Решение № 2-3163/2020 2-3163/2020~М-1807/2020 М-1807/2020 от 22 октября 2020 г. по делу № 2-3163/2020

Дело № 2-3163/2020

УИД 35RS0010-01-2020-002430-04


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Вологда 23 октября 2020 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе:

судьи Давыдовой О.Н.,

при секретаре Сизовой Ю.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7, ФИО8 к ООО «СОЦИУМ» о признании договора аренды расторгнутым, и встречного искового заявления ООО «СОЦИУМ» к ФИО7, ФИО8 о взыскании денежных средств,

установил:

ФИО7 и ФИО8 обратились в суд с исковым заявлением, в обосновании которого указали, что являются совладельцами земельного участка с кадастровым номером №. С 07.06.2017 года данный участок находится в аренде у ООО «СОЦИУМ», в соответствии с договором аренды земельного участка под строительство жилого многоквартирного дома с правом выкупа. В соответствии с п. 1.5.1 договора, земельный участок сдается в аренду до 31.03.2019 года. По истечению указанного срока, по инициативе представителя ответчика договор был пролонгирован в соответствии с положениями ст. 621 ГК РФ и п. 1.5.5 договора. На начало 2020 года, ни один из пунктов договора аренды, со стороны ответчика надлежащим образом не исполнен. Учитывая ситуацию, истцы пришли к выводу о прекращении дальнейших договорных отношений с ООО «СОЦИУМ» путем прекращения их в судебном порядке.

Просят признать договор аренды земельного участка под строительство жилого многоквартирного дома с правом выкупа от 07.06.2017 года, заключенный между ФИО7, ФИО8 и ООО «СОЦИУМ» расторгнутым.

Протокольным определением от 13.07.2020 года принято встречное исковое заявление ООО «СОЦИУМ» к ФИО7, ФИО8 о взыскании денежных средств. В обосновании указано, что 07.06.2017 года между ООО «СОЦИУМ» (арендатор) и ФИО7, ФИО8 (арендодатели) заключен договор аренды земельного участка под строительство многоквартирного дома с правом выкупа. Земельный участок расположен по адресу: <адрес> площадью 1195 кв. м. На указанном участке при заключении договора аренды находилось два одноэтажных жилых дома. Согласно п. 3.1.11 договора аренды от 07.06.2017 года арендодатель обязуется в срок до 01.10.2017 года осуществить снос жилых домов 1 и 2, а также обеспечить снятие их с кадастрового учета с прекращением в ЕГРН права собственности арендодателя. Согласно п.5.6 договора аренды от 07.06.2017 года в случае невыполнения арендодателем в установленный договором срок своей обязанности, указанной в п. 3.1.11 договора арендатор вправе за весь период с 02.10.2017 года до фактического исключения жилых домов 1 и 2 из ЕГРН требовать с арендодателя неустойку в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки. Неустойка является штрафной. Согласно выпискам из ЕГРН жилой дом площадью 47,3 кв.м снят с кадастрового учета 04.06.2018 года. Жилой дом площадью 63,4 кв. м снят с кадастрового учета 08.06.2018 года. ООО «СОЦИУМ» направляло претензии в адрес ответчиков о добровольном исполнении обязательств по договору аренды земельного участка. Однако до настоящего времени ответчиками требования не исполнены. 06.10.2020 года в судебном заседании представитель ООО «СОЦИУМ» ФИО9 увеличила встречные исковые требования, мотивируя тем, что за период договора аренды земельного участка ими были проведены проектные работы по договору от 31.05.2018 года на сумму 425 000 рублей и инженерные изыскания по договору от 10.04.2018 года на сумму 235 000 рублей.

Просит суд с учетом увеличения исковых требований взыскать с ФИО7, ФИО8 в пользу ООО «СОЦИУМ» за неисполнение договора аренды земельного участка от 07.06.2017 года денежные средства в размере 2 220 000 рублей, расходы за выполнение проектных работ в размере 660 000 рублей, стоимость двух квартир 2 400 000 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере 20 700 рублей, 9 800 рублей, 20 200 рублей.

В судебном заседании истец и представитель истца ФИО8 по первоначальному иску, ответчик и представитель ответчика ФИО8 по встречному иску ФИО7 исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. Встречные исковые требования не признает. Пояснил, что ФИО1 передал ему две квартиры согласно договору. Квартиры переданы для того, чтобы организовать аренду земельного участка. Стоимость участка была 6 300 000 рублей. Квартиры не входили в стоимость 6 миллионов рублей. Квартиры необходимы были для расселения людей. Основная задача – получение денег для дальнейшего расселения людей и сноса домов. Юридически данные квартиры истец купил у ООО «Мост», по договорам купли-продажи, а по факту их предоставил ФИО1. Квартиры никакого отношения к ООО «СОЦИУМ» не имеют. Признает, что дома были сняты с кадастрового учета не в срок. В случае признании судом требований о взыскании неустойки, просит применить ст. 333 ГК РФ, и уменьшить ее в 25 раз. Согласен с суммой неустойки в размере 100 000 рублей. Остальные встречные требования беспочвенны. Две квартиры передал по уступке прав требований ФИО2 и ФИО3. Ранее пояснял, что уведомления о расторжении договора были направлены ООО «Социум» по двум адресам, ответа не последовало. Получил только предложение о выкупе земельного участка за половину его стоимости, что истца и соистца не устроило. Дома были снесены в августе 2017 года. Снос домов по факту никакими документами не подтверждается. Сносил дома своими силами. Дома разобрали и перевезли на участок под Москвой. На данный момент договор аренды юридически не выполним. В 2018 году Вологодской городской думой внесены изменения в градостроительную документацию города Вологды, которыми запрещено строительство домов свыше 4 этажей на участке менее 15 соток. Имелся договор о намерении, заключенный с директором ООО «СОЦИУМ», согласно которому Общество забирает участок ФИО7, стоимостью 8 500 000 рублей. Для того, чтобы участок можно было забрать необходимо заключение договора аренды земельного участка с правом выкупа. Но для того, чтобы передать договор аренды с правом выкупа, необходимо было расселить людей, которые там проживали, около 8 человек. По договору о намерении заключили договор аренды. Люди были выписаны, дома снесены, их не восстановишь, две квартиры переданы. Договор со стороны ФИО7 исполнен. В дальнейшем заключили договор аренды практически на пустую землю, в котором сослались, что дома должны быть вывезены до 01.10.2018 года. В августе-сентябре закончился вывоз домов. В настоящее время на участке остался только строительный мусор. Остаточная земля без домов оценена в 6 300 000 рублей. Квартиры в договоре аренды не упоминали.

В судебное заседание истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО8 не явился, извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании 06.10.2020 г. пояснил, что дом разбирал отец и рабочие, часть дома вывезли в Московскую область, дом был разобран, осталась только труба. В настоящее время не получил денежных средств, ни квартир, остались с налогами. После принятия Закона 26.06.2020 г. на данном земельном участке невозможно построить дом, до июня 2020 года могли построить. По встречным исковым требованиям согласен с позицией отца.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску, представитель истца по основному иску – ФИО9 с исковыми требованиями не согласна, встречные исковые требования поддерживает в полном объеме. Пояснила, что был заключен предварительный договор с ФИО1, как с физическим лицом, но истцы не отрицают приобретение двух квартир у ООО «СОЦИУМ». ООО «Мост» передало ФИО7 две квартиры. ООО «Мост» и ООО «СОЦИУМ» действуют по договору бартера. Дома не были снесены своевременно. Доказательств, что дома были снесены, нет. Дома были снесены в 2018 году. Считает, что условия договора аренды не нарушены. Все условия договора соблюдаются.

В судебном заседании свидетель ФИО4 суду пояснил, что был учредителем и директором ООО «СОЦИУМ». С ФИО7 не знаком. Договор, который заключен между ООО «СОЦИУМ» и М-выми знает. Пригласил его ФИО17 (учредитель ООО «СОЦИУМ»), чтобы получить долю. Купил долю у ФИО1. Получил требование от ООО «МОСТ», что должен 2 000 000 рублей, но ФИО17 сказал, что все решит с ФИО7. В сумму 6 000 000 рублей входят квартиры, которые передадут ФИО7, когда построят дом. Дом не построен, потому что по участку ничего не решилось. С М-выми не разговаривал. По договору аренды ФИО10 деньги не выплачивались. ФИО17 пояснял, что не мог выйти на связь с М-выми. ООО «Мост» заключило договор с ФИО10 на 2 000 000 рублей. ООО «Мост» передаст квартиры ФИО7, а ООО «СОЦИУМ» предоставит материал. За разрешением на строительство никто не обращался. Свою долю продал ФИО11.

В судебном заседании свидетель ФИО1 пояснил, что с ФИО7 знаком с 2000 годов. Был директором ООО «СОЦИУМ» и ФИО7 им оказывал юридические услуги. ФИО5 попросил за свой участок 10 000 000 рублей, сговорились на 9 000 000 рублей. Так как денег не было, компаньон нашел две квартиры, в счет аванса, в счет выкупа или в счет аренды не знает. Стоимость квартиры 1 350 000 рублей, осталось 6 300 000 рублей. Заключил предварительный договор с ФИО7, заключил как физическое лицо. Были доверительные отношения. Квартиры были ФИО5. Квартиры принадлежали ООО «Мост», он никакого отношения к ООО «Мост» не имеет. Когда приехали в августе 2017 года на участок, домов там не было, торчала труба. Арендную плату должны были платить ФИО7, пока сам был директором, то платил. Фирму продал в августе 2017 года. не знает в счет чего передавались квартиры, в счет аренды или нет, т.к. для него это было не важно.

В судебном заседании свидетель ФИО6 пояснил, что знаком с ФИО7 с 2017 года. Знает, что стоимость земельного участка была 9 000 000 рублей. В счет оплаты было предложено две квартиры. Аренда земельного участка была по символической цене, главное было продать участок за 9 000 000 рублей, две квартиры шли в счет предварительной оплаты. Первоначальный договор он не оформлял. Была четкая договоренность о том, что ФИО7 сносит дома в установленный срок. Жесткой привязки к срокам не ставили. ООО «СОЦИУМ» должны были обратиться в Администрацию за разрешением.

Суд, заслушав явившихся лиц, свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему:

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (статья 607 ГК РФ). Договор аренды заключается на срок, определённый договором (статья 610 ГК РФ).

Из положений статьи 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Из материалов дела следует, что 07.06.2017 года между ФИО7 (арендодатель 1), ФИО8 (арендодатель 2) и ООО «СОЦИУМ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка под строительство жилого многоквартирного дома с правом выкупа.

Предметом данного договора является: одноэтажный жилой дом площадью 47,3 кв. м, находящийся по адресу: <адрес> с кадастровым номером № (жилой дом №); жилой дом общей площадью 63,4 кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (жилой дом №); земельный участок со следующими характеристиками: кадастровый номер – №, площадь – 1195 кв. м, местоположение: <адрес>, вид разрешенного использования – многоэтажные жилые дома.

В силу п.1.5.6 договора размер выкупной цены за земельный участок определен сторонами по взаимному согласию на договорной основе в размере 6 300 000 рублей.

Арендная плата определена сторонами в размере 100 рублей в месяц.

Согласно п. 1.2 договора арендодатель предоставляет арендатору земельный участок и дома на следующих условиях: срок аренды до 31.03.2019 года; жилые дома сносятся в установленные сроки.

Судом установлено и материалами дела не оспаривается, что ни один из пунктов договора ООО «СОЦИУМ» не исполнил.

21.04.2017 года между ООО «Стройсектор» (застройщик) и ООО «Мост» заключен договор участия в долевом строительстве №. Объект недвижимости – многоквартирный жилой дом (1,2,3 секции) вблизи жилого дома <адрес> (1 очередь) секция в осях <данные изъяты> Адрес объекта недвижимости: <адрес>. Предметом является объект долевого строительства – однокомнатная квартира №, площадью 32 кв. м, расположенная на № этаже указанного дома. Указанный объект застрахован на сумму 1 200 000 рублей.

29.05.2017 года между ООО «Мост» и ФИО7 заключен договор уступки прав требования. Общество передает ФИО7, а последний принимает на себя обязательства, права и требования по договору участия в долевом строительстве № от 21.04.2017 года. Право требований указанной в договоре квартиры принадлежит ФИО7. Стоимость уступаемого права требования предоставления квартиры составляет 1 200 000 рублей.

17.07.2017 года между ФИО7 и ФИО2 заключен договор уступки прав требования. ФИО7 передает ФИО2, а последняя принимает на себя обязательства, права и требования по договору участия в долевом строительстве № от 21.04.2017 года. Право требований указанной в договоре квартиры принадлежит ФИО2. Стоимость уступаемого права требования предоставления квартиры составляет 950 000 рублей.

04.09.2018 года между ООО «Стройсектор» и ФИО2 подписан акт № приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому ФИО2 принимает в собственность однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Цена по договору в размере 1 200 000 рублей внесена полностью.

21.04.2017 года между ООО «Стройсектор» (застройщик) и ООО «Мост» заключен договор участия в долевом строительстве №. Объект недвижимости – многоквартирный жилой дом (1,2,3 секции) вблизи жилого дома <адрес> (1 очередь) секция в осях <данные изъяты>. Адрес объекта недвижимости: <адрес>. Предметом является объект долевого строительства – однокомнатная квартира №, площадью 32 кв. м, расположенная на № этаже указанного дома. Указанный объект застрахован на сумму 1 200 000 рублей.

29.05.2017 года между ООО «Мост» и ФИО7 заключен договор уступки прав требования. Общество передает ФИО7, а последний принимает на себя обязательства, права и требования по договору участия в долевом строительстве № от 21.04.2017 года. Право требований указанной в договоре квартиры принадлежит ФИО7 Стоимость уступаемого права требования предоставления квартиры составляет 1 200 000 рублей.

07.06.2017 года между ФИО7 и ФИО3 заключен договор уступки прав требования. ФИО7 передает ФИО3, а последняя принимает на себя обязательства, права и требования по договору участия в долевом строительстве № от 21.04.2017 года. Право требований указанной в договоре квартиры принадлежит ФИО3. Стоимость уступаемого права требования предоставления квартиры составляет 1 050 000 рублей.

14.08.2018 года между ООО «Стройсектор» и ФИО3 подписан акт № приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому ФИО3 принимает в собственность однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Цена по договору в размере 1 200 000 рублей внесена полностью.

01.02.2020 года в адрес директора ООО «СОЦИУМ» от ФИО7 и ФИО8 направлено уведомление о признании договора аренды расторгнутым.

Документов, подтверждающих оплату арендной платы по договору аренды земельного участка, в материалы дела не представлено. Также как следует из ответа Администрации города Вологды, ООО «СОЦИУМ» в Градостроительный департамент за получением разрешения на строительство, не обращалось. Учитывая, что со стороны ООО «Социум», основные условия договора не выполнялись, договор следует считать расторгнутым, поэтому исковые требования ФИО7 и ФИО8 подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования, изложенные во встречном иске, суд приходит к следующему:

Согласно п.3.1.11 договора аренды от 07.06.2017 года арендодатель обязуется в срок до 01.10.2017 года осуществить снос жилых домов 1 и 2, а также обеспечить снятие их с кадастрового учета с прекращением в ЕГРН права собственности арендодателя.

В соответствии с п. 5.6 договора аренды, в случае невыполнения арендодателем в установленный договором срок своей обязанности, указанной в п. 3.1.11 договора, арендатор вправе за весь период со 02.10.2017 года до фактического исключения жилых домов 1 и 2 из записи ЕГРН требовать с арендодателя неустойку в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки.

Из материалов дела следует, и судом установлено, что указанные дома, согласно актов обследования, на 11.05.2018 года снесены, сняты с кадастрового учета 4.06.2018 г. и 08.06.2018 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, требования ООО «СОЦИУМ» о взыскании неустойки являются законными.

ООО «СОЦИУМ» направлял в адрес ответчиков 26.02.2020 г. претензии о добровольном исполнении обязательств по договору аренды земельного участка по выплате неустойки, однако до настоящего времени требования ответчиками не исполнены.

Вместе с тем, при разрешении требований о взыскании неустойки суд принимает во внимание, что в силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Кроме того, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Принимая во внимание, что неустойка не является способом извлечения прибыли, а также учитывая необходимость соблюдения баланса интересов обеих сторон по делу и все обстоятельства дела, суд приходит к выводу о снижении общей суммы штрафных санкций до 100 000 рублей.

Кроме того, за период заключения договора аренды земельного участка, ООО «СОЦИУМ» были выполнены проектные работы по договору от 31.05.2018 года на сумму 425 000 рублей, а также инженерные изыскания по договору от 10.04.2018 года на сумму 235 000 рублей. Общая сумма затрат на проектные работы составила 660 000 рублей.

По смыслу статей 15, 393 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, и ее применение возможно при наличии определенных условий. Лицо, требующее возмещения убытков должно доказать противоправный характер действий ответчика, наличие и размер убытков, причинно-следственную связь между противоправными действиями и возникшими убытками.

Из встречного иска следует, что ООО «Социум» заявляет требование о взыскании убытков, складывающихся из денежных средств в размере 660 000 рублей, понесенных при выполнении проектных работ на земельном участке, предоставленным ФИО7 и ФИО8 в аренду.

Факт несения убытков Обществом подтвержден представленными в материалы дела договорами и платежными документами.

Срок заключения договора был установлен до 30.03.2019 года, в соответствии с п.1.5.5 договора был пролонгирован на неопределенный срок. ООО «СОЦИУМ» выполнило проектные работы и инженерные изыскания во исполнение договора аренды от 07.06.2017 года.

Поскольку истцы пришли к выводу о прекращении дальнейших договорных отношений, поэтому суд признает сумму 660 000 рублей убытками, которые подлежат взысканию с ФИО7 и ФИО8 солидарно.

Разрешая встречное требование в части возврата стоимости за переданные квартиры суд исходит из следующего:

По предварительному договору аренды земельного участка, заключенному между гражданином РФ ФИО1 и гражданином РФ ФИО7 в качестве задатка ФИО1 обязуется обеспечить ФИО7 приобретение двух однокомнатных квартир на территории г. Вологды, безвозмездно, в течение 3-х месяцев, с даты подписания договора стоимостью не менее 1 000 000 рублей каждую. Пунктом 6 данного договора предусмотрены особые условия, согласно которых, в случае приобретения права собственности ФИО7 на две однокомнатные квартиры от ФИО1, при прекращении права собственности на жилые дома, расположенные на участке, в рамках подписанного договора аренды, ФИО7 не вправе требовать от ФИО1 возведения снесенных домов и построек. В случае прекращения права собственности на жилые дома, расположенные на участке, в рамках подписанного договора аренды, ФИО1 не вправе требовать от ФИО7 возврата, либо денежной компенсации за предоставленные ему квартиры.

По договору бартера № от 15.05.2017 г. ООО «МОСТ» принимает на себя обязательства передать ФИО7 по договору уступки прав требования в счет последующей поставки ООО «СОЦИУМ» товарно-материальных ценностей в соответствии с п.1.3 договора две однокомнатные квартиры на сумму 2 400 000 рублей, данный договор от ООО «СОЦИУМ» подписан директором ФИО1.

В данном договоре не указано, что квартиры передаются в соответствии с договором аренды земельного участка от 07.06.2017 г., либо предварительного договора аренды земельного участка от 29.04.2017 г..

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Разрешая указанное требование, суд приходит к выводу о том, что ответчиком по основному иску взятые на себя обязательства по договору аренды не исполнялись. В частности, в определенный графиком платежей сроки Обществом арендные платежи не осуществлялись, налоги не платились, выкуп участка не осуществлен, за разрешением на строительство многоквартирного жилого дома Общество не обращалось.

На основании вышеизложенного, встречные исковые требования о взыскании стоимости 2 400 000 рублей за переданные две квартиры удовлетворению не подлежат.

На основании положений статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков по встречному иску в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 22 600 рублей (от суммы 2 880 000 рублей).

При взыскании государственной пошлины суд учитывает положения пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1«О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», в соответствии с которым положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного 07.06.2017 года между ФИО7, ФИО8 и ООО «СОЦИУМ» расторгнутым.

Встречные исковые требования ООО «СОЦИУМ» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО7, ФИО8 солидарно в пользу «СОЦИУМ» 100 000 рублей – сумму неустойки, 660 000 рублей – сумму убытков и 22 600 рублей – расходы по уплате госпошлины.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья

О.Н. Давыдова

Мотивированное решение изготовлено 28.10.2020 года