Решение № 2-615/2024 2-615/2024(2-6783/2023;)~М-4902/2023 2-6783/2023 М-4902/2023 от 6 мая 2024 г. по делу № 2-615/2024

Дело № 2-615/2024 07 мая 2024 года

УИД: 29RS0023-01-2023-006490-40


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Северодвинский городской суд Архангельской области в составе: председательствующего судьи Дружинина И.А.,

при секретаре Черноковой Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в городе Северодвинске гражданское дело по иску ФИО1 <данные изъяты> к ФИО2 <данные изъяты> о расторжении договора аренды жилого помещения, взыскании задолженности по договору аренды, выселении из жилого помещения, по встречному иску ФИО2 <данные изъяты> к ФИО1 <данные изъяты> о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение,

установил:

ФИО1 <данные изъяты> обратился в суд с иском к ФИО2 <данные изъяты>. о расторжении договора аренды жилого помещения, взыскании задолженности по договору аренды, выселении из жилого помещения (л.д. 3-4).

В обоснование заявленных требований указано, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый ..... (далее – спорное жилое помещение), находилось в собственности акционерного общества «Горно-лыжный комплекс «Онега» (далее – АО «ГЛК «Онега»).

По договору аренды от 01 апреля 2021 года АО «ГЛК «Онега» передало спорное жилое помещение ФИО2 <данные изъяты> во временное владение и пользование.

Пунктами 3.1 и 3.5 договора аренды установлена ежемесячная арендная плата в размере 25 000 рублей, которую арендатор обязался вносить с ДД.ММ.ГГГГ.

По договору купли-продажи от 03 марта 2021 года АО «ГЛК «Онега» продало жилое помещение ФИО1 <данные изъяты>. Право собственности покупателя на жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 07 декабря 2022 года.

Своих обязательств по договору аренды ФИО2 не исполнял, в результате чего образовалась задолженность по внесению арендных платежей.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований (л.д. 74), ФИО1 <данные изъяты> просил суд расторгнуть заключенный с ФИО2 <данные изъяты> договор аренды, выселить ФИО2 <данные изъяты> из спорного жилого помещения, взыскать с него задолженность по договору аренды за период с 01 апреля 2023 года по 01 января 2024 года в размере 250 000 рублей, а также с 01 февраля 2024 года в размере 25 000 рублей ежемесячно до фактического исполнения решения суда о выселении из жилого помещения.

ФИО2 <данные изъяты>. обратился в суд со встречным иском к ФИО1 <данные изъяты>. о государственной регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение (л.д. 131-134).

В обоснование встречных исковых требований указан, что по договорам купли-продажи от 27 марта 2007 года ФИО1 <данные изъяты> продал ФИО2 <данные изъяты>. две квартиры, расположенные по адресу: <адрес>

Договоры купли-продажи были полностью исполнены сторонами, денежные средства за приобретенные квартиры в полном объеме переданы продавцу, квартиры перешли во владение покупателя.

После заключения указанных договоров ФИО2 <данные изъяты> совершены действия по объединению приобретенных квартир в одно жилое помещение.

Между тем ФИО1 <данные изъяты> всячески уклонялся от государственной регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение, обещал зарегистрировать сделку, однако вместо выполнения данного обещания предъявил иск о выселении из жилого помещения, что послужило основанием для обращения ФИО2 <данные изъяты> в суд со встречным иском.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 <данные изъяты> в судебное заседание не явился. Извещался судом о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом по адресу, указанному в исковом заявлении. Конверт с судебным извещением вернулся в адрес суда в связи с истечением срока хранения судебной корреспонденции в организации почтовой связи ( л.д. 143).

Представитель ФИО1 <данные изъяты> и третьего лица АО «Куво» по доверенности ФИО3 <данные изъяты> судебном заседании поддержал требования первоначального иска, против удовлетворения встречных исковых требований возражал. Указал, что ФИО1 <данные изъяты>. возвратил ФИО2 <данные изъяты>. денежные средства, полученные по договорам купли-продажи квартир, после чего стороны достигли соглашения о расторжении заключенных договоров. Обратил внимание суда, что в споре находится объект недвижимости отличный от тех, которые были предметом заключенных между сторонами договоров купли-продажи. Также заявил о пропуске ФИО2 <данные изъяты> срока исковой давности по требованиям встречного иска.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 <данные изъяты>. извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился (л.д. 141).

Представитель ФИО2 <данные изъяты> по доверенности Дыкоменко <данные изъяты>. в судебном заседании просила суд отказать в удовлетворении первоначального иска, настаивала на удовлетворении встречных исковых требований. Указала, что никаких соглашений о расторжении заключенных договоров купли-продажи стороны не заключали, денежные средства, полученные по сделкам ФИО1 <данные изъяты>. не возвращал, договор аренды спорного жилого помещения был подписан ФИО2 <данные изъяты>. по просьбе ФИО1 <данные изъяты> с которым у него были дружеские отношения. ФИО1 <данные изъяты> неоднократно обещал зарегистрировать переход права собственности на квартиры, однако своего обещания так и не выполнил.

Третье лицо ФИО4 <данные изъяты>. в судебное заседание не явился. Извещался судом о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим. Конверт с судебным извещением вернулся в адрес суда в связи с истечением срока хранения судебной корреспонденции в организации почтовой связи ( л.д. 142).

В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 63, 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», дело рассмотрено судом при данной явке.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные в дело доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1 <данные изъяты>. являлся собственником квартир, расположенных по адресу: <адрес> 48.

По договорам купли-продажи квартир от 07 марта 2007 года ФИО1 <данные изъяты> продал ФИО2 <данные изъяты>. указанные квартиры за 1 165 000 рублей и 1 000 000 рублей соответственно (л.д. 75-76).

Договоры купли-продажи сторонами исполнены. Квартиры перешли во владение покупателя. Денежные средства в общей сумме 2 165 000 рублей за проданные квартиры ФИО1 <данные изъяты> получил в полном объеме, о чем имеются отметки в тексте договоров и следует из содержания подписанных сторонами актов приема-передачи квартир от 07 июня 2007 года (л.д. 77).

После заключения указанных договоров ФИО2 <данные изъяты>. совершены действия по объединению приобретенных квартир в одно жилое помещение.

В установленном законом порядке переход права собственности на спорный объект недвижимости от ФИО1 <данные изъяты> ФИО2 <данные изъяты>. зарегистрирован не был.

По договору купли-продажи от 03 марта 2021 года ФИО1 <данные изъяты> продал спорное жилое помещение АО «ГЛК «Онега». Переход права собственности на квартиру зарегистрирован в ЕГРН 01 апреля 2021 года (л.д. 9-11, 60).

По договору аренды от 01 апреля 2021 года АО «ГЛК «Онега» передало жилое помещение во временное владение и пользование ФИО2 <данные изъяты> (л.д. 6).

29 ноября 2022 года между ФИО1 <данные изъяты> и АО «ГЛК «Онега» заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры от 03 марта 2021 года. Право собственности ФИО1 <данные изъяты> на квартиру зарегистрировано в ЕГРН 07 декабря 2022 года (л.д. 7-8, 12).

Изложенные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, сторонами не оспариваются, в связи с чем признаются судом установленными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, по смыслу закона для регистрации сделки по правилам пункта 3 статьи 165 ГК РФ необходимо три условия: соблюдение формы договора; уклонение стороны от регистрации сделки; соответствие сделки закону.

Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, и если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Изложенные положения закона применимы также для случая возникновения права собственности на объект недвижимости на основании судебного постановления о признании такого права.

Как следует из материалов дела, между сторонами по договорам купли-продажи квартир от 07 марта 2007 года ФИО1 <данные изъяты> продал ФИО2 <данные изъяты> квартиры, расположенные по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, <адрес>

Указанные договоры сторонами полностью исполнены. Квартиры перешли во владение покупателя. Денежные средства за проданные квартиры продавец получил в полном объеме.

Каких-либо доказательств расторжения заключенных договоров, возврата полученных по сделкам денежных средств, ФИО1 <данные изъяты>. в нарушение требования статьи 56 ГПК РФ суду не представлено.

Между тем, несмотря на заключенные между сторонами договоры действий, направленных на осуществление регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости ФИО1 <данные изъяты>. не предпринимал, что расценивается судом как уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии с абзацем 3 частью 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в числе прочего, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Частью 7 статьи 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Поскольку в настоящее время ФИО1 <данные изъяты>. уклоняется от регистрации права собственности на спорное жилое помещение, у ФИО2 <данные изъяты> отсутствует реальная возможность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанное имущество и тем самым исполнить договоры купли-продажи.

При этом суд отмечает, что действия ФИО2 <данные изъяты> по объединению приобретенных квартир в одно жилое помещение в данном случае правового значения не для дела не имеют.

Суд не принимает довод представителя ФИО1 <данные изъяты>. о пропуске ФИО2 <данные изъяты>. срока исковой давности по требованию о регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 15 постановления от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца – физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В судебном заседании 15 марта 2024 года ФИО2 <данные изъяты> пояснил суду, что после объединения квартир в 2012 года ФИО1 <данные изъяты> не отказывался от переоформления жилого помещения на него, однако постоянно уклонялся от этого и каждый раз переносил срок регистрации перехода права собственности (л.д. 116-118).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что о нарушении своего права ФИО2 <данные изъяты>. стало известно после предъявления ФИО1 <данные изъяты> в суд иска к нему о выселении из спорного жилого помещения, что и послужило основанием для предъявления ФИО2 <данные изъяты>. встречного иска к ФИО1 <данные изъяты> о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

Таким образом срок исковой давности по требованиям встречного иска ФИО2 <данные изъяты>. не пропущен.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения встречных исковых требований и вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение от ФИО1 <данные изъяты> к ФИО2 <данные изъяты> без обращения ФИО1 <данные изъяты> в орган регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество.

По мнению суда, иным образом права ФИО2 <данные изъяты>. не могут быть восстановлены.

Принимая во внимание, что встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 <данные изъяты> о государственной регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение удовлетворены, суд отказывает в удовлетворении первоначального иска ФИО1 <данные изъяты>. к ФИО2 <данные изъяты>. о расторжении договора аренды жилого помещения, взыскании задолженности по договору аренды и выселении из жилого помещения.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ суд взыскивает с ФИО1 <данные изъяты>. в пользу ФИО2 <данные изъяты>. судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ суд взыскивает с ФИО1 <данные изъяты> в доход бюджета городского округа Архангельской области «Северодвинск» оставшуюся часть государственной пошлины исходя из цены иска после увеличения заявленных требований в размере 1 500 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 <данные изъяты> (..... ФИО2 <данные изъяты> (паспорт серии .....) о расторжении договора аренды жилого помещения от 01 апреля 2021 года, расположенного по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, <адрес>, кадастровый номер ....., выселении из жилого помещения, взыскании задолженности по договору аренды за период с 01 апреля 2023 года по 01 января 2024 года в размере 250 000 рублей, с 01 февраля 2024 года в размере 25 000 рублей ежемесячно до фактического исполнения решения суда о выселении из жилого помещения, отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 <данные изъяты> к ФИО1 <данные изъяты> о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый ....., от ФИО1 <данные изъяты> к ФИО2 <данные изъяты> без обращения ФИО1 <данные изъяты> в орган регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанное жилое помещение.

Взыскать с ФИО1 <данные изъяты> в пользу ФИО2 <данные изъяты> судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 (Триста) рублей.

Взыскать с ФИО1 <данные изъяты> в доход бюджета городского округа Архангельской области «Северодвинск» государственную пошлины в размере 1 500 (Одна тысяча пятьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде через Северодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий И.А. Дружинин

Мотивированное решение по делу изготовлено 16 мая 2024 года.