Решение № 2-1303/2017 2-1303/2017~М-78/2017 М-78/2017 от 29 января 2017 г. по делу № 2-1303/2017

Подлинник Дело №2-1303/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2017 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Ивановой И.Е.

при секретаре судебного заседания Валиахметовой Л.В.

с участием:

представителя истца ФИО1, представителей ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия и понуждении произвести государственную регистрацию договора

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 (далее также – истец) обратилась в суд с иском к ООО «ФОН», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия, в обоснование требований указав, что <дата изъята> между ООО ФОН» и истцом были заключены два предварительных договора купли-продажи жилого помещения в жилом комплексе 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по ул. <адрес изъят><адрес изъят><номер изъят>.

Предметом указанных договоров является заключение в будущем основного договора по сделке купли-продажи жилого помещения, а именно: -по договорам это - две однокомнатные квартиры. Строительство многоквартирного дома осуществлялось на тот момент ООО «ФОН» на земельном участке в г. Казани в Советском районе по улице <адрес изъят>. Договором установлено, что в будущем, сторонами будет заключен Основной договор в отношении - жилого помещения:

по первому договору за <номер изъят> от <дата изъята> состоящего из однокомнатной квартиры, номер <адрес изъят>, по цене 1 424 280 рублей. Оплата была произведена простым векселем <номер изъят>, выданным ООО «Персона +», номиналом 1 424 280 рублей, срок платежа: по предъявлению (пункты 2.2.1, 2.3.1 договора).

по второму договору <номер изъят> от <дата изъята> номер <адрес изъят> по цене 1 503 150 руб. Оплата произведена так же простым векселем номером 02674 выданным ООО «Персона +» номиналом 1 503 150 рублей, срок платежа: по предъявлению (пункты 2.2.1, 2.3.1 договора).

Неоднократные обращения в адрес ответчика с просьбой заключить основной договор или договор долевого участия, заставили ООО «ФОН» оформить соглашение об изменении условий договора, из текста которого следует, что сроки заключения основного договора переносятся на <дата изъята> Однако объекты долевого участия так в собственность и не были переданы.

Принимая во внимание, что заключённая между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учётом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, вышеуказанные Предварительные договоры купли-продажи доли в жилом комплексе 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по ул.<адрес изъят> являются недействительными (притворными) сделками по основаниям предусмотренным п.2 ст. 170 ГК РФ, заключенными в целях прикрыть иную сделку о долевом участии в строительстве

На основании изложенного истец просит признать Предварительный договор купли-продажи доли за <номер изъят> от <дата изъята> номер <адрес изъят> и Предварительный договор купли-продажи доли за <номер изъят> от <дата изъята> номер <адрес изъят>, заключенные между истцом ФИО3 и ООО «ФОН» договорами об участии в долевом строительстве. Возложить на ООО «ФОН» обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию договора <номер изъят> от <дата изъята>. и договора <номер изъят> от <дата изъята> Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ обязанность провести государственную регистрацию договора <номер изъят> от <дата изъята> и договора <номер изъят> от <дата изъята> на основании решения суда о признании данных договоров договорами об участии в долевом строительстве. Взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 30 000 рублей в качестве компенсации морального вреда.

Представитель истицы – ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «ФОН» – ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала.

Представитель ответчика Управления Росреестра по РТ в судебное заседание не явился, представив отзыв в котором указал, что иск не признает, поскольку является ненадлежащим ответчиком и просит рассмотреть дело в его отсутсвие.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что <дата изъята> между ФИО3 и ООО «ФОН» были заключены два предварительных договора купли-продажи жилых помещений <номер изъят> и <номер изъят>.

Согласно условиям договора стороны должны заключить основной договор купли-продажи не позднее <дата изъята>.

Сторонами заключено соглашение от <дата изъята> об изменении договора <номер изъят> от <дата изъята>, согласно которому п. 4.1. изменен, стороны должны заключить основной договор купли-продажи не позднее <дата изъята>.

Предметом договора <номер изъят> выступает однокомнатная квартира <адрес изъят> многоквартирного 9-18-этажного кирпичного, кирпично-монолитного жилого дома по ул. <адрес изъят>

Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом 2.2.1 договора в размере 1 424 280 рублей.

Истцом обязательства об оплате предварительного договора жилого помещения исполнены в полном объёме, что подтверждается актом приема передачи векселя от <дата изъята>.

Предметом договора <номер изъят> выступает однокомнатная квартира <адрес изъят> многоквартирного 9-18-этажного кирпичного, кирпично-монолитного жилого дома по ул. <адрес изъят>

Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом 2.2.1 договора в размере 1 503 150 рублей.

Истцом обязательства об оплате предварительного договора жилого помещения исполнены в полном объёме, что подтверждается актом приема передачи векселя от <дата изъята>.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

До настоящего времени основной договор не заключен, дом в эксплуатацию не введен, объект в собственность истцу не передан.

Из существа предварительных договоров купли-продажи жилых помещений <номер изъят> и <номер изъят> от <дата изъята> и сложившихся отношений сторон следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приёма-передачи квартиры, причём договором установлен срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу. Кроме того, положения пункта 2.3.1 договора, указывают на то, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Разрешение на строительство указанного в предварительном договоре многоквартирного жилого дома было получено ООО «ФОН» <дата изъята>, ответчик обязался построить многоквартирный дом с привлечением денежных средств, полученных от истца и передать ФИО3 указанные в договорах квартиры. Сторонами не отрицалось, что на основании разрешения на строительство именно ООО «ФОН» осуществляло соответствующую деятельность по возведению указанного в договоре многоквартирного дома. Обязательства по оплате квартиры истцом по предварительному договору также исполнены в пользу ответчика ООО «ФОН».

Следовательно, предварительные договора <номер изъят> и <номер изъят> от <дата изъята>, заключенные между ФИО3 и ООО «ФОН», по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать их, как договоры участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО3 к ООО «ФОН» о признании предварительных договоров купли-продажи помещения № <номер изъят> и <номер изъят> от <дата изъята> договорами долевого участия в строительстве с возложением обязанности на ответчика по предоставлению документов на государственную регистрацию обоснованы и подлежат удовлетворению.

В силу статьи 15 Закона "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку судом установлена вина ООО «ФОН» в привлечении денежных средств истицы к строительству способом, противоречащим действующему законодательству, а также неисполнении обязательств по передаче объекта строительства в установленные договором сроки и, тем самым, в нарушении прав истца как потребителя, с учетом степени вины, требований разумности и справедливости, степени нравственных страданий истца, суд полагает требование о компенсации морального вреда с учетом фактических обстоятельств причинения морального вреда подлежащим удовлетворению частично в размере 10 000 рублей.

Оснований для удовлетворения иска к Управлению Россреестра по РТ судом не установлено, поскольку Управление не является участником материальных правоотношений и не имеет самостоятельных требований в отношении предмета спора. Требования о понуждении ответчика осуществить государственную регистрацию прав, основанные на оспаривании отказа в государственной регистрации и не связанные с материально-правовыми требованиями могут быть рассмотрены только в порядке административного судопроизводства.

Истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 900 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия - удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят> в отношении однокомнатной <адрес изъят> жилого комплекса, расположенного по адресу <адрес изъят> от <дата изъята> и предварительный договор <номер изъят> в отношении <адрес изъят>, заключенные между истцом ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», договорами участия в долевом строительстве.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ФОН» предоставить документы для государственной регистрации договоров <номер изъят> от <дата изъята> и № <номер изъят> от <дата изъята> в качестве договоров долевого участи в строительстве в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в пользу ФИО3 10 000 (десять тысяч) рублей в счет компенсации морального вреда.

В удовлетворении иска ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия и понуждении произвести государственную регистрацию договора отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 900 (девятьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд.

Судья И.Е. Иванова

Мотивированное решение составлено 01 февраля 2017 года.

Судья И.Е. Иванова