 30 августа 2022 года с ООО «Город-Сад» договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект незавершённого строительства, для окончания строительства.

Оценивания вышеприведённые действия администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» в их совокупности, принимая во внимание последующее поведение сторон по переводу права собственности на земельный участок с кадастровым номером № в пользу ФИО1, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчики преследовали своей целью отчуждение муниципального имущества в пользу ООО «Город-Сад», а затем в пользу ФИО1, в обход установленных законом конкурсных процедур.

Вопреки доводу апелляционной жалобы, такие последовательные действия администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области, являющиеся по своей сути злоупотреблением правом, не могут свидетельствовать о наличии у муниципального образования воли на отчуждение принадлежащего ему имущества в установленном законом порядке, в связи с чем вывод суда первой инстанции о выбытии спорных земельных участков из муниципальной собственности в нарушение требований земельного законодательства, и, как следствие, о ничтожности оспариваемых сделок, основан на верной оценке представленных в материалы дела доказательств и правильном применении норм права применительно к фактическим обстоятельствам дела.

Довод апелляционных жалоб о том, что ФИО1 и ФИО2 приобрели спорные земельные участки по договорам купли-продажи, прокурором не представлено доказательств, что они были осведомлены о наличии спора в Арбитражном суде Тверской области и незаконности приобретения ими земельных участков, а потому являются добросовестными приобретателями, не может быть принят судебной коллегией во внимание.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса РФ).

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 Гражданского кодекса РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий её недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 Гражданского кодекса РФ должно быть отказано.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 Гражданского кодекса РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, то последствием сделки, совершённой с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путём удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ. Такая защита возможна лишь путём удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (например, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли).

Названное правовое регулирование отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, прав и законных интересов всех его участников, а также защиты нравственных устоев общества, а потому не может рассматриваться как чрезмерное ограничение права собственника имущества, полученного добросовестным приобретателем, поскольку собственник обладает правом на его виндикацию у добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным п. п. 1, 2 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом по данной категории споров, являются, в частности, обстоятельства утраты собственником владения спорным имуществом или лицом, которому собственник передал владение этим имуществом (по их воле или помимо их воли).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, который не был предоставлен ООО «Город-Сад» в соответствии с требованиями действующего законодательства, продан ФИО1 администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области в связи с предоставлением им документов, подтверждающих наличие на указанном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 3319 кв.м по адресу: <адрес>, образованный из земельного участка с кадастровым номером №, принадлежал на праве собственности ФИО1 с 02 декабря 2022 года по 21 января 2023 года.

Земельный участок с кадастровым номером №, образованный из земельного участка с кадастровым номером №, разделен на земельные участки с кадастровыми номерами № и №, снят с кадастрового учета 21 января 2023 года.

Постановлением администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области № 62 от 30 марта 2023 года земельному участку площадью 754 кв.м. с кадастровым номером № и индивидуальному жилому дому с кадастровым номером № присвоен адрес: <адрес>

В связи с этим суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что жилой дом, как и объект незавершённого строительства являются самовольно возведёнными строениями.

При таких обстоятельствах все последующие сделки по предоставлению и отчуждению земельного участка с кадастровым номером № и образованных из него земельных участков в связи с наличием на нём (них) объекта незавершённого строительства являются ничтожными, так как наличие самовольной постройки не может порождать преимущественное право приобретения земельного участка без проведения торгов.

Следовательно, предоставление земельного участка с кадастровым номером № под объектом данного недвижимого имущества ФИО1 не может свидетельствовать о волеизъявлении органа местного самоуправления на отчуждение данного земельного участка без торгов.

При установленных судом обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что ответчик ФИО1 не имел права распоряжаться земельным участком с кадастровым номером №, поскольку его право собственности, как продавца земельного участка, основано на недействительном правоустанавливающем документе, следовательно, оспариваемые истцом сделки в силу ст. ст. 166 - 168 Гражданского кодекса РФ являются недействительными (ничтожными) с момента их совершения и не порождают никаких правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью.

Покупатели по данным сделкам не приобрели законных прав собственности на спорное имущество.

Поскольку установлен факт выбытия земельного участка с кадастровым номером № из владения собственника помимо его воли, ни ФИО1, ни ФИО4, ни ФИО2 не могли быть признаны добросовестными приобретателями, в связи с чем земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, № подлежат истребованию из чужого незаконного владения ФИО1, ФИО2 в муниципальную собственность Калининского муниципального округа Тверской области.

На основании изложенного судом сделан законный и обоснованный вывод о том, что действия ООО «Город-Сад» по возведению на земельном участка с кадастровым номером № объекта незавершённого строительства, его регистрация, дальнейшие действия по заключению 30 августа 2022 года администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области с ООО «Город-Сад» договора аренды, 07 сентября 2022 года договора субаренды между ООО «Город-Сад» и ФИО1, 30 ноября 2022 договора купли-продажи между Администрацией Эммаусского сельского поселения и ФИО1, 07 апреля 2023 года договора купли-продажи между ФИО1 и ФИО4, 29 января 2024 года договора купли-продажи между ФИО4 и ФИО2, нельзя признать законными, поскольку изначально земельный участок был предоставлен в аренду с нарушением требований земельного законодательства без проведения соответствующей правовой процедуры.

Руководствуясь ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ, п./п. 9, 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ, суд правомерно взыскал в доход местного бюджета Калининского муниципального округа Тверской области с ФИО1 государственную пошлину в размере 13000 рублей, с ФИО2 государственную пошлину в размере 25340 рублей, с ООО «Город-Сад» государственную пошлину в размере 6000 рублей.

В целом доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, основаны на субъективной оценке ответчиками фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда Тверской области от 09 сентября 2025 года в редакции определения об исправлении описки от 21 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, поданную его представителем Васильевой О.Б., ФИО2, поданную ее представителем Екименковой М.А., – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 января 2026 года.

Председательствующий А.А. Серёжкин

Судьи Е.Е. Зорова

А.В. Кулаков