Решение № 2-1206/2024 2-1206/2024~М-50/2024 М-50/2024 от 12 марта 2024 г. по делу № 2-1206/2024

Дело ...

УИД 03RS0...-66


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 марта 2024 года ...

Советский районный суд ... Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Джояни И.В.,

при секретаре КАЮ,

с участием:

истца ФИО1,

представителя ответчика ФЛР – САД,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФАА к ФЛР о взыскании суммы задатка,

установил:

ФАА обратилась в суд с вышеуказанным иском, просит взыскать с ФЛР ФЛР в свою пользу сумму задатка в размере 100 000 рублей, госпошлину в размере 3200 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ФЛРP. 24.10.2023г. заключен предварительный договор купли- продажи (ПДКП), в соответствии с которым, продавец намеревался продать, а покупатель - купить в собственность за счет собственных и кредитных денежных средств квартиру, назначение: жилое, общая площадь 33,4 кв.м, этаж 12, адрес объекта: ..., кадастровый ....

В соответствии с пунктом 4 ПДКП покупателем продавцу передана денежная сумма в размере 50000,00руб. в качестве задатка, в счет причитающихся с него по договору купли-продажи квартиры, в доказательство заключения основного договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения в пользу покупателя (ст. 380 ГК РФ).

В силу пункта 6 ПДКП заключение основного договора купли продаж квартиры сторонами согласовано в срок не позднее 14.11.2023г.

Пунктом 9 продавцом гарантировано и подтверждено, что последний несет всю ответственность за достоверность сведений в представленных документах на указанный объект недвижимости и гарантирует их подлинность.

Во исполнение намерения приобретения квартиры истцом в присутствии продавца 03.11.2023г. заключен кредитный договор с ПДО «Промсвязьбанк» для получения заёмных средств (ипотека), внесены денежные средства в размере первоначального взноса на счет в банке для зачисления на аккредитив в целях оплаты цены за квартиру.

К согласованной дате сделки 03.11.2023г. продавцом не выполнены обязательства по достоверности сведений в представленных документах на указанную квартиру и соответствие документов подлинности, о чем стало известно уже на стадии подписания акта приема-передачи квартиры. Данный факт свидетельствует о невыполнении продавцом условий ПДКП, влекущее невозможность проведения купли-продажи квартиры на договоренных условиях.

Недостоверность сведений заключается в предоставлении технических документов на квартиру без узаконения осуществленной перепланировки, которая не отрицается ни продавцом, ни его представителем (риелтором) Представленный 03.11.2023г. технический паспорт от 27.10.2023г. не свидетельствует об узаконении перепланировки и не является подтверждением достоверности сведений в представленных документах на указанную квартиру соответствия документов подлинности.

В этой связи невозможность заключения основного договора купли- продажи ....11.2023г. обусловлена виновными действиями продавца ввиду невыполнения условия ПДКП.

Покупателем 10.11.2023г. с целью приобретения квартиры продавцу направлено требование о выполнении условий ПДКП в согласованный сторонам срок 14.11.2023г. включительно. Однако, требование покупателя продавцом оставлено без удовлетворения, обязательства, принятые продавцом по ПДКП и не выполнены. Более того, в адрес покупателя направлен проект соглашения о расторжении договора купли-продажи №б/н от 03.11.2023г., датированные 20.11.2023г.

Пунктом 10 ПДКП установлено, что в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по настоящему договору, нарушение продавцом своих обязательств по договору или невозможности заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости по обстоятельствам связанным с продавцом, сумма задатка, передаваемая в соответствии с пунктом настоящего договора, возвращается покупателю в двойном размере в течение одного рабочего дня с момента возникновения/обнаружения указанных фактов.

В требовании о выполнении условий ПДКП покупателем указано, что в случае невыполнения его условий в установленный срок настоящее обращение принять в качестве досудебной претензии (в случае отказа от добровольного выполнения требований) на сумму понесенных мной расходов и суммы задатка в соответствии с пунктом 10 ПДКП.

Истец ФАА в судебном заседании исковые требования поддержала, суду пояснила, что квартира предполагалась к приобретению посредством привлечения ипотечных денежных средств. К 13.00 час. предполагалась встреча покупателя и сотрудников банка для оформления всех документов, где не требуется присутствие продавца. В тот день документы оформлялись в бумажной форме в связи с отсутствием сотрудника банка, который мог бы провести электронную регистрацию. К часу они подъехали, тогда когда продавец в принципе не требовался для оформления документов между истцом и банком. Покупатель приехала очень сильно возражала по конкретному пункту договора принципиальная позиция продавца была в пункте 4.4 проекта договора купли-продажи который предполагалось подписывать, где указано, что в течение 20 дней продавец должен вернуть денежные средства в случае если для этого будут основания. Непосредственно этот пункт часа два переделывался. Позиция продавца с того момента стала известна. Непосредственно на тот момент продавец не готова была подписывать с отчуждением имущества. Когда они приехали, переделали этот пункт по указанию продавца на то, что после 3 лет уже невозможно будет вернуть денежные средства. Когда к 4 часам они доехали до МФЦ на ... продавец резко высказала позицию, что ей нужно уезжать, у нее режимный объект на работе и ей в данный момент нужно находиться на рабочем месте. Ситуация сложилась таким образом, что время 03 ноября это предпраздничный день сокращённый и после праздников 07 ноября сразу же во всех банках изменялась процентная ставка. На все возражения, чтоб она не оставляла нас, она вызвала своего бывшего мужа, который обеспечил ей транспортное участие и уехала на работу. Истец остались втроём, ее представитель и представитель продавца в кафе здания МФЦ. Пока они сидели она звонила риелтору и консультировалась по поводу пункта договора, по каждому пункту. Из чего сложилось мнение, что у продавца нет никакого намерения на отчуждение квартиры. В конечном счёте в обещанное время она не пришла. Они начали фиксировать видеозаписями. Они уже ушли из здания МФЦ, но вернувшись назад они увидели продавца и когда уже пришла продавец с их стороны был представлен акт в котором говорится о том, истец принимает квартиру с незаконченной перепланировкой. Предварительный договор купли-продажи заключен 24 октября. Технический паспорт, который был представлен только на обозрение ранее не давался. Она все это время держала его в руках. При таких обстоятельствах никаким образом документы подписаны быть не могли. Иного акта приёма-передачи продавец подписывать не намеревался. В семь часов вечера 03 ноября они разошлись. 10 ноября направила требование по исполнению договора купли-продажи. Квартира предполагалась к приобретению именно в том виде в каком имеет место быть. Никаких претензий к самой квартире нет. Есть претензии к не оформлению документов, по которым они обязались всё это сделать, что документы будут соответствовать. Ответчик не исполнила обязательства по предварительному договору купли-продажи вопреки направлению требования, которое было получено 18 числа. 20 ноября уже после истечения срока предварительного договора купли-продажи непосредственно ответчиком направлено письмо с их стороны подписанным проектом соглашения о расторжении договора купли-продажи. На сегодняшний момент исключительно на стороне ответчика лежит вина за не заключение сделки за не приобретение квартиры, что повлекло убытки, что позволяет реализовать право предоставленные гражданским кодексом так и предварительным договором купли-продажи на возврат суммы задатка в том моменте как указано сторонами в предварительном договоре купли-продажи основываясь на гражданском законодательстве. Считает, что вины покупателя за не заключение сделки в окончательной форме отсутствует.

Представитель ответчика ФЛР – САД в судебном заседании, что все условия были отражены в предварительном договоре купли-продажи. Имеется пункт предварительного договора купли-продажи о том, что покупатель при заключении настоящего договора ознакомился с состоянием покупаемого объекта недвижимости, признал его удовлетворительным, претензий не имеет. Никаких изменений в квартире не было произведено. Более того < дата > между сторонами подписан договор купли-продажи. Истец лично подписала. Соответственно полагают, что все условия были выполнены. Оснований для взыскания задатка в двойном размере не имеется. Сторонами был заключён договор купли-продажи, который ответчиком был сдан на регистрацию. Покупателем данных действий совершено не было.

Ответчик ФЛР в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Суд, на основании статьи 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствии не явившегося ответчика.

Выслушав стороны, изучив и оценив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

Как следует из пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с ч.1 ст.9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно положениям статьи 380 ГК РФ, задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения не только платежной, но и удостоверяющей и обеспечительной функций. Аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако, в отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Из материалов дела следует, что между ФАА и ФЛРP. 24.10.2023г. заключен предварительный договор купли - продажи (ПДКП), в соответствии с которым, продавец (ФЛР) намеревался продать, а покупатель (ФАА)- купить в собственность за счет собственных и кредитных денежных средств квартиру, назначение: жилое, общая площадь 33,4 кв.м, этаж 12, адрес объекта: ..., кадастровый ....

В соответствии с пунктом 4 ПДКП покупателем продавцу передана денежная сумма в размере 50000,00руб. в качестве задатка, в счет причитающихся с него по договору купли-продажи квартиры, в доказательство заключения основного договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения в пользу покупателя (ст. 380 ГК РФ), что подтверждается распиской от 24.10.2023г.

В силу пункта 6 ПДКП заключение основного договора купли-продажи квартиры сторонами согласовано в срок не позднее 14.11.2023г.

Пунктом 9 продавцом гарантировано и подтверждено, что последний несет всю ответственность за достоверность сведений в представленных документах на указанный объект недвижимости и гарантирует их подлинность.

Пунктом 10 ПДКП установлено, что в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по настоящему договору, нарушение продавцом своих обязательств по договору или невозможности заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости по обстоятельствам связанным с продавцом, сумма задатка, передаваемая в соответствии с пунктом настоящего договора, возвращается покупателю в двойном размере в течение одного рабочего дня с момента возникновения/обнаружения указанных фактов.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1).

Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора по общему правилу должно быть буквальным, иное толкование договора допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

Так, внесенная истцом денежная сумма определена в договоре именно как задаток, в пунктах 10,11 предварительного договора указаны последствия незаключения основного договора, предусмотренные ст. 381 ГК РФ.

Оснований для иного толкования условий предварительного договора купли-продажи квартиры у суда не имеется. В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что переданные истцом ответчику денежные средства в размере 50 000,00 рублей являются задатком.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению, являются: установление факта неисполнения ответчиком условий предварительного договора и определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора купли-продажи квартиры, который, согласно условиям договора, установлен до 14.11.2023г.

Из разъяснений, изложенных в абз. 2,3 пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от < дата > ... «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что предполагается, что каждая из сторон переговоров действует добросовестно и само по себе прекращение переговоров без указания мотивов отказа не свидетельствует о недобросовестности соответствующей стороны. На истце лежит бремя доказывания того, что, вступая в переговоры, ответчик действовал недобросовестно с целью причинения вреда истцу, например, пытался получить коммерческую информацию у истца либо воспрепятствовать заключению договора между истцом и третьим лицом (пункт 5 статьи 10, пункт 1 статьи 421 и пункт 1 статьи 434.1 ГК РФ). При этом правило пункта 2 статьи 1064 ГК РФ не применяется.

Вместе с тем недобросовестность действий ответчика предполагается, если имеются обстоятельства, предусмотренные подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 434.1 ГК РФ. В этих случаях ответчик должен доказать добросовестность своих действий.

В силу статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (абзац 1 части 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (часть 6).

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 1 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от < дата > ... «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу части 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно части 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Судом установлено, что ФАА осматривала приобретаемую ею квартиру, о том, что в квартире имеется неузаконенная перепланировка она знала, ответчиком при подписании основного договора купли-продажи был представлен технический паспорт от 27.10.2023г. из которого следует, что «На перепланировку ... разрешение не предъявлено», при этом ответчик ФЛР не отказывалась от заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Оснований полагать, что сведения в представленном техническом паспорте на квартиру недостоверны, у суда не имеется.

Условий, возлагающих на продавца обязанность произвести действия по узаконению перепланировки квартиры и о предоставлении ответчиком документов, свидетельствующих об узаконении перепланировки предварительный договор купли-продажи от 24.10.2023г. не содержит.

Кроме того, из имеющихся в материалах дела документов следует, что основной договор купли-продажи от 03.11.2023г. подписан сторонами без каких-либо замечаний.

Акт приема-передачи к договору купли-продажи между сторонами не подписывался.

Из представленных суду представителем ответчика документов следует, что 03.11.2023г. ответчиком ФЛР в МФЦ было подано заявление о государственной регистрации сделки с приложением договора купли-продажи от 03.11.2023г. (№КУВД-... от 03.11.2023г.).

Уведомлением отдела государственной регистрации недвижимости ... Управления Росреестра по РБ №КУВД-... от 14.11.2023г. вышеуказанные документы были возвращены ФЛР в связи с отсутствием документа об уплате госпошлины за осуществление государственной регистрации прав.

При указанных обстоятельствах, суд полает, что ответчик ФЛР не нарушала обязательств по предварительному договору и от заключения основного договора не уклонялась и

Предварительный договор купли-продажи не содержит условий, обязывающих ФЛР провести процедуру узаконения перепланировки и представить соответствующие документы.

Пунктом 9 ПДКП предусмотрена ответственность продавца за достоверность сведений в представленных документах на указанный объект недвижимости и гарантирована их подлинность.

Учитывая вышеизложенное, оснований полагать, что ответчиком данный пункт Договора был нарушен, не имеется.

С требованием об исполнении предварительного договора купли-продажи истец обратилась к ответчику 09.11.2024г., то есть после подписания договора купли-продажи.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи б/н от 03.11.2023г. направлено ответчиком истцу 20.11.2023г. по причине не сдачи истцом подписанного договора купли-продажи от 03.11.2023г. на государственную регистрацию.

Пункт 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о нарушении ответчиком условий предварительного договора купли-продажи квартиры, а также о том, что заключению договора купли-продажи жилого помещения препятствовало поведение ответчика.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФАА к ФЛР о взыскании суммы задатка – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Советский районный суд ... Республики Башкортостан.

Судья Джояни И.В.

Мотивированное решение изготовлено < дата >