Решение № 2-3315/2018 2-3315/2018~М-2744/2018 М-2744/2018 от 14 октября 2018 г. по делу № 2-3315/2018

Дело № 2-3315/2018

64RS0044-01-2018-003196-94


Решение

Именем Российской Федерации

15 октября 2018 года город Саратов

Заводской районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Агарковой И.П.,

при секретаре Долдо А.Г.,

с участием представителя истца ФИО4 - ФИО5, действующей на основании доверенности 64 АА 2564030 от 07 сентября 2018 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к комитету по управлению имуществом города Саратова о замене стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка,

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к комитету по управлению имуществом города Саратова о замене стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка, в обоснование которого указал следующее. На основании решения Заводского районного суда города Саратова от 18 ноября 2009 года ФИО2 являлась стороной (арендатором) по договору аренды № 95 от 17 января 2000 года земельного участка, имеющего кадастровый <№>, площадью 140 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, <адрес>. Решением Арбитражного суда <адрес> по делу № А57-16450/2016 от 08 августа 2016 года должник ФИО2 была признана несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим в деле о банкротстве ФИО2 утвержден ФИО3 Определением Арбитражного суда <адрес> по делу № А57-16450/2016 от 12 сентября 2017 года было утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ФИО2 посредством проведения публичных торгов. Согласно протоколу № 873-ОТПП 2/2 о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ФИО2 по лоту № 2 предмет торгов: право аренды до 17 января 2015 года на земельный участок 140 кв.м., кадастровый <№>, победителем признан ФИО4 Определением Арбитражного суда <адрес> по делу № А57-16450/2016 от 19 июня 2018 года завершена процедура реализации имущества гражданина в отношении ФИО2 Таким образом, с учетом положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии со стороны администрации муниципального района «Город Саратов» уведомлений о расторжении договора аренды № 95 от 17 января 2000 года после 17 января 2015 года, а также на основании договора замены стороны в обязательстве от 04 апреля 2018 года, заключенного между ФИО2, в лице финансового управляющего ФИО3, и ФИО4, истец является стороной (арендатором) по договору аренды № 95 от 17 января 2000 года земельного участка, имеющего кадастровый <№>, площадью 140 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, <адрес>. Комитетом по управлению имуществом города Саратова истцу отказано в передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды земельного участка по причине необходимости предоставления договора замены стороны в обязательстве от 04 апреля 2018 года, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области. Вместе с тем, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации сделки от 24 апреля 2018 года № 64/192/001/2018-10770 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области указано, что договор замены стороны в обязательстве от 04 апреля 2018 года не подлежит государственной регистрации.

Считая свои права нарушенными, истец просит суд признать ФИО4 стороной по договору аренды № 95 от 17 января 2000 года земельного участка, имеющего кадастровый номер <№>, площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: г.Саратов, <адрес> на стороне арендатора.

В судебное заседание истец ФИО4 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании ФИО5 заявленные исковые требования поддержала просила суд их удовлетворить по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика комитета по управлению имуществом города Саратова, представитель третьего лица администрации муниципального образования «Город Саратов», третьи лица ФИО2, конкурсный управляющий ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений пункта 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На основании пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 608, пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела и установлено судом на основании постановления мэра города Саратова № 940-273 от 24 декабря 1999 года, договора аренды земельного участка № 95 от 17 января 2000 года, заключенного между администрацией города Саратова и ФИО1, последнему сроком на 15 лет был предоставлен в пользование земельный участок, площадью 140 кв.м., расположенный по адресу: г.Саратов, г.Саратов, <адрес>.

Решением Заводского районного суда города Саратова от 18 ноября 2009 года по гражданскому делу <№> по иску ФИО2 к комитету по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» о замене стороны в договоре земельного участка, ФИО2 признана стороной по договору аренды <№> от <Дата> земельного участка, имеющего кадастровый <№>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, <адрес>, на стороне арендатора.

Решением Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-16450/2016 от 08 августа 2016 года должник ФИО2 была признана несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим в деле о банкротстве ФИО2 утвержден ФИО3

На основании пункта 1 статьи 213.26 Федерального закона от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона.

Об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина и об установлении начальной цены продажи имущества выносится определение. Указанное определение может быть обжаловано.

Определением Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-16450/2016 от 12 сентября 2017 года было утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ФИО2 посредством проведения публичных торгов (далее Положение). На основании пункта 1.3 Положения в состав имущества должника, подлежащего реализации был включено имущественное право (право аренды) до 17 января 2015 года на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., из земель поселений, кадастровый <№>, по адресу: г. Саратов, <адрес>, рыночной стоимостью 304000 рублей.

В соответствии с пунктами 2.1-2.4 Положения, предметом торгов является имущество должника, указанное в пункте 1.3 настоящего Положения, сформированное в один лот. Начальная цена продажи имущества должника, указанного в пункте 1.3 настоящего Положения (лота), устанавливается в размере ее рыночной стоимости, в соответствии с Отчетом № 06/06 -17Б от 30 июня 2017 года ООО «Бюро по оценке имущества и аудит». Размер задатка для участия в торгах устанавливается в размере двадцати процентов начальной цены продажи имущества соответствующего лота. Шаг аукциона устанавливается в размере, равном пяти процентам начальной цены соответствующего лота.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 Положения в качестве организатора торгов выступает фнансовый управляющий ФИО2, который опубликовывает, путем включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, сообщение о продаже имущества и сообщение и сообщение о результатах проведения торгов в ЕФРСБ.

Исходя из пунктов 4.1, 5.1, 6.1-6.3, 9.2 Положения, организатор торгов обязан разместить сообщение о продаже имущества должника на сайте www.fedresurs.ru в сети «Интернет», в порядке, установленном статьей 28 Закона о банкротстве, не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов.

При подготовке к проведению торгов по продаже имущества организатор торгов осуществляет прием заявок на участие в торгах и предложений участников торгов о цене имущества, а также заключает договоры о задатке. Форма договора о задатке утверждается Организатором торгов. Проект договора купли-продажи имущества и подписанный электронной цифровой подписью организатора торгов договор о задатке размещаются на электронной площадке и включаются в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве без опубликования в официальном издании.

Торги по продаже имущества проводятся в электронной форме. Торги проводятся в соответствии с Порядком проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержденным Приказом Министерства экономического развития России № 54 от 15 февраля 2010 г., на Электронной торговой площадке «ПРОМ-Консалтинг» (сайт в сети Интернет: www.promkonsalt.ru), соответствующей Требованиям к электронным площадкам и операторам электронных площадок при проведении открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержденным Приказом Министерства экономического развития России №54 от 15 февраля 2010 года.

Продажа имущества осуществляется путем проведения аукциона. Оператор электронной площадки проводит открытые торги, в ходе которых предложения о цене заявляются на электронной площадке участниками торгов открыто в ходе проведения торгов. Открытые торги проводятся путем повышения начальной цены продажи на ве личину, кратную величине «шага аукциона».

При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 Федерального закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)», указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника, составляющая 10% от начальной цены лота на первоначальных торгах, и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена, составляющий семь календарных дней. Минимальная цена продажи лота (цена отсечения) составляет 20% о т начальной цены продажи имущества.

Согласно протоколу № 873-ОТПП 2/2 о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ФИО2 по лоту № 2 предмет торгов: право аренды до 17 января 2015 года на земельный участок <данные изъяты> кв.м., кадастровый <№>, победителем признан ФИО4

04 апреля 2018 года между ФИО2, в лице финансового управляющего ФИО3, и ФИО4, заключен договор замены стороны в обязательстве, предметом которого является уступка всех прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 95 от 17 января 2000 года.

Определением Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-16450/2016 от 19 июня 2018 года завершена процедура реализации имущества гражданина в отношении ФИО2

Согласно сообщению комитета по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования «Город Саратов», поступившего в суд 12 сентября 2018 года, выпискам из Единого государственного реестра от 11 июля 2018 года, 05 августа 2018 года, арендатором спорного земельного участка в настоящее время является ФИО2

Сведений о расторжении договора аренды земельного участка № 95 от 17 января 2000 года, направлении арендодателем в адрес арендатора уведомления о прекращении действия указанного договора аренды в связи с истечением срока аренды, о требованиях со стороны администрации муниципального образования «Город Саратов» либо комитета по управлению имуществом города Саратов к ФИО2 об устранении препятствий в пользовании земельным участком, в материалах дела не имеется, ответчиком в порядке статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в суд не представлено. В виду чего в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка № 95 от 17 января 2000 года после 17 января 2015 года считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Статья 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1) предусматривает, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Таким образом, судом установлено, что на момент заключения договора замены стороны в обязательстве от 04 апреля 2018 года право аренды ФИО2 являлось действительным, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, не было прекращено либо передано другим лицам. При этом договор аренды, права и обязанности по которому были переданы ФИО2, в установленном законом порядке недействительным также не признавался.

Комитетом по управлению имуществом города Саратова истцу отказано в передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды земельного участка по причине необходимости предоставления договора замены стороны в обязательстве от 04 апреля 2018 года, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Вместе с тем, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации сделки от 24 апреля 2018 года № 64/192/001/2018-10770 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области указано, что договор замены стороны в обязательстве от 04 апреля 2018 года в данном случае не подлежит государственной регистрации, учитывая, что существующие на момент замены стороны в обязательстве арендные отношения основаны на договоре аренды, возобновленном на неопределенный срок.

При указанных выше обстоятельствах исковые требования ФИО4 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 к комитету по управлению имуществом города Саратова о замене стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка, удовлетворить.

Признать ФИО4 стороной по договору аренды № 95 от 17 января 2000 года земельного участка, имеющего кадастровый <№>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: г.Саратов, <адрес>, на стороне арендатора.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня изготовления мотивированного решения в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Заводской районный суд города Саратова.

Мотивированное решение изготовлено 22 октября 2018 года.

Судья И.П. Агаркова